Branchentrends. Life-Sciences-Branche in München Erschienen im Januar 2017

Transkript

1 Branchentrends Life-Sciences-Branche in München Erschienen im Januar 2017

2 JLL Branchentrends Life Sciences Januar Aktuelle Trends und Herausforderungen der Branche Die Life-Science-Branche ist eine interdisziplinäre naturwissenschaftliche und ingenieurswissenschaftliche Forschungsdisziplin. Sie wendet Methoden verschiedener Wissenschaften (Biologie, Biochemie, Pharmazie, Medizin, Physik, Chemie, Verfahrenstechnik, Materialwissenschaft und Informatik) auf lebende Organismen, deren Prozesse und Strukturen an. München ist deutschlandweit einer der wichtigsten Standorte dieser Branche. Hier sind innerhalb der Branche die Felder Pharma, Medizintechnik und insbesondere Biotechnologie (Biotech) sehr aktiv. Je nach Ausrichtung wird Biotech unterteilt in rote (Medizin), grüne (Landwirtschaft) und weiße (Industrie) Biotechnologie. Der Fokus der Biotech-Branche sowohl in Deutschland als auch in München ist die rote Biotechnologie, also die Entwicklung neuer Medikamente und neuer diagnostischer Methoden. Die weltweit größten Unternehmen der Branche sind Gilead Sciences, Novo Nordisk, Amgen und Biogen. Weitere bekannte Akteure sind Qiagen, Rentschler, Evo-tec, MorphoSys, GSK und Bayer. Laut der Informationsplattform biotechnologie.de gibt es in Deutschland über 700 Unternehmen in der Biotech-Branche mit rund Beschäftigten die meisten davon in Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen. Innerhalb Bayerns verteilt sich die Branche auf die Regionen Würzburg, Nürnberg, Regensburg und insbesondere auf den Großraum München. Treiber, Trends und Herausforderungen in der Branche Generell sind in den vergangenen Jahren die Umsätze sowie die Forschungsaktivitäten und -ausgaben der Life-Science-Branche stark gestiegen. Als Treiber dieser Entwicklung insbesondere im Feld der roten Biotechnologie lassen sich identifizieren: Alterung der Gesellschaft im Zuge des demographischen Wandels Chronische Krankheiten und Allergien nehmen zu Global steigt die Lebenserwartung und es gibt eine wachsende Bevölkerung als Nachfrager medizinischer Leistungen Global ist ein steigender Wohlstand und damit verbunden ein besser Zugang zu medizinischer Versorgung zu beobachten Anwendung innovativer und teurer Therapien Die aktuellen Trends sind: Die Branche ist geprägt von Fusionen und Übernahmen, um Zugang zu neuen Märkten und Innovationen (Patente) zu erreichen sowie die Forschung zu stärken Biopharmazeutika (biotechnologisch entwickelte Medikamente insbesondere Impfstoffe und Insuline) gewinnen an Bedeutung Die Verwendung von Biosimilars (biopharmazeutische Generika) führt zu Druck auf die Hersteller von Originalpräparaten Personalisierte Medizin und Mit- und Selbstbestimmungsmöglichkeiten der Patienten entwickeln sich zu einem wichtigen Thema Trend zu qualitäts- und ergebnisorientierten Behandlungen Die forschungs- und innovationsintensive Branche sieht sich somit einer dynamischen Entwicklung gegenüber. Allerdings nimmt der Druck auf die Margen im globalen Wettbewerb stetig zu und somit steigen die Herausforderungen. Hohe Nachlässe, nutzenbasierte Preisgestaltung sowie Erstattungsmodelle führen zu einem Kostendruck bei der roten Biotech, der Effizienzsteigerungen notwendig macht. Weiterhin unterliegt die Branche erheblichen politischen Einflüssen (z.b. Gesundheitsreform, Medikamentenverordnung) und somit einem stetigen Anpassungsdruck. Tendenz zur räumlichen Konzentration Die Branche zeichnet sich durch Interdisziplinarität und hohe Forschungsintensität aus. Entsprechend profitieren die Unternehmen von räumlicher Nähe zu öffentlichen und privaten Forschungseinrichtungen. Letztere fungieren häufig als Ausgangspunkt für Ausgründungen. Ebenso zeichnet sich die Branche durch eine hohe räumliche Konzentration aus. In Deutschland gibt es rund 30 sogenannte BioRegionen, die als regionale Clusterinitiativen die Biotech- Branche fördern. Der Vorteil der Ansiedlung in einem sogenannten Cluster (räumliche Nähe verschiedener Unternehmen und Institutionen entlang einer Wertschöpfungskette) zeigt sich im erhöhten Wissensaustausch, Zugang zum Arbeitsmarkt, zu spezialisierten Zulieferern sowie zu Absatzmärkten. Letztendlich ergibt sich ein Wettbewerbsvorteil für die Unternehmen, sich im Cluster anzusiedeln.

3 JLL Branchentrends Life Sciences Januar Biotech-Branche in München Der Großraum München beheimatet den deutschlandweit bedeutendsten Biotech-Cluster mit Fokus auf die rote Biotechnologie. Laut der Studie Biotechnologie- und Pharmaindustrie in der Europäischen Metropolregion München 2014, herausgegeben von der IHK München und Oberbayern, der Landeshauptstadt München und BioM entfallen etwa 15 % der deutschen Biotech-Unternehmen und ein Drittel der deutschlandweiten biotechnologischen Wirkstoffentwicklung auf die Metropolregion München. Die wichtigsten Standorte im Großraum München sind Martinsried-Planegg-Großhadern, das (süd-)westliche Stadtgebiet Münchens und Freising. Akteure des Biotech-Clusters München (nach Anzahl in PLZ-Gebieten) Die Branche profitiert in München von den beschriebenen Vorteilen der räumlichen Nähe zwischen Forschungseinrichtungen, Kliniken, Biotech-Unternehmen, Pharmaunternehmen und spezialisierten Dienstleistern (Rechts- und Patentberatung, Vertrieb). Die wichtigsten Akteure des Clusters lassen sich folgender Tabelle entnehmen. Akteure des Biotech-Clusters München TU München, LMU München, Hochschule Weihenstephan-Triesdorf, Helmholtz Zentrum Deutsches Forschungszentrum für Umwelt und Gesundheit, Max-Planck-Institute für Biochemie, Hochschulen Neurobiologie, Psychiatrie, Fraunhofer-Institut für und Forschungseinrichtungen Verfahrenstechnik und Verpackung, Fraunhofer- Gesellschaft zur Förderung der angewandten Forschung; zwei Universitätskliniken und viele weitere Krankenhäuser. Cluster-initiativen und Inkubatoren Bio-M (Koordinationsstelle des Münchener Biotech-Clusters), IZB (Innovations- und Gründerzentrum) Martinsried und Freising, IBB (Industrielle Biotechnologie Bayern Netzwerk), Verband Biologie, Biowissenschaften und Biomedizin in Deutschland e.v., Deutsche Gesellschaft für Humangenetik (GfH), m4 Personalisierte Medizin (Gewinner im Spitzencluster-Wettbewerb 2010), Cluster Biotechnology Bavaria Quelle: eigene Darstellung nach Angaben von BioM Unternehmen rund 400 Biotech- und Pharmaunternehmen mit Beschäftigten, darunter die Großunternehmen: Amgen, Bavarian Nordic, Bio-Rad Laboratories, Fresenius Biotech, GE Health Care Deutschland, GlaxoSmithKline, MorphoSys, Bristol-Myers Squibb, Astellas, Novartis, Servier Quelle: BioM, Internetrecherche

4 JLL Branchentrends Life Sciences Januar Die zitierte Studie Biotechnologie- und Pharmaindustrie in der Europäischen Metropolregion München 2014 zählt verschiedene Stärken des Standortes München auf. Dazu gehören: gute Vernetzung zwischen den Akteuren der Branche guter Forschungsstandort und gutes wissenschaftliches Umfeld qualifiziertes Personal gute Infrastruktur und attraktiver Standort Als Schwächen wurden unter anderem die hohen Kosten für Mieten, Lebenshaltung und Personal identifiziert. Life-Science-Branche als Akteur am Immobilienmarkt Zwischen dem Jahr 2000 und Q wurden von der Life-Science-Branche rund m² Bürofläche in 238 Transaktionen umgesetzt. Im Vergleich unter den Big 7-Märkten entfällt sowohl absolut als auch relativ der größte Umsatzanteil auf München. Die folgenden Märkte sind Berlin (rund m²) und Hamburg (rund m²). Das gesamte Umsatzvolumen der Life Science-Branche in den Big 7 seit dem Jahr 2000 beträgt m², davon entfallen über 40 % auf den Markt München, gefolgt von Berlin (16 %) und Hamburg (15 %). Der folgende Chart zeigt den Büroflächenumsatz der Life-Science- Branche in München. Die umsatzstärksten Jahre waren 2001 und 2016 mit jeweils Großanmietungen jenseits der m²-marke. Flächenumsatz durch die Life-Science-Branche nach Lage m² Q Flächenumsatz - Umland (in.000 m²)2 Flächenumsatz - Stadtgebiet (in.000 m²) Anteil Life Science-Branche am Gesamtmarkt (in %) % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Weiterhin wird das Umsatzverhältnis zwischen dem Stadtgebiet Münchens und dem Umland verdeutlicht. In der langfristigen Betrachtung seit dem Jahr 2000 beträgt der Anteil des Flächenumsatzes im Stadtgebiet 60 % und der im Umland 40 %. Abgesehen von der Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit einem Umsatzanteil von 65 % im Umland, ist dies der höchste Umsatzanteil einer Branche im Umland. Hinsichtlich einer Klassifikation der 16 Teilmärkte am Büroimmobilienmarkt München zeigen sich Unterschiede der Anmietung zwischen der Life-Science-Branche und dem Gesamtmarkt (alle Branchen). Im Gegensatz zum Gesamtmarkt mietet die Life-Science- Branche mit deutlich höheren Anteilen in Drittlagen. Das sind insbesondere die Teilmärkte im Münchener Umland. Dagegen mietet die Branche mit geringeren Anteilen in Toplagen (Innenstadt). In Zweitlagen ist das Anmietungsverhalten gleich. Anmietungen der Life-Science-Branche nach Teilmarktklassifikation 2000-Q % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 12 % 29 % 46 % 46 % 42 % 25 % Top-Lage Zweitlage Drittlage Life-Science-Branche Gesamtmarkt Die räumlichen Anmietungsschwerpunkte der untersuchten Branche in der Stadt München und im angrenzenden Umland lassen sich in der folgenden Karte identifizieren. Diese Schwerpunkte sind: Martinsried, Planegg und Großhadern Grenzgebiet zwischen Innenstadt und Teilmarkt Westend Teilmarkt Süden um die Boschetsrieder Straße

5 JLL Branchentrends Life Sciences Januar Anmietungen von Unternehmen der Life-Science-Branche (2000-Q3 2016) Im Vergleich zum Gesamtmarkt mieten Unternehmen der Life-Science-Branche seltener im kleinflächigen Bereich unter 500 m². In Flächen ab 500 m² mietet die Branche dagegen häufiger an. Ein deutlicher Unterschied zeigt sich bei der Anmietung (nach Anzahl) bezogen auf die unterschiedlichen Mietpreisklassen. In den niedrigen Mietpreisklassen unter 15,00 Euro hat die Branche höhere Anteile als der Gesamtmarkt. Sie mietet insgesamt preissensibler. Dies könnte auf Abstriche bei Lage- oder bei Ausstattungsqualität zurückgeführt werden. Hinsichtlich der Ausstattungsqualität ist das Anmietprofil beider Gruppen jedoch sehr ähnlich. Aufgrund der bevorzugten Ansiedlung im Cluster, mieten viele Unternehmen der Branche in günstigeren Lagen in Martinsried und Planegg.

6 JLL Branchentrends Life Sciences Januar Büromarktstatistik Life-Science-Branche in München 2000-Q3 2016; höhere Anteile jeweils hervorgehoben Life-Science- alle Branche Branchen Flächenumsatz (Anzahl) nach Größenklasse - unter 500 m² 45 % 60 % unter m² 23 % 21 % unter m² 23 % 13 % unter m² 6 % 4 % - ab m² 3 % 2 % - nach Mietpreisklasse (nur Vermietungen) - unter 10,00 23 % 18 % - 10,00-14,99 47 % 44 % - 15,00-19,99 23 % 24 % - 20,00-24,99 4 % 8 % - über 25,00 3 % 6 % - nach Ausstattungsqualität - erstklassig 53 % 51 % - durchschnittlich 43 % 44 % - veraltet 4 % 5 % Durchschnittsmieten ( /m²/monat) Gesamtmarkt (Stadtgebiet und Umland) 14,45 16,32 - Stadtgebiet 16,23 17,72 - Umland 12,87 11,13 Die Durchschnittsmieten für die Life-Science-Branche und für den Gesamtmarkt haben sich in den letzten Jahren vergleichbar entwickelt. In den meisten Jahren liegt der Wert der Life-Science-Branche unterhalb dem des Gesamtmarktes. Dies liegt an den relativ niedrigen Mietpreisen in den von der Branche stark nachgefragten Lagen. Bei Differenzierung der Durchschnittsmieten nach Lagetyp (Stadtgebiet oder Umland) wird deutlich, dass die Life-Science-Branche im Umland einen höheren Wert aufweist als alle Branchen. Durchschnittsmieten der Life-Science-Branche 20,00 /m²/monat 15,00 10,00 5,00 0,00 Life-Science-Branche Gesamtmarkt Bedingt wird das unter anderem durch Flächenknappheit in Martinsried und Planegg sowie einigen Mietabschlüssen in Neubauten und Projektentwicklungen mit höheren Mietpreisen. Die Internationalität der Life-Science-Branche ist sehr hoch. Eine Analyse der Mieterherkunft bei Mietabschlüssen ab m² zeigt die USA, das Vereinigte Königreich, Japan und die Schweiz als umsatzstärkste Herkunftsländer. Der Anteil deutscher Unternehmen am Gesamtmarkt beträgt 70 %, der in der Life-Science-Branche nur 35 % das verdeutlicht den hohen Internationalisierungsgrad. Mieterherkunft in der Life-Science-Branche (2000-Q3 2016) 7 % 10 % 14 % Deutschland 16 % 18 % 35 % USA UK Japan Schweiz sonstige/unbekannt

7 JLL Branchentrends Life Sciences Januar ausgewählte Neuanmietungen der Branche ( ) Bildquellen: eigene Bilder aufgenommen von JLL Planegg Semmelweisstraße Morphosys Fläche m² München Westend Altezza GlaxoSmithKline (GSK) Fläche m² München Olympiapark 88north Amgen Fläche m² Anforderungen der Life-Science-Branche an Büroflächen Unternehmen der Life-Science-Branche haben bestimmte Anforderungen an die von ihnen genutzten Immobilien. Dabei macht es einen Unterschied, ob die Unternehmen eher forschend tätig sind (dann höherer Anteil an Laborflächen), industriell (dann höherer Anteil an Produktions- und Serviceflächen) oder ob sie eher vertriebsorientiert sind (dann höherer Anteil an Büroflächen). Bei Back Officeund verwaltungsorientierten Nutzungen werden ausschließlich Büroflächen benötigt. Eine Mischung aus Forschung und Back Office ist eher bei Firmenzentralen anzufinden. Ein genereller Wunsch nach Mischnutzung ist bei den Nutzern in der Regel nur selten zu beobachten. Es kommt eher zu Spezialisierung, d.h. es werden entweder Laborgebäude oder Bürogebäude gesucht. Die Life-Science- Branche nutzt in München mehrheitlich Back Office-Standorte. Die jeweiligen Forschungsaktivitäten werden oft in Kliniken wie zum Beispiel das Klinikum Großhadern ausgelagert. Die Produktion wiederum wird häufig im Ausland ausgeführt. Wie eingangs beschrieben, unterliegt die Branche einem hohen Anpassungsdruck. Dieser überträgt sich auf und ist sichtbar bei der Nutzung der Flächen. Hinsichtlich der Arbeitsplatzkonzepte von Biotech- beziehungsweise Life Science-Unternehmen lassen sich derzeit verschiedene Entwicklungen und Situationen beobachten: Der Kampf um Talente ist in der Branche stark ausgeprägt. Entsprechend müssen Bewerber und Beschäftigte umworben werden. Hier sind nutzerfreundliche Arbeitsplatzkonzepte ein entscheidender Einflussfaktor. Dazu zählen zum Beispiel Kommunikationsflächen und geeignete Flächen für adhoc-teamarbeit. Weiterhin haben Lage und Erreichbarkeit einen hohen Einfluss auf die Attraktivität des Arbeitgebers. Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse verschiedener Firmen und Abteilungen in Bezug auf die jeweilige Fläche pro Arbeitsplatz: Wichtig ist eine hohe Nutzungsflexibilität der Flächen, so dass sich ändernde Teamstrukturen gut im Raum abgebildet werden können. Neue Workplace-Konzepte sparen im Gesamten nicht per se Fläche ein. Vielmehr ändert sich das Verhältnis von individuellen Arbeitsplatzflächen zu Allgemeinflächen wie Kommunikationsbereichen. Es kommt zu einer Konsolidierung von Forschungs- und Back Office-Arbeitsflächen für eine effiziente Nutzung zwischen Individual- und Kommunikationsflächen. Das Hauptziel, bessere Produkte zu erstellen, soll durch bessere Kommunikation und Zusammenarbeit erreicht werden. Wichtig ist es für die Unternehmen, die Kommunikation unter den Beschäftigten und verschiedenen Teams zu fördern, um den gesamten Prozess von Entwicklung zur Marktreife (speed to market) zu beschleunigen und zu gewährleisten. Wie erläutert, hat die Life-Science-Branche einen hohen Internationalisierungsgrad. Die Arbeitsplatzkonzepte der internationalen Unternehmen werden an die lokalen Anforderungen und Gegebenheiten angepasst.

8 Kontakte Timo Tschammler Member Management Board Germany Office & Industrial Frankfurt +49 (0) Petra Bolthausen Team Leader Office Leasing München +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0) Autor Helge Zahrnt Associate Director Research Hamburg +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.