Angemessenheit des Mietwohnungsangebots

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1 Angemessenheit des Mietwohnungsangebots in Düsseldorf Sonderauswertung aus der Wohnungsmarktbeobachtung NRW auf Basis der Zeitungsanalyse Auswertung für den Dienstgebrauch

2 Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (Wfa) Anstalt der NRW.BANK Düsseldorf Bearbeitung Ulrich Kraus Telefon Referat Team Für den Dienstgebrauch; Veröffentlichung und Weitergabe bitte nur nach Rücksprache

3 Auswertung aus der Wohnungsmarktbeobachtung NRW Angemessenheit des Mietwohnungsangebots in Düsseldorf Methode und Datengrundlage der Zeitungsauswertung Konzept der Zeitungsauswertung In der Mieterbefragung fragt die Wfa Mieter im frei finanzierten Wohnungsbestand, über welche Pfade sie ihre Wohnung gesucht und gefunden hatten. Danach standen persönliche Kontakte mit 33 % an erster Stelle; andere fanden ihre Wohnung über Makler (4 %) oder direkt auf Nachfrage beim Wohnungsunternehmen (6 %). Wichtigstes Medium ist die Tageszeitung (27 %), gefolgt von kostenlosen Anzeigenblättern (17 %). Die Bedeutung des Internets steigt zwar, nach wie vor finden aber nicht mehr als 10 % der Mieter darüber ihre Wohnung. Seit 1994 wertet die Wfa daher zweimal jährlich, im Frühjahr und Herbst, die Wohnungsannoncen in ausgewählten Tageszeitungen aus verschiedenen Stadtregionen 1. Die Analyse berücksichtigt nur den Mietwohnungsmarkt. Um den Anteil der Mehrfacherfassungen verschiedener Objekte zu verringern, erfolgen die einzelnen Auswertungen im zwei- bis vierwöchigen Abstand. Anschließend erfolgt eine Bereinigung von Duplikaten im Datensatz (nach Übereinstimmung in wichtigen Merkmalen oder Chiffre etc.). Allerdings ist nicht vollständig ausgeschlossen, dass einige Inserate mehrfach erfasst werden; das dürfte vor allem Wohnungen mit Vermarktungsschwierigkeiten betreffen. Datengrundlage für Düsseldorf Bis inkl. Frühjahr 2005 wurden nur die Anzeigen für gesamte Stadtregionen ausgewertet (Düsseldorf/Niederrhein: jeweils ca Anzeigen). Erst seit Herbst 2005 werden Gemeinde- und Stadtteilbezeichnungen mit erfasst. Weil für diese Analyse auf die Stadt Düsseldorf Bezug genommen wird, werden hier nur die Auswer- tungsrunden Herbst 2005 und Frühjahr 2006 nur für das Stadtgebiet Düsseldorf ausgewertet (je ca Anzeigen). Zuvor wurden offensichtliche Duplikate entfernt. Für Düsseldorf werden die Rheinische Post, seit 2005 auch die beiden Anzeige n- blätter Düsseldorfer Anzeiger und Rheinbote ausgewertet. Die Anzeigenblätter enthalten deutlich weniger Angebote, sind aber deswegen interessant, weil der Schwerpunkt auf günstigen Wohnungen liegt (im Durchschnitt 0,70 bis 0,80 je qm billiger als in der Rheinischen Post). Dazu kommen einzelne Anzeigen in den Zeitungen anderer analysierter Städte. Düsseldorfer Anzeiger Reviermarkt Rheinbote (D) Rheinische Post (D) Wochenanzeiger (DU) Westdt. Zeitung (D) Häufigkeit Prozent 322 6,1 6, , ,6 5,1 44, ,0 Besondere Merkmale Für die Angebote werden neben Mieten, Wohnflächen und zahl weitere Merkmale erfasst: Wer die Wohnung anbietet, ob ein Wohnberechtigungsschein benötigt wird, ob sonstige Einschränkungen genannt werden (nur Ehepaare, keine Studenten etc.) oder eine gehobene Ausstattung vorliegt. Der Anteil dieser Angebote wird immer kleiner: In Düsseldorf waren zuletzt noch 1,8 % der Angebote mit Restriktionen versehen; bei 1,5 % wurde ein WBS als Bedingung erwähnt. 18 % der Angebote verfügten über gehobene Ausstattungsmerkmale, 3 % sind möbliert, bei knapp 80 % dagegen werden keine Besonderheiten erwähnt. 1 Neben Düsseldorf führt die Wfa auch Auswertungen für Bielefeld, Dortmund, Köln, Münster und Recklinghausen durch; im Jahr 2005 und 2006 wurden auch Duisburg und Essen ausgewertet. Einige Städte führen nach ähnlicher Methode eigene Analysen durch (etwa Mönchengladbach, Aachen, Solingen, Unna, Bochum, Paderborn, Arnsberg, außerhalb NRW von München, Freiburg, Koblenz) Neben den Angeboten werden auch Gesuche erfasst; da deren Zahl aber immer weiter abnimmt, werden sie hier nicht näher ausgewertet. Wfa-Infocenter 1

4 Wohnungsangebot Düsseldorf 2005/2006 Anbieter der Wohnungen Im Durchschnitt der letzten Erhebungswellen wurden 34 % der Wohnungen von Maklern und 52 % von privat angeboten. Düsseldorf hat damit einen vergleichsweise sehr hohen Makleranteil. Die übrigen Anbieter sind Hausverwaltungen, Wohnungsunternehmen und Vormieter (s.u.). Makler privat Hausverwaltung Anbieter Wohnungsunternehmen Vormieter Häufigkeit Prozent , , , , , ,0 Bemerkenswert ist, dass der Anteil der Makler von Herbst 2005 auf Frühjahr 2006 von 39 % auf 29 % gesunken, der Anteil der privaten Angebote dagegen von 46 % auf 58 % gestiegen ist. Je größer die Wohnungen, desto höher der Anteil der Makler (/Ein-- Wohnungen zuletzt 16 % Makler/71 % Privat; Vier--Wohnungen mit 40 % Makler/45 % Privat). Mieten Früher wurden die Mieten nur erfasst, wenn die Angaben als Nettokaltmieten zu identifizieren waren. Seit 2005 werden sämtliche Angaben Nettokalt-, Bruttokalt- und Bruttowarmmieten sowie separat ausgewiesene Nebenkosten erfasst. Die Formulierungen erschweren jedoch manchmal die Unterscheidung zwischen Bruttowarm- und Bruttokaltmieten. Üblicherweise sind die Quadratmeterpreise von kleineren Wohnungen höher als die von größeren, da die Kosten für Heizung, Badezimmer und Küchen, die einen wesentlichen Bestandteil der gesamten Baukosten von Wohnungen ausmachen, bei den meisten Wohnungstypen in etwa gleich sind. Daher sollten beispielsweise die Mieten pro Quadratmeter von Zwei- wohnungen höher sein als die von Wohnungen mit vier n. In Düsseldorf ist das Verhältnis wohl aufgrund von Angebotsengpässen bei großen Wohnungen jedoch umgekehrt große Wohnungen sind auch relativ gesehen teurer als mittlere. Angemessenheitskriterien in Düsseldorf Dieser Auswertung wurde die Definition von Angemessenheit zu Grunde gelegt, die Stadt Düsseldorf bei der Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung gem. 22 Abs. 1 SGB II derzeit verwendet: Grundsätzlich wird eine Bruttokaltmiete von 7,35 je qm und Wohnflächengrenzen gem. VV Wo- BindG als betrachtet. Da die Stadt aber die Produktmethode verwendet, bestimmen letztendlich nur die daraus errechneten - Bruttokaltmieten die Angemessenheit einer Wohnung. Qua dratmeter-miete oder Wohnfläche können also die Grenzwerte überschreiten, solange die miete nicht überschritten wird (s. Tabelle) Zur Orientierung wird z.t. auch die alte Angemessenheitsdefinition (bis April 2006) in die Auswertung einbezogen, die von einer Bruttokaltmiete von 6,40 je Quadratmeter basierte. Haushalte mit... Maximale e -Bruttokaltmiete Alt Neu je weitere Im Folgenden wird das Wohnungsangebot zunächst auf die Angemessenheit hi n- sichtlich der beiden Teilkriterien Wohnfläche und Bruttokaltmiete je Quadratmeter überprüft. Anschließend wird die Angemessenheit anhand des maßgeblichen Kriteriums -Bruttokaltmiete der Wohnungen eingeschätzt. 2 Wfa-Infocenter

5 Auswertung aus der Wohnungsmarktbeobachtung NRW Wohnungsgrößen: Übersicht und Angemessenheit Tabelle 1: Angebote nach zahl und Auswertungshalbjahr Halbjahr der Auswertung Herbst 2005 Frühjahr /Appartm mehr als 4 1--/Appartm mehr als 4 Häufigkeit Prozent 4, , , , ,7 39 1,4 56 2, ,0 17, , , , ,8 59 2,3 38 1, ,0 Übersicht nach der Wohnungen, zahl und Wohnfläche Obwohl im Herbst 2005 weniger Zeitungen ausgewertet wurden (von den beiden Anzeigenblättern nur eine Ausgabe), ist die Zahl der Angebote im Frühjahr 2006 gegenüber dem Herbst 2005 etwas gesunken. Dabei hat sich der Anteil kleiner Wohnungen (bis 45 qm bzw. 1- /Appartements) von Herbst 2005 auf Frühjahr 2006 geringfügig erhöht, der Anteil von 3--Wohnungen ist etwas zurückgegangen. Ansonsten ist die Struktur des Angebots ähnlich geblieben. Tabelle 2: Angebote nach Wohnfläche und Auswertungshalbjahr Halbjahr der Auswertung Herbst 2005 Frühjahr 2006 bis 45 qm qm qm qm qm qm über 120 qm bis 45 qm qm qm qm qm qm über 120 qm Häufigkeit Prozent 163 5, , , , , , , , , , , , , , , , , ,0 Abbildung 1a und b: Angebot nach Wohnungsgrößen (Wohnflächen, zahl) Herbst 2005 Frühjahr qm qm qm 20,39% n=560 16,64% n= qm 8,96% n= qm qm 4,44% n=122 19,84% n=507 15,93% n= qm 8,69% n= qm 4,03% n=103 20,50% n=563 16,38% n=450 über 120 qm 6,77% n=186 5,93% n=163 20,78% n=531 19,26% n=492 über 120 qm 6,22% n=159 5,24% n= qm qm bis 45 qm bis 45 qm Herbst 2005 Frühjahr ,96% n=878 30,06% n= ,70% n= ,81% n= ,54% n= ,20% n=445 mehr als 4 1,42% n=39 0,15% 2,04% 39,88% n=56 n=1019 n= ,79% n=480 mehr als 4 2,31% n=59 0,67% 1,49% n=38 n=17 1--/Appartm. 1--/Appartm. Wfa-Infocenter 3

6 Wohnungsangebot Düsseldorf 2005/2006 Wohnflächen nach kategorien Für einen ersten Überblick darüber, ob die Wohnungsgrößen sind, wird die mittlere Wohnfläche der einzelnen kategorien berechnet. Damit Ausreißer den Durchschnitt nicht verzerren, wird statt des arithmetischen Mittels der (Schwerpunktwert) angegeben. Da die Angemessenheitsdefinition von der Haushaltsgröße abhängt; in dieser Auswertung aber nur die Angebotsseite analysiert werden kann, wird in Anlehnung an die VV WoBindG die Annahme getroffen, dass für jede Person im Haushalt ein zur Verfügung stehen sollte. Für 5 bis 8 % der Wohnungen kann aufgrund fehlender Angaben zu zahl oder Wohnfläche keine Aussage getroffen werden. Das Ergebnis zeigt, dass viele der Wohnungen offenbar die Quadratmeter- Grenzen er Wohnfläche überschreiten. Bei Wohnungen mit mehr als zwei n liegen schon die Mittelwerte höher als die Angemessenheitsgrenze. Beim Vergleich der beiden Analysehalbjahre zeigt sich nur ein geringer Unterschied: Im Frühjahr wurden im Schnitt etwas größere 4--Wohnungen angeboten möglicherweise kommen diese bereits als Folge der Angemessenheitsregelungen vermehrt auf den Markt. Tabelle 3: Wohnflächen (, und ) der kategorien) Wohnfläche (qm) Halbjahr der Auswertung Herbst 2005 Frühjahr 2006 (aggreg.) 1--/Appartm mehr als 4 1--/Appartm mehr als , , , , , , , , , , , , Tabelle 4: Verteilung der kategorien auf die Wohnflächenklassen (Summe Zeitungsauswertungen Herbst 2005 und Frühjahr 2006) 1-- /Appartm mehr als 4 % % % % % % % bis 45 qm qm Wohnfläche (qm) klassifiziert qm qm qm qm über 120 qm % 75% 12% <1% 100% % 11% 43% 32% 8% 2% <1% <1% 100% % <1% 4% 23% 39% 19% 8% 4% 100% % <1% 1% 13% 28% 19% 34% 100% % 1% 1% 6% 9% 82% 100% % 3% 2% 6% 5% 79% 100% % 18% 21% 20% 16% 9% 4% 7% 100% 4 Wfa-Infocenter

7 Auswertung aus der Wohnungsmarktbeobachtung NRW Tabelle 5: Bezüglich der Wohnfläche e Wohnungsangebote (Summe Zeitungsauswertungen Herbst 2005 und Frühjahr 2006) Wohnfläche (Annahme: 1 Person=1) zu groß e Kumulierte Häufigkeit Prozent Prozente Prozente 407 7,7 7,7 7, ,7 9,7 17, ,6 82,6 100, ,0 100,0 Einschätzung der Angemessenheit Tabelle 4 zeigt die Verteilung nach kategorien auf die Wohnflächenkategorien. Von der Fläche her wären demzufolge : für eine Person 75 % der 1-- Wohnungen und 11 % der 2-- Wohnungen. für zwei Personen 54 % der 2- -Wohnungen (und 77 % der 1--Wohnungen), für 3-Personen-Haushalte noch 27 % der 3--Wohnungen (und 86 % der 2--Wohnungen), für 4-Personen-Haushalte nur mehr 14 % der 4--Wohnungen und 5 % der Mieteinfamilienhäuser (sowie 66 % der 3--Wohnungen) Der Anteil der von der Fläche her en Wohnungen am angebot ist bei kleineren Wohnungen also recht groß. Je größer der Haushalt, desto kleiner ist jedoch der e Marktanteil. Absolut betrachtet sind in Düsseldorf neben großen Wohnungen aber auch Ein- -Wohnunge n rar letzteres ist typisch für Städte mit Stude nten und vielen Einpendlern (Zweitwohnungen). In der Summe und unter der Annahme, dass einer Person ein zur Verfügung stehen sollte sind 9,7 % des gesamten Wohnungsangebots (bzw. 17,4 % des auswertbaren Angebote) von der Wohnfläche her (Tabelle 5). Für weitere 7,7 % kann aufgrund der Datenbasis keine Aussage getroffen werden. Von Herbst 2005 bis Frühjahr 2006 waren keine signifikanten Veränderungen feststellbar. Wfa-Infocenter 5

8 Wohnungsangebot Düsseldorf 2005/2006 Angemessenheit der Bruttokaltmiete je qm Auswertungsmethode und Probleme bei Mieten-Angaben Bei 68 % der Wohnungsangebote ist eine Nettokaltmiete, für 29 % eine Bruttokaltoder Bruttowarmmiete angegeben; 2 % der Anzeigen machen keine Angaben zu Mieten. Wo Nettokaltmieten angegeben waren, wurden zu diesen für den Vergleich angenommene Nebenkosten addiert. Dabei wurden Durchschnittswerte zu Grunde gelegt, auch die Stadt Düsseldorf zur Einschätzung heranzieht (1,56 je qm für frei finanzierte Wohnungen und 1,93 je qm für Sozialwohnungen; letztere wurden für Angebote genutzt, in denen ein Wohnberechtigungsschein als Bedingung genannt wird). Soweit angegeben, liegen die Nebenkosten der Zeitungsangebote sogar höher als diese angenommenen Durchschnittswerte. Wo Bruttokaltmieten vorlagen, wurden die mit den beiden Obergrenzen von 6,40 (alt) bzw. 7,35 (neu) verglichen und je nach Über- oder Unterschreitung als oder eingestuft. Ähnlich wurde mit de n Warmmieten verfahren: Unterschritten sie die Obergrenze, wurden sie als eingestuft, im anderen Fall jedoch als keine Angabe, da nicht automatisch auf Überschreitung geschlossen werden kann. Beim Vergleich mit den mieten wurde die Annahme aus der Wohnflächen-Auswertung übernommen, nachdem jeder Person im Haushalt ein zur Verfügung stehen sollte. Die Mieten der 2--Wohnungen wurden also mit der Mietobergrenze für einen 2-Personen- Haushalt verglichen etc. Tabelle 6: Quadratmeter-Mieten (Minima, Maxima, e) nach kategorie* (aggreg.) 1-- /Appartm mehr als 4 Insgesamt Nettokaltmiete (je qm) 4,72 5,80 5,42,51 7,86 10,00 10,00 2,23 15,00 23,33 17,50 8,33 3,14 5,56 5,21,55 7,21 8,76 9,02 1,83 15,51 15,74 14,36 3,70 2,88 5,92 5,68,47 7,47 8,95 8,98 1,82 14,71 16,18 18,75 4,70 4,00 6,15 5,93,65 7,62 9,64 8,90 1,95 17,21 15,52 14,40 5,98 4,45 8,79 17,21 5,50 11,05 22,83 Bruttokaltmiete (je qm) Bruttowarmmiete (je qm) Nebenkosten (je qm) 2,88 5,56 5,21,47 7,47 9,06 9,21 1,89 22,83 23,33 19,75 8,33 * Felder mit zu geringen Fallzahlen sind leer. Überblick: Durchschnittsmieten je qm Tabelle 6 zeigt die durchschnittlichen sowie die minimalen und maximalen Mieten für jede kategorie. Zu berücksichtigen sind die geringeren Fallzahlen bei Bruttomieten, die dazu führen, dass Bruttokaltmieten im Durchschnitt z.t. höher liegen als die Bruttowarmmieten. Felder mit für eine Auswertung zu geringen Fallzahlen sind gelöscht. 6 Wfa-Infocenter

9 Auswertung aus der Wohnungsmarktbeobachtung NRW Ergebnis: Mit Ausnahme der Zwei--Wohnungen liegen Durchschnittsmieten bereits ohne Nebenkosten über der alten wie der neuen Angemessenheitsgrenze. Deutlich wird auch das bereits angesprochene Phänomen, dass kleine und große Wohnungen in Düsseldorf aufgrund der Nachfragesituation relativ gesehen teurer sind als mittlere Wohnungsgrößen. Angemessenheit nach BKM je qm Tabelle 7 zeigt dann die Ergebnisse des Vergleichs mit der alten und der neuen Angemessenheitsgrenze für Bruttokaltmieten je qm. Dabei zeigt sich, dass die Erhöhung der Mietobergrenze von 6,40 auf 7,35 je qm zum 1. Juni 2006 zwar dazu geführt hat, dass sich die Zahl der für Bedarfsgemeinschaften zugänglichen Wohnungen auf rund 250 verfünffacht hat. Allerdings liegt der Anteil der nach diesem Kriterium en Wohnungen auch jetzt nur bei 4,6 % des Angebots (bzw. 6,0 % der auswertbaren Anzeigen). Freilich ist zu berücksichtigen, dass aufgrund fehlender Miet- oder Wohnflächenangaben für 23 % der angebotenen Wohnungen keine Aussage getroffen werden kann. Tabelle 8 zeigt die en Anteile differenziert nach kategorie. Danach ist der e Anteil bei 1- -Wohnungen und Appartements mit 1,5 % und bei Mieteinfamilienhäusern mit 2,6 % am geringsten, während er bei Wohnungen mit 2, 4 und mehr n am höchsten ist. Absolut gesehen waren e 2- und 3- -Wohnungen am häufigsten. Tabelle 7 a und b: Angemessenheit des Angebots bzgl. Quadratmeter-Miete BKM je qm (alte Grenze) BKM je qm (neue Grenze) Häufigkeit Prozent e Prozente Häufigkeit Prozent e Prozente 45,8 1, ,0 98, ,9 100, , , ,6 6, ,3 94, ,9 100, , ,0 Wfa-Infocenter 7

10 Wohnungsangebot Düsseldorf 2005/2006 Tabelle 8 a und b: Angemessenheit des Angebots bzgl. Miete je qm nach zahl BKM je qm (alte Grenze) (aggreg.) 1--/ Appartm. 2-- e Häufigkeit Prozent Prozente 1,1, ,8 99, ,9 100, , ,0 26 1,2 1, ,9 98, ,1 100, , ,0 13,8 1, ,7 99, ,5 100, , ,0 4-- mehr als 4 3,8 1, ,0 99, ,8 100, , ,0 2 2,0 2, ,7 97, ,7 100, , , ,4 100, , ,0 BKM je qm (neue Grenze) (aggreg.) 1--/ Appartm. 2-- e Häufigkeit Prozent Prozente 14 1,5 2, ,4 97, ,9 100, , , ,8 7, ,3 92, ,1 100, , ,0 75 4,6 5, ,9 94, ,5 100, , ,0 19 5,3 6, ,5 93, ,8 100, , ,0 mehr als 4 6 6,1 7, ,6 92, ,7 100, , ,0 2 2,1 2, ,2 97, ,4 100, , ,0 8 Wfa-Infocenter

11 Auswertung aus der Wohnungsmarktbeobachtung NRW Angemessenheit insgesamt: -Bruttokaltmiete Überblick über die mieten Tabelle 9 zeigt eine Übersicht über die durchschnittlichen, minimalen und maximalen mieten für die einzelnen kategorien. Auch hier liegen bereits die durchschnittlichen Nettokaltmieten z.t. weit über den Angemessenheitsgrenzen. Bei den Bruttomieten gibt es ähnliche Fallzahlen-Probleme wie für Tabelle 6 beschrieben. Tabelle 9: -Mieten (Minima, Maxima, e) nach kategorie* (aggreg.) 1-- /Appartm mehr als 4 Insgesamt Nettokaltmiete (gesamt) Bruttokaltmiete (gesamt) Bruttowarmmiete (gesamt) Nebenkosten (gesamt) * Felder mit zu geringen Fallzahlen sind leer. Angemessenheit nach - Bruttokaltmieten Da Düsseldorf die Produktmethode ve r- wendet, sind nicht die Kriterien Wohnfläche und Quadratmeter-Miete, sondern die bruttokaltmiete der Wohnung das entscheidende Kriterium für deren Angemessenheit. Bei der Auswertung nach der miete ist denkbar, dass der Prozentsatz der en Wohnungen gegenüber den bisherigen Teilergebnissen ansteigt, weil er nur einem der beiden Ausgangskriterien entsprechen muss. Weitere Unterschiede können daraus resultieren, dass eine Reihe von Angeboten in die Berechnung eingeht, die keine Angaben zu Wohnfläche oder Quadratmeter-Miete machen und deshalb zuvor nicht berücksichtigt werden konnten. Tabelle 10 zeigt die Ergebnisse des Vergleichs mit der alten und der neuen Angemessenheitsgrenze für die - Bruttokaltmieten. Auch hier hat die Erhöhung der Mietobergrenze zum 1. Juni 2006 die Zahl der für Bedarfsgemeinschaften zugänglichen Wohnungen deutlich erhöht bzw. auf rund 730 Wohnungen verdoppelt. Der Anteil er Wohnungen am angebot hat sich sogar mehr als verdoppelt und liegt nun bei 13,7 % aller Angebote bzw. 18,2% der auswertbaren Anzeigen. Wfa-Infocenter 9

12 Wohnungsangebot Düsseldorf 2005/2006 Der Vergleich der Auswertungen vom Herbst 2005 zum Frühjahr 2006 zeigt eine Zunahme der nicht auswertbaren Angebote, doch bleibt der Anteil von 18,2 % konstant. Auch bei dieser Auswertung ist jedoch zu berücksichtigen, dass aufgrund fehlender Miet- oder Wohnflächenangaben für rund 25 % der angebotenen Wohnungen keine Aussage getroffen werden kann. Darunter sind e und nicht e Wohnungen in unbekanntem Verhältnis zu vermuten. Tabelle 10 a und b: Angemessenheit des Angebots bzgl. miete -BKM (alte Grenze) -BKM (neue Grenze) e Häufigkeit Prozent Prozente 294 5,5 7, ,9 92, ,5 100, , ,0 e Häufigkeit Prozent Prozente ,7 18, ,8 81, ,5 100, , ,0 Tabelle 11 zeigt die en Anteile differenziert nach kategorie. In allen kategorien sind und Anteil er Wohnungen mit der Obergrenzen- Anhebung zum 1. Juni 2006 gestiegen. Am deutlichsten hat sich das bei Wohnungen mit 1, 2 und 3 n ausgewirkt, während die Anhebung bei großen Wohnungen kaum ins Gewicht fällt. Bei 1--Wohnungen und Appartements ist der e Anteil mit 22,8 % (bzw. 35,9 % der auswertbaren Angebote) am höchsten. Die hohen Quadratmeter-Mieten fallen in diesem Segment also nicht so sehr ins Gewicht, weil sie dank der Produktmethode im preis dadurch ausgeglichen werden, dass sich die Bedarfsgemeinschaften auf kleine Wohnflächen z.t. weit unter 45 qm beschränken können. Für mehr als ein Drittel der Anzeigen allerdings war wegen fehlender Angaben kein Vergleich möglich. Bei 2--Wohnungen liegt der Anteil bei 17,5 % (bzw. 22,6 % der auswertbaren Angebote). Auch hier kompensiert die Produktmethode die hohen Qua dratmeter-mieten dank der Tatsache, dass viele 2-- Wohnungen deutlich unterhalb der Wohnflächengrenzen liegen. Ganz anders bei 3-- Wohnungen: Die in der großen Mehrheit un hohen Quadratmeter-Mieten können nur in begrenztem Maß durch die Beschränkung auf kleinere Wohnflächen ausgeglichen werde n, weil nur 23 % der Wohnungen eine e Wohnfläche haben. Insgesamt sind nur 7,0 % der Wohnungen (bzw. 8,5 % der auswertbaren Angebote). Ähnlich sieht es bei den Wohnungen mit 4 und mehr n aus, wo ein noch größerer Anteil oberhalb der Wohnfläche ngrenzen liegt und schon die Quadratmeter-Mieten wie angesprochen mindestens genauso teuer sind wie die kleiner Wohnungen: Im Ergebnis sind nur 4,5-6,1 % der Wohnungen (bzw. 6,5 7,2 % der auswertbaren Angebote) ; absolut gesehen ist die Zahl mit 6 bzw. 16 Wohnungen gering. Allerdings lassen sich die Mieteinfamilienhäuser, die zu diesem Teilsegment gezählt werden müssten, nicht in die Auswertung einbeziehen, da die zahl nicht erfasst wird und daher nicht in Bezug zur Haushaltsgrößen gesetzt werden kann. Möglicherweise kämen hier noch einige e Angebot hinzu, wenn auch die Auswertung nach der Quadratmeter-Miete etwas anderes vermuten lässt. 10 Wfa-Infocenter

13 Auswertung aus der Wohnungsmarktbeobachtung NRW Tabelle 11 a und b: Angemessenheit des Angebots bzgl. miete nach zahl -BKM (alte Grenze) (aggreg.) 1-- /Appartm mehr als 4 Häufigkeit Prozent 91 9,8 15, ,6 84, ,5 100, , , ,5 9, ,2 90, ,7 100, , ,0 35 2,1 2, ,6 97, ,7 100, , ,0 3,8 1, ,0 99, ,8 100, , ,0 4 4,1 4, ,6 95, ,7 100, , , ,0 e Prozente -BKM (neue Grenze) (aggreg.) 1-- /Appartm mehr als 4 e Häufigkeit Prozent Prozente ,8 35, ,6 64, ,5 100, , , ,5 22, ,1 77, ,7 100, , , ,0 8, ,6 91, ,7 100, , ,0 16 4,5 5, ,4 94, ,8 100, , ,0 6 6,1 7, ,6 92, ,7 100, , , ,0 Wfa-Infocenter 11

14 Wohnungsangebot Düsseldorf 2005/2006 Betrachtung nach Stadtteilen 98,1 % der Anzeigen ent halten nähere Angaben zur Lage. Die ermöglicht für eine Auswertung nach Stadtteilen, die aufgrund geringer Fallzahlen für die einzelnen Stadtteile aber nicht in die Tiefe gehen kann. In den Tabellen 12 bis 14 sind die Ergebnisse dargestellt. Daraus wird deutlich, dass die Preisunterschiede in Tabelle 12: Teuerste Stadtteile Stadtteil NKM je qm () Wittlaer 10,00 Kaiserswerth 9,52 Niederkassel 9,42 Hofgarten 9,39 Oberkassel 9,30 Stockum 9,30 Hafen 9,21 Gallberg 9,20 Lörick 8,29 Unterbilk 8,28 Altstadt 8,26 Volmerswerth 8,18 Zoo 8,09 Tabelle 13: Günstigste Stadtteile Holthausen 7,09 Mörsenbroich 7,04 Hassels 7,01 Friedrichstadt 7,00 Flingern 7,00 Oberbilk 6,91 Eller 6,80 Düsseltal 6,72 Lierenfeld 6,68 Garath 6,64 Rath 6,50 Reisholz 5,98 Lichtenbroich 5,67 den Stadtteilen sich auch deutlich auf das Angebot er Wohnungen auswirken. In den Stadtteilen Reisholz, Lierenfeld, Holthausen, Rath, Hassels, Eller, Heerd, Oberbilk und Wersten ist der Anteil er Wohnungen am höchsten. Tabelle 14: Stadtteile nach Zahl der Angebote und Anteil er Wohnungen (-BKM) angebotene gesamt davon e Anteil er Stadtteil Derendorf % City % Bilk % Zoo % Eller % Oberbilk % Oberkassel % Flingern % Gerresheim % Pempelfort % Mörsenbr % Grafenbg % Wersten % Benrath % Rath % Unterbach % Unterrath % Unterbilk % Friedr.stadt % Hassels % Kaisersw % Heerdt % Uni % Holthausen % Golzheim % Altstadt % Lierenfeld % Düsseltal % Vennhsn % Urdenbach % Angermund % Lörick % Garath % Wittlaer % Hofgarten % Lohausen % Hamm % Reisholz % Durchschnitt 18 % 12 Wfa-Infocenter