Truvag Impuls. Umfassende Kompetenzen, vernetztes Denken, persönliches Engagement

Transkript

1 Truvag Impuls Umfassende Kompetenzen, vernetztes Denken, persönliches Engagement

2 Truvag Impuls René Kaufmann CEO / Gesamtleitung Viscose Eventbar, Emmenbrücke, 20. Juni 2012

3 Truvag Impuls

4 Toni Bättig dipl. Immobilien-Treuhänder, Schätzungsexperte SEK/SVIT

5 Wie würde sich ein Anstieg des Zinsniveaus im Immobilienmarkt auswirken? 1. Rückblick Situation Ende der 80er Jahre 2. Aktuelle Situation Immobilien im aktuellen Umfeld 3. Mögliche Auswirkungen eines Zinsanstiegs 4. Fazit

6 1. Rückblick Immobilienboom Ende der 80er Jahre Umfeld und Gründe 1986 Tschernobyl Glasnost Perestroika 1987 Börsen-Crash «Schwarzer Montag» 19. Oktober 1989 Wiedervereinigung BRD/DDR 1990 Zusammenbruch UdSSR Ende des «Kalten Krieges»

7 Massive Ausdehnung der Geldmenge M3 M1

8 Neben der Geldmenge haben folgende Faktoren zum damaligen Immobilienboom beigetragen Grossbanken expandieren in «ländliche» Gebiete Zunahme Wettbewerb (lasche) Kreditvergabepraxis Markante Zuwanderung (hohe Nachfrage Angebot vermochte nicht Schritt halten) Ungebrochener Glaube an Immobilien-Wertsteigerungspotenzial

9 Starke Zuwanderung

10 Flucht in Immobilienanlagen Preisanstieg

11 Was haben der Bund und die SNB damals gegen diese Entwicklung unternommen? Einführung 5jährige Sperrfrist für Handel sowie Pfandbelastungsgrenze für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (dringliche Bundesbeschlüsse vom 6. Oktober 1989) Inflation geriet ausser Kontrolle SNB hob Leitzinsen von 3.5 % (1988) auf 7 % (1990) an negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

12 2. Aktuelle Situation Teilweise vergleichbare Zustände Günstiges Geld (expansiver Kurs der SNB um Preisstabilität zu gewähren) Schwache Börsen Immobilienanlagen sind attraktiv Hohe Zuwanderung stützt Nachfragesituation Hohe Bautätigkeit (insb. im Wohnungsbau) Stetiger Preisanstieg von Wohneigentum

13 Transaktionspreisindex (TP) von Wohneigentum steigen an

14 Nicht vergleichbare Zustände Geänderte Kreditvergabepraxis der Banken (zusätzliche Verschärfung per Juni 2012) Preis- und Einkommensentwicklung erscheint nachhaltiger als in den 80er Jahren Lang anhaltende, hohe Zuwanderung stützt Nachfragesituation Bautätigkeit mit Grenzen (Kapazitätsengpässe) Sensibilität betreffend möglicher Immobilienblase

15 Quelle: CS, SBV

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17 Aber Achtung! Hoher Wettbewerbsdruck im Hypothekarmarkt (Risiko für Verletzung der Vergaberichtlinien besteht) Hoher Verschuldungsgrad der Hypothekarkunden (Amortisation erscheint unattraktiv) Banken: Heute eingegangene Risiken bleiben für viele Jahre in den Bilanzen

18 3. Mögliche Auswirkungen eines Zinsanstiegs «Moderater» Zinsanstieg (z.b. 2 bis 3 %) ist verkraftbar Nachfrage dürfte sinken, ohne alarmierende Auswirkungen Handel bzw. Markt wird sich «beruhigen» Grössere Korrekturen in «Boomregionen»

19 Forderung nach höherer Eigenmittelunterlegung Kreditangebot dürfte reduziert werden Verstärkungseffekt in Kombination mit anderen Faktoren (Arbeitslosigkeit, Zunahme von Konkursen etc.) Suche nach «faulen» Krediten Zinsanstieg kann Inflation zur Folge haben Schuldner profitieren

20 4. Fazit Immobilien sind Schlüsselmärkte Negativentwicklungen haben meist weitreichende Folgen Krisen und deren Auswirkungen sind nur begrenzt vorherseh- oder «steuerbar» Kluge Finanzierung mit ausreichend Eigenmitteln schützt vor Überraschungen Immobilien bleiben eine gute Anlageklasse

21 Im Leben ist nichts «krisensicher» auch keine Immobilienanlagen Nicht über die Verhältnisse leben und sich bei entsprechenden Entscheidungen beraten lassen