Residential City Profile. Düsseldorf 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August Düsseldorf

Transkript

1 Residential City Profile Düsseldorf 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August 2017 Düsseldorf

2 Sozioökonomische Entwicklung Düsseldorf 1. Halbjahr 2017 Bevölkerung und Haushalte 2016 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2012 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2012 (%) Wanderungssaldo Einpersonenhaushalte (%) Stadtbezirk , ,5 64,2 Stadtbezirk , ,3 59,3 Stadtbezirk , ,6 63,2 Stadtbezirk , ,6 52,3 Stadtbezirk , ,9 41,8 Stadtbezirk , ,2 47,6 Stadtbezirk , ,4 46,8 Stadtbezirk , ,5 47,6 Stadtbezirk , ,2 46,9 Stadtbezirk , ,4 38,0 Düsseldorf , ,0 54,3 * Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen Weiterer Bevölkungsanstieg bis 2040 Düsseldorfs Einwohnerzahl erhöhte sich 2016 auf rund Einwohner. Damit stieg die Bevölkerung in Düsseldorf seit 2012 um rund Personen oder 4,4 %. Zusätzlich zur starken ausbildungs- und arbeitsplatzbedingten Zuwanderung, wie in anderen Metropolen insbesondere aus dem Ausland, förderte der Flüchtlingszuzug in den letzten beiden Jahren das Einwohnerwachstum zusätzlich. Der Wanderungssaldo der deutschen Bevölkerung ist seit 2014 hingegen negativ, da mehr Menschen mit einem deutschen Pass die Stadt verlassen als hinzuziehen, um im Umland preiswerteren Wohnraum als in Düsseldorf finden. Das dritte Jahr in Folge fällt 2016 der natürlich Saldo der Stadt positiv aus. Durch den Zuzug überwiegend junger Menschen im Familiengründungsalter steigt die Zahl der Kinder. Bis 2040 erwartet das Land Nordrhein-Westfalen einen weiteren Anstieg der Einwohnerzahl in Düsseldorf um rund 10 % oder Einwohner. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Residential City Profiles August

3 Wohnungsmarktangebot Düsseldorf 1. Halbjahr 2017 Bestandsdaten Wohngebäude 2016 Wohnungen 2016 Wohnungsfertigstellungen 2015* Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl* Entwicklung seit 2012 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , ,4 2 0 Düsseldorf , , * Wohnungen in Wohngebäuden, sonstigen Gebäuden, Wohnheimen und deren Wohnungen ** Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (nur Neubau) Bautätigkeit bei einem Drittel der Nachfrage Nachdem 2014 über neue Wohneinheiten fertiggestellt wurden, sank die Zahl der Fertigstellungen 2015 auf unter Wohnungen. Neue Zahlen für die Bezirke lagen bei Drucklegung noch nicht vor, aber gesamtstädtisch erreichte die Zahl der Baufertigstellungen 2016 wieder etwas mehr als Wohnungen. Damit ist die zweithöchste Zahl seit dem Jahr 2000 zu verzeichnen. Trotz des Anstiegs der Bautätigkeit bleibt diese weit hinter der Nachfrage zurück. Während die Zahl der Haushalte seit 2012 um 3 % anwuchs, stieg das Wohnungsangebot in Düsseldorf gleichzeitig nur um 1,1 %, sodass nur gut ein Drittel der zusätzlichen Nachfrage mit neuem Wohnraum versorgt werden konnte. Gleichzeitig liegt die Leerstandsquote in Düsseldorf bei niedrigen 1,4 %. Folglich hätten seit 2012 durchschnittlich nicht nur Wohneinheiten, sondern Wohnungen pro Jahr gebaut werden müssen. Die Stadt Düsseldorf will im Rahmen ihres Aktionsplans Wohnen jährlich mittelfristig Baurecht für neue Wohnungen schaffen. Für 2019 sind sogar Baugenehmigungen beabsichtigt. Jeweils die Hälfte der genehmigten Wohnungen sollen öffentlich geförderte und preisgedämpfte Einheiten sein. Die Städtische Wohnungsbau Düsseldorf (SWD) soll in den nächsten fünf Jahren rund neue Wohnungen bauen und so einen Beitrag zum städtischen Wohnungsangebot leisten. Zugleich analysiert Düsseldorf auf dem Stadtgebiet die Flächenpotentiale, um mögliche Wohnungsbauareale in öffentlichem oder privatem Eigentum zu identifizieren. Somit wurden die Knappheitstendenzen im Wohnungsmarkt von städtischer Seite erkannt. Kurz- und mittelfristig dürften die Grundstückspreise jedoch weiter deutlich ansteigen, und damit auch die Mieten und Kaufpreise, da bebaubare Grundstücke weiterhin ein knappes Gut bleiben. Residential City Profiles August

4 Nachfrage nach Wohnungen pro Jahr Die Bautätigkeit erreichte in den letzten drei Jahren im Mittel das Niveau, welches das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) als Bedarf prognostiziert hatte. Allerdings basiert diese Prognose noch auf einer geringeren Bevölkerungsentwicklung in Düsseldorf. Unter Berücksichtigung der Einwohnerzuwächse der letzten Jahre und der verfügbaren Bevölkerungsfortschreibung des Landes liegt der aktuelle Bedarf bei schätzungsweise Wohnungen pro Jahr. Dieser sollte bis 2025 schrittweise auf Wohneinheiten absinken, wenn das Bevölkerungswachstum gleichzeitig, wie prognostiziert, auf weniger als Einwohner pro Jahr zurückginge. Dies ist maßgeblich von der internationalen Migration und der Wirtschaftsentwicklung abhängig. Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2014 und 2015 Residential City Profiles August

5 Mietwohnungsmarkt Düsseldorf 1. Halbjahr 2017 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Medianmiete in /m 2 /Monat Weiterhin stark steigende Mietpreise Im ersten Halbjahr 2017 steigen die Angebotsmieten in Düsseldorf um 6,2 % und erreichen 11,00 /m 2, sodass sich der kräftige Aufwärtstrend, der in der zweiten Jahreshälfte 2015 einsetzte, fortgeschrieben hat. Die jährliche Wachstumsrate von 2,6 %, die seit 2004, dem Beginn der Zeitreihe, beobachtet wurde, fällt derzeit mehr als doppelt so hoch aus. Seit dem Tiefpunkt im ersten Halbjahr 2008, als die Miete bei 7,60 /m 2 lag, sind die Mieten um fast die Hälfte angestiegen. Die hohen Steigerungsraten der letzten Jahre sind im Zusammenhang mit dem kräftigen Bevölkerungswachstum und einer seit langem zu geringen Bautätigkeit zu verstehen. Somit dürfte sich der Mietpreisanstieg in Düsseldorf bis auf weiteres auf einem Niveau oberhalb des langjährigen Mittels fortsetzen. Residential City Profiles August

6 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 /Monat) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Stadtbezirk 1 9,00 12,35 10,9 21,35 15,20 17,7 Stadtbezirk 2 8,65 11,50 7,4 17,45 12,50 2,0 Stadtbezirk 3 8,35 11,00 4,8 21,65 12,80 0,9 Stadtbezirk 4 9,15 13,15 4,0 21,90 14,70 1,5 Stadtbezirk 5 8,95 11,55 6,8 17,75 13,50-2,5 Stadtbezirk 6 8,05 9,75 4,4 13,65 12,00 5,3 Stadtbezirk 7 7,95 10,30 3,9 13,00 12,00 2,4 Stadtbezirk 8 7,55 9,75 11,8 13,05 10,55-9,3 Stadtbezirk 9 7,30 9,65 5,7 12,00 11,05 2,1 Stadtbezirk 10 7,30 8,00 k.a. 9,70 k.a. k.a. Düsseldorf 8,25 11,00 6,2 19,00 12,90 1,8 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Fortsetzung der überdurchschnittlichen Mietanstiege in den oberen Preissegmenten Der größte Mietanstieg findet, wie bereits im letzten Halbjahr, weiterhin in den oberen Preissegmenten statt und hat sogar noch einmal zugenommen. Das Spitzensegment (90. Perzentil) verteuert sich auf Jahressicht um rund 30 % für Wohnungen aus dem Bestand, was sich insbesondere auf die innerstädtischen Lagen auswirkt, wo die Mieten in der Spitze auf über 21,00 /m 2 steigen. Zugleich verzeichnet das gehobene Mietsegment (75. Perzentil) einen Anstieg um über 10 %, der sich in fast allen Lagen der Stadt widerspiegelt. In einigen gefragten Lagen wie Oberbilk beträgt der Zuwachs sogar bis zu einem Fünftel. Die Mieten in der unteren Markthälfte erhöhen sich im Vergleich zum Vorjahr hingegen gesamtstädtisch nur zwischen 3 und 4 %. Bei einer Betrachtung der Mietpreisentwicklung in den Bezirken fallen hohe Wachstumsraten in der Altstadt, Pempelfort und Derendorf (Stadtbezirk 1) und in Eller, Lierenfeld und Vennhausen im südöstlichen Düsseldorf (Stadtbezirk 8) auf. Während in den zentralen Stadtteilen alle Preissegmente vergleichsweise teuer sind und vom Preisaufschwung des oberen Segments in Düsseldorf profitieren, ist das Preisniveau im südöstlichen Teil der Stadt eher moderater. Der überdurchschnittliche Anstieg ist hier auf ein größeres Angebot von Wohnungen in teureren Lagen zurückzuführen. Im Mietmarkt für Neubauwohnungen, worunter Wohnungen, die ab 2012 errichtet wurden, gezählt werden, setzt sich die Abschwächung des Aufwärtstrends bei den Preisen fort. Nachdem die Mieten im Neubau im letzten Halbjahr noch um 3,1 % angestiegen waren, steigen sie mittlerweile auf Jahressicht nur noch um 1,8 %. Somit verteuern sie sich deutlich schwächer als die Mieten für Bestandsobjekte. Residential City Profiles August

7 Wohnungsmarkt Düsseldorf Angebotsmieten 1. Halbjahr 2017 ì A 524 ì A 3 ìa 52 Bezirk 5 ì A 52 ì A 57 ìa 44 ì A 3 Bezirk 6 ì A 52 Bezirk 4 Bezirk 1 Bezirk 2 Bezirk 7 Bezirk 3 Bezirk 8 ì A 57 ì A 57 ì A 46 ì A 46 ì A 46 Bezirk 9 ìa 57 ì A 3 Bezirk Kilometer ì A 59 Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 10,00 10,00 bis unter 11,00 12,00 bis unter 13,00 Wasserflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen 13,00 und höher Grünflächen Sonstige Flächen 11,00 bis unter 12,00 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH Residential City Profiles August

8 Markt für Eigentumswohnungen Düsseldorf 1. Halbjahr 2017 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Kaufpreise in /m 2 Beschleunigung des Preisanstiegs von Eigentumswohnungen Im ersten Halbjahr 2017 steigen die angebotenen Kaufpreise von Eigentumswohnungen mit 10,0 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich stärker als in den letzten Halbjahren. Der Medianpreis erreicht in Düsseldorf rund /m 2. Damit knüpft die derzeitige Entwicklung fast wieder an die Jahre 2012 und 2013 an, in denen die Preise um durchschnittlich 15 % pro Jahr anstiegen. Seit dem Beginn der Zeitreihe 2004 beträgt das Plus pro Jahr 5,2 %, allerdings fallen darunter bis 2012 viele Jahre mit einer sehr schwachen Dynamik. Seit 2012 verteuerten sich die Angebotspreise durchschnittlich pro Jahr um rund 11 %. Vor dem Hintergrund des geringen Zuwachses des Angebotes und der weiterhin hohen Nachfrage ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Kaufpreisen in den nächsten zwölf Monate zu rechnen, wenngleich die Wachstumsraten voraussichtlich nicht mehr zweistellig ausfallen werden. Residential City Profiles August

9 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 ) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Stadtbezirk , ,6 Stadtbezirk , ,2 Stadtbezirk , k.a. Stadtbezirk , ,0 Stadtbezirk , ,5 Stadtbezirk , k.a. Stadtbezirk , ,9 Stadtbezirk , ,1 Stadtbezirk , ,9 Stadtbezirk , k.a. k.a. Düsseldorf , ,8 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Höchster Preisanstieg bei Eigentumswohnungen im mittleren Segment Im Vergleich zum letzten Halbjahr verschieben sich die stärksten Preisanstiege vom unteren und dem gehobenen Segment hin zum mittleren bis leicht unterdurchschnittlich teuren Preissegment ( Perzentil). Hier erreicht der Anstieg stadtweit im Mittel rund 13 % pro Jahr, während sich das Spitzensegment mit 9 % etwas unterhalb des Durchschnitts verteuert. Zwischen den Bezirken lassen sich in diesem Halbjahr große Unterschiede in der Preisentwicklung beobachten, wenngleich diese in Teilen, ähnlich wie im Mietmarkt, auf ein um rund ein Drittel gesunkenes Angebot zurückzuführen sind. Insbesondere der Rückgang im Neubauangebot macht sich in vielen Bezirken preislich bei den Medianwerten bemerkbar. Werden ausschließlich Wohnungen aus dem Bestandssegment analysiert, steigen überall die Angebotspreise. Einzige Ausnahme bildet Garath (Stadtbezirk 10), wo die Preise auch für Bestandswohnungen um 10 % sinken. Die hohen Zuwächse in Flingern und Düsseltal (Stadtbezirk 2) sowie in Gerresheim, Grafenberg, Hubbelrath und Ludenberg (Stadtbezirk 7), die auf Jahressicht bei über 20 % liegen, lassen sich auch im Bestandssegment beobachten. Das Neubauangebot von Wohnungen, die ab 2012 errichtet wurde, hat sich in der ersten Jahreshälfte 2017 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nahezu halbiert. Die geringen Angebotszahlen und einige hochpreisige Neubauprojekte führen teilweise zu extremen Preisanstiegen von an die 50 %, speziell in innerstädtischen Lagen, wo im Mittel zwischen und /m 2 aufgerufen werden. Stadtweit steigen die Preise im Neubau mit 8,8 % nur leicht schwächer als im Markt für Eigentumswohnungen insgesamt. Residential City Profiles August

10 Einteilung der Düsseldorfer Stadtbezirke Bezirk Stadtbezirk 1 Stadtbezirk 2 Stadtbezirk 3 Stadtbezirk 4 Stadtbezirk 5 Stadtbezirk 6 Stadtbezirk 7 Stadtbezirk 8 Stadtbezirk 9 Stadtbezirk 10 Ortsteile Altstadt, Carlstadt, Stadtmitte, Pempelfort, Derendorf, Golzheim Flingern Süd, Flingern Nord, Düsseltal Bilk, Hafen, Hamm, Flehe, Friedrichstadt, Oberbilk, Unterbilk, Volmerswerth Heerdt, Lörick, Niederkassel, Oberkassel Angermund, Kaiserswerth, Kalkum, Lohausen, Stockum, Wittlaer Lichtenbroich, Mörsenbroich, Rath, Unterrath Gerresheim, Grafenberg, Hubbelrath, Ludenberg Eller, Lierenfeld, Unterbach, Vennhausen Benrath, Hassels, Himmelgeist, Holthausen, Itter, Reisholz, Urdenbach, Wersten Garath, Hellerhof Residential City Profiles August

11 Quellenangaben Seite 2 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics; Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Landeshauptstadt Düsseldorf Amt für Statistik und Wahlen Seite 3-4 Tabelle Bestandsdaten : Landeshauptstadt Düsseldorf Amt für Statistik und Wahlen; Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), JLL; Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Landeshauptstadt Düsseldorf Amt für Statistik und Wahlen Seite 5-6 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Seite 7 Karte: IDN ImmoDaten, JLL, Infas Geodaten Seite 8-9 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL

12 Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Thomas Zabel CEO, Head of Residential Development Berlin tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Autor Julius Stinauer Associate Director Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE SE, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.