Großgesuche in Köln. Flächenangebot in Köln vor allem in der Innenstadt. Fertigstellungspipeline nur mäßig gefüllt. Flächenangebote Köln 2014

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1 Großgesuche in Köln. Flächenangebote Köln 4 Flächenangebot in Köln vor allem in der Innenstadt. Fertigstellungspipeline nur mäßig gefüllt. Köln, als viertgrößte Stadt in Deutschland, bietet mit einem Büroimmobilienmarkt von jährlich ca. 75. m² Vermietungsleistung einen stabilen und unter den deutschen Großstädten nicht zu vernachlässigenden Wirtschaftsstandort. Seit 9 hat sich der Kölner Büroimmobilienmarkt mit einem positiven Trend entwickelt. Die Durchschnitts- und Spitzenmieten sind gestiegen, die Leerstandsrate ist gesunken und die Flächenabsorption stabil geblieben. In den vergangenen 5 Jahren haben Großvermietungen über. m² in der Domstadt gerade einmal 3 bis 5 % des Gesamtmarktes ausgemacht. Dies ist nicht nur durch eine geringe Nachfrage zu begründen, sondern auch durch ein immer knapper werdendes Angebot. Daher interessiert Unternehmen vor allem folgende Fragestellungen: Wie sieht das Potential an zusammenhängenden Büroflächen ab. m²/ ab 5. m²/ ab. m² heute und in der Zukunft aus? Welche Möglichkeiten haben Mietinteressenten in Köln, wenn sie kurzfristig in diesen Größenordnungen zusammenhängende Büroflächen benötigen? und noch zu erstellenden Projekten auf. Um eine Vergleichsbasis zu anderen deutschen Großstädten zu haben, wird die Kölner Studie mit der Studie Großgesuche in Europa (Juni 4) von Colliers International ins Verhältnis gesetzt. In dieser Studie wurden die wichtigsten europäischen Büromärkte mit einem Bestand von insgesamt rund 5,7 Mio. m² Bürofläche hinsichtlich der Verfügbarkeit einer mindestens 5. m² großen, zusammenhängenden Bürofläche in einem Class-Aoder Class-B-Objekt für einen Mietinteressenten untersucht (davon Möglichkeiten in Deutschland), wobei diese Zahl Büroflächen in qualitativ hochwertigen Bestandsimmobilien, in neu gebauten und kürzlich sanierten Objekten sowie sich im Bau befindlichen Immobilien, die bis Ende 4 bezogen werden können, beinhaltet. Die vorliegende Studie, die im dritten Quartal 4 durchgeführt wurde, zeigt für das Stadtgebiet Köln das Potential an vakanten

2 Ausgangssituation. Ausgangssituation Büroimmobilienmarkt. Ausgangssituation der Unternehmen. Leerstand sinkt. Der Kölner Büroflächenmarkt weist derzeit einen Leerstand von 553. m² (7,5 %) auf. In diesem Leerstandsvolumen sind ca. % an Sockelleerstand (nicht mehr marktfähige Immobilien) inkludiert. Leerstand in m². Vermietungsleistung. Vor dem Hintergrund der konjunkturell schwachen Entwicklung in Deutschland der letzten Jahre 8/9, haben auch die Kölner Unternehmen ihre Umzugsgedanken hinten angestellt oder ihre Bestandsflächen verringert. Diese Zurückhaltung führte in den letzten Jahren zu einer geringen Anzahl an Großabschlüssen in der Domstadt. So machten seit 9 Großvermietungen unter 5 % aller Abschlüsse (ca p.a.) aus. Geringes Fertigstellungsvolumen drückt auf Leerstandszahlen Mietvertragsabschlüsse nach Größenkategorie. m² 5. m². m² Großabschlüsse. Selten Abschlüsse über. m² in Köln (3. Quartal) 9 -Jahres-Durchschnitt (6.5 m²) Einmaleffekte (Großvermietungen über. m²) -Jahres-Durchschnitt (57. m²) Darüber hinaus befinden sich derzeit ca. 4. m² Büroflächen im Bau, wovon im ersten Halbjahr 4 ca. 4. m² fertiggestellt wurden. Seit ist ein deutlicher Trend bei den Neubauvolumen und Fertigstellungszahlen zu erkennen. Diese sind seit Jahren auf einem niedrigen Niveau. Parallel hierzu sind die Vermietungsleistungen in den einzelnen Jahren gestiegen. In Kombination mit den rückläufigen Fertigstellungsvolumina nach der Finanzkrise ist das Leerstandsvolumen in Köln weiter gesunken. Im Ergebnis führt dies zu einem geringen Flächenangebot an zusammenhängenden Büroflächen ab. m². Darüber hinaus bieten die Kernbereiche der Stadt keine großen Flurstücke, so dass der Bestand an Gebäuden mit Flächen über. m² je Etage städtebaulich bedingt gering ist. Zusätzlich zu dieser Zurückhaltung führte die Umsetzung neuer Arbeitsplatzkonzepte zur Einsparung von Bürofläche je Mitarbeiter. Dies galt vielen Unternehmen als Basis für eine Optimierung der Bestandsflächen. Seit stieg die Nachfrage nach modernen, großflächigen und zusammenhängenden Büroflächen zahlreicher Unternehmen aufgrund der sich verbessernden wirtschaftlichen Lage wieder an. Dennoch ist die Anzahl an Vermietungen über 5. m² oder über. m² eher gering. Eine Flächenanfrage von über. m² Bürofläche kann in der Domstadt bereits als Großgesuch bezeichnet werden. In diesem Segment wurden in den ersten drei Quartalen 4 3 Transaktionen registriert. Im Segement bis. m² fanden im selben Zeitraum 9 Transaktionen statt.

3 Hier befindet sich das Flächenangebot. Die Verfügbarkeit von zusammenhängenden Großflächen ab. m² in den einzelnen Stadtteilen und die Art der kurzfristig verfügbaren Objekte spiegeln die stadtteilbezogene Marktdynamik wider. Insgesamt standen zum Erhebungszeitpunkt (inklusive der sich im Bau befindlichen und in Projektphase befindlichen Objekte) 7 Büroimmobilien mit einem anmietbaren Flächenangebot für Großgesuche zur Verfügung: 5 5 Übersicht. Kurzfristig verfügbare Objekte. 7 4 Flächenangebot Köln Gesamtüberblick. (inklusive im Bau befindlicher Objekte und realisierbarer Projekte) Stadtteil. m² Anzahl verfügbarer Objekte ab Von 7 Objekten befinden sich 5. m². m² in Projektphase im Bau 7 3 Innenstadt Ehrenfeld 4 Gremberghoven Bayenthal/Zollstock Mülheim Ossendorf 3 5 Deutz Kalk 5 4 Lindenthal 6 Marsdorf 3 Rodenkirchen Ges.: Innerhalb der Stadtgrenzen Kölns verteilte sich das kurzfristig verfügbare Angebot ab. m² Mietfläche auf 63 Immobilien. Davon bieten 7 Standorte eine zusammenhängende Mietfläche von mindestens 5. m². Grenzt man die Größenordnung auf über. m² 8 4 zusammenhängender Mietfläche ein, so sind im gesamten Stadtgebiet derzeit über alle Objektqualitäten nur 6 Standorte kurzfristig verfügbar. Der Stadtteil Innenstadt ( Objekte) bietet Mietinteressenten, die mindestens. m² zusammenhängende Bürofläche suchen, die größte Anzahl an Wahlmöglichkeiten, gefolgt von Gremberghoven (8 Objekte), Ehrenfeld und Mülheim (je 7 Objekte) sowie Bayenthal/Zollstock (6 Objekte). Von den 7 Möglichkeiten in Köln machten 5 % Bestandsimmobilien aus. Das neue Flächenangebot (Anteil 9 % bei im Bau befindlichen Objekten und 39 % für Projekte) befindet sich überwiegend in der Innenstadt und Ehrenfeld (je Projekte), Gremberghoven und Deutz (je 6 Objekte). Als neues Flächenangebot wird in dieser Studie bezeichnet, was sich bereits in einer realisierbaren Projektphase befindet. Verhandlungsdauer und Mieterausbau. Unternehmen die sich mit einer Anmietung von Büroflächen zwischen. m² und 5. m² beschäftigen, investieren im Schnitt 9- Monate für die Entscheidungsfindung inkl. entsprechender Verhandlungen bis zum Vertragsabschluss. Bei Unternehmen, die einen Umzug von 5. m² und mehr planen, sind die Vorlaufzeiten derzeit oftmals länger als 8- Monate. Diese Unternehmen planen ihre Vorlaufzeit meist so, dass auch Projekte, welche sich noch nicht in der Realisierung befinden, ebenfalls geprüft werden können. Da das Flächenangebot an kurzfristig beziehbaren Büroflächen über 5. m² gering ist in Köln, ist diese Vorlaufzeit nachvollziehbar. Wenn die Suche abgeschlossen und die Entscheidung zur Anmietung neuer Büroflächen gefallen ist, vergehen weitere 4-6 Monate für den individuellen Mieterausbau der angemieteten Büroflächen. Bei Projekten geht man derzeit von 8- Monaten Vorlaufzeit nach Mietvertragsunterzeichnung aus (im Einzelfall auch schneller). Flächenangebot Köln Kurzfristig verfügbar. (nur bezugsfertige Objekte) Anzahl bezugsfertiger Objekte ab Stadtteil. m² 5. m². m² Innenstadt 9 Ehrenfeld 7 3 Gremberghoven 8 4 Bayenthal/Zollstock 6 Mülheim 7 4 Ossendorf 5 5 Deutz Kalk Lindenthal Marsdorf Rodenkirchen Kurzfristige Verfügbarkeit. Die Anzahl von kurzfristig (innerhalb von 9- Monaten, inkl. im Bau befindliche Projekte) anmietbaren Objekten zum Erhebungszeitraum zeigt die Verfügbarkeit in den verschiedenen Segmenten:

4 Bundesweit. 5. Vergleich Deutschland *. Denkanstöße. Glossar. Da Köln als viertgrößte Stadt in Deutschland, als eine der wichtigsten Metropolre- Die Suche nach Büroflächen ab. m² kann insbesondere in zentralen Lagen Objekttypen: gionen fungiert, ist ein Vergleich zu den anderen deutschen Immobilienhochburgen interessant. Hierbei wurde nur das Segment ab 5. m² in Betracht gezogen. einige Zeit in Anspruch nehmen. Die geringen Fertigstellungsvolumina haben das verfügbare Angebot in den vergangenen Jahren teilweise deutlich schrumpfen lassen. Von einem Engpass zu sprechen, ist derzeit noch zu hoch gegriffen, aber eine Projekt Als Projekte werden Immobilienprojektentwicklungen bzw. Büroflächen bis Baubeginn bezeichnet, d.h. in der Regel bis zur Herstellung der Bodenplatte. In den sechs untersuchten deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart standen zum Erhebungszeitpunkt (Juni 4) inklusive der sich im Bau befindlichen Objekte Büroimmobilien (Köln 7 Erhöhung der Projektentwicklungstätigkeit in ausgewählten Lagen auf der Angebots- sowie eine vorausschauende Flächenbedarfsplanung auf Nachfrageseite sind aktuell das Gebot der Stunde. Nach der Entscheidung für eine Bürofläche beträgt Im Bau Sich im Bau befindliche Immobilien bzw. Büroflächen sind solche nach Herstellung der Bodenplatte bis zur schlüsselfertigen Übergabe an den Investor/Eigentümer. Angebot. Optionen) mit einem kurzfristig anmietbaren Flächenangebot für Großgesuche zur Verfügung, die meisten davon in Hamburg mit 49, gefolgt von München (47), Berlin (4) und Frankfurt (4). Während sich in Düsseldorf die Leerstandsquote von,8 % die Verhandlungsdauer bis zur Unterschrift eines Mietvertrags bei Neubau- und Bestandsobjekten sowie kurzfristig verfügbaren, sich noch im Bau befindlichen Immobilien in Deutschland durchschnittlich -3 Monate und überschreitet in der Regel die Neubau Unter Neubauten werden schlüsselfertig übernommene Immobilien bzw. Flächen gefasst, die erstmals bezogen werden, dabei aber noch nicht älter als drei Jahre sind. 4,4 Immobilien finden Suchende derzeit durchschnittlich ab 5. m² in Köln. auch in einer hohen Verfügbarkeit von Großflächen (35 Optionen) niederschlägt (Köln ca. 7,5 % mit 7 Optionen), stach Stuttgart (Leerstandsquote 4,9 %) mit lediglich 8 für Großmieter geeigneten, kurzfristig verfügbaren Objekten deutlich heraus. Die deutschen Großstädte haben mit der Ausnahme Stuttgart gemeinsam, dass der überwiegende Teil der zur Verfügung stehenden Großflächen in Bestandsimmobilien zur Nachvermietung angeboten wurden. Im Schnitt über die sechs Städte waren dies 76 % (Köln: 5 %). Lediglich bei 3 % der angebotenen Objekte handelte es sich um Neubauten (Köln: %). Auf sich im Bau befindliche Objekte mit Fertigstellung 4 entfielen weitere % der angebotenen Großflächen (Köln: 9 %). In 6 Monate nicht. Für den anschließenden Mieterausbau sollten Flächensuchende je nach Ausstattungswünschen durchschnittlich weitere 3-5 Monate einplanen. Großnutzer sollten sich allerdings bewusst machen, dass der gesamte Anmietungsprozess vom Stadium des konkreten Plans bis zur Mietvertragsunterschrift - Jahre beanspruchen kann. Im Falle der Anmietung in einer Projektentwicklung vergehen bis zum Einzug dann weitere rund,5- Jahre. Bestand Zum Bestand zählen Immobilien bzw. Flächen, die im Falle von Neubauerstbezügen älter als drei Jahre sind sowie solche, die sich ohne umfassende Sanierung in der Nachvermietung befinden. Gebäudequalitäten Bei der Unterteilung in Gebäudequalitäten werden u.a. die Parameter Baukörper/Raumkonzept, Fassade, Boden/Elektroversorgung, Decke/Beleuchtung, Wärmeversorgung und sonstige Ausstattungmerkmale wie die Gebäudeleittechnik oder die Aufzugsanlagen qualitativ beurteilt und in Class A (sehr gute Qualität, neubaugleich), Class B (mittlere Qualität) sowie Class C (einfache Qualität, sanierungsbedürftig) eingestuft. Stuttgart überwogen aufgrund der geringen Fallzahlen die Optionen in Neubauten bzw. sich im Bau befindlichen Objekten. Interessant ist ein Vergleich der potenziell zur Verfügung stehenden Objekte und der durchschnittlich seit 8 pro Jahr abgeschlossenen Mietverträge über 5. m². Hier zeigte sich, dass den deutschlandweit anmietbaren Büroimmobilien dieses Marktsegments 58 Mietvertragsabschlüsse gegenüberstehen. Anders ausgedrückt konnte jeder Mietinteressent, der zum Erhebungszeitpunkt auf der Suche nach 5. m² Bürofläche war, unter noch nicht einmal 4 Immobilien auswählen. Besonders ungünstig war das Verhältnis dabei in Stuttgart, wobei durchschnittlich 5 Abschlüssen über 5. m² pro Jahr nur 8 Objekte mit einem entsprechenden Angebot zur Auswahl standen im Schnitt also,5. Ebenfalls unterdurchschnittliche Verhältniswerte erreichten München (3,) und Frankfurt (3,4), während Mietinteressenten in Hamburg (5,6) und Düsseldorf (5,8), bezogen auf den jeweiligen Gesamtmarkt, eine größere Auswahl zu bieten hatten (Köln: 4,4). *Studie Colliers International Juni 4

5 rincon.de Nicht suchen, finden. Jetzt auch in Bonn. larbig-mortag.de Larbig & Mortag Immobilien GmbH Spezialisten für Gewerbeimmobilien KÖLN. Theodor-Heuss-Ring 3, 5668 Köln T F BONN. Sandkaule 9 -, 53 Bonn T F larbig-mortag.de Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Larbig & Mortag übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.