Regionale Wohnraumbedarfsanalyse für den Rheinisch-Bergischen Kreis 2017 Pressekonferenz

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1 Regionale Wohnraumbedarfsanalyse für den Rheinisch-Bergischen Kreis 2017 Pressekonferenz Petra Heising, Thomas Abraham Köln, 15. März 2018

2 Inhalt* I Der Rheinisch-Bergische Kreis heute Wirtschaft, Einwohner, Wohnungsmarkt II Entwicklung in den Teilräumen Einwohner, Wohnungsmarkt III Neubaunachfrage bis 2031 Annahmen, Ergebnisse IV Fazit und Empfehlungen * Quelle:, Regionale Wohnraumbedarfsanalyse für den Rheinisch-Bergischen Kreis (Entwurf vom ). 2

3 I Der Rheinisch-Bergische Kreis heute Wirtschaft, Einwohner, Wohnungsmarkt 3

4 Der Rheinisch-Bergische Kreis (RBK) - umgeben von Stadt und Land - Quelle: Abb. 1 im Bericht 4

5 Wirtschaftsstruktur* RBK und Nachbarkreise 2015 höchster Dienstleistungsanteil aller Flächenkreise * SVP-Beschäftigte am Arbeitsort. - Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung (Abb. 3 im Bericht). 5

6 Arbeitsplatzentwicklung* RBK und Nachbarkreise 2002 bis 2017 trotz günstiger Wirtschaftsstruktur nur mäßiges Wirtschaftswachstum * SVP-Beschäftigte am Arbeitsort, Stichtag je am 30.06, außer 2017: Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung (Abb. 2 im Bericht). 6

7 Einwohnerentwicklung RBK und Nachbarkreise 2000 bis 2015 Wachstum Schrumpfung Stagnation + Wachstum Wachstum Stagnation Wachstum 2004 bis 2011: Einwohnerrückgang, Abkopplung von Kölner Entwicklung Quelle: IT.NRW ( : Basis Volkszählung 1987, : Basis Zensus 2011), eigene Rückrechnung, eigene Darstellung (Abb.7 im Bericht), 2000 = 100, Stichtag je am

8 Bevölkerungssalden im RBK 2000 bis 2015 Wachstum Schrumpfung Stagnation + Wachstum Grund: Sterbeüberschuss führt zu Schrumpfung, seit 2012 Ausgleich durch Zuwanderung wer kommt? Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung (Abb. 8 im Bericht). 8

9 Wanderungssalden nach Ziel/Herkunft und Alter, RBK, 2011 bis 2014, Jahresdurchschnitt Zuwanderung durch Familien - vor allem aus Köln, Abwanderung junger Menschen Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung (Abb. 9 unten im Bericht). 9

10 Altersstruktur: RBK im Vergleich zu Nachbarkreisen Jährige >70-Jährige Im Vergleich hat RBK wenig 20- bis 40Jährige und viele Senioren, in Köln leben mehr Kinder! Quelle: CITKOMM (Melderegister RBK), eigene Darstellung (Abb. 15 im Bericht). 10

11 Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern* RBK und Nachbarkreise, 2000 bis 2016 Wachstum Schrumpfung Stagnation + Wachstum Neubau von Einfamilienhäusern allgemein rückläufig, im RBK 2016 Anstieg Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung (Abb. 25 im Bericht). * Baufertigstellungen von Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern je Einwohner. 11

12 Bauintensität von Geschosswohnungen* RBK und Nachbarkreise, 2000 bis 2016 Wachstum Schrumpfung Stagnation + Wachstum Wohnungsbau folgt Einwohnerentwicklung nicht proaktiv: erst seit Zuwanderung steigt (2012), wird wieder mehr gebaut (2013) Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung (Abb. 26 im Bericht), * Baufertigstellungen von Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern je Einwohner. 12

13 Kaufpreise für gebrauchte Einfamilienhäuser*, RBK im Vergleich zu Köln, 2012 bis 2017 Kaufpreise und Mieten als Knappheitsindikator: Kölner Wohnungsnot schwappt in den RBK * Mittlere Kaufpreise für öffentlich inserierte Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (mind. 3 Jahre alte Gebäude), Median in Euro/qm je Quartal; Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme); Abb. 28 im Bericht. 13

14 Mietspanne von Geschosswohnungen* im RBK, Zeitvergleich 2012 und 2016, hier: nach Wohnungsgrößen** Auch Mieten steigen in allen Segmenten, am stärksten bei großen Wohnungen (Familiennachfrage) * Spanne der verlangten Mieten für öffentlich inserierte Geschosswohnungen in Euro/Wohnung, Jahre ** Wohnungsgrößenklasse: +/- 10qm, Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme), Abb. 33 im Bericht. 14

15 I Der Rheinisch-Bergischen Kreis heute Wirtschaft, Einwohner, Wohnungsmarkt II Entwicklung in den Teilräumen Einwohner, Wohnungsmarkt 15

16 Teilräume im RBK: Nord, Zentrum, Süd Quelle: Einwohnerzahl zum , gemäß CITKOMM (Melderegister RBK), Abb. 34 und 35 im Bericht. 16

17 Einwohnerentwicklung in den Teilräumen RBK, 2000 = 100 Süd Zentrum Nord Teilraum Süd wuchs schon in den 2000er Jahren, Teilraum Zentrum (Berg.Gladbach) erst seit 2012 Quelle: IT.NRW ( : Basis Volkszählung 1987, : Basis Zensus 2011), eigene Rückrechnung, eigene Darstellung (Abb. 40 im Bericht), Stichtag je am

18 Kaufpreise für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser* RBK, Hauspreise in Teilraum Zentrum am höchsten, aber überall steigend (=> Nachfrage steigt schneller als Angebot) Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme), (Abb. 62 im Bericht). * Mittlere Kaufpreise für öffentlich inserierte, mind. drei Jahre alte Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. 18

19 I Der Rheinisch-Bergischen Kreis heute Wirtschaft, Einwohner, Wohnungsmarkt II Entwicklung in den Teilräumen Einwohner, Wohnungsmarkt III Neubaunachfrage bis 2031 Annahmen, Ergebnisse 19

20 Annahmen: Szenarien bilden Bandbreite Grundannahmen Alle fünf Jahre sind alle fünf Jahre älter ( Babyboomer wachsen heraus ) Lebenserwartung steigt weiter Wanderungsmuster bleiben alters- und teilraumspezifisch konstant Trendszenario Weitere Netto-Zuwanderung gemäß amtlicher Einwohnerprognose (IT.NRW, Basisjahr 2014) Überschwappen aus Köln: Zuwanderung vor allem in die TR Zentrum + Süd Expansionsszenario (Oberes Ende der Bandbreite) zusätzlich zunehmende Bruttozuwanderung (weitere wirtschaftliche Expansion) Schrumpfungsszenario (Unteres Ende der Bandbreite) dauerhaft niedrigere Bruttozuwanderung (Rezession) Berechnung je Teilraum, Nationalität und Altersgruppe einzeln, Summe = Rheinisch-Bergischer Kreis 20

21 Demografischer Wandel im RBK Altersstruktur 2031* (alle Szenarien) Babyboomer werden junge Senioren, Kriegsjahrgänge versterben, Zahl der jungen Haushalte variiert je nach Zuwanderung Quelle: CITKOMM (Melderegister RBK), eigene Berechnungen, eigene Darstellung (Abb. 86 im Bericht). * 2010 und 2015: Ist-Entwicklung, 2031: Modellrechnungen. 21

22 Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt Zielgruppen im RBK Babyboomer => leben nur noch zu zweit in Familienwohnung potenzielle Eltern => suchen Eigenheime Hochbetagte => machen bis 2031 Häuser frei Junge Eltern werden Eigenheime suchen: reichen ihnen frei werdende Bestandshäuser aus (quantitativ/qualitativ)? Quelle: CITKOMM (Melderegister RBK), eigene Berechnungen, eigene Darstellung (Abb. 86 im Bericht). * 2010 und 2015: Ist-Entwicklung, 2031: Modellrechnungen. 22

23 Bandbreite der Neubaunachfrage* bis 2031 RBK (grün: in EZFH, rot: in MFH) Untere Ende der Bandbreite Trendszenario Oberes Ende der Bandbreite Schrumpfungsszenario: Neubaunachfrage bis 2031: WE Trendszenario: Neubaunachfrage bis 2031: WE Expansionsszenario: Neubaunachfrage bis 2031: WE Selbst bei Schrumpfung (EW -4%) wird noch gebaut (qualitätsbedingt) - Wachstum (EW +3%) nur möglich bei dauerhaft hohe Bautätigkeit (500 WE p.a.) * 2001 bis 2015: Ist-Entwicklung, 2017 bis 2031: Modellrechnung. Quelle: IT.NRW, CITKOMM (Melderegister RBK), eigene Berechnung, eigene Darstellung (Abb. 88 und 89 im Bericht). 23

24 Bandbreite der Neubaunachfrage* bis 2031 RBK (grün: in EZFH, rot: in MFH) Untere Ende der Bandbreite Trendszenario Oberes Ende der Bandbreite Schrumpfungsszenario: Neubaunachfrage bis 2031: WE Bei 20 WE/ha: 160 ha Bei 40 WE/ha: 80 ha Bei 60 WE/ha: 53 ha Trendszenario: Neubaunachfrage bis 2031: WE Bei 20 WE/ha: 270 ha Bei 40 WE/ha: 135 ha Bei 60 WE/ha: 90 ha Expansionsszenario: Neubaunachfrage bis 2031: WE Bei 20 WE/ha: 430 ha Bei 40 WE/ha: 215 ha Bei 60 WE/ha: 143 ha * 2001 bis 2015: Ist-Entwicklung, 2017 bis 2031: Modellrechnung. Quelle: IT.NRW, CITKOMM (Melderegister RBK), eigene Berechnung, eigene Darstellung (Abb. 88 und 89 im Bericht). 24

25 I Der Rheinisch-Bergischen Kreis heute Wirtschaft, Einwohner, Wohnungsmarkt II Entwicklung in den Teilräumen Einwohner, Wohnungsmarkt III Neubaunachfrage bis 2030 Annahmen, Ergebnisse IV Fazit und Empfehlungen 25

26 Fazit: Was ist bis 2031 im RBK zu erwarten? Bedeutung als Pendlerstandort wächst noch vor allem Familien aus Köln Auch Sterbeüberschuss wächst weiter => ohne Zuwanderung Schrumpfung! Stärkste Altersgruppe werden die 65- bis 69-Jährigen sein! Vergleich: 2031 wird es nur halb soviel 5- bis 9-Jährige wie 65- bis 69-Jährigen geben! Weitere Zuwanderung von Familien nur möglich, wenn Häuser/Wohnungen a) für sie frei sind (Bestand oder Neubau), b) die ihnen gefallen und c) die für sie finanzierbar sind. Wie kann man Preis- und Mietenanstieg bremsen? Angebot an Nachfrage ausrichten ausreichend viel bauen! bis zu 500 WE pro Jahr, zur Hälfte in Ein- und Zweifamilienhäusern Lage und Größe an Wohnbedürfnissen und Finanzierbarkeit der Zielgruppe ausrichten Wie kann man dabei Flächen sparen: Einfamilienhäuser der Babyboomer früher nutzen? Attraktive Angebote für diese junge Senioren: Womit könnte man sie locken? Freiwerdende Häuser attraktiv machen vor allem in Berg. Gladbach großes Angebot! 26

27 Empfehlungen Potenziale für Wohnungsneubau weiter nutzen Genehmigungsprozesse optimieren Grundstücke besser ausnutzen Familiengerechte Wohnungsangebote schaffen Wohnraum für ältere Haushalte schaffen Preiswerte Wohnangebote sichern Wohnungs- mit Stadt- und Quartiersentwicklung verzahnen Zentren in den Kommunen profilieren Wohnungsmarkt systematisch beobachten und bewerten Steuerung übernehmen: Strategien abstimmen und Ziele formulieren 27

28 Wir unterstützen Sie gerne! Ihre Ansprechpartnerin: Petra Heising (Bonn) ag Forschung und Beratung Kurfürstendamm 234, D Berlin Tel.: Fax: ag Forschung und Beratung Zweigniederlassung Kaiserstr. 29, D Bonn Tel.: Fax: komet- gmbh Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH Schreberstr. 1, D Leipzig Tel.: Fax: