Demographie, Immobilien und Glück: Was war, was ist, was kommt?

Transkript

1 Demographie, Immobilien und Glück: Was war, was ist, was kommt? Prof. Dr. Bernd Raffelhüschen Albert-Ludwigs-Universität Freiburg Universität Bergen, Norwegen Vortrag im Rahmen der 1. Freiburger IMMOUpdate am 8. Februar 2019 in der Messe, Freiburg

2 Neues von der Demographie?

3 Hier Video Quelle: Eigene Berechnungen. 3

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5 Da wo heute der Niedrigzins eine Immobilienblase schafft, die morgen platzt, wird übermorgen die Demographie den Ramschstatus einläuten!

6 Gesicherte Erkenntnis? Kompletter Unfug!

7 These Nr. 1: Der Niedrigzins.... ist keiner!

8 Kann es sein, dass wir da etwas verwechseln? Zins auf Staatsanleihen vs. Ertrag auf Realkapital = Beteiligungen am Produktivkapital (Immobilien, Aktien, etc.)

9 Kapitalerträge im Vergleich Durationsgewichtete Durchschnitte bezogen auf Erträge 2016: 10% 8% 8,3% Ø=5,0% 6% 5,9% 4% 2% 0% 0,8% Aktien Immobilien Anleihen

10 These Nr. 2: Der Niedrigzins (der keiner ist ) mündet unvermeidlich in eine Immobilienblase

11 Preisentwicklung von Wohnimmobilien 140 Nominale Wohnimmobilienpreise (2015 = 100) Quelle: OECD.

12 Preisentwicklung von Wohnimmobilien 120 Reale Wohnimmobilienpreise (2015 = 100)

13 Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien 11 Preis-Einkommensverhältnis von Wohnimmobilien Quelle: Eigene Berechnungen auf Grundlage der OECD Daten

14 Reale Wohnraumnachfrage in Deutschland: Damals (1987): 34,6 m 2 Heute (2016): 46,5 m 2 Während im Jahr 1987 die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf 34,6 m² betrug, beträgt sie heute 46,5 m². Quelle: DIZ 2017, Institut der deutschen Wirtschaft Köln, Statistisches Bundesamt.

15 These Nr. 2: Steigende Immobilienpreise lassen die Mieten explodieren

16 Quelle:

17 These Nr. 3: Die demographische Entwicklung wird langfristig zu einem massiven Preisverfall am Immobilienmarkt führen

18 Regionale Bevölkerungsentwicklung Bevölkerung bis 2030 unter -15% -15 bis -10% -10 bis -5% -5 bis 0% 0 bis 5% 5 bis 15% über 15% Quelle: Eigene Berechnungen.

19 Zuwanderungsszenario W1 Zuwanderungsszenario W2 Bevölkerung bis Bevölkerung 2060 bis 2030 unter -20% -20 unter bis -15% -15 bis -10% -10 bis -5% -5 bis 0% 0 bis 5% 5 bis 15% über 15% 19

20 Aber: Hängt die Immobiliennachfrage vom Individuum oder vom Haushalt und dessen Struktur ab?

21 Regionale Entwicklung der gesamten Haushaltszahl Haushalte bis 2030 unter -15% -15 bis -10% -10 bis -5% -5 bis 0% 0 bis 5% 5 bis 15% über 15% Quelle: Eigene Berechnungen.

22 Zuwanderungsszenario W1 Zuwanderungsszenario W2 Haushalte bis unter -20% -15% -20 bis -15% -15 bis -10% -15 bis -10% -10 bis -5% -10 bis -5% -5 bis 0% -5 bis 0% 0 bis bis 5% 5% 5 bis 15% 15% über 15% 23

23 Wohnfläche pro Haushaltsmitglied in m² 1 Personen HH 2 Personen HH 3 Personen HH 4 Personen HH 5+ Personen HH 1 Personen HH 2 Personen HH 3 Personen HH 4 Personen HH 5+ Personen HH 1 Personen HH 2 Personen HH 3 Personen HH 4 Personen HH 5+ Personen HH 1 Personen HH 3 Personen HH 4 Personen HH 5+ Personen HH 2 Personen HH 1 Personen HH 3 Personen HH 4 Personen HH 5+ Personen HH 2 Personen HH 1 Personen HH 3 Personen HH 4 Personen HH 5+ Personen HH 2 Personen HH 24 Wohnfläche pro Haushaltsmitglied nach Alter des Haushaltsvorstands und Haushaltsgröße Ø-Wohnfläche plus Alter des Haushaltsvorstands Quelle: EVS, eigene Berechnungen

24 Nachfrageentwicklung Projektion der deutschlandweiten Wohnflächen-Nachfrage nach Zuwanderungsszenario Quelle: Eigene Berechnungen. 25

25 Regionale Entwicklung der Nachfragestruktur Regionale Entwicklung der Gesamtnachfrage Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Nachfrageentwicklung bis 2030 unter -20% [X] -20 bis -10% [X] -10 bis -5% [X] -5 bis 0% 0 bis 5% 5 bis 15% 15 bis 25% über 25% Quelle: Eigene Berechnungen. Regionale Nachfrageentwicklung (bis 2030; Basis 2015)

26 Regionale Entwicklung der Nachfragestruktur Regionale Entwicklung der Gesamtnachfrage Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Nachfrageentwicklung bis unter -20% [X] -20 bis -10% [X] -10 bis -5% [X] -5 bis 0% 0 bis 5% 5 bis 15% 15 bis 25% über 25% Quelle: Eigene Berechnungen. Regionale Nachfrageentwicklung (bis 2060; Basis 2015)

27 Neues von der Rente. und der Altersvorsorge durch Immobilien

28 Zunächst die Fakten: 1. Unsere Rente ist gerecht gewesen! 2. Individuell: Lebensleistungsprinzip jetzt Respektrente. 3. Generationengerecht: Verteilung der demographischen Lasten nach dem Verursacherprinzip jetzt: doppelte Haltelinie.

29 Entwicklung des Bruttorentenniveaus der GRV Basisjahr 2015, r=3% g=1,5% 49,00% 47,00% 45,00% 43,00% 41,00% 39,00% 37,00% 35,00%

30 Und jetzt kommt s drauf an: Kommt es so, wie es Nahles/Heil/Scholz es wollen..

31 Die Quadratur des Kreises oder Wunder gibt es immer wieder? 1. Stabilisierung des Rentenniveaus und 2. Deckelung des Beitragssatzes also = doppelte Haltelinie ist nicht möglich, wenn (a) das Renteneintrittsalter nicht angehoben wird und/oder (b) der Bundeszuschuss bzw. die Steuerlast nicht entsprechend erhöht wird.

32 oder kommt es eher so, wie unsere Kinder es wollen?

33 Entwicklung des Bruttorentenniveaus der GRV Basisjahr 2015, r=3% g=1,5% 49,00% 47,00% 45,00% 43,00% 41,00% 39,00% 37,00% 35,00%

34 Und dann haben wir ein Problem, das nicht Altersarmut heißt, sondern Sicherung des Lebensstandards

35 Zumal die Bruttorente in Zukunft deutlich stärker versteuert wird!

36 Und was kann man jetzt machen? Länger arbeiten? Ja was denn sonst!

37 Mehr sparen? Um ein Nettorentenniveau von 70 Prozent zu halten, muß man etwa 5-7 Prozent des Bruttoeinkommens sparen.

38 Auch im Niedrigzinsumfeld?

39 Welches Niedrigzinsumfeld?

40 Wenn ich das Ausmaß der zu ersetzenden Altersvorsorge kenne, wie genau organisiere ich dann die private Altersvorsorge? Kennt die Wissenschaft auch hier ein paar Faustformeln?

41 Ein paar Faustformeln zur privaten Altersvorsorge: 1. Lege nicht alle Eier in einen Korb! 2. Lege nicht alle Eier in einen Korb!!!!! 3. Lege nicht alle Eier in einen Korb!!!!!!!!!!! 4. Lege nicht alle Eier in einen Korb!!!!!!!!!!!!!!!!!

42 These Nr. 4: Immobilien machen glücklich und stressen eher nicht

43 Lebenszufriedenheit (0-10) im Durchschnitt Wohneigentum und Zufriedenheit Lebenszufriedenheit von Eigentümern und Mietern 7,14 7,12 7,11 7,10 7,08 7,06 7,04 7,02 7,07 7,05 7,00 6,99 6,98 6,96 6,94 6,92 Mieter Frauen Männer Eigentümer Quelle: Eigene Berechnung, SOEP.

44 Lebenszufriedenheit Lebenszufriedenheit von Mietern und Eigentümern 7,6 7,4 7,2 Eigentümer Mieter 7,0 6,8 6,6 6,4 6,2 6,0 5, Jahr Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis des SOEP v32.1 ( ).