Wie international sind die deutschen Büromärkte? Big bis 2015 Erschienen im Februar 2016

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1 Wie international sind die deutschen Büromärkte? Big bis 2015 Erschienen im Februar 2016

2 JLL Wie international sind die deutschen Büromärkte? Februar Analyse internationaler Büronutzer Deutschland bietet internationalen Unternehmen einen wichtigen Standort für ihre Geschäfte. Mit Blick auf den Büroflächenmarkt stellt sich die Frage, in welchem Maß internationale Mieter auf dem deutschen Bürovermietungsmarkt agieren. Internationale Mieter sind Unternehmen, die ihren Hauptsitz im Ausland haben und von dort aus kontrolliert werden. Standortentscheidungen werden somit zum Großteil im Ausland getroffen. Für diese Studie wurden Bürovermietungen ab m² in den Big 7-Märkten in Deutschland seit dem Jahr 2000 analysiert (für manche Märkte kürzere Zeiträume). In Summe umfasst diese Stichprobe über Vertragsabschlüsse mit mehr als 27 Mio. m² Bürofläche. Rund zwei Drittel des gesamten Marktes (inkl. Abschlüsse < m²) werden damit abgedeckt. Aktivitäten internationaler Mieter rückläufig Über ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes seit 2000 entfällt auf internationale Mieter. Jeder zweite internationale Mietvertrag wird mit einem europäischen Nutzer verhandelt. Das spiegelt die intensiven räumlichen und wirtschaftlichen Verflechtungen wider. Büroflächenumsatz nach Herkunftsland Das umsatzstärkste Land sind die USA (10 %) gefolgt von Großbritannien (5 %), Frankreich (3 %) und der Schweiz (2 %). Mit den drei erstgenannten Ländern hat Deutschland ebenfalls die intensivsten Handelsbeziehungen. In allen Big 7-Städten außer Stuttgart und Köln belegen die USA und Großbritannien jeweils die ersten beiden Plätze. Japan hat hinter den USA als außereuropäisches Land das größte Umsatzvolumen (1,2 % des Flächenumsatzes). Auffällig ist, dass der Anteil internationaler Büromieter im Zeitablauf kontinuierlich gesunken ist. Anfang der 2000er Jahre lag dieser regelmäßig über 30 %, bis im Jahr 2014 die 20 %-Marke unterschritten worden ist. Die Rückgänge internationaler Anmietungen fallen auf die Jahre 2003 sowie jeweils konjunkturell schwache Zeiträume in Deutschland. Neben dem sinkenden relativen Anteil sind ebenfalls absolute Rückgänge beim Flächenumsatz und bei der Anzahl von Vertragsabschlüssen internationaler Mieter festzustellen. Daraus folgt, dass die Bedeutung internationaler Mieter hinsichtlich des Büroflächenumsatzes in den Big 7 abnimmt. Ursächlich hierfür können höhere Flächeneffizienz dieser Nutzerklasse sowie ein engeres Flächenangebot im Topsegment gesehen werden. Büroflächenumsatz im Zeitverlauf 10 % 5 % 73 % Deutschland USA Großbritannien Frankreich Schweiz Niederlande Japan Schweden europ. Institution Italien Österreich sonstige Länder 100 % 75 % 50 % 25 % 0 % deutsch international

3 JLL Wie international sind die deutschen Büromärkte? Februar Herkunftsländer internationaler Mieter in den deutschen Big 7 nach Büroflächenumsatz Internationale Mieter mit höherer Branchenkonzentration Die Branchen Industrie, Banken u. Finanzdienstleistungen sowie unternehmensbez. Dienstleistungen befinden sich unter den Top-4- Branchen bei deutschen als auch internationalen Mietern. Die EDV- Branche komplettiert die Top-4 bei internationalen Nutzern und die öffentliche Verwaltung bei deutschen. Einen deutlichen Unterschied beider Nutzergruppen zeigt die Branchenkonzentration. Die Hälfte des Umsatzes internationaler Mieter wird von drei Branchen und bei deutschen von fünf Branchen erreicht. Das bedeutet eine höhere Branchenkonzentration des Umsatzes internationaler Nutzer. Mit Blick auf einzelne Märkte zeigt sich, dass Hamburg die geringste Konzentration unter den internationalen Nutzern aufweist, Köln, Frankfurt und Stuttgart die höchste. In Frankfurt entfällt rund 60 % des internationalen Umsatzes auf zwei Branchen (Banken u. Finanzdienstleister sowie unternehmensbez. Dienstleistungen). Branchenverteilung des Büroflächenumsatzes internationaler Mieter 6 % 6 % 7 % 11 % 7 % 12 % 22 % 18 % Unternehmensbez. Dienstl. Industrie EDV Banken, Finanzdienstleistungen Telekommunikation Handel Verlagswesen, Medien Bau, Immobilien Versicherungen Transport, Verkehr, Lagerhaltung Andere, unbekannt

4 JLL Wie international sind die deutschen Büromärkte? Februar Branchenkonzentration des Büroflächenumsatzes Anteil der Branchen (kumuliert) am Umsatzvolumen in % Gleichverteilung deutsch international Branchen (1 = stärkste Branche, 16 = schwächste Branche) Frankfurt ist der internationalste Markt Auf Frankfurt und München entfällt das höchste Umsatzvolumen von internationalen Mietern. Gemeinsam mit Düsseldorf haben diese drei Märkte einen Anteil internationaler Mieter am Gesamtumsatz von jeweils 30 % und mehr. Der internationalste Büromarkt ist dabei Frankfurt, in dem internationale Banken und Dienstleister dominieren: Über 2 Mio. m² Büroflächenumsatz entsprechen einem Anteil von 38 % am Frankfurter Gesamtumsatz. Innerhalb der Big 7-Märkte bevorzugen internationale Mieter bestimmte Teilmärkte. Im Vergleich zu deutschen Nutzern mieten internationale mit höheren Anteilen in den jeweiligen Toplagen der Städte (30 % vs. 23 %). Der Frankfurter Teilmarkt Bankenlage hat den mit Abstand höchsten Büroflächenumsatz durch internationale Nutzer. Darauf folgen drei Münchener Teilmärkte (Innenstadt, Umland-Nord und Westend). Die beiden Bankenteilmärkte (Düsseldorfer Bankenviertel und Frankfurter Bankenlage) sind die internationalsten Teilmärkte. 68 % bzw. 56 % aller Vertragsabschlüsse entfallen hier auf internationale Nutzer. Bei einem weiterem Teilmarkt (Neuss) übersteigt der Anteil internationaler Mieter den von deutschen. Hier überwiegen internationale Industrieunternehmen. Unter den 15 internationalsten Teilmärkten befinden sich sechs aus Düsseldorf, fünf aus Frankfurt und drei aus München. Top-15 internationalste Teilmärkte Anteil internationaler Nutzer nach Anzahl Vertragsabschlüsse (Big 7-Kürzel in Klammern) Moosfeld/Riem (M) Olympiapark (M) Umland-Ost (M) Niederrad (F) City-West (F) Areal Hauptbahnhof-Europacity (B) Nord (D) Eschborn (F) Westend (F) Ratingen (D) Seestern (D) Flughafen (D) Neuss (D) Bankenlage (F) Bankenviertel (D) 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 %

5 JLL Wie international sind die deutschen Büromärkte? Februar Aktivitäten internationaler Mieter in Frankfurt seit dem Jahr 2000 (farbige Heatmap repräsentiert Flächenumsatzvolumen) Herkunftsland Die obenstehende Karte zeigt die Frankfurter Bankenlage und angrenzende Teilmärkte. Der Farbverlauf von weiß/gelb zu blau verdeutlicht die Umsatzvolumen internationaler Nutzer. Die jeweiligen Punkte repräsentieren einzelne Anmietungen differenziert nach Herkunftsland. Das höchste Umsatzvolumen entfällt in diesem Teilmarkt mit deutlichem Abstand auf die USA. Büroflächenumsatz der Mietergruppen nach Preisklassen.000m² 100 % % % Internationale Mieter mieten überdurchschnittlich teuer Die Präferenz internationaler Mieter, verstärkt in Toplagen anzumieten, spiegelt sich in der jeweiligen Mietpreishöhe wider. Da in den präferierten Toplagen die höchsten Mieten des Marktes bezahlt werden, zahlen internationale Mieter häufig überdurchschnittliche Mietpreise. Es ist zu beobachten, dass die höchsten Mieten eher von internationalen als von deutschen Mietern bezahlt werden. 25 % 0 % Anteil deutscher Mieter (li. Achse) Umsatzvolumen (re. Achse) Anteil internationale Mieter (li. Achse)

6 JLL Wie international sind die deutschen Büromärkte? Februar Entsprechend folgt, je höher die Mietpreisklasse, desto höher ist der Umsatzanteil internationaler Nutzer gegenüber deutschen Nutzern. Bei Vermietungen ab einer Vertragsmiete von 30,00 entfällt auf internationale Mieter ein höherer Umsatzanteil als auf deutsche. Daraus folgt, dass internationale Nutzer aufgrund ihrer Lagepräferenzen weniger preissensibel und bereit sein müssen, höhere Mietpreise zu zahlen. Weiterhin unterscheiden sich die Nutzergruppen dahingehend, wie stark einzelne Vertragsmieten von der jeweiligen Durchschnittsmiete im Teilmarkt der Anmietung abweichen. Es zeigt sich, dass internationale Mieter eine höhere positive Abweichung zur Durchschnittsmiete aufweisen als deutsche Mieter: Etwa 61 % aller Abschlüsse internationaler Mieter haben einen Mietpreis, der über der gewichteten Durchschnittsmiete liegt bei deutschen sind es dagegen 47 %. Unter den Ländern, auf die mindestens 20 Vertragsabschlüsse und ein Umsatzvolumen von mindestens m² entfällt, haben Spanien, die USA und Großbritannien die höchste Abweichung von der Durchschnittsmiete und zahlen entsprechend die höchsten Mieten am jeweiligen Markt. Weitere Charakteristika internationaler Mieter Die Analyse von Unterschieden deutscher und internationaler Büromieter zeigt weitere Ergebnisse: Zwischen deutschen und internationalen Mietern gibt es keine Unterschiede bezüglich der Größe angemieteter Flächen. Die Umsatzanteile beider Nutzergruppen, die auf die verschiedenen Größenklassen entfallen, sind nahezu identisch. Internationale Nutzer mieten zu höheren Anteilen Flächen mit erstklassiger Ausstattungsqualität (74 %) als deutsche Nutzer (60 %). Internationale und deutsche Nutzer mieten zu fast identischen Anteilen in Gebäuden, die eine Nachhaltigkeitszertifizierung aufweisen oder für die eine solche angestrebt wird. Unterschiede zwischen beiden Nutzergruppen gibt es allerdings bei den jeweiligen Zertifikatstypen: Bei deutschen Nutzern dominiert DGNB, bei internationalen Nutzern dagegen LEED. Es kann allerdings nicht beantwortet werden, ob es eine unabhängige Nutzerentscheidung ist, Flächen in einem Gebäude anzumieten, für das ein bestimmter Zertifikatstyp vorliegt. Fazit Die Analyse des Anmietungsverhaltens von deutschen und internationalen Mietern an den Big 7-Büromärkten hat einige Unterschiede aufgedeckt. Auf die Frage des Titels Wie international sind die deutschen Büromärkte? lässt sich zusammenfassend antworten, dass einige der Big 7-Märkte einen beachtlichen Anteil internationaler Mieter am Gesamtmarkt haben. Dabei konzentrieren sich internationale Unternehmen auf bestimmte Teilmärkte. Internationale Mieter prägen somit bestimmte Teilsegmente des Büroimmobilienmarktes. Allerdings zeigt sich, dass die Bedeutung internationaler Mieter hinsichtlich des absoluten Büroflächenumsatzes über die letzten Jahre abgenommen hat: Es mieten weniger internationale Unternehmen Büroflächen in den deutschen Big 7 an. Diese abnehmende absolute Bedeutung wird jedoch ausgeglichen durch die Anmietungspräferenzen internationaler Mieter. Da diese bevorzugend in den Toplagen anmieten, bezahlen sie entsprechend die höchsten Mietpreise. In den letzten Jahren ist bei den internationalen Mietern der Anteil von Vermietungen mit überdurchschnittlichen Mietpreisen deutlich gestiegen und das stärker als bei deutschen Mietern. Für Eigentümer, die Immobilien oder Projektentwicklungen in Toplagen haben, sind internationale Mieter somit eine zentrale Nutzer- und Zielgruppe. Für das Jahr 2016 wird eine stabile Nachfrage durch internationale Mieter erwartet. Deutschland bleibt ein wirtschaftlich wichtiges Land für internationale Unternehmen. Standortkonsolidierungen können zwar die in Anspruch genommene Fläche reduzieren, mindern aber nicht die Bedeutung des Wirtschaftsstandortes Deutschland.

7 JLL Wie international sind die deutschen Büromärkte? Februar Übersicht der einzelnen Big 7-Märkte Umsatz internationaler Mieter in den Big 7-Märkten (nach Internationalität, Branchenverteilung und Herkunftsland) * Umsatz internationaler Mieter im angegebenen Zeitraum in Flächen ab 1.000m²

8 Kontakt Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0) Autor Helge Zahrnt Associate Director Research Hamburg +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite jll.de/buero Aktuelle Online-Büroimmobilienangebote zur Miete finden Sie in unserem Gewerbeimmobilien-Suchportal Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.