Auswirkungen der Migration auf Immobilienmärkte. Dr. Oliver Arentz Institut für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln

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1 Auswirkungen der Migration auf Immobilienmärkte Institut für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln 1

2 Zahlen und Fakten zum IMMOBILIENMARKT NRW UND DEN FLÜCHTLINGEN

3 Anzahl der Flüchtlinge in NRW bereits 2014 deutlich gestiegen # Asylerstanträge in NRW im Jahresvergleich +? % + 67 % + 69 % Jan 16 Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Bundesamts für Migration und Flüchtlinge 3

4 Wohnungspolitische Instrumente unterscheiden sich nach Stand des Asylverfahrens. Erstunterbringung Integration der Schutzberechtigten in den Wohnungsmarkt Asylverfahren (2-12 Monate) Familiennachzug? 4

5 Die Politik hat Einiges zur Beschleunigung des Baus von Erstunterbringungen gemacht. Nun ist eine pragmatische Umsetzung gefragt! Änderungen im Baurecht Änderungen im Energieeinsparrecht bei Gebäuden Überlassung von Liegenschaften der BImA Beschleunigte Vergabeverfahren Eigenbedarfskündigung + Beschlagnahmung möglichst vermeiden 5

6 Die Haushaltsentwicklung und damit die Wohnungsnachfrage verläuft in NRW zunehmend polarisiert. Entwicklung der Haushaltszahlen bis zum Jahr 2040 (ausgehend von der Haushaltszahl 2014) Quelle: NRW.BANK 2016, Daten: IT.NRW

7 Anteil der Haushalte mit wohnbezogenen Transferleistungen in NRW hoch. in Prozent 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Mindestsicherungsquote Haushalte Wohngeld-Haushalte in NRW Reform 2009 Reform 2016? Nordrhein-Westfalen Deutschland Wohngeld_HH Quelle: Sozialberichterstattung, Statistische Ämter des Bundes und der Länder Quelle: IT.NRW 7

8 Preisdynamik (=fehlendes Angebot) im unteren Preissegment besonders hoch. Mietpreisdynamik (%) Entwicklung des preisgünstigen Viertels der Angebotsmiete (Wiedervermietung und Erstvermietung) 2013 bis 2014 Bestand und Neubau unteres Preisviertel 2,6 Bestand 2,2 Neubau 1, in Prozent Quelle: NRW.BANK 2016 Quelle: NRW.BANK 2015, Daten: empirica-preisdatenbank (Quelle: empirica-systeme) 8

9 Der Neubau hat angezogen, ist aber noch unter dem prognostizierten Bedarf (ohne aktuelle Flüchtlinge!) Fertiggestellte Wohnungen in Wohngebäuden Baufertigstellungen jährlicher Bedarf lt. Prognose BBSR Quelle: IT.NRW, NRW.BANK, BBSR 9

10 Die aktuelle Flüchtlingszuwanderung erhöht den Neubaubedarf (nach Nutzung des Leerstands) in NRW zum Teil erheblich. Zusätzlicher Wohnungsneubaubedarf (nach Nutzung des Leerstands) Variante A: Verteilung der Flüchtlinge nach Landesschlüssel Variante B: Verteilung der Flüchtlinge analog zur Verteilung der bereits ansässigen Landsleute Residenzpflicht für anerkannte Flüchtlinge! Quelle: NRW.BANK 2016, Daten: IT.NRW

11 Gründe für fehlenden PREISGÜNSTIGEN WOHNRAUM

12 Ohne hinreichendes Bodenangebot sind alle Maßnahmen zur Steigerung des Wohnungsangebots (nahezu) wirkungslos. 18 Entwicklung der durchschnittlichen täglichen Zunahme der Siedlungs- und Verkehrsflächen Hektar pro Tag Siedlungsfläche Verkehrsfläche Quelle: Umweltökonomische Gesamtrechnung der Länder, Statistische Ämter des Bundes und der Länder 12

13 Gestiegene Bodenpreise verteuern das Bauen in den Ballungsgebieten. Entwicklung des Preises für baureifes Land von 2005 bis 2014 in Prozent Quelle: NRW.BANK 2015, Daten: OGA NRW 13

14 Die energetischen Vorgaben verursachen hohe Kosten bei zweifelhaftem betriebs- und volkswirtschaftlichem Nutzen. 50 Entwicklung der Bauwerkkosten in Prozent in Prozent EnEV EEWärmeG EnEV ( ), WSchV 1995/HeizAnlV bis 2002, EEWäremeG ab 2009 zusätzliche Anforderungen [KG 300/400] Preisentwicklung 5 0 Quelle: Walberg et al

15 Gestiegene Qualitätsanforderungen verteuern das Wohnen. Aus: Bericht der Baukostensenkungskommission (Hervorhebung nicht im Original) 15

16 Grunderwerbsteuer in NRW im Ländervergleich mit am höchsten. Thüringen Schleswig-Holstein Sachsen-Anhalt Sachsen Saarland Rheinland-Pfalz Nordrhein-Westfalen Niedersachsen Mecklenburg-Vorpommern Hessen Hamburg Bremen Brandenburg Berlin Bayern Baden-Würtemberg Grunderwerbsteuersatz

17 Die HOAI treibt die Kosten = Baubeogene Architektur- und Ingenieurdienstleistungen VPI 17

18 Die meisten Kostentreiber sind politisch in Grenzen gestaltbar sofern der Wille vorhanden ist. 45 Verteilung der erfassten Kostentreiber für den Wohnungsbau am Beispiel von Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebiete, Bezug: Typengebäude MFH in Prozent ,7 11,2 5,2 19,3 Vorgaben/Anforderungen der Kommunen Vorgaben/Anforderungen von Bund und Ländern Baulandpreise Baupreise und Nebenkosten Quelle: Walberg et al

19 Wirkungen und Nebenwirkungen sonstiger WOHNUNGSPOLITISCHER MAßNAHMEN

20 Eingriffe in das Mietpreissystem bedrohen den Mietwohnungsmarkt. Mietpreisbremse Reform des Mietspiegels Mietstopp

21 Der Soziale Wohnungsbau kann soziale Durchmischung fördern, aber den Wohnraummangel nicht beseitigen. 25 Anteil der sozialen Wohnraumförderung an der Baufertigstellung in NRW insgesamt in % 20 IN PROZENT

22 Anpassung der allgemeinen AfA statt Sonder-AfA. VERTEILUNG DER BAUWERKSKOSTEN IN % Rohbau Ausbau 46,3 54,1 53,7 45, Quelle: Walberg et al

23 Für Fragen und Anregungen stehe ich gerne zur Verfügung. Kontaktdaten Institut für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln Pohligstraße Köln Tel: +49 (0) 221 / Fax: +49 (0) 221 / Hier können Sie den iwp-newsletter bestellen. 23

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