Sind Projektentwicklungen im Büroimmobilienmarkt noch möglich?

Größe: px

Ab Seite anzeigen:

Download "Sind Projektentwicklungen im Büroimmobilienmarkt noch möglich?"

Wilfried Acker
vor 6 Jahren
Abrufe

1 research analysis consulting Sind Projektentwicklungen im Büroimmobilienmarkt noch möglich? Vortrag von Thomas Voßkamp, Vorstand Immobilien Colloquium München, 18. Februar 2011 Nymphenburger Straße München Tel. (089) Fax (089) info@bulwiengesa.de

2 Sind Büroprojektentwicklungen noch möglich? Bürobeschäftigtenentwicklung läuft der BIP-Entwicklung hinterher A- und B-Städte konnten Bürobeschäftigtengewinne über die letzten 15 Jahre Fühlungsvorteile und Konzentrationsprozesse fördern weiterhin Agglomerationen Quelle: RIWIS, A-Städte: Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, München 2011 Folie 2

3 Sind Büroprojektentwicklungen noch möglich? Bürobeschäftigtenwachstum in der Krise! Kleinere und mittlere Unternehmen stellen ein Das Beschäftigtenwachstum wird im Umland niedriger ausfallen als in der Stadt: Stadt 0,7-1,4 % p. a. Umland 0,5-1,1 % p. a. Brain-Drain ("Abwanderung der Intelligenz") weiterhin in die großen Metropolen Quelle: RIWIS 2011 Folie 3

4 Sind Büroprojektentwicklungen noch möglich? Neubauflächen werden wieder vom Markt abgenommen Marktverengung spürbar, aber nicht jedes Neubauprojekt wird ein "Selbstläufer" sein Gerade Sanierungs- und Innenstadtflächen bieten Chancen (jedoch keine Vorvermietung zu erwarten) Quelle: RIWIS 2011 Folie 4

5 Sind Büroprojektentwicklungen noch möglich? 40 % der Bestände haben Bauphasen 90er Jahre oder jünger 70er und 80er Jahre haben Anteil von 30 % und bilden Risiken (teilweise nicht integriert) Segment der innerstädtischen Lagen mit interessantem Profil (aber Raumhöhen, Tiefgaragenqualität, Nachhaltigkeitsstandards unterdurchschnittlich) Bestandspflege für Wertgenerierung immer wichtiger (denn "knappes" Gut der Innenstadt überzeugt) 2011 Folie 5

Pipeline Bürofertigstellungen München 1. Halbjahr 2010: 114.000 qm Neubaufläche fertiggestellt, 260.000 qm MF-G im Bau Größte Objekte: m.pire in der Parkstadt Schwabing (ca. 35.

6 Pipeline Bürofertigstellungen München 1. Halbjahr 2010: qm Neubaufläche fertiggestellt, qm MF-G im Bau Größte Objekte: m.pire in der Parkstadt Schwabing (ca qm MF-G), metris im Arnulfpark (ca qm MF-G) Ab 2011 aufgrund der Konjunkturkrise deutliche Reduzierung bis 2012 auf ca MF-G. 2013/2014 Fertigstellungen wieder auf höherem Niveau Büroflächenbestand im Umland von München Ende 2009 rund 4,135 Mio. qm MF-G deutliche Abnahme der Fertigstellungsvolumina, danach wieder leichter Anstieg Quelle: RIWIS 2011 Folie 6

Pipeline Bürofertigstellungen München 2011-2015 City- und Cityrandlagen bilden in den nächsten Jahren die besten Chancen Abriss/Neubau, "Grüne-Wiese- Projekt", stehen

7 Pipeline Bürofertigstellungen München City- und Cityrandlagen bilden in den nächsten Jahren die besten Chancen Abriss/Neubau, "Grüne-Wiese- Projekt", stehen Bestandsqualifizierung/Revitalisierung verstärkt gegenüber Fertiggestellt Im Bau Planung konkret Ideenphase Projektentwicklungen brauchen in der anschließenden Lebenszyklusphase immer mehr die Einbindung in ausgewogene Umfelder Quelle: RIWIS 2011 Folie 7

8 Wo sind die Core-Märkte? Entwicklungspotenziale innerstädtisch nutzen Bestandsthemen mit Nachhaltigkeit verbinden Entlastungsstandorte konzentrieren und qualifizieren Rang Büroteilmarkt Innenstadt Theresienhöhe Cityrand Nord Arnulfpark Cityrand Süd Altbogenhausen Westend Parkstadt Schwabing Arabellapark Neuperlach Messestadt Riem Gesamtwert 3,9 3,7 3,3 3,2 3,1 2,9 2,8 2,6 2,5 2,3 2,2 Erwartete Performance 3,2 2,8 2,9 3,5 2,8 3,4 3,6 3,2 2,8 2,8 2,8 Quelle: Büroteilraumstudie Folie 8

9 Nachhaltigkeit: Sind Projektentwicklungen dann erfolgreicher? Objektzertifizierung LEED, z. B. SZ-Turm, Prime Office (Gold) Atmos, Vivico (Silber) Laim 290, Vivico (Silber) Skygarden, Vivco (Gold) Objektzertifizierung DGNB, z. B. Atmos/Laim 290, Vivico (Silber) Auron, Accumulata (Vorzertifikat Gold) M:pire/Skyline Tower, BBIG (Vorzertifikat Gold) Ambigon, Vivico (laufend) MIRA, Fondara (Gold) Icade Premier, ICADE Deutschland (Vorzertifikat Gold) Bürocenter Domagkstraße 117, Doblinger, (Vorzertifikat Gold) Standard für größere Investments Qualitätsmerkmal für Portfolios Prüfungsindikator im Due- Dilligence-Prozess für Ankauf/Finanzierung etc. Hinweis: Nachhaltigkeit innerhalb des Bestands wird viel größere Zukunftsaufgabe sein 2011 Folie 9

10 aber Leerstand bleibt 2009 nur leicht gestiegen auf 8,7 % bzw. 1,16 Mio. qm Leerstand im Stadtgebiet wird auf etwa 9,6 % anwachsen Probleme bei der Vermarktung von spekulativen Objekten ohne ausreichende Vorvermietung außerhalb der Innenstadt Bis zum Ende 2014 ist wieder mit einem Abbau des Leerstands zu rechnen Quelle: RIWIS 2011 Folie 10

11 Sind Büroprojektentwicklungen noch möglich? Angebotsseite drückt weiterhin das Mietniveau "Treppenförmige" Mietniveausteigerungen nicht im deutschen Markt vorhanden Unternehmen haben üblicherweise 3 bis 5 % Mietkosten, Personal hat Anteil von 55 bis 65 % Qualität der Neubauprojekte nicht für positive Abschlüsse ausreichend Chancen der Revitalisierung im Bestand nutzen zu können, ist die Kunst Quelle: RIWIS, Prognose Herbst 2010, Angaben in Euro/qm M-FG 2011 Folie 11

12 Sind Büroprojektentwicklungen noch möglich? Fazit Die Angebotsseite diktiert im Büromarkt in den nächsten Jahren den Erfolg Begriffe eines Markterfolges sind Revitalisierung, Flächentausch und Urbanität Es werden viele Bestandsbüros zukünftig keinen Mieter aufweisen können ("nicht mehr marktfähig") Neubauzyklus ab 2012/2013 mit geringem spekulativem Geschäft als Chance punktuell Start schon heute 2011 Folie 12

13 Folie 13

Ähnliche Dokumente

IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN - EITEL SONNENSCHEIN

IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN - EITEL SONNENSCHEIN... es ziehen aber Wolken auf Vortrag von Ralf Fröba MBA MRICS Real Estate Lounge München, 15.November 2017 Nymphenburger Straße 5 80335 München Tel. +49 89