Wohnungsmarktbeobachtung in Dortmund Methodik und Analyseergebnisse

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1 Wohnungsmarktbeobachtung in Dortmund Methodik und Analyseergebnisse Dipl. Ing. Julia Meininghaus Amt für Wohnungswesen der Stadt Dortmund Forschungskolloquium in Dortmund 1991 Ratsbeschluss zum Aufbau und Einführung einer Kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung Anfang der 90er-Jahre herrschte noch ein Anbietermarkt in Dortmund ab etwa 1995 Wandel zum Nachfragermarkt Seit 1994 jährliche Berichte 2 1

2 Wohnungsmarktbeobachtung ist notwendig, weil... sie sowohl aktuelle Entwicklungen als auch Trends und Prognosen auf dem Wohnungsmarkt beobachtet und somit für Politik und Verwaltung eine Entscheidungsgrundlage liefert. die aufgebauten Zeitreihen Trendwenden frühzeitig aufzeigen. sie ein Instrument zum Informationsaustausch mit anderen Akteuren des Wohnungsmarktes darstellt. Potentielle Investoren umfassend über den Dortmunder Wohnungsmarkt informiert. sie einen präzisen Überblick über alle Teilmärkte leistet. sie es der Stadt ermöglicht präventiv zu agieren, anstatt lediglich zu reagieren. 3 Grundprinzipien der Dortmunder Wohnungsmarktbeobachtung ziel- und problemorientiert keine Datenberge, sondern gezielte Indikatorenwahl modellorientiert am Gesamtmarkt keine Fixierung auf unteren Teilmarkt Anknüpfung an Stadtentwicklung Wohnqualität als Standortfaktor feste Etablierung im Amt für Wohnungswesen und verwaltungsinterne Zusammenarbeit keine Gutachterarbeit netzwerkorientiert (innerhalb und außerhalb der Verwaltung) ständige Weiterentwicklung aufgrund aktueller Themen 4 2

3 5 Indikatoren der Dortmunder Wohnungsmarktbeobachtung Angebot Neubau Baugenehmigungen in den Teilmärkten Baufertigstellungen in den Teilmärkten Zahl der Kauffälle Bestand Leerstand Zwangsversteigerun gen Abgeschlossenheits erklärungen/umwan dlungen Nachfrage Bevölkerungsentwicklung Haushaltsentwicklung Verfügbare Einkommen Arbeitsmarktsituation Stadtumlandwanderung Innerstädtische Umzugshäufigkeit Zahl der Wohnungssuchenden Preise Baulandpreise (in der Region) Bodenrichtwerte Kaufpreise Mieten 6 3

4 Informationsbasis der Wohnungsmarktbeobachtung Grundlegende quantitative Daten der Stadt Dortmund des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik LDS des Oberen Gutachterausschusses NRW des Gutachterausschusses für die Stadt Dortmund Zusatzerhebungen bzw. qualitative Daten empirica Preisdatenbank Leerstandszahlen des örtlichen Stromanbieters Expertenbefragung (Stimmungsbarometer) Wanderungsmotivuntersuchung 7 Ergebnisse aus dem Wohnungsmarktbericht

5 Kaufpreise (Median) je m² Bestands-ETW Quelle: Eigene Darstellung nach der empirica-preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH) 9 Kaufpreise (Median) je m² Bestands-EFH Quelle: Eigene Darstellung nach der empirica-preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH) 10 5

6 Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser) in mittlerer und guter Lage Unna Schw erte Lünen Holzw ickede Herdecke Hagen Essen Dortmund Bochum mittlere Lage /m² 2001 mittlere Lage /m² 2006 gute Lage /m² 2001 gute Lage /m² 2006 Quelle: Grundstücksmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses 2002 und 2007 Nordrhein-Westfalen 11 Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen in Dortmund Baufertigstellungen insgesamt Baugenehmigungen insgesamt Fertig gestellte WE in Ein- und Zw eifamilienhäusern Fertig gestellte WE in Mehrfamilienhäusern 989 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik 12 6

7 Struktureller Leerstand Stand Quelle: Amt für Wohnungswesen der Stadt Dortmund 13 Struktur der zur Zwangsversteigerung stehenden Objekte (2007) heute < ETW EFH Mehrfamilienhaus Sonstige (gemischte Objekte, Studentenapp.) Quelle: Auswertung des Amtes für Wohnungswesen auf Grundlage des Amtsblattes für den Regierungsbezirk Arnsberg 14 7

8 Haushalte nach Haushaltstypen in % am % 5 % 15 % 45 % 30 % Einpersonenhaushalte (Ehe-)Paare o. Kind(er) (Ehe-)Paare m. Kind(ern) Alleinerziehende Haushalte Sonstige Mehrpersonenhaushalte Quelle: Fachbereich Statistik 15 Bilanz der Stadtumlandwanderung nach Altersklassen Personen Quelle: Fachbereich Statistik u. ä. Altersklassen

9 Wanderungsaustausch mit dem Stadtumland 2007 Quelle: Fachbereich Statistik 17 Verfügbare Einkommen Verfügbare Jahreseinkommen je Einwohner 2005 Euro/Einwohner Jahreseinkommen der Lohn- und Einkommenssteuerpflichtigen in % Düsseldorf Es sen 0 Duisburg Gelsenkirchen Hamm Dortmund Bochum Essen NRW Bochum Dortmund Duisburg Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik 0% 20% 40% 60% 80% 100% über Quelle: Lohn- und Einkommenssteuerstatistik NRW

10 Mietangebote in Dortmund 2004 bis 2007 Bestand Jahr Anzahl der Angebote Mietpreis Median in /m² Neubau Anzahl der Angebote Mietpreis Median in /m² , , , , , , , ,86 Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH) 19 Angebote nach Mietpreisen und Wohnungsgröße 2007 Anzahl Angebote ,73 5,60 < 35 m² 35 m² bis < 45 m² 5,21 5,07 45 m² bis < 60 m² 60 m² bis < 75 m² 5,22 5,60 5,83 75 m² bis 90 m² bis > = 105 < 90 m² < 105 m² m² 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1, ,00 Mietpreis in /m² Anzahl Angebote Mietpreis Median in /m² Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH) 20 10

11 Miethöhen (Median) in den zwölf Stadtbezirken für Bestandswohnungen Baujahr 2005 und älter Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH) 21 Vergleich der LDS-Prognose und der tatsächlichen Entwicklung der Bevölkerung in Dortmund Differenz: Differenz: Differenz: LDS-Prognose tatsächliche Bevölkerung LDS Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik 22 11

12 Wohnungsmarktbeobachtung ist die Basis für... die Verstetigung der Kooperation zwischen der Verwaltung, Wissenschaft, Wohnungswirtschaft und weiteren Akteuren des Wohnungsmarktes eine kontinuierliche Wohnungspolitik statt Schweinezyklus den Masterplan Wohnen als Kooperations- und Kommunikationsinstrument Entwicklung eines Kommunalen Wohnkonzeptes 23 Masterplan Wohnen Zeigt Leitbilder für die zukünftige Entwicklung des Wohnstandortes Dortmund auf Bündelt die Aktivitäten öffentlicher und privater Akteure wichtiges Kooperationsinstrument Sorgt für Transparenz und Konsensfindung Erarbeitet jährliche Schwerpunktthemen 24 12

13 Ergebnisse des Schwerpunktthemas 2006 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung Weiterentwicklung der klassischen gesamtstädtischen Wohnungsmarktbeobachtung Entwicklung einer Regionalen Wohnungsmarktbeobachtung Einstieg in die Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung 25 Regionale Wohnungsmarktbeobachtung Wohnungsmärkte enden nicht an kommunalen Grenzen! Modellversuch östliches Ruhrgebiet, begleitet durch Wfa Aufbau einer Regionalen Wohnungsmarktbeobachtung der Städteregion 2030 Masterplan Ruhr 26 13

14 Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung Notwendigkeit aufgrund der Handlungserfordernisse in bestimmten Quartieren - Gesamtmarkt ist ausgeglichen Entwicklung einer qualitativ orientierten Analyse in enger Zusammenarbeit mit der Ruhr-Universität Bochum Ziel der Analyse: Stärken und Chancen und Schwächen und Risiken des Quartiers ermitteln SWOT-Analyse mehrdimensionale Betrachtung wirkt einer Stigmatisierung entgegen Ergebnisse für die Untersuchungsgebiete Rheinische Straße und Hörder Neumarkt liegen bereits vor. Drei Gebiete in Westerfilde werden momentan analysiert. 27 Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung Weiterentwicklung und Arbeit an der Verwaltungstauglichkeit der SWOT-Analyse im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfeldes Kommunale Konzepte: Wohnen Titel des Dortmunder Modellvorhabens Die Dortmunder Quartiersanalyse Laufzeit Oktober 2007 bis Juli

15 Mehr Informationen zur Quartiersanalyse unter... Quartiersuntersuchung 29 Ergebnisse des Schwerpunktthemas 2007 Kommunales Wohnkonzept Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt (Angebots- und Nachfrageseite) erfordern eine stetige Überprüfung und ggf. Modifizierung der Ausrichtung der Dortmunder Wohnungspolitik. Entwicklung eines umsetzungsorientierten Steuerungsinstrumentes das eine sowohl gesamtstädtische als auch kleinräumige steuerungsrelevante Wohnungspolitik ermöglicht. Ratsbeschluss vom zur Erstellung eines Kommunalen Wohnkonzeptes 30 15

16 Kommunales Wohnkonzept Dortmund Aufgaben des Kommunalen Wohnkonzeptes Erarbeitung von gesamtstädtischen Zielen und Handlungsfeldern für die Dortmunder Wohnungspolitik der nächsten Jahre Erstellung eines Arbeitsprogramms zur Gestaltung des Dortmunder Wohnungsmarktes (sowohl Neubau als auch Bestand) Aufbau eines Monitoringsystems als Basis für eine agierende und nicht nur reagierende Wohnungspolitik. 31 Kommunales Wohnkonzept Dortmund Entwicklung des Kommunalen Wohnkonzeptes Masterplan: Ziele und Themen der Dortmunder Wohnungspolitik Ausgangssituation Bestehende Instrumente der Dortmunder Wohnungspolitik Kommunales Wohnkonzept: Umsetzungsorientiertes Arbeitsprogramm mit räumlichen, zeitlichen und inhaltlichen Prioritäten Monitoringsystem: Identifizierung räumlicher Handlungsschwerpunkte Basis des wohnungspolitischen Handlungsprogrammes Kontinuierliche Überprüfung der Ziele 32 16

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Kontakt: Julia Meininghaus Amt für Wohnungswesen Stadt Dortmund Südwall 2-4, Dortmund Tel: 0231/