Der Berliner Wohnungsmarkt 2013

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1 Der Berliner Wohnungsmarkt 2013 Jörg Schwagenscheidt, Co-CEO, GSW Immobilien AG Dr. Henrik Baumunk, Geschäftsführer, CBRE GmbH

2 Agenda 1 Rahmenbedingungen 2 WohnmarktReport 2013 Mietmarkt Berlin WohnkostenAtlas Transaktionsmarkt 4 Neubauprojekte 5 Ausblick 1

3 Der Berliner Wohnimmobilienmarkt 2012 Einwohner (Juni 2012 und 2011; inkl. Zweitwohnsitz in Berlin) Arbeitslosenquote (2011 und 2010) Wohneinheiten (2011, 2010) aktuell ,3 % Vorjahr ,6 % davon Geschosswohnungsbau Marktaktiver Leerstand (BBU 2011, 2010) Durchschnittl. Bestandsmiete Mietspiegel (2011 und 2009) Durchschnittl. Neuvertragsmiete BBU (2011 und 2010) Durchschnittl. Angebotsmiete GSW/CBRE (2012 und 2011) ,6 % 5,21 /m² 5,60 /m² 7,50 /m² ,0 % 4,83 /m² 5,48 /m² 6,59 /m² Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Agentur für Arbeit; BBU; IDN Immodaten; empirica-systeme; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin; CBRE 2

4 Wanderungen über die Grenzen von Berlin 2004 bis 2012 In den letzten 8 Jahren hatte Berlin jedes Jahr einen positiven Wanderungssaldo. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

5 Nachhaltiger Bevölkerungsanstieg Einwohnerzuwachs seit 2007 Einwohnerzuwachs in Berlin, 2012 vs Berlin gesamt: Allein im Jahr 2012 wuchs die Einwohnerzahl Berlins um Einwohnerzahlen jeweils vom 30. Juni Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 4

6 Berlin braucht mehr Wohnungen Neubaufertigstellungen Neubaufertigstellungen Berlin gesamt 2011: : : Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau Quelle: CBRE 5

7 Die Kaufkraft steigt um 3,7 Prozent Haushaltskaufkraft in den Bezirken in Euro/Monat und Haushalt Berliner Durchschnitt 2012: Euro (2011: 2.601) Quelle: Michael Bauer Research GmbH 6

8 Agenda 1 Rahmenbedingungen 2 WohnmarktReport 2013 Mietmarkt Berlin WohnkostenAtlas Transaktionsmarkt 4 Neubauprojekte 5 Ausblick 7

9 Wohnimmobilienmarkt Berlin 2012 Kernaussagen Differenzierte Miet- und Kaufpreisentwicklung: Steigerung der Neuvertragsmieten auf 7,50 Euro/m² (+91 Cent = 13,8 %). Im oberen Marktsegment auf 13,95 Euro/m² (15,9 %). Im unteren Marktsegment auf 4,89 Euro/m² (8,7 %). Preise für MFH stiegen um 200 Euro auf Euro/m² (17,4 %). Preise für ETW um 375 Euro auf Euro/m² (19,9 %). Ursachen für die überdurchschnittliche Entwicklung im Vergleich zu den Vorjahren: Rückläufige Fluktuation Weiter steigende Nachfrage nach Miet-Wohnraum Weiterhin geringe Neubautätigkeit 8

10 Highlights Mietmarkt Angebotsmieten gegenüber 2011 in allen Bezirken um mindestens 6 % gestiegen durchschnittliche Berliner Angebotsmiete 2012: 7,50 Euro/m² Preissteigerung von mehr als 10 % in Mitte, Neukölln, Charlottenburg- Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Steglitz-Zehlendorf höchste Durchschnittsmiete in Friedrichshain-Kreuzberg (8,94 Euro/m²) und Charlottenburg-Wilmersdorf (8,93 Euro/m²) Oberes Marktsegment weist abermals höchste Steigerungen auf Hier insbesondere in Neukölln auf 13,33 Euro/m² (+46,8 %) und Friedrichshain- Kreuzberg auf 15,00 Euro/m²(+26,5 %) Im unteren Marktsegment Mietanstiege zwischen 3,3 % (Treptow-Köpenick, 5,00 Euro/m²) und 11,6 % (Marzahn-Hellersdorf, 4,05 Euro/m²) Günstige und außerhalb des S-Bahn-Rings gelegene Wohnlagen rücken stärker in den Fokus 9

11 Berliner Bezirke im Überblick Mietpreisspanne und Angebotsmieten 2012 in Euro/m²/Monat Ø Miete (Median) 7,50 8,94 8,93 8,11 8,03 8,00 7,51 7,00 6,51 6,50 6,36 5,90 5,11 12-Monats-Trend Quelle: CBRE 10

12 Teuer Wohnen Höchste Angebotsmieten Unter den Linden Mitte Median in Euro/m²/Monat Hackescher Markt Mitte TU/Otto-Suhr- Allee Rosenthaler Platz Mitte Charlottenburg-Wilmersdorf Kollwitzplatz Pankow/Prenzlauer Berg Chausseestraße Mitte Grunewald Charlottenburg-Wilmersdorf Dahlem Steglitz-Zehlendorf Sybelstraße Charlottenburg-Wilmersdorf Olivaer Platz Charlottenburg-Wilmersdorf Orange: Blau: neu in den teuersten Wohngebieten auch im letzten Jahr unter den zehn teuersten Wohngebieten Quelle: CBRE 11

13 Günstig Wohnen Niedrigste Angebotsmieten Wartenberg Lichtenberg Median in Euro/m²/Monat Waidmannslust Reinickendorf Falkenberg Lichtenberg Falkenhagener Feld Spandau Hellersdorf-Nord Marzahn-Hellersdorf Cottbusser Platz Marzahn-Hellersdorf Ahrensfelde Marzahn-Hellersdorf Heerstraße/Wilhelmstraße Spandau Kaulsdorf-Nord Marzahn-Hellersdorf Mehrower Allee Marzahn-Hellersdorf Orange: Blau: neu in den günstigsten Wohngebieten auch im letzten Jahr unter den zehn günstigsten Wohngebieten Quelle: CBRE 12

14 Mietmarkt Berlin Kaltmiete 2012 vs

15 Berliner Bezirke im Überblick Mietpreise 2012 Mietwohnungen: aktuelle Position im Marktzyklus Die Konjunktur auf dem Immobilienmarkt verläuft zyklisch und in Wellen. An welcher Stelle die lokalen Märkte jeweils stehen, zeigt die Zyklusgrafik von CBRE. Die Darstellung des Marktes in Wellenform entspricht den Amplituden des Immobilienzyklus und zeigt auf den ersten Blick, in welcher Phase sich ein Markt jeweils befindet. Quelle: CBRE 14

16 WohnkostenAtlas Detaillierte Analyse von Wohnungsmärkten Wohnkostenquote* in % Berlin: 27,4% Detaillierte Auskunft über Wohnkostenbelastung durch Analyse der Angebotsmieten und Erhebung der Kaufkraft für 190 Berliner PLZ-Gebiete Feinanalyse einzelner Stadtgebiete und Aufzeigen von Entwicklungstrend möglich Transparenz für Mietinteressenten Überblick für Investoren über Marktsituation * Angebotsmiete (warm) im Verhältnis zur Haushaltskaufkraft; Quelle: CBRE 15

17 Die Entwicklung der Wohnkostenquote Berlin im Vergleich zu anderen Großstädten Wohnkostenquote* in % * Angebotsmiete (warm) im Verhältnis zur Haushaltskaufkraft; Quelle: CBRE 16

18 Agenda 1 Rahmenbedingungen 2 WohnmarktReport 2013 Mietmarkt Berlin WohnkostenAtlas Transaktionsmarkt 4 Neubauprojekte 5 Ausblick 17

19 Berliner Bezirke im Überblick 2012 Durchschnittliche Angebotspreise MFH in Euro/m² In die Analyse sind Angebote aus 2012 eingeflossen Quelle: CBRE 18

20 Berliner Bezirke im Überblick 2012 Durchschnittliche Angebotspreise ETW in Euro/m² In die Analyse sind Angebote aus 2012 eingeflossen Quelle: CBRE 19

21 Berliner Bezirke im Überblick Käufe MFH / ETW 2012 MFH und ETW: aktuelle Position im Zyklus Die Konjunktur auf dem Immobilienmarkt verläuft zyklisch und in Wellen. An welcher Stelle die lokalen Märkte jeweils stehen, zeigt die Zyklusgrafik von CBRE. Die Darstellung des Marktes in Wellenform entspricht den Amplituden des Immobilienzyklus und zeigt auf den ersten Blick, in welcher Phase sich ein Markt jeweils befindet. Quelle: CBRE 20

22 Highlights Transaktionsmärkte Mehrfamilienhäuser Eigentumswohnungen Entwicklung 2012 Berliner Durchschnitt Teuerste Bezirke (Durchschnitt) Günstigste Bezirke (Durchschnitt) Erneute Steigerung um 17,4 % (2011: +3,5 %) Preisanstieg aus 2010 und 2011 (+7,9 % und +8,3 %) steigert sich mit +19,9 % Euro/m² (2010: 1.149) Euro/m² (2011: 1.883) Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg ( Euro/m²) Lichtenberg und Mitte ( Euro/m²) Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf ( Euro/m²) Spandau, Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ( Euro/m²) Trend Kaufpreise auf Höchstniveau, v. a. durch Mietsteigerungen getragen Die starke Nachfrage wird sich fortsetzen die Neubauaktivitäten nehmen zu 21

23 Agenda 1 Rahmenbedingungen 2 WohnmarktReport 2013 Mietmarkt Berlin WohnkostenAtlas Transaktionsmarkt 4 Neubauprojekte 5 Ausblick 22

24 Highlights Neubauprojekte in Berlin Standorte ausgewählter Neubauprojekte Eigentumswohnungen Mietwohnungen Mischnutzung Nutzung nicht bekannt Charakteristika Räumliche Konzentration auf zentrale und begehrte Stadtlagen (Mitte, Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf) Schwerpunkt Eigentumssegment, nur wenige Projekte im Mietwohnungsbau Kaufpreise: Überwiegend zwischen rd und Euro/m². In besonders hochwertigen Projekten in exponierten Lagen auch bis zu Euro/m² und darüber. Mieten: In der Regel ab 9 bis 14 Euro/m² Quelle: CBRE 23

25 Agenda 1 Rahmenbedingungen 2 WohnmarktReport 2013 Mietmarkt Berlin WohnkostenAtlas Transaktionsmarkt 4 Neubauprojekte 5 Ausblick 24

26 Ausblick Durch die nur leicht ansteigende, weiterhin geringe Neubautätigkeit und steigende Haushaltszahlen wird das Angebot an Wohnungen in den beliebten Kiezen knapp. Weiterhin kontinuierlicher Anstieg der Mieten, insbesondere von 2- bis 4-Raum Wohnungen mittlerer Qualität in zentralen Lagen Investment Eigentumswohnung: bevorzugt innerhalb des S-Bahn- Rings; dort höhere Einstiegspreise über alle Segmente; weiterhin starke Nachfrage aus dem Ausland (Zweit- oder Drittwohnsitz) und aus West-Deutschland Investment Zinshaus: Ausweitung der Investorengruppen - Investitionen in eine Qualitätssteigerung des Bestandes; Preise auf Höchstniveau Berlin ist langfristig nach wie vor hinsichtlich Volumen und Liquidität der wichtigste Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien in Europa 25