m² - Leerstand nochmals gestiegen, insbesondere Untermietflächen haben deutlich zugenommen

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2 ANTEON als feste Größe in Düsseldorf Die aktuellen Konjunkturprognosen lassen hoffen. Die Rezession scheint gestoppt und die Märkte stabilisieren sich auf niedrigem Niveau. So oder ähnlich lauten die Aussagen der meisten Wirtschaftsauguren derzeit. Ob es jedoch der Beginn einer langsamen und stetigen Konjunkturerholung und damit auch anziehender Immobilienmärkte ist, oder ein kurzes Aufbäumen aufgrund wirtschaftspolitischer Einzelmaßnahmen vor der Wahl, erscheint derzeit schwerer denn je beurteilbar. Eindeutig festzustellen ist jedoch, dass Unternehmen auch in diesem wirtschaftlichen Umfeld eine professionelle, immobilienwirtschaftliche Begleitung benötigen und auch gerne in Anspruch nehmen bzw. nehmen müssen. Der Branchenentwicklung zum Trotz, konnte ANTEON seinen strategischen Geschäftsansatz einer ganzheitlichen Kundenberatung nachhaltig im Markt implementieren, sowohl auf der Vermieter- als auch auf der Nutzerseite, und zahlreiche, anspruchsvolle Mandate exklusiv betreuen und zum Abschluss bringen. Gerne werden wir auch für Sie tätig. Zögern Sie nicht, wenn Sie Fragen zum Büromarkt Düsseldorf haben, die einer tiefer gehenden Analyse bedürfen, uns anzusprechen. Wir helfen Ihnen gerne weiter. Die wesentlichen Eckdaten des 1. Halbjahres 2009 im Überblick: m² - Erheblicher Rückgang der Vermietungsleistung gegenüber Vergleichszeitraum ,10 /m² - Durchschnittsmiete trotz Krise gestiegen 22,50 /m² - Spitzenmiete fällt leicht m² - Kennedydamm/Derendorf stärkster Teilmarkt m² - Leerstand nochmals gestiegen, insbesondere Untermietflächen haben deutlich zugenommen Ausblick 2. Halbjahr 2009: Flächenumsatz Leerstandsquote Ø - Miete steigend + steigend + steigend + stabil Ø 10 Jahre Hj stabil Ø 10 Jahre Hj Hj. 09 stabil Ø 10 Jahre 2009 sinkend - sinkend - sinkend - Seite 2

3 Konjunkturkrise verursacht spürbaren Einbruch der Vermietungsleistung in der Landeshauptstadt Düsseldorf Nachdem sich der Bürovermietungsmarkt in der Landeshauptstadt Düsseldorf im Jahr 2008, insbesondere vor dem Hintergrund konjunktureller Turbulenzen, als außerordentlich stabil erwiesen hat, muss für das erste Halbjahr des Jahres 2009 ein unerwartet drastischer Einbruch konstatiert werden, der teilweise deutlich über den Umsatzrückgängen anderer relevanter Bürostandorte in Deutschland liegt. Tatsächlich wurden im ersten Halbjahr 2009 nur rd m² Bürofläche umgesetzt. Im Vorjahr hatte sich das Halbjahresergebnis noch bei ca m² bewegt, was einen aktuellen Rückgang um 56 % bedeutet. Insgesamt hat ANTEON dabei 146 Mietverträge erfasst und ausgewertet. Bei der Umsatzverteilung nach Gebäudequalitäten war der Trend nach neuwertigen Flächen, mit einem Anteil von 31 % am Gesamtumsatz, klar erkennbar. In Verbindung mit der Anzahl der registrierten Mietverträge zeigt dies, dass insbesondere kleinere und qualitätsbewusste Nutzer das große Flächenangebot absorbiert haben. Das Segment der Flächen zwischen m² spielte dabei im ersten Halbjahr mit 28 % die größte Rolle. Die Vermietungen im erfassten Zeitraum waren demnach eher kleinteilig, weswegen Wohl und Wehe des Endergebnisses in Düsseldorf zum Jahresende 2009 wesentlich von der Realisierung der wenigen, potenziellen Großvermietungen abhängen wird. Nur unter der Voraussetzung des Vertragsabschlusses von Vodafone auf dem Gatzweiler-Gelände mit rund m² wird der Büroflächenumsatz in Düsseldorf wieder auf ein Ergebnis kommen können, das sich im Rahmen des 10-Jahresdurchschnitts bewegt. Und selbst wenn diese Vermietung gelingt, wird sie - ähnlich zu der Situation in anderen Immobilienhochburgen (beispielsweise Deutsche Bahn in Frankfurt am Main) - die Gesamtvermietungsleistung zwar stark erhöhen, die eigentlich negative Entwicklung aber nur verschleiern. Aufgrund der Vielzahl der kleinteiligen, hochpreisigen Vermietungen, ist die rechnerische Durchschnittsmiete in Düsseldorf von 13,40 /m² im Jahr 2008 auf 14,10 /m² angestiegen. Aber auch dieser Anstieg täuscht über die tatsächliche Situation hinweg. Denn faktisch muss davon ausgegangen werden, dass sich die Durchschnittsmiete in Düsseldorf, vor dem Hintergrund der geringen Nachfrage, mehr oder minder deutlich nach unten bewegen wird. Insbesondere die zu erwartende Anzahl der Abschlüsse für Untermietflächen lassen eine spürbare Tendenz hin zu einer niedrigeren Durchschnittsmiete erwarten. Die gewichtete Spitzenmiete muss in diesem Zusammenhang mit 22,50 /m² bereits einen Euro günstiger festgelegt werden als noch im Vorjahr. Als stärkster Teilmarkt in Düsseldorf fungierte im ersten Halbjahr 2009 der Bereich Kennedydamm/ Derendorf, mit einer Vermietungsleistung von rd m². Nur unwesentlich weniger wurde mit ca m² im Bereich City umgesetzt, gefolgt von Düsseldorf Nord/Airport City mit etwa m² vermieteter Bürofläche. Dieser Teilmarkt profitierte insbesondere von der Großvermietung mit ca m² an Siemens. Die zahlenmäßig höchste Anzahl von Vertragsabschlüssen fand traditionell in der City statt (48 Mietverträge). Dabei stieg der Büroflächenbestand im Stadtgebiet Düsseldorf auf z. Zt. ca m², von denen ca m² als Leerstand zu bezeichnen sind, was einer Leerstandsquote von rund 9,3 % entspricht. In diesen m² sind rund m² Untermietflächen enthalten. Diese Zahl betrug im Vorjahr nur etwa m². In Relation zum angestiegenen Gesamtleerstand entspricht dieses Plus, wie von ANTEON Ende 2008 prognostiziert, einer annähernden Verdopplung. Eine weitere, leichte Zunahme der Untermietflächen wird auch in der 2. Hälfte dieses Jahres erwartet. Ausgehend von ca. 7,2 Millionen m² Büroflächenbestand zum Ende des Jahres 2008, kamen weitere ca m² durch Baufertigstellungen im ersten Halbjahr 2009 hinzu. Etwa m² sind hiervon als Anteil der Gebäude, die für weitere Projekte abgerissen werden mussten, in Abzug zu bringen. Von den rd m² neu hinzu gekommenen Büroflächen sind jedoch ca m² bereits vorvermietet, demnach suchen noch ca m² Neubauflächen entsprechende Mieter. Belastbare Prognosen für das Jahresergebnis 2009 gelten als ebenso schwierig wie noch zu Beginn des Jahres. Eine einzige Großvermietung könnte den Umsatz in den Bereich des 10-Jahres-Durchschnitts-Ergebnisses bringen und so die Flaute hinsichtlich der Nachfrage zwar kaschieren, nicht aber aus der Welt schaffen. So sind zwei Szenarien für das Jahresergebnis denkbar: Die oben beschriebene Variante, bei der Düsseldorf mit einem blauen Auge davon kommen würde, aber strukturelle Probleme nicht gelöst sind und eine andere, die vor dem Hintergrund der traditionell schwachen Vermietungsleistung im dritten Quartal eines jeden Jahres zu einem Ergebnis führen würde, welches rund 50% unter dem des Vorjahres liegt. Eines ist jedoch in beiden Fällen klar: Die konjunkturelle Krise hat mittlerweile auch den Vermietungsmarkt der Landeshauptstadt schwer in Mitleidenschaft gezogen. Seite 3

4 Entwicklung des Flächenumsatzes der letzten 5 Jahre m² 0 /Jahr Q Vermietungsleistung schwächt sich stark ab Leerstand und verdeckter Leerstand m² 0 /Jahr * * Q Verdeckter Leerstand* hat stark zugenommen, Ende nicht in Sicht Flächenumsatz nach Lagen Süd Linksrheinisch / Seestern Grafenberg Kennedydamm mit stärkster Nord / AirportCity Kennedydamm / Derendorf MedienHafen City Ost Vermietungsleistung, AirportCity profitiert von City Königsallee / Bankenviertel Großvermietung m² Seite 4

5 Durchschnitts- und Spitzenmieten der letzten 5 Jahre ,00 13,10 20,50 12,40 21,50 12,65 22,00 12,78 23,50 13,40 22,50 14,10 Spitzenmiete gefallen, Durchschnittsmiete dank hochpreisiger Anmietungen gestiegen 0 /m² / Jahr Q Flächenumsatz nach Größenklassen m² / Klasse m² m² m² m² > m² Lediglich zwei Mietverträge oberhalb von m² Flächenumsatz nach Branchen Diverse Konsulate / Botschaften Bau / Immobilien Krankenkassen / Versicherungen Öffentliche Hand Industrie- / Handelsunternehmen IT / DV / TK Unternehmens- / Personalberatung unternehmensbez. Dienstleister Banken / Finanzdienstleister Rechtsanwälte / Steuerberater Textil / Mode m² Industrie- / Handelsunternehmen stellen Spitze, Rechtsanwälte und Steuerberater zweitstärkste Nachfragegruppe Seite 5

6 Düsseldorfer Teilmärkte (Durchschnittsmiete / Spitzenmiete in / m²) Nord 11,60 / 13,50 Linksrheinisch 11,80 / 14,50 AirportCity 14,10 / 14,50 Seestern 13,00 / 13,00 Kennedydamm / Derendorf 14,60 / 22,50 MedienHafen 15,34 / 21,00 City 14,30 / 19,00 City Ost 9,90 / 11,20 Königsallee / Bankenviertel 20,40 / 22,00 Süd 10,70 / 11,00 Grafenberg 9,80 / 13,00 Seite 6

7 Herausgegeber: ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG Monschauer Straße Düsseldorf Telefon Fax Hauptverantwortlich für den Inhalt: Heiko Piekarski info@anteon.de Quellenhinweis zur Vorlage der Stadtkarte Copyright der Stadt Düsseldorf Vermessungs- und Katasteramt Lizenz Nr. 8 / 2009 ANTEON ist eine eingetragene Marke, Firmenname und Firmenlogo sind urheberrechtlich geschützt ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG