Real Estate Monitor. Sector Research. Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes Berlin. 13. November 2012 Ausgabe 01/2012. Wohnimmobilienmarkt Berlin

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1 Real Estate Monitor 13. November 2012 Ausgabe 01/2012 Sector Research Wohnimmobilienmarkt Berlin Nachfrageboom auf dem Wohnungsmarkt Angebotsknappheit Preisblase? Fazit und Ausblick Claudia Drangmeister BMVBS Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes Berlin Soziodemographische Rahmenbedingungen Seit Mitte der 2000er Jahre ist eine Trendwende auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu beobachten. Berlin weist seither wieder ein Bevölkerungswachstum auf. Die Einwohnerzahl liegt aktuell bei rund 3,46 Mio. Auch die Anzahl der Haushalte, die Wohnraum nachfragen, ist in den letzten Jahren begünstigt durch den Trend zu immer kleineren Haushaltsgrößen stark angestiegen. Das Bevölkerungswachstum ist neben einem leichten Geburtenüberschuss insbesondere auf einen positiven Wanderungssaldo zurückzuführen. Eine differenzierte Betrachtung der Wanderungsbewegungen nach Altersklassen zeigt, dass der positive Saldo nahezu ausschließlich von der Gruppe der 18-29jährigen geprägt wird. Hierbei handelt es sich um Bildungswanderungen sowie um junge Berufstätige, die in den letzten Jahren verstärkt in die Bundeshauptstadt gezogen sind. Diese Entwicklung spiegelt auch den allgemeinen Trend zur Reurbanisierung wieder, mit dem ein Bedeutungsgewinn städtischer Lebensformen einher geht. Bevölkerungsentwicklung und Haushalte in Berlin Bevölkerungsstand (linke Skala) Quelle: Stat. Bundesamt, Sector Research 2030 in Tsd Anzahl Haushalte (rechte Skala) Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in Berlin Natürliche Bevölkerungsentwicklung Wanderungssaldo Bevölkerungsveränderung Quelle: Stat. Berlin-Brandenburg, Stat. Bundesamt, Sect. Research Wir bitten um Beachtung der besonderen Hinweise auf der letzten Seite dieser Studie.

2 Wachstum bei der Anzahl der Haushalte setzt sich fort Nachfrage-Boom auf dem Berliner Wohnungsmarkt Angebotsknappheit Die Prognosen für die zukünftige Bevölkerungsentwicklung Berlins bis zum Jahr 2030 gehen auseinander. Während das Statistische Bundesamt einen Rückgang der Einwohnerzahl um prognostiziert, geht die Bertelsmann-Stiftung von einem weiteren Bevölkerungsanstieg aus. Selbst im Falle der negativen Bevölkerungsentwicklung ist mit einem weiteren Anstieg der Haushaltszahl zu rechnen ( ). Dies ist neben der zunehmenden Alterung der Bevölkerung vor allem auf den steigenden Anteil Alleinerziehender sowie von Paaren mit getrennter Haushaltsführung infolge wachsender beruflicher Mobilität zurückzuführen. Der starke Zuzug in die Bundeshauptstadt hat zu einem Nachfrageboom auf dem Berliner Wohnungsmarkt geführt. Die Nachfrage nach Immobilien wird zudem durch die hohe Unsicherheit im Zuge der europäischen Staatsschuldenkrise und die Angst vor einer Inflation verstärkt ( Betongold-Effekt ). Darüber hinaus macht das niedrige Zinsniveau die Finanzierung von Immobilien attraktiv. Nicht zuletzt ist auch eine verstärkte Nachfrage ausländischer Investoren zu beobachten. Der Wohnungsneubau konnte in den vergangenen Jahren nicht mit der starken Nachfrageentwicklung mithalten. Seit 2004 erhöhte sich das Wohnungsangebot in Berlin um 1,3 %, wohingegen rund 5,8 % mehr Haushalte Wohnungen nachfragen 1. Infolgedessen ist der Leerstand den vergangenen Jahren spürbar gesunken und lag zuletzt bei rund 2,6 % 2. Mit rund 11,2 % mehr Baugenehmigungen im Jahr 2011 zeichnet sich in Berlin eine Belebung der Bauaktivität ab. Die Baugenehmigungszahlen für Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern stiegen im letzten Jahr um 72,2 % auf Dennoch bleibt die Bautätigkeit weit hinter dem Bedarf an neuem Wohnraum zurück und lässt die Preise in vielen Segmenten weiter ansteigen. Wohnungsbestand und Leerstand in Berlin ,5 5,6 5, , ,2 3,3 3,0 2, Wohnungsbestand (linke Skala) Leerstandsquote % (rechte Skala) Quelle: Stat. Berlin-Brandenburg, empirica-leerstandsindex (Leerstandsquote ), Aegnevelt/BBU (Leerstandsquote 2010, 2011); Sector Research 1 Statistisches Bundesamt sowie Statistik Berlin-Brandenburg. 2 Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. (BBU) Statistik Berlin-Brandenburg. Seite 2 von 7

3 Preisanstieg in deutschen Großstädten In Deutschland sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen seit 2003 um 10,5 % gestiegen. In den fünf bevölkerungsreichsten Großstädten (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main und Köln) sind die Preise für Wohnimmobilien z.t. noch viel stärker angezogen. Zwischen 2003 und 2011 war der Preisanstieg für Eigentumswohnungen in Berlin mit Abstand am höchsten (+38,8 %), wobei in diesem Zeitraum 2011 den stärksten Anstieg aufwies. In Berlin, Hamburg und München wurden Wohnimmobilien im letzen Jahr um 8 bis 9 % teurer. Preise für Eigentumswohnungen in ausgewählten Großstädten ten (2003=100) Quelle: IW Köln, auf der Basis von vdpresearch sowie Immobilienscout24, Darstellung: Spiegel Online Berliner City besonders teuer er In Berlin sind die Preise für Eigentumswohnungen 2011 deutlich stärker gestiegen als für Mehrfamilienhäuser (8,3 bzw. 3,5 %). Diese unterschiedliche Entwicklung ist vor allem auf Lagemerkmale zurückzuführen 4. Die Angebotsschwerpunkte bei den Eigentumswohnungen liegen in den vier Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow, Mitte und Steglitz-Zehlendorf. Hier sind mehr als die Hälfte aller angebotenen Eigentumswohnungen räumlich konzentriert. Diese Lagen werden von Käufern besonders bevorzugt. Bei Mehrfamilienhäusern ist hingegen eine Verlagerung von den Hochpreis- Bezirken (wie z.b. Steglitz-Zehlendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg) zugunsten von einfacheren Lagen (wie z.b. Spandau, Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf) zu beobachten. Mehrfamilienhäuser werden in den begehrten Wohnlagen zwar oftmals unter der Hand veräußert und damit nicht mehr inseriert. Investoren finden jedoch aufgrund der Angebotsknappheit verstärkt auch in den Randlagen unter Renditegesichtspunkten noch gute Einstiegsmöglichkeiten. 4 (GSW, CBRE 2012): WohnmarktReport mit WohnkostenAltas Seite 3 von 7

4 Bei Eigentumswohnungen konzentriert sich der Markt hingegen auf den Kern Berlins und dabei insbesondere auf hochwertige Neu- oder aufwendig sanierte Altbauten. Dies spiegelt sich auch in den Preisen wieder: Der Bezirk Mitte zählt mit Euro/m 2 zu den teuersten Bezirken der Stadt. Mit deutlichem Abstand folgen Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg- Wilmersdorf mit bis Euro/m 2. Auch in diesen Bezirken konzentrieren sich die Eigentumswohnungen überwiegend auf das innere Stadtgebiet. Am niedrigsten sind die Preise für Eigentumswohnungen in Gebieten am Stadtrand wie in Spandau, Neukölln und Marzahn-Hellersdorf. Aktuelle Preisentwicklung bei Berliner Eigentumswohnungen Stadtbezirk Anzahl Kauf- Kaufpreis (Median, in Änderung zu 2010 in 12-Monats Monats- Trend angebote Euro / m 2 ) % Charlottenburg burg-wilmersdorf ,9 Friedrichshain-Kreuzberg ,3 Lichtenberg ,9 Marzahn-Hellersdorf ,9 Mitte ,3 Neukölln ,8 Pankow ,7 Reinickendorf ,5 Spandau ,4 Steglitz-Zehlendorf ,5 Tempelhof-Schöneberg ,5 Treptow-Köpenick ,7 Berlin Durchschnitt ,3 Quelle: CBRE, GSW 2012 Preisblase? Ob diese Entwicklung auf eine Preisblase hindeutet, lässt sich nur durch eine Betrachtung von Faktoren wie den Preis-Miet-Relationen, der Einkommensund Beschäftigungsentwicklung, den Transaktionsvolumina sowie der Kreditvergabepraxis beantworten. Ergebnisse einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln zeigen, dass die Entwicklung der Mieten in Berlin mit der Entwicklung der Preise mithalten konnte. Dieses Verhältnis spiegelt sich auch in der Höhe des durchschnittlichen Rohertragsfaktors wieder, der im Vergleich zu den o.g. Metropolen als moderat bezeichnet werden kann 5. Dies macht einen späteren Preisverfall unwahrscheinlich. Zudem ist die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Berlin in den letzten Jahren stärker angestiegen als im Bundesdurchschnitt. In der Folge konnte sich eine höhere Anzahl von Menschen z.t. teureren Wohnraum leisten. Auch in Zukunft ist von einem weiteren Anstieg der Beschäftigten sowie der Einkommen auszugehen. Grundsätzlich ist im internationalen Vergleich der Anteil des Einkommens, der für Miete ausgegeben wird, in den deutschen Großstädten immer noch gering. 5 Durchschnittlicher Rohertragsfaktor (Fertigstellungen bis 1948 / Fertigstellungen ab 1948): Berlin-Ost bzw. Berlin-West (11,5 / 13; 11,5 / 13,5), Hamburg (15,1 / 15,7), München (23,5 / 21), Köln (12 / 14), Frankfurt (15 / 15,5) (vgl. IVD Wohnpreisspiegel 2011/2012). Seite 4 von 7

5 Fazit und Ausblick Gegen eine Blase spricht zudem, dass trotz niedriger Zinsen weder eine expansive Kreditvergabe noch eine sehr hohe Kauf- und Wiederverkaufsrate zu beobachten ist. In Deutschland sind die Kreditbestände für Wohnungskäufe zwischen Januar 2003 und April 2012 lediglich um 7 % angestiegen, während die Werte für Spanien und Italien bei über 150 % lagen. Berlin stellt jedoch im Vergleich zu den o.g. Metropolen in mehreren Punkten eine Ausnahme dar: Während in diesen Großstädten die Anzahl der zum Kauf angebotenen Objekte auf der Basis von Daten von Immobilienscout24 seit 2007 gesunken ist, ist sie in Berlin gestiegen. Dies kann zwar einerseits auf die spezifischen Nutzungsbedingungen des Internetportals zurückgeführt werden. Die Entwicklung lässt jedoch auch auf eine erhöhte Transaktionsgeschwindigkeit und damit auch eine erhöhte Wiederverkaufsrate schließen. Auch die Tatsache, dass Berlin einen hohen Anteil von Grundsicherungs- und Wohngeldempfängern hat, könnte als Anzeichen für eine leichte Überhitzung gewertet werden. Da es sich bei Berlin jedoch um eine attraktive Stadt mit guten Entwicklungsperspektiven handelt, dürften selbst bei einer Korrektur des Marktes die Preise nur geringfügig fallen. Der Berliner Wohnungsmarkt hat, ausgehend von einem historisch niedrigen Mietniveau bedingt durch die Teilung, Insellage, das wirtschaftliche und politische System der DDR sowie den Bauboom im Zuge der Wiedervereinigung, in den letzten Jahren einen Aufholprozess durchlaufen. Es sprechen drei Gründe für einen weiteren Preisanstieg: Das anhaltende Wachstum der Zahl der Haushalte, das im Vergleich zu anderen Großstädten immer noch niedrige Preisniveau sowie das im Vergleich zum gesamten Bundesgebiet überdurchschnittliche Beschäftigungswachstum. Nach unserer Einschätzung ist in den kommenden Jahren jedoch mit einem moderateren Wachstum zu rechnen. Der Anstieg der Mieten in den letzten Jahren macht aktuell den Mietwohnungsbau wieder rentabel. Für die kommenden Jahre erwarten wir jedoch eine jährliche Mietsteigerung von nur noch 4-6 %. Aufgrund der sich abzeichnenden Belebung der Bautätigkeit gehen wir in Zukunft auch bei Eigentumswohnungen eher von einer Abschwächung des Preisanstiegs aus. Auch wenn derzeit keine deutliche Überhitzung festzustellen ist, bleibt bei einzelnen Neubauprojekten in der Innenstadt das Preis-Leistungsverhältnis für Eigentumswohnungen fraglich. Dies gilt insbesondere für Prestigeobjekte wie z.b. die Rosengärten in Berlin-Wilmersdorf, wo derzeit in unmittelbarer Nähe zum Kurfürstendamm 210 Miet- und Eigentumswohnungen realisiert werden. Hier ist die Miete von monatlich rund 13,10 Euro/m² für Berliner Verhältnisse vergleichsweise hoch. Seite 5 von 7

6 Ansprechpartner im NORD/LB-Konzern Deutsche Hypo Die Deutsche Hypo ist eine auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien und das Kapitalmarktgeschäft mit inund ausländischen Kunden spezialisierte Pfandbriefbank. Sie ist ein Unternehmen der NORD/LB und bildet im Konzern das Kompetenzzentrum für den Kerngeschäftsbereich Gewerbliche Immobilienfinanzierung. Die im Jahr 1872 gegründete Deutsche Hypo ist in Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Benelux und Polen geschäftlich aktiv. Sie hat ihren Hauptsitz in Hannover und ist zudem in Hamburg, Frankfurt, München, Nürnberg und Düsseldorf sowie in Amsterdam, London, Madrid und Paris präsent. Mit rund 420 Mitarbeitern und einer Bilanzsumme von 34,3 Mrd. Euro zählt die Deutsche Hypo zu den großen deutschen Immobilienfinanzierern. Weitere Informationen finden Sie unter Ansprechpartner: Ralf Vogel +49 (511) Michael Müller +49 (511) Leiter Immobilienfinanzierung 1 Leiter Immobilienfinanzierung Inland 2 ralf.vogel@deutsche-hypo.de michael.mueller@deutschehypo.de NORD/LB Die NORD/LB ist die führende Universalbank im Norden Deutschlands. Als Landesbank der Bundesländer Niedersachsen und Sachsen-Anhalt unterstützt sie die öffentliche Hand bei kommunalen Finanzierungen und übernimmt die Aufgaben einer Zentralbank für die Sparkassen in diesen beiden Ländern sowie in Mecklenburg- Vorpommern. Seit über 20 Jahren ist die NORD/LB erfolgreich als Berater, Finanzier und Partner der Wohnungswirtschafts- Unternehmen tätig und gehört heute zu den Top-10-Finanzierern der Branche in Deutschland. Dank detaillierter Marktkenntnisse und langjähriger Expertise bei der Analyse von Wohnungsunternehmen ist sie in der Lage, maßgeschneiderte und innovative Finanzlösungen für ihre Kunden zu entwickeln. Weitere Informationen finden Sie unter Ansprechpartner: Jens Zillmann +49 (391) Dr. Karsten Schröter +49 (511) Firmenkunden Wohnungswirtschaft Bewertungsmanagement/ Qualitätssicherung jens.zillmann@nordlb.de Dr. Martina Noß +49 (511) Leiterin Sector Research martina.noss@nordlb.de Claudia Drangmeister +49 (511) Sector Research/ Real Estate claudia.drangmeister@nordlb.de Seite 6 von 7

7 Wichtige Hinweise Die vorstehende Studie ist erstellt worden von der NORDDEUTSCHEN LANDESBANK GIROZENTRALE ( NORD/LB ). Die NORD/LB untersteht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Diese Studie und die hierin enthaltenen Informationen wurden ausschließlich zu Informationszwecken erstellt und werden ausschließlich zu Informationszwecken bereitgestellt. Es ist nicht beabsichtigt, dass die Studie einen Anreiz für Investitionstätigkeiten darstellt. Sie wird für die persönliche Information des Empfängers mit dem ausdrücklichen, durch den Empfänger anerkannten Verständnis bereitgestellt, dass sie kein direktes oder indirektes Angebot, keine Empfehlung, keine Aufforderung zum Kauf, Halten oder Verkauf sowie keine Aufforderung zur Zeichnung oder zum Erwerb von Wertpapieren oder anderen Finanzinstrumenten und keine Maßnahme, durch die Finanzinstrumente angeboten oder verkauft werden könnten, darstellt. Alle hierin enthaltenen tatsächlichen Angaben, Informationen und getroffenen Aussagen sind Quellen entnommen, die von uns für zuverlässig erachtet wurden. Da insoweit allerdings keine neutrale Überprüfung dieser Quellen vorgenommen wird, können wir keine Gewähr oder Verantwortung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der hierin enthaltenen Informationen übernehmen. Die aufgrund dieser Quellen in der vorstehenden Studie geäußerten Meinungen und Prognosen stellen unverbindliche Werturteile unserer Analysten dar. Veränderungen der Prämissen können einen erheblichen Einfluss auf die dargestellten Entwicklungen haben. Weder die NORD/LB, noch ihre die Organe oder Mitarbeiter können für die Richtigkeit, Angemessenheit und Vollständigkeit der Informationen oder für einen Renditeverlust, indirekte Schäden, Folge- oder sonstige Schäden, die Personen entstehen, die auf die Informationen, Aussagen oder Meinungen in dieser Studie vertrauen (unabhängig davon, ob diese Verluste durch Fahrlässigkeit dieser Personen oder auf andere Weise entstanden sind), die Gewähr, Verantwortung oder Haftung übernehmen. Die vorstehenden Angaben beziehen sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Erstellung dieser Unterlagen und können sich jederzeit ändern, ohne dass dies notwendig angekündigt oder publiziert wird. Eine Garantie für die fortgeltende Richtigkeit der Angaben wird nicht gegeben. Diese Studie stellt keine Anlage-, Rechts-, Bilanzierungs- oder Steuerberatung sowie keine Zusicherung dar, dass ein Investment oder eine Strategie für die individuellen Verhältnisse des Empfängers geeignet oder angemessen ist, und kein Teil dieser Studie stellt eine persönliche Empfehlung an einen Empfänger der Studie dar. Jeder Empfänger sollte, bevor er eine Anlageentscheidung trifft, im Hinblick auf die Angemessenheit von Investitionen in Finanzinstrumente oder Anlagestrategien, die Gegenstand dieser Studie sind, sowie für weitere und aktuellere Informationen im Hinblick auf bestimmte Anlagemöglichkeiten sowie für eine individuelle Anlageberatung einen unabhängigen Anlageberater konsultieren. Die Weitergabe dieser Studie an Dritte sowie die Erstellung von Kopien, ein Nachdruck oder sonstige Reproduktion des Inhalts oder von Teilen dieser Studie ist nur mit unserer vorherigen schriftlichen Genehmigung zulässig. Redaktionsschluss: 13. November 2012 Seite 7 von 7