Indikatorensystem Deutscher Wohnimmobilienmarkt Dr. Jens Mehrhoff*, Leiter der Hauptgruppe Konjunktur-, Preis- und Immobilienmarktstatistiken

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1 Indikatorensystem Deutscher Wohnimmobilienmarkt Dr. Jens Mehrhoff*, Leiter der Hauptgruppe Konjunktur-, Preis- und Immobilienmarktstatistiken * Dr. Der Jens Verfasser Mehrhoff, gibt Deutsche seine persönliche Bundesbank, Auffassung Zentralbereich wieder, die Statistik nicht unbedingt mit derjenigen der Deutschen Bundesbank übereinstimmen muss. Seite 1

2 Inhalt 1. Hintergrund & Motivation 2. Analysemöglichkeiten 3. Indikatorensystem Deutscher Wohnimmobilienmarkt 4. Zusammenfassung Seite 2

3 1. Hintergrund & Motivation Der Wohnimmobilienmarkt spielt für die Realwirtschaft, das Finanzsystem, die Finanzstabilität und den monetären Transmissionsprozess eine wichtige Rolle. Im Jahr 2010 vollzog sich auf dem deutschen Immobilienmarkt eine Trendwende, die sich durch deutlich ansteigende Preise auszeichnete. Um beurteilen zu können, ob davon Risiken für die Gesamtwirtschaft und insbesondere für die Finanzstabilität ausgehen, entwickelte die Bundesbank einen Satz an Indikatoren, der einen umfassenden Überblick über die Lage auf dem Immobilienmarkt liefert. Seite 3

4 2. Analysemöglichkeiten 1. Der Verlauf jeder einzelnen Kennzahl wird gesondert betrachtet. 2. Die Informationen werden zu einer einzigen Zeitreihe, einem sogenannten Composite Indicator, verdichtet. 3. Es wird eine übersichtliche Auswahl an besonders aussagekräftigen Variablen analysiert. Seite 4

5 2. Analysemöglichkeiten Berücksichtigung aller vorhandenen Informationen Eine Überladung mit Informationen birgt die Gefahr, dass relevante Entwicklungen in der Menge an Indizes übersehen werden. Viele Kennzahlen weisen durch ihre volkswirtschaftlichen Zusammenhänge bedingt sehr ähnliche Trends auf, weswegen aus der gesonderten Analyse dieser Variablen keine zusätzlichen Informationen gewonnen werden können. Ein Überblickscharakter, der relevante Sachverhalte klar herausstellt, soll im Vordergrund stehen. Seite 5

6 2. Analysemöglichkeiten Composite Indicators Komplexe Zusammenhänge werden auf ein als einfach erachtetes Maß reduziert. Die Wahl der Indikatoren und des Wägungsschemas sind nicht eindeutig. Es besteht die Gefahr, dass unterschiedliche Entwicklungen einzelner Variablen sich kompensieren. Die Vielschichtigkeit des Wohnimmobilienmarktes lässt sich nicht adäquat in einem einzigen zusammengesetzten Indikator abbilden. Seite 6

7 2. Analysemöglichkeiten Übersichtliche Anzahl aussagekräftiger Kennzahlen Eine übersichtliche Anzahl aussagekräftiger Indikatoren ermöglicht eine transparente, unverzerrte und nachvollziehbare Einschätzung der Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt. Daher stützt sich das Indikatorensystem auf eine strukturierte Darstellung aus drei Blickwinkeln: von der Preisseite sowie aus Sicht der Real- und Finanzwirtschaft. 1. Preis- und Bewertungsindikatoren, z. B. Preis/Mietsverhältnis und Preis/Einkommensverhältnis 2. Finanzierungsseitige Indikatoren, z. B. Wohnungsbaukredite und Erschwinglichkeitsindikatoren 3. Realwirtschaftliche Indikatoren, z. B. Baufertigstellungen und Transaktionen Seite 7

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9 Preise für Wohnimmobilien Die Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland sind im Durchschnitt des Jahres 2015 um knapp 6 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In den 127 Städten verteuerten sich Wohnimmobilien um 6¼ % und in den 7 Großstädten um 7 %. Damit hat sich der Preisanstieg zwischen den betrachteten Landesteilen weiter angeglichen. Der Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum (vdp) stieg im Jahr 2015 um 4½ %. Der Häuserpreisindex (Destatis) weist im selben Zeitraum ein jährliche Teuerungsrate von 4¾ % aus. Seite 9

10 Wohnungsmieten Destatis ermittelt, primär für Bestandsimmobilien, einen Mietpreisanstieg von 1,2 % im Mittel des letzten Zwölfmonatszeitraums. Gemäß der bulwiengesa AG stiegen die Neuvertragsmieten in Deutschland im Jahr 2015 mit 3¾ % ähnlich stark wie im Vorjahr. In den 127 Städten fiel die Mietanpassung mit gut 3½ % ebenso geringer aus als im Jahr zuvor wie in den 7 Großstädten mit 3 %. Die Kaufpreise steigen somit relativ stärker als die Mietpreise. Seite 10

11 Kaufpreis/Jahresmietsverhältnis von Eigentumswohnungen Seit Beginn dieses Jahrzehnts sind die Kaufpreis/Jahresmietsverhältnisse in weiten Teilen des Landes deutlich angewachsen. Zum Erwerb einer Eigentumswohnung müssen im bundesweiten Durchschnitt derzeit knapp 24 Jahresmieten aufgewendet werden. In 127 Städten sind knapp 24½ Jahresmieten als Kaufpreis zu veranschlagen, in den sieben größten Städten gar gut 27. Da die Kaufpreise relativ zu den Mietpreisen stärker angestiegen sind, nahm auch die Dynamik der Vervielfältiger wieder zu. Seite 11

12 Standardindikatoren zur Beurteilung von Wohnimmobilienpreisen Anhand des Kaufpreis/Einkommensverhältnisses ist überprüfbar, ob sich die Immobilienpreise im Einklang mit den gegenwärtigen wirtschaftlichen Grundlagen der privaten Haushalte entwickeln. Werden für eine umfassende Beurteilung der Erschwinglichkeit die Zinskonditionen für Hypothekarkredite im Neugeschäft mit in den Blick genommen, so erkennt man eine substanzielle Verbesserung seit Beginn der Finanzkrise. Seite 12

13 Entwicklung der Erschwinglichkeitsindikatoren Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind nach Angaben des vdp seit Beginn des Jahres 2010 bis zum 1. Quartal 2016 um 23 % gestiegen. Das nominale verfügbare Einkommen pro Haushalt ist im vergleichbaren Zeitraum um reichlich 12 % gestiegen. Die Annuitätsbelastung ist (ceteris paribus) im selben Zeitraum aufgrund des niedrigen Zinsniveaus um knapp 27 % zurückgegangen. Mithin ergibt sich trotz gestiegener Preise eine um rund 20 % höhere Erschwinglichkeit einer Immobilienfinanzierung (dennoch ein Rückgang um rund 10 % ohne den Zinseffekt). Seite 13

14 Finanzierungsseitige Indikatoren für den Wohnimmobilienmarkt Trotz der niedrigen Zinsen steigen die Wohnungsbaukredite nur moderat an. Seite 14

15 Aktivitätsindikatoren für den Wohnimmobilienmarkt Die Preisbewegungen sind auch Ausdruck der verzögerten Angebotsausweitung. Seite 15

16 Internetauftritt Statistiken Unternehmen und Private Haushalte Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt Seite 16

17 Preissteigerungen im Durchschnitt der Jahre 2010 bis 2015 Wohnungen % Reihenhäuser % Eigene Berechnungen auf Basis von Preisangaben der bulwiengesa AG. Seite 17

18 Vervielfältiger für Eigentumswohnungen 2015 Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmieten 55 Große Streuung auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte. 50 Die Spannweite des Vervielfältigers reicht von rund 12 in Sömmerda 45 (Thüringen) bis zu knapp 32 in Garmisch-Partenkirchen Die bestehenden Süd-Nord- und West-Ost-Gefälle haben sich weiter 30 verfestigt Sondereffekte aufgrund der Heterogenität von Festland- und Inselpreisen. Eigene Berechnungen auf Basis von Angaben der bulwiengesa AG. Seite 18

19 4. Zusammenfassung Das Indikatorensystem hat zur Aufgabe, einen schnellen und umfassenden Überblick über die Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt zu liefern. Deshalb besteht das Set aus einer übersichtlichen Auswahl an besonders aussagekräftigen Variablen. Die Immobilienpreise in Deutschland sind seit 2010 deutlich angestiegen. Die Preisbewegungen sind auch Ausdruck anhaltend günstiger Nachfragebedingungen sowie der verzögerten Angebotsausweitung. Trotz der niedrigen Zinsen steigen die Wohnungsbaukredite nur moderat an, zudem wurden die Kreditvergabestandards der Tendenz nach nicht gesenkt. Seite 19

20 Kontakt Dr. Jens Mehrhoff Leiter der Hauptgruppe Konjunktur-, Preis- und Immobilienmarktstatistiken Deutsche Bundesbank Zentrale Allgemeine Wirtschaftsstatistik Wilhelm-Epstein-Straße Frankfurt am Main Tel.: Mobil: Fax: Seite 20