Wohnungsmarktregion Hamburg. Immobilien- Mietpreisentwicklung. Hamburg

Transkript

1 Immobilien- & Mietpreisentwicklung in der Wohnungsmarktregion 1

2 Strukturdaten zum er Wohnungsmarkt Einwohner: ca (Ende 2008, geschätzt) Haushalte insgesamt : ca bis ( keiner kennt die genaue Zahl!) 1 Person-Haushalte: ca. 50% 2 Personen-Haushalte: ca. 25% Familienhaushalte (>= 3 Pers): ca. 20% Haushalte >= 65 Jahre : ca.25% (Basis : Mikrozensus (1% Stichprobe) Problem: Einwohner werden in der Bevölkerungsstatistik überhöht fortgeschrieben. Im Rahmen der Vorbereitung des Zensus 2011erfolgt z.zt. eine Korrektur des Melderregisters Folge: Bevölkerung in sinkt um ca Einwohner 2

3 Strukturdaten zum er Wohnungsmarkt Wohnungen insgesamt: in 1. u.2 Familienhäusern: ( 20 %) - von Eigentümer bewohnt: vermietete Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern ( 80 %) - vermietete Wohnungen: Eigentümerwohnungen: o Eigentümerquote im Wohnungsbestand: 22% Mietwohnungen mit Mietpreis- u. Belegungsbindungen (Sozialwohnungen): (18% aller Mietwohnungen) 3

4 Anbieterstruktur auf dem HH-Mietwohnungsmarkt 3 Anbietergruppen: Städtische SAGA/GWG mit rd WE 30 Genossenschaften mit Private Vermieter /WU mit rd WE rd WE 4

5 Die Bevölkerungsentwicklung in und in den 6 Umlandkreisen 1950 bis Umlandkreise

6 er Wohnungsmarkt Struktur der Wanderungen 6 hohe Wanderungsgewinne bei den 18 bis 30 Jährigen

7 7 Anzahl WE Wohnungsbau in Genehmigungen Fertigstellungen Anzahl WE

8 Fertigstellungen im Wohnungsbau seit Quelle: Statistikamt Nord EFH + ZFH MFH Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden und WE in Nichtwohngebäuden insgesamt 8

9 Fertigstellungen im Wohnungsbau in und den Umlandkreisen Insgesamt - je Einwohner Quelle: Statistisches Amt für und Schleswig- Holstein 12,0 10,0 Segeberg Storm arn 8,0 Stade 6,0 Pinneberg 4,0 Harburg HAMBURG Hzgt Lauenburg 2,0 0,0 Pinneberg Segeberg Stormarn Herzogt. Lauenburg Harburg Stade

10 Fertigstellungen in Ein- und Zweifamilienhäusern je Einw. in und den Umlandkreisen 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Fertigstellungen im Wohnungsbau in und den Umlandkreisen Ein- und Zweifamilienhäuser - je Einwohner Lauenburg Segeberg Pinneberg Stormarn Stade Harburg Quelle: Statistikamt Nord und Niedersächsisches Amt für Statistik 10

11 Aufbau und Inhalte Immobilienpreisbeobachtungsund Berichtssystem A. sachliche Teilmärkte: Mietwohnungsmarkt o Geschosswohnungen o Einfamilienhäuser Eigentumsmarkt o Einfamilienhäuser o Doppelhaushälften o Reihenhäuser o Eigentumswohnungen 11

12 Aufbau und Inhalte B. räumliche Teilmärkte: Gesamtstadt Teilmärkte (Stadtteilebene) in jeweils 30 regionale Teilmärkte für den Mietwohnungs- und Eigentumswohnungsmarkt 20 Teilmärkte für den Einfamilienhausmarkt 10 Teilmärkte für das Segment MietEinfamilienhäuser Metropolregion /Umland 7 Teilmärkte ( 4 im Norden/ 3 im Süden) auf Basis der Gemeindeebene 12

13 3. Aufbau und Inhalte C. Merkmale: Mietwohnungsmarkt o Anzahl der Angebote insgesamt / nach Teilmärkten o Qm-Mieten nach Baualter / Wohnungsgrößenklassen o Mittelwert (AM), Median, Dezile Wohneigentumsmarkt o Anzahl der Angebote insgesamt/ nach Teilmärkten o Objektpreise/qm-Preise nach Baualter /Wohnungsgrößenklassen o Mittelwert (AM), Median, Dezile Die jeweiligen Daten liegen für den er Gesamtmarkt, die einzelnen Teilmärkte in sowie die das Umland vor. 13

14 4. Anwendungsgebiete Darstellungen der Gesamtentwicklung in den Teilsegmenten Miete und Eigentum in z.b. : Wie entwickeln sind die qm-mieten oder die Preise für Eigentumswohnungen in im Jahr 2008 welche Mietdifferenzen bestehen zwischen Wohnungen der verschiedener Größenklassen Analyse der Nachfragesituation einzelner Teilmärkten Z.B. Welche Preisdifferenzen bestehen zwischen einzelnenteilmärkten und wie entwickeln sie sich im Zeitablauf? 14

15 Immobilienpreisberichtssystem für Vorteile o Aktualität der Daten o Hoher Detaillierungsgrad o Erstmals liegen Daten aus der Region vor o Erstmals liegen Daten für unterschiedliche Teilmärkte vor o Bundesweite Verbreitung ermöglicht Städtevergleiche Schwächen: o Angebotspreise sind nicht immer Echtdaten o Günstige Angebote sind unterrepräsentiert o Teilmärkte werden nicht immer durch Stadtteile determiniert 15

16 Entwicklung der Mietpreise in 2007/2008 Entwicklung der Mietpreise in der Gesamtstadt Mietpreise in den räumlichen Teilmärkten Mietpreise Im Vergleich zu anderen Großstädten Entwicklung Angebotspreise für Wohnimmobilien Einfamilienhäuser DDH /RH Eigentumswohnungen Preisentwicklung in Teilmärkten Im innerdeutschen Städtvergleich 16

17 Mieten im Städtevergleich 2007/

18 Entwicklung der Mietpreise 2008 Angebotsmietpreis lag 2008 im Mittel (Medianwert 50%) bei 8,24 /m² monatlich Preisanstieg bei den Angebotsmieten lag 2008 durchschnittlich bei rd. 7% Überdurchschnittlicher Anstieg im Hochpreissegment Unterdurchschnittlicher Anstieg bei gr. Wohnungen ( m²) Überdurchschnittlicher Anstieg bei kleinen Wohnungen < 40 m² 18

19 Mietentwicklung 2007/

20 20

21 Mietpreisniveaus in 21

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23 Mietentwicklung 2007/

24 er Teilmärkte: Mietwohnungen 24

25 er Teilmärkte: Mietwohnungen 2008 Teilmärkte mit den höchsten Preisanstiegen: St.Pauli + 13 % St.Georg + 11 % Westliche Alster + 9 % Zentrumslagen Östliche Alster + 9 % Teilmärkte mit den niedrigsten Preisanstiegen: Altona/Bahrenfeld -0,5 % Bergedorf/Lohbrügge 0% Lurup/Osdorf 2 % Billstedt 2 % Randlagen Fazit: In schon teuren Lagen überdurchschnittlich hoher Anstieg in

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27 Angebotsmietpreise im er Umland 2007/2008 In allen Umlandregionen im vergleich zu 2007 noch leichte Preissteigerungen 27

28 Vergleich: Mietangebotspreise FHH -Umland 28

29 er Teilmärkte: Vermietete Einfamilienhäuser 2008 deutlicher Preisanstieg in allen Preissegment! 29

30 Entwicklung Angebotsmietpreise in 1. Halbjahr 2007 bis 4.Quartal 2008 und mit welcher Entwicklung ist in 2009 zu rechnen.? 30

31 Wohnimmobilienmarkt Freistehende Einfamilienhäuser Doppelhaushälften Reihenhäuser Eigentumswohnungen 31

32 Deutlicher Preisanstieg bei neuen Einfamilienhäusern! Im Bestand Preisanstieg im Hochpreissegment 32

33 er Teilmärkte: fr. Einfamilienhäuser 2008 Teilmärkte mit den höchsten Preisanstiegen: Elbvororte + 10 % Altona-West + 9 % Hamm/Horn/Billstedt +6% Teilmärkte mit den niedrigsten Preisanstiegen: Wandsbek-Ost: - 4 % Harburg: 0% Vier- und Marschlande 0 % Hausbruch/Neugraben 1 % In schon teuren Lagen überdurchschnittlich hoher Anstieg in

34 Doppelhaushälften 2008 Insgesamt weitgehend konstantes Preisniveau bei DHH Leichter Preisanstieg im Neubau geringer Rückgang im Bestand 34

35 Reihenhäuser 2008 Konstantes Preisniveau im Bestand Leichter Preisrückgang im Neubau! 35

36 Eigentumswohnungen leicht rückläufige Preisentwicklung im unteren Preissegment leichter Preisanstieg im Hochpreissegment 36

37 er Teilmärkte: Eigentumswohnungen 2008 Teilmärkte mit den höchsten Preisanstiegen: Westliche Alster + 17 % (3.733 /m²) St.Pauli + 11% ( /m²) Hafencity +7% ( /m²) Teilmärkte mit rückläufigem Preisniveau: Neugraben/Hausbruch - 4 % ( /m²) Schnelsen/Eidelstedt - 3% (1.750 /m²) o In Eppendorf (2.620 ) und Eimsbüttel (2.340 ) stagnierendes Preisniveau 37

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39 im Städtevergleich 39

40 im Städtevergleich: Eigentumswohnungen 40

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42 Quelle-LBS Preisspiegel

43 er Umland : freistehende Einfamilienhäuser Im Gegensatz zur Kernstadt im Umland in fast allen Regionen stagnierendes oder rückläufiges Preisniveau 43

44 er Umland :Eigentumswohnungen Auch bei den Eigentumswohnungen überwiegend rückläufige Preisentwicklung 44

45 Vergleich: Angebotspreise für freistehende Einfamilienhäuser 45

46 Vergleich: Angebotspreise für freistehende Einfamilienhäuser 46

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