Aktuelle Preisentwicklungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt

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1 Aktuelle Preisentwicklungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt Wohnungspreisboom in Deutschland Zwischen Überhitzung und sozialer Schieflage Symposion des Instituts der deutschen Wirtschaft, Köln Dr. Franz Eilers Berlin, den 4. Juni 2013

2 vdpresearch Im Dezember 2008 wurde die vdpresearch in Berlin gegründet. Sie ist eine % - Tochter des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken. Primäre Ziele: Erfassung, Analyse und Prognose der Immobilienmärkte aus Sicht der Kreditwirtschaft. Der Schwerpunkt liegt in der Miet- und Preisentwicklung. Bereitstellung von zeitnahen und repräsentativen Bewertungsparametern auf der Grundlage von Transaktionsdaten. Für diese Ziele führt die vdpresearch eine umfassende Objektdatenbank, die vierteljährlich aktualisiert wird. Die Objektdatenbank speist sich aus Erwerbsfällen die unter Zuhilfenahme von Krediten finanziert wurden. Die Daten werden in anonymisierter Form von einer großen Zahl von Kreditinstituten bereitgestellt. Weitere Informationen: 2

3 Gewinnung von Immobilienpreisdaten Immobilienkauf Kreditvertrag (Objektbewertung) Bank / Bausparkasse Anonymisierte Objektdaten Transaktionsdatenbank der vdpresearch Auswertung unter Anwendung hedonischer Methoden Preisentwicklungen und -übersichten Bewertungsparameter Regional Bundesweit 3

4 Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in Deutschland 4

5 Langfristige Preisentwicklung in Deutschland Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen Preise für Eigenheime in Deutschland Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland Preisindex (LHS) Veränderungsrate (RHS) Index, 2003 = Veränderung gegenüber Vorjahr in % Index, 2003 = Veränderung gegenüber Vorjahr in % Preisindex (LHS) Veränderungsrate (RHS) -6-8 Quelle: Historische Entwicklung bis 2003: HVB Expertise; danach: vdpresearch 5

6 Aktuelle Preisentwicklung in Deutschland Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen Index, 2003 = Eigenheime ETW 8,2% 12,6 % :1 2003:2 2003:3 2003:4 2004:1 2004:2 2004:3 2004:4 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 Quelle: vdpresearch 6

7 Aktuelle Preisentwicklung in Deutschland Selbst genutztes Wohneigentum insgesamt ,2 % Index, 2003 = :1 2003:2 2003:3 2003:4 2004:1 2004:2 2004:3 2004:4 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum Quelle: vdpresearch 7

8 Aktuelle Preisentwicklung in Deutschland Selbst genutztes Wohneigentum insgesamt ,2 % 108 nominale Entwicklung Index, 2003 = reale Entwicklung (bereinigt um den Anstieg der Verbraucherpreise) :1 2003:2 2003:3 2003:4 2004:1 2004:2 2004:3 2004:4 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 3,5 % Quellen: vdpresearch, Statistisches Bundesamt 8

9 Regionale Unterschiede in der aktuellen Entwicklung der Wohnimmobilienpreise 9

10 Aktuelle Preisentwicklung in Deutschland Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen nach Kreisen Preise für Eigenheime Preise für Eigentumswohnungen = = B M HH F Quelle: vdpresearch 10

11 Warum steigen die Wohnimmobilienpreise mancherorts so stark und anderenorts nicht? Nachfrageseite Regionale Einwohnerentwicklung Angebotsseite Regionale Wohnungsbestandsentwicklung 11

12 Warum steigen die Preise mancherorts so stark. Tatsächliche und prognostizierte Einwohnerentwicklung nach Kreisen Tatsächliche Entwicklung der Einwohnerzahl 1) Prognostizierte Entwicklung der Einwohnerzahl 2006 = 2006 = ) Die Angaben für 2012 beziehen sich auf das 3. Quartal. Prognose der BBSR; veröffentlicht in 2012 Quellen: Statistisches Bundesamt; statistische Landesämter; BBSR 12

13 Warum steigen die Preise mancherorts so stark. Einwohnerentwicklung nach siedlungsstrukturellen Kreistypen Siedlungsstrukturelle Kreistypen Einwohnerentwicklung (Jahresendwerte) ) 2012 gegenüber 2006 Veränderung gegenüber Vorjahr in % in % Agglomerationsräume (1) Kernstädte 0,34 0,18 0,09 0,46 0,72 0,69 2,50 (2) Hochverdichtete Kreise -0,06-0,21-0,18-0,05 0,09 0,22-0,20 (3) Verdichtete Kreise -0,08-0,28-0,25-0,11-0,05 0,14-0,63 (4) Ländliche Kreise -0,11-0,30-0,27-0,18-0,14 0,09-0,90 Verstädterte Räume (5) Kernstädte 0,12 0,04 0,21 0,42 0,72 0,46 1,99 (6) Verdichtete Kreise -0,27-0,41-0,36-0,26-0,20-0,01-1,50 (7) Ländliche Kreise -0,63-0,69-0,65-0,44-0,50-0,21-3,07 Ländliche Kreise (8) Ländliche Kreise höherer Dichte -0,33-0,48-0,46-0,28-0,20-0,02-1,77 (9) Ländliche Kreise geringerer Dichte -0,84-0,96-0,81-0,56-0,60-0,35-4,07 Alle Kreise (Deutschland insgesamt) -0,12-0,26-0,24-0,04 0,08 0,20-0,37 Quellen: vdpresearch, BBSR, Statistisches Bundesamt und statistische Landesämter 1) Die Angaben für 2012 beziehen sich auf das 3. Quartal. 13

14 Warum steigen die Preise mancherorts so stark. Entwicklung der Einwohnerzahl und des Wohnungsbestandes nach Kreisen Entwicklung der Einwohnerzahl Entwicklung des Wohnungsbestandes 2006 = 2006 = ) Die Angaben für 2012 beziehen sich auf das 3. Quartal. Quellen: Statistisches Bundesamt; statistische Landesämter; BBSR 14

15 Warum steigen die Preise mancherorts so stark. Entwicklung der Einwohnerzahl und des Wohnungsbestandes nach Kreisen 10 8 Veränderung des Wohnungsbestandes in % Ende 2006 bis Ende ,7 Frankfurt/Oder -4,1 Hamburg Stadt München Köln Berlin Frankfurt/Main Wohnungsleerstand in % Hamburg 1,5 München 2,1 Köln 2,5 Frankfurt/Main 2,6 Berlin 3,5 Frankfurt/Oder 8,1 Quelle: GWZ 2011 Quellen: Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen Veränderung der Einwohnerzahl in % Ende 2006 bis Ende

16 Warum steigen die Preise mancherorts so stark. Entwicklung von Einwohnerzahl und des Wohnungsbestandes Siedlungsstrukturelle Kreistypen Anzahl Anzahl Einwohner Wohnungen Veränderung von 2006 bis 2011 in % Agglomerationsräume (1) Kernstädte 1,80 1,49 (2) Hochverdichtete Kreise -0,42 2,19 (3) Verdichtete Kreise -0,77 2,47 (4) Ländliche Kreise -0,99 1,91 Verstädterte Räume (5) Kernstädte 1,52 1,11 (6) Verdichtete Kreise -1,49 2,06 (7) Ländliche Kreise -2,87 1,77 Ländliche Kreise (8) Ländliche Kreise höherer Dichte -1,76 1,66 (9) Ländliche Kreise geringerer Dichte -3,72 1,50 Alle Kreise (Deutschland insgesamt) -0,56 1,81 Quellen: Statistisches Bundesamt, BBSR, eigene Berechnungen 16

17 Warum steigen die Preise mancherorts so stark. Entwicklung des Wohnungsneubaus in Deutschland Anzahl fertig gestellter Wohnungen in Tsd. Fertig gestellte Wohnungen in neuen MFH Fertig gestellte Wohnungen in neuen E-ZFH Fertig gestellte Wohnungen in % des jeweiligen Bestandes 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 Fertig gestellte Wohnungen in E-ZFH 0,4 Fertig gestellte Wohnungen in MFH 0, Quelle: Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen 17

18 Warum steigen die Preise mancherorts so stark. Entwicklung des Wohnungsneubaus in Deutschland Bestand an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern 2001 = Bestand an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2,1 % ,6 % Quellen Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 18

19 Zwischenfazit Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum sind in den letzten Jahren spürbar gestiegen, wobei in regionaler Hinsicht sehr große Unterschiede festzustellen sind. Vor allem in den dynamischen Großstädten ist es zu einem starken Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen gekommen. Anstoß der Entwicklung war eine verstärkte Wohnungsnachfrage, die ihren Hauptgrund in einem (unerwarteten) starken Anstieg der Einwohner- und Haushaltszahlen hatte. Der Nachfrageanstieg nach Wohnraum in den dynamischen Großstädten war von einer vergleichsweise geringen Ausweitung des Wohnungsbestandes begleitet. Das liegt nicht zuletzt daran, dass in der vergangenen Dekade von Investorenseite dem renditeorientierten Geschosswohnungsneubau kaum Beachtung beigemessen wurde, weil von einer Sättigungsphase ausgegangen wurde. Natürlich wurde die Nachfrage nach Wohnraum zwischen Mieten und Kaufen durch die niedrigen Zinsen in Richtung des Eigentumserwerbs begünstigt. 19

20 Koppeln sich die Immobilienpreise schrittweise von den Fundamentaldaten ab? Übertreibungen auf den Wohnimmobilienmärkten bauen sich nicht über Nacht auf, sondern nur langsam. Preise für Eigentumswohnungen Insbesondere spielen Erwartungen eine große Rolle. Dies zeigt sich u.a. daran, dass Veränderungen der Immobilienpreise häufig kurzfristig positiv und langfristig negativ autokorreliert sind. Das heißt: Immobilienpreise neigen dazu erwartungsbedingt zu überschießen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist es sehr schwer Übertreibungen eindeutig zu erkennen. Manche Entwicklungen fordern allerdings Vorsicht. Index, 2003 = Preisindex (LHS) Veränderungsrate (RHS) Veränderung gegenüber Vorjahr in %

21 Preise für Mehrfamilienhäuser in München 34 Entwicklung des Vielfachen des Jahresrohertrages unter Beachtung von Lage und Denkmalschutz (Wohnhäuser im Wiederverkauf) Streuung des Vielfachen des Jahresrohertrages (Wohnhäuser im Wiederverkauf) Wohnhäuser mit Denkmalschutz (attraktive Wohnlagen) Vielfaches des Jahresrohertrages Wohnhäuser ohne Denkmalschutz (attraktive Wohnlagen) Wohnhäuser mit Denkmalschutz (alle Wohnlagen) Wohnhäuser ohne Denkmalschutz (alle Wohnlagen) Vielfaches des Jahresrohertrages Quelle: GAA München 21

22 Zusammenfassung und Ausblick I Der deutsche Wohnungsmarkt durchläuft eine Wachstumsphase, die im letzten Jahr an Schwung gewonnen hat: steigende Mieten und Preise steigende Zahl an Transaktionen auf dem Bestandsmarkt leichter Anstieg der Neubautätigkeit. Verwerfungen und Überhitzungen sind im Allgemeinen aktuell nicht zu erkennen. Allerdings sind einzelne städtische Regionalmärkte durch einen starken Preisanstieg gekennzeichnet. Die dabei erzielten Preissteigerungen sind noch an den lokalen demographischen Entwicklungen, dem Einkommens- und Beschäftigungswachstum und dem Zinsniveau gekoppelt. 22

23 Zusammenfassung und Ausblick II Gemessen an der Neubautätigkeit wird die Wohnungsmarktbelebung noch ein paar Jahre anhalten. Zum einen besteht Nachholbedarf, zum anderen rücken in den nächsten Jahren weiterhin nachfrageaktive Jahrgänge auf den Markt. Im Schlepptau dieser Entwicklung wird der Preisverlauf bei günstiger Einkommensentwicklung insgesamt weiter positiv bleiben, sich aber nach unserer Ansicht nicht beschleunigen. Längerfristig wird der deutsche Wohnungsmarkt durch zwei Trends bestimmt, die aller Voraussicht nach nicht brechen werden: Bevölkerungsrückgang und demographische Alterung. 23