Branchentrends. Self Storage Branche in Deutschland Erschienen im November 2016

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1 Branchentrends Self Storage Branche in Deutschland Erschienen im November 2016 Mit Lagereinrichtungen (Stand 2015) vereint es rund 40 % der Self Storage Anlagen Europas. Frankreich und die Niederlande warten mit 336 bzw. 282 Einrichtungen auf. In Deutschland ist bei einer aktuellen Anzahl von 170 noch Luft nach oben. Das wird auch bei der Betrachtung der Lagerfläche pro Einwohner deutlich. In Deutschland kommen auf Einwohner nur 5 m², während es in Großbritannien mit 51 m² mehr als das Zehnfache ist. In den Niederlanden und Schweden liegt der Wert bei 49 bzw. 42 m² Lagerfläche pro Einwohner, der europäische Durchschnitt beträgt 15 m². Self Storage Lagerfläche in Europa Self Storage Unternehmen im Überblick Was ist Self Storage? Self Storage bezeichnet das Einlagern von Gegenständen in abgeschlossene Mieteinheiten. Etwa drei Viertel der Nutzer dieser Selbstlagerzentren sind Privatleute, der Rest gewerbliche Kunden. Neben sperrigen Sammlungen, überschüssigen Möbeln oder Akten finden auch ganze Hausstände dort einen Platz. Zu den Gründen gehören die erhöhte Mobilität sowie das Fehlen von Lagerfläche in Wohnungen. Dieser Trend stammt aus den USA, in denen bereits Soldaten ihr Hab und Gut in Lagerhäusern der NE DE FR GB (Anzahl: 1.022) Garnisonsstädte unterbrachten. Erst in den frühen 1990ern erreichte die Self Storage Industrie Europa. Self Storage in Europa Großbritannien ist der europäische Hotspot der Self Storage Branche.

2 Shurgard Pickens Safebox Selfstorage JLL Branchentrends für Self Storage Unternehmen November Self Storage Unternehmen in Deutschland Standorte Definition: Premium Self Storage Anlage Lagereinrichtung, die nach der europäischen Self Storage Industrienorm DIN EN zertifiziert ist Von den etwa 170 Selbstlagerzentren in Deutschland sind rund 100 nach DIN EN zertifiziert und werden im Folgenden als Premium Self Storage Anlagen bezeichnet. Sie befinden sich fast ausschließlich in Städten mit mehr als Einwohnern. Denn vor allem in Großstädten sind die Mieten hoch, Lagerflächen in Wohnungen rar und die Menschen mobil, woraus sich eine hohe Nachfrage nach externen Lagerflächen ergibt. Berlin (16) und Hamburg (14) weisen mit Abstand die höchste Anzahl auf. München und Köln folgen mit neun bzw. sieben Anlagen, Düsseldorf und Hannover mit je vier. Damit befindet sich jede zweite dieser Einrichtungen in einer dieser sechs Großstädte. Durchschnittlich haben die Standorte 1,3 Mio. Einwohner. Entwicklung Seit Einführung der europäischen Self Storage Industrienorm 2009 hat sich die Anzahl der Premium Self Storage Anlagen in Deutschland mehr als verdoppelt. Die jährliche Wachstumsrate betrug rund 11 %. Anzahl der Premium Self Storage Anlagen im Vergleich Größte Player MyPlace, Shurgard und Lagerbox sind nach Anzahl an Premium Self Storage Anlagen die drei größten Player in Deutschland. PRIME Selfstorage MyPlace SelbstLagerBox ZeitLager Lagerbox MyPlace wurde 1999 in Wien gegründet, wo sich auch heute noch der Firmensitz befindet. Die insgesamt 38 Anlagen verteilen sich auf Deutschland, Österreich und die Schweiz. Die Unternehmensgeschichte von Shurgard reicht mehr als 40 Jahre zurück. Die erste Shurgard Self Storage Anlage wurde 1972 in den USA errichtet. Heute gibt es dort etwa 2.200, in Europa sind es insgesamt 221. Das Unternehmen ist damit der weltweit größte Inhaber und Betreiber von Selbstlagerzentren. Drittgrößter Player in Deutschland ist Lagerbox. Das Unternehmen hat seinen Hauptsitz in Frankfurt/Main und betreibt insgesamt 33 Anlagen in Deutschland, der Schweiz und Russland. MyPlace Gründung: 1999 Hauptsitz: Wien (AT) Anlagen insg.: 38 Shurgard Gründung: 1970 Hauptsitz: Glendale (USA) Anlagen insg.: über (Anzahl 47) August 2016 (Anzahl 104) Lagerbox Gründung: 1997 Hauptsitz: Frankfurt/Main Anlagen insg.: 33

3 JLL Branchentrends für Self Storage Unternehmen November Self Storage Unternehmen auf dem Immobilienmarkt Ausgewählte Standortansprüche Die Anforderungen, die Self Storage Unternehmen an Standorte ihrer Anlagen stellen, beziehen sich auf die Makro- und Mikrolage sowie die Immobilie. Self Storage Unternehmen betreiben ihre Lagerhäuser vorzugsweise in Großstädten. Da die Kundschaft zum Großteil aus Privatleuten besteht, ist die Nähe zu dichtbesiedelten Wohngebieten von Vorteil. Die Anlage sollte sowohl mit dem Auto, dem ÖPNV als auch zu Fuß gut erreichbar sein. Nachgefragt werden Objekte oder Grundstücke, die in erster Reihe zu Hauptverkehrsstraßen liegen. Die von der hochfrequentierten Straße aus sichtbare Gebäudefront sorgt für eine starke Präsenz der Anlage. Die räumliche Verteilung der zertifizierten Selbstlagerzentren in Hamburg verdeutlicht, dass die Nähe zu Hauptverkehrsstraßen und ÖPNV-Anschlüssen einen bedeutenden Standortfaktor für Self Storage Anlagen darstellt. Makrolage Mikrolage Immobilie Vorwiegend in Großstädten In der Nähe von Wohngebieten Gute Erreichbarkeit Präsent an Hauptverkehrsstraßen Konkurrenzfreie Nachbarschaft In Mischgebieten (Wohnen & Gewerbe) Geschosshöhe ab etwa 3 m Deckenbelastung ab ca. 500 kg/m² BGF von durchschnittlich bis m² Lage von Premium Self Storage Anlagen in Hamburg

4 JLL Branchentrends für Self Storage Unternehmen November In direkter Nähe des gewünschten Standortes sollten sich keine Konkurrenten befinden. Auch an das Gebäude gibt es bestimmte Ansprüche. Dazu gehört, dass die Objekte eine Geschosshöhe ab etwa 3 m aufweisen sollten. Da auf geringer Fläche viel eingelagert werden soll, wird für Self Storage Anlagen eine hohe Deckenbelastung (ab ca. 500 kg/m²) benötigt. Angefragt werden Gebäude mit Bruttogeschossflächen von durchschnittlich bis m² bzw. Grundstücke, auf denen eine Immobilie entsprechender Größe realisiert werden kann. Entwickler & Eigennutzer Auf dem klassischen Lagerflächenmarkt werden Self Storage Unternehmen aufgrund ihrer speziellen Standortanforderungen meist nicht fündig. So stehen sie auch nicht in direkter Konkurrenz zu typischen Nutzern von Lagerflächen. Stattdessen entwickeln die Self Storage Unternehmen ihre Immobilien hauptsächlich selbst. Dafür kaufen vor allem die großen Player zumeist Baugrundstücke oder auch abrissreife Gebäude. Selten erwerben sie Gewerbe-, Büro- oder Serviceflächen, um sie anschließend zu Selbstlagerzentren umzunutzen. Newcomer suchen auch nach fertigen Lösungen und gehen dafür teilweise Kooperationen mit den etablierten Branchenteilnehmern ein. Letztere sind mit den branchenspezifischen Flächennutzungsbedürfnissen vertraut und können diese entsprechend umsetzen. Im Zuge des sich verbreitenden Franchising-Ansatzes werden in der Zukunft möglicherweise auch branchenexterne Unternehmen als Entwickler von Selbstlagerzentren auftreten. Auf dem deutschen Immobilienmarkt treten Self Deutschland Europa Storage Unternehmen so hauptsächlich als Eigennutzer Eigennutzer Mieter auf. Mehr als 90 % der Self Storage Anlagen befinden sich im Besitz der Unternehmen. Die restlichen knapp 10 % sind angemietet. Europaweit liegt das Verhältnis zwischen Eigennutzern und Mietern bei 80 zu 20. Für die vermietbare Fläche (reine Lagerfläche ohne Verkehrsflächen) können Self Storage Unternehmen Mieten um die 20 /m²/monat erzielen. Bei den angebotenen Mieten zeigen sich räumliche Unterschiede, die vorrangig an der Mikrolage orientiert sind. So variieren die Mieteinnahmen selbst innerhalb von Städten erkennbar. Diese Beispiele von Self Storage Anlagen in Hamburg zeigen unterschiedliche Möglichkeiten auf, wie das Unternehmenskonzept bezogen auf die Immobilie umgesetzt werden kann.

5 (Quelle: (Quelle: (Quelle: JLL Branchentrends für Self Storage Unternehmen November Beispiele von Self Storage Anlagen in Hamburg Pickens Barmbek MyPlace Stellingen PRIME Selfstorage Harburg Die Hürde der Finanzierung Die Finanzierung von Neubauten stellt ein Wachstumshindernis für die Self Storage Branche dar. Banken scheuen teils die Finanzierung, da ein großer Teil der Investitionen in spezifische Elemente wie Trennwände fließt und es einer gewissen Anlaufzeit bedarf, bis eine Anlage rentabel ist. Bis eine neugebaute Einrichtung ausgelastet ist, also zu 90 % belegt ist, dauert es rund vier Jahre. Self Storage Gebäude stehen oftmals in Konkurrenz zu anderen Nutzungsarten wie Retail, Handel oder Wohnen. Vor allem Wohnprojekte können höhere Preise bezahlen, da sie höhere Renditen erzielen. Self Storage Anlagen als Investition Auf dem Investmentmarkt der Selbstlagereinrichtungen sind bisher vor allem institutionelle Investoren aktiv, sowohl deutsche als auch ausländische. In der Vergangenheit wurden in dieser neuen Assetklasse auch einige strategische Investments getätigt. So übernahm z.b. Shurgard im März 2015 acht Self Storage Anlagen von Secur. Dieser Markt bietet Investoren mit 8 % vergleichsweise hohe Renditen, bei einer ebenfalls hohen Sicherheit. Letztere basiert darauf, dass das Risiko aufgrund der hohen Mieteranzahl weit gestreut ist.

6 JLL Branchentrends für Self Storage Unternehmen November Self Storage Unternehmen in der Zukunft Die wachsende Mobilität der Bevölkerung sowohl räumlich als auch in Bezug auf die Lebenssituation lässt folgern, dass die Nachfrage nach Lagerfläche zukünftig wachsen wird. Wohnraumknappheit in den Großstädten sowie die steigenden Wohnungsmieten sorgen dafür, dass Flächen, die bisher zur Lagerung zur Verfügung standen (z.b. Dachgeschosse), nun in Wohnraum umgewandelt werden. Bei der Neuentwicklung von Wohnraum wird Lagerfläche meist zugunsten der Wohnfläche vernachlässigt. Auch diese Entwicklungen lassen Wachstumschancen dieser Branchen in Deutschland annehmen. In den nächsten zwei Jahren werden in Deutschland rund 30 Self Storage Anlagen fertiggestellt. Langfristig erscheint für den deutschen Markt ein Potenzial von insgesamt 300 bis 400 zertifizierten Anlagen realistisch. Bei der zukünftigen Expansion wird das Konzept des Franchising eine tragende Rolle spielen. Dieses Wachstumspotenzial gepaart mit den vergleichsweise hohen Renditen und einer relativ hohen Sicherheit wird die Bedeutung von Self Storage Anlagen als Assetklasse für Investoren erhöhen. Quellen: JLL, FEDESSA, Verband deutscher Self Storage Unternehmen e.v., andere

7 Kontakte Frank Weber Head of Industrial Agency Germany München +49 (0) Mario Galic Junior Consultant Industrial Agency Berlin +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0) Autor Saskia Loyal Junior Research Analyst Hamburg +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.