Wohnungsnachfrage und Mobilität bis 2030 Haben Stellplätze noch eine Zukunft?

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1 Wohnungsnachfrage und Mobilität bis 2030 Haben Stellplätze noch eine Zukunft? Zum Einfluss der Mobilität der Zukunft auf den städtischen Immobilienmarkt Timo Heyn Berlin, 21. November 2017

2 Überblick Wachsende Städte und resultierende Neubaunachfrage Verkehr und Stellplätze heute und 2030 Mobilität, Lärmemissionen und Lagewerte 2

3 Betrachtungsraum: wachsende kreisfreie Städte empirica Ausgangssituation rd. 20 Mio. Einwohner (rd. 24,4 % von D) rd. 11,3 Mio. Haushalte (rd. 27,7 % von D) rd. 9,2 Mio. Pkw (rd. 20,1 % von D) Entwicklung : Einwohnerwachstum rd. 7,9 % (z.v. D rd. 1,6 %) Baufertigstellungen: rd WE (rd. 21,5 % Baufertigstellungen in D) 3

4 Entwicklung Einwohner bis 2030 in % In der Summe + rd. 1,8 Mio. Einwohner Quelle: empirica Regionaldatenbank 4

5 Neubaunachfrage 2016 bis 2030 (in Relation zu Haushalten) empirica Aggregierte Neubaunachfrage: rd. 1,4 Mio. WE Quelle: empirica Regionaldatenbank 5

6 Regionale Veränderung Pkw-Bestand bis 2030 bei gleichem Pkw-Besatz je Einwohner empirica Pkw Quelle: Destatis, empirica Regionaldatenbank (nicht bereinigt um regionale Sondereffekte)

7 Demographie, Immobilienmarkt und Stellplätze bis 2030 Regional unterschiedliche Dynamik Dennoch durchgängig wachsende Haushaltszahlen Aggregierte Neubaunachfrage in den Wachstumsstädten: + 1,4 Mio. Wohneinheiten (WE) bis 2030 Klassisches Wachstum Pkw-Bestand: rd Pkw und klassisch resultierender Stellplatzbedarf: rd. 1,1 Mio. neue Stellplätze in den Wachstumsstädten bis 2030 sowie zusätzliche öffentliche Stellplätze 7

8 Verkehrssituation heute z.i. München Quelle: Destatis, eigene Darstellung Quelle: eurostat, eigene Darstellung Nicht bereinigt um regionale Sondereffekte 8

9 Stellplatzsituation heute Summe Parkfläche: rd. 150 km² Summe Einwohner: rd. 20 Mio. Durchschnitt: rd. 9,6 m²/ew Quelle: OpenStreetMap, Destatis, eigene Berechnung 9

10 Stellplatzsituation heute Summe Parkfläche: rd. 150 km² Summe Pkw: rd. 9,2 Mio. Durchschnitt: rd. 18,9 m²/pkw Quelle: OpenStreetMap, Destatis, eigene Berechnung 10

11 Stellplätze und Stellfläche Stellplatzfläche (Off-Street): rd. 150 km² Anteilig Handels- u. Dienstleistungsstellplätze (rd. 43 km² - geschätzt) Unterschiede durch Stellplatzanzahl oder Bebauungsart Bsp.: Stuttgart (rd. 8 m² je PKW, viele Parkhäuser) Münster (rd. 21 m² je PKW) 11

12 Einflussfaktoren zur Zukunft der Mobilität Car Sharing (Unterschied: stationsbasiert und free-floating ) Intelligente Verkehrssteuerung Ausbau ÖPNV und Fahrradinfrastruktur Autonomes Fahren Elektromobilität Bevölkerungsstruktur, (Präferenzen) 12

13 Car-Sharing Quelle: Bundesverband Car-Sharing e.v., Destatis, eigene Berechnung Achtung: keine Prognose sondern einfache Fortschreibung (als Anschauung) 13

14 Car-Sharing Quelle: empirica Quelle: Bundesverband Car-Sharing e.v., Destatis, eigene Berechnung 14

15 Car-Sharing-Nutzer - bei fortgesetztem Wachstumstrend empirica Achtung: keine Prognosen sondern einfache Fortschreibungen (als Anschauung) Quelle: Bundesverband Car-Sharing e.v., Destatis, eigene Modelldarstellung 15

16 Regionale Unterschiede Quelle: eurostat, empirica Regionaldatenbank 16

17 Schwarmwanderungen Ausbildungs- und Berufsanfängerwanderung bis 34 Jahre Kohortenwachstumsrate (15-34), Veränderung der Kohortenstärke der Geburtsjahrgänge 1980 bis 1999 Vorsicht beim Vergleich der Karten unterschiedliche Skalierung Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 17

18 Settlementwanderung empirica Kohortenwachstumsrate (35-44), Veränderung der Kohortenstärke der Geburtsjahrgänge 1970 bis 1979 Vorsicht beim Vergleich der Karten unterschiedliche Skalierung Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 18

19 Veränderungen Verkehr 2030 Investitionstätigkeit ÖV/Rad-Infrastruktur Tempobegrenzungen (Lärm) Intelligente Verkehrssteuerung: Wegfallender Parksuchverkehr Autonomes Fahren (nicht unbedingt reduktiv) Car-Sharing: spürbares Änderungspotenzial Schwarmstädte und Nutzungsänderungen: MIV intensive Lebensphasen weiter zunehmend außerhalb der Stadt empirica Bei optimistischer Betrachtung bis zu 30% Verkehrsreduktion* *Achtung: keine Prognose sondern einfache Annahme (als Anschauung) 19

20 Lärmbelastung Straßenverkehr Bsp. Düsseldorf Quelle: LANUV NRW 20

21 Veränderungen Lärmbelastung empirica Große Betroffenheit Straßenverkehrslärm Bsp. Frankfurt, mehr als 60 db(a): rd. 16 % aller Einwohner Annahme: Lärmverringerung an hot spots um nur 10 db(a) NSDI 0,3% Preiswertes Segment, geringere Wohnungsgrößen Potenz. Wertzuwachs rd. 220 Mio. Wachstumsstädte bei vorsichtiger Schätzung: rd. 2,7 Mrd. Quelle: Lärmemissionen von Elektroautos, Uni Duisburg Preisverteilung Miete Frankfurt 2017 Quelle: empirica-preisdatenbank (empirica systeme) 21

22 Veränderungen Stellflächen 2030 Modal-Split-Veränderung: Verkehrsreduktionspotenzial übertragbar auf Parkfläche Intelligente Verkehrssteuerung: Effiziente Allokation des Parkraumes (heute: keine Vollauslastung auch zu Spitzenzeiten) Autonomes Fahren verändert Stellflächennachfrage (Flächensubstitution durch Zentralisierung an Peripherie voraussichtlich erst in längerer Frist) Car-Sharing: Einsparpotenzial durch Substitution optimistische Reduktion: 50% weniger Stellflächen* *Achtung: keine Prognose sondern einfache Annahme (als Anschauung) 22

23 Stellflächenbedarf 2030 Konservativ: Beibehaltung des Status Quo Keine Änderungen, erhöhter Parkraumbedarf und Stellplatzneubau (rd. 1,1 Mio. im Wohnungsneubau zusätzliche öffentliche Stellplätze durch zusätzliche PKW) Baukosten Stellplatzneubau: 6,3 Mrd. (Annahme: 1/3 der privaten Stellplätze als Tiefgaragen, Baukosten konservativ nach NHK 2010) Alternativ: Mobilitätsveränderung Analog: weniger Neubau und Wegfall innerstädtischer Stellflächen Neu nutzbare Flächen: bis zu 75 km² in den heute wachsenden kreisfreien Städten Quelle: empirica 23

24 Stellflächen 2030 Mobilitätsrendite : Angebotsseite: 3,1 Mrd. (weniger Stellplatzneubau) Nachfrageseite: (Miete von bis rd. 50 m², Kauf rd / bei TG-Stellplatz) Freiwerdende Fläche: Bis zu 75 km² Umnutzung: Quelle: empirica Zum Vergleich Spielplätze (Durchschnittsgröße m²) Umnutzung ehemaliger Parkflächen z.b. für benötigten Wohnraum hohe Wertentwicklung Quelle: Nitram Elhür / CC BY-SA 3.0 (DE) Quelle: Nitram Elhür / CC BY-SA 3.0 (DE) 24

25 Resümee Optimistische Annahmen erfordern Ineinandergreifen verschiedener technologischer, organisatorischer und präferenzbezogener Veränderungen Sektorübergreifende Planung/ Konzeption Öffentliches Investitionsverhalten Regulative Maßnahmen Förderanreize Neben Umwelt-, Gesundheits- und Lebensqualität auch Nutzen durch Lagewertveränderungen und Flächenverfügbarkeit 25

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! empirica ag Forschung und Beratung AG Kurfürstendamm 234, D Berlin Fon: 030 / Fax: 030 / Mail: berlin@empirica-institut.de empirica ag Zweigniederlassung Bonn Kaiserstr. 29, D Bonn Fon: 0228 / Fax: 0228 / Mail: bonn@empirica-institut.de komet-empirica gmbh Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH Schreberstr. 1, D Leipzig Fon: 0341 / Fax: 0341 / Mail: leipzig@empirica-institut.de