Research & Märkte: Boom bei Billig-Immobilien Rechtstipp: Gesetzeswidrige Klauseln in AGBS für Kredite Marketbox: Aktuelle Markt- und

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1 : Boom bei Billig-Immobilien Rechtstipp: Gesetzeswidrige Klauseln in AGBS für Kredite Marketbox: Aktuelle Markt- und Konditioneninfos

2 Boom bei Billig-Immobilien Seit 2009 sinkt die Leistbarkeit von Wohnimmobilien in Österreich. Das hat zur Folge, dass bei Wohnimmobilien, mit Ausnahme des Luxussegments, vor allem in den preisgünstigen Marktsegmenten die stärksten Preisanstiege erfolgten. Eine Tendenz, die sich zuletzt bundesweit beschleunigte. Der Immobilienboom wandert von den Großstädten in deren Umland. Immer mehr werden ländliche Gegenden in der Nähe von Ballungszentren von einer Preisaufholjagd erfasst. Doch es ist nicht alles Gold was glänzt. Diese Ausgabe von zeigt deshalb, worauf derzeit bei Wohnimmobilien-Investments zu achten ist. Setzt man die Entwicklung eines fiktiven maximalen Kreditvolumens (Rate 25 % des Nettoeinkommens, Zins 1,50 Prozentpunkte Aufschlag auf den 3-Monats-Euribor, Kreditlaufzeit 25 Jahre) der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise gegenüber, dann zeigt sich in den Jahren 2009 bis 2016 im bundesweiten Schnitt ein Rückgang der Leistbarkeit um 15,9%. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen in Wien sank die Leistbarkeit seit 2009 sogar um 25,1%. Dennoch, letztere sind einfach absolut günstiger als Neubauten und daher werden sie in der aktuellen Phase verstärkt nachgefragt, was wiederum die Preise der gebrauchten Wohnungen stärker nach oben treibt. Gebrauchte Wohnungen statt knappe Neubauten Die Aufholjagd der Billigimmobilien lässt sich 2016 und im laufenden Jahr sehr gut erkennen. Laut Wohnimmobilienpreis-Index der OeNB (Österreichische Nationalbank) lag der Anstieg gebrauchter Eigentumswohnungen außerhalb Wiens im Jahr 2016 bei 9,8%, verglichen mit je 7,5% bei Einfamilienhäusern und 7,9% bei neuen Wohnungen. Betrachtet man die ersten 3 Quartale 2017 getrennt voneinander, so standen je -8,0%, +1,8 bzw. +1,6% Wertentwicklung bei Neubau-Wohnungen außerhalb Wiens je +7,9%, +6,2% bzw. +3,0% bei gebrauchten Wohnungen (Österreich ex Wien) gegenüber. Seit 2009 (bis Q3 17) verteuerten sich gebrauchte Wohnungen (Österreich ex Wien) um 59,9%. Neubau-Wohnungen dieses Gebietes hingegen stagnierten im Preis (+5,8% im Vergleichszeitraum). Anders ist die Entwicklung bei Wiener Neubau-Wohnungen, die sich seit 2009 um 56,9% verteuerten. In der Bundeshauptstadt wohnen kaufkräftige Immobilienkäufer, was die hohen Preise exklusiver Immobilien und Neubauten stützt.

3 Landeshauptstädte mit niedrigen Quadratmeterpreisen holen auf Eine gewisse Tendenz einer Aufholjagd preisgünstiger Immobilien lässt der von der Kammer der Immobilien- und Vermögenstreuhänder veröffentlichte Immobilienpreisspiegel 2017 bereits im Vorjahr erkennen. So verzeichnete die teuerste Landeshauptstadt Salzburg, mit 0,7% auf 4.131,50 EUR/m2 den niedrigsten Preisanstieg bei Erstbezugs-Wohnungen. Die höchsten Anstiege entfielen indessen auf Bregenz (+3,8% auf 3.474,20 EUR), Eisenstadt (+3,6% auf 1.904,30 EUR) und den billigsten Standort St. Pölten (+2,9% auf EUR). Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen waren 2016 mit jeweils +5,6% Wien und Eisenstadt (billigster Standort) führend. Günstigstes Immobilien-Segment im Aufwind Bereits im laufenden Jahr zeigt der von der Maklerkette RE/MAX Austria veröffentlichte Gesamtüberblick über den österreichischen Wohnungsmarkt erkennbare Trends für das 1. Halbjahr Österreichweit sind demnach die Preise der gehandelten Wohnungen im Schnitt um 6,6% (Jahresbasis) auf EUR gestiegen. Das sind 35,9% mehr als noch vor 5 Jahren. Das untere Preisviertel, mit einem Wohnungspreis von unter Euro, verzeichnete im 1. Halbjahr 2017 hingegen ein Plus von 9,5%, auf 5 Jahre waren es sogar 50% Plus. Im Vergleich dazu lässt sich das teuerste Viertel aller Wohnungen immer schwieriger zu höheren Preisen handeln. Das oberste Preisviertel ab Euro verzeichnete 2016 ein Plus von 4,4% und auf 5-Jahressicht eines von 33,4%. Datengrundlage dafür ist das Grundbuch mit seinen öffentlich zugänglichen Kaufverträgen, die von IMMOunited GmbH (Immobiliendaten-Experten) in der Kaufvertrags-Sammlung erfasst und von RE/MAX Austria ausgewertet und analysiert wurden. Im Burgenland wird nun auffallend mehr Geld für Wohnimmobilienkäufe ausgegeben, denn der durchschnittliche Transaktionspreis stieg von der besonders niedrigen Basis von Euro auf Euro. Im teuren Pflaster Innsbruck hingegen war im 1. Halbjahr der Transaktionswert auf Jahresbasis um 1,8% (auf EUR) abgebröckelt.

4 Quadratmeterpreise steigen im günstigsten Preisviertel am Stärksten Bundesweit kostete ein typischer Quadratmeter einer Eigentumswohnung im ersten Halbjahr heuer durchschnittlich Euro und damit um +5,0% mehr als im Vorjahr und um +39,8% mehr als noch vor 5 Jahren. Die Preisbandbreite ist jedoch enorm, wobei sie sich tendenziell verringert, was auf ruhigere Preisentwicklungen im Hochpreissegment und auf eine Aufholjagd der Billigimmobilien zurückzuführen ist. Die Grenze zum untersten Viertel aller Quadratmeterpreise übersprang im 1. Halbjahr 17 erstmals die Euro Marke und liegt nun bei Euro. Oder anders ausgedrückt, im letzten Marktviertel findet man noch Quadratmeterpreise von weniger als Euro. Die Grenze zum oberen Preisviertel liegt dagegen bei Euro. Was hier erneut auffällt ist wieder die Stärke und Aufholjagd der Niedrig-Preis-Immobilien. So sind nämlich auf Jahresbasis die niedrigeren Quadratmeterpreise um +9,3% gestiegen, die höheren dagegen nur um +4,5%. Worauf zu achten ist Luxus-Wohngebiete: Zahlreiche Orte haben Luxusgebiete, in denen sich das Preisniveau stark von der Umgebung abhebt. Diesen Mikrokosmos gibt es beispielsweise in Kitzbühel, diversen Gebieten des Salzkammergutes aber auch in der Wiener Innenstadt (1. Bezirk). Laut Wohnungsatlas von Otto Immobilien sind in der Wiener Innenstadt in den letzten 6 Jahren die Wohnungspreise im Mittelwert um 4,93% p.a. gestiegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis der vergangenen 12 Monate betrug EUR und im Schottenviertel waren es sogar EUR (Stichtag ). Trotzdem ist die Nachfrage ungebrochen stark und laut Otto Immobilien ist das Transaktionsvolumen im 1. Bezirk in den vergangenen 2 Jahren um 20% gestiegen. Im Luxussegment herrschen somit eigene Gesetze, denn hier erfolgen die Käufe vorwiegend mit Eigenmitteln. Im qualitativ gehobenen und mittleren Immobiliensegment, wo Normalverdiener als Käufer auftreten, werden Anlageimmobilien und Wohneigentum hingegen vorwiegend mit Kredit finanziert. Billiges Wohnen hat seinen Preis: In billigen ländlichen Gegenden, in denen Einfamilienhäuser teils weniger als Euro kosten, ist es auch für Durchschnittsverdiener oft notwendig, einen hohen Eigenmittelanteil beim Kauf einzusetzen. Dahinter stecken häufig entsprechende Forderungen der Banken,

5 da ein Verkaufsprozess aufgrund mangelnder Nachfrage im Falle eines Verkaufs überdurchschnittlich lange dauern kann. Häufig sind auch im Vergleich zu Universitätsstädten wie Wien, Graz und Innsbruck höhere Mietrenditen nicht in der Lage, diesen Nachteil zur Gänze zu kompensieren. Da zuletzt auch die Mietpreise bei Neuvermietung anzogen, liegen die Mieten in den Landeshauptstädten immerhin noch in Bereichen zwischen 3 bis 6%, was in den kommenden Jahren durchaus noch weitere Preissteigerungen zulässt. In den Städten sollte man dabei den Fokus auf gute Lagen mit günstigen Verkehrsanbindungen und in der Nähe von Universitäten und Versorgungszentren (Supermärkte, Arztpraxen) setzen, denn der Faktor Wegzeit- Ersparnis ist nicht zu unterschätzen. Und umgekehrt: Der Preis für billiges Wohnen am Land sind längere Wegstrecken zur Arbeit und alltäglichen Besorgungen. Reife Phase im Preiszyklus: Auch wenn durchaus noch ein paar Jahre Wertsteigerungen denkbar sind, so darf nicht vergessen werden, dass die aktuelle Immobilienhausse bereits 2009 begann und sich nun schon in einer reifen Phase befindet. Dies lässt sich auch daran erkennen, dass nun bereits eine Aufholjagd schlechterer Immobilienqualitäten sowie der Liegenschaften im ländlichen Umland größerer Städte und auch direkt auf dem Land im Gang ist. Immobilienpreis zu Jahresmiete: (Quelle: ImmobilienScout24.at) Landeshauptstadt Kauf-Miet-Indikator Jahre Salzburg 31,5 Wien 31,4 Bregenz 29,4 Innsbruck 28,3 Linz 27,9 Graz 27,7 Klagenfurt 26,7 St. Pölten 19,0 Eisenstadt 16,0 Lukrative Mietrenditen bieten Eisenstadt und St. Pölten. Hier lohnen sich sowohl Anlageimmobilien als auch die Schaffung von Eigentum. Wien und Salzburg hingegen sind bereits ein teures Pflaster, doch die Preisdynamik spricht in guten Lagen noch immer für Käufe.