Branchentrends. IT-Unternehmen Erschienen im Dezember 2014

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1 Branchentrends IT-Unternehmen Erschienen im Dezember 2014 IT-Branche im Aufwind Die IT-Branche hat in den letzten Jahren eine gute konjunkturelle Entwicklung gezeigt. Laut Branchenverband BITKOM wachsen seit 2010 bei der Mehrzahl der Verbandsunternehmen die Umsätze. Zuletzt gingen rund 80 % der Unternehmen von einer Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahr aus. Der Stimmungsindikator der Branche (BIT- KOM-Index) ist im Sommer 2014 auf einen Spitzenwert gestiegen. Eine gute Geschäftsentwicklung zeigt sich im Umsatz mit IT-Produkten und im Beschäftigtenwachstum. Im Segment der Informationstechnik ist die Zahl der Beschäftigten seit 2009 um 21 % gewachsen. Spiegelbildlich zu dieser Entwicklung sind die Anmietungen von Büroflächen in den sieben deutschen Büroimmobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) gestiegen. Seit 2009 hat die IT-Branche 1 rund Büromietverträge mit einer Gesamtfläche von 1,4 Mio m² abgeschlossen. In diesem Zeitraum ist die Bedeutung der Branche gegenüber dem Gesamtmarkt gestiegen. Aktuell liegt der Umsatzanteil der IT-Branche bei 11 %. In Q konnte die IT-Branche gegen dem Markt eine im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 14 % höhere Anzahl an Mietverträgen aufweisen, während die Anzahl am Gesamtmarkt um 4 % gesunken ist. Mit rund einem Drittel des Big 7-Umsatzes der IT-Branche seit Büroflächenumsatz durch IT-Unternehmen in den Big 7* m² Q Prognose Q4 (in.000 m²) Büroflächenumsatz (in.000 m²) Anteil IT-Branche am Gesamtmarkt (in %) * Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München seit 2003; Stuttgart 2007; Köln 2011 % ist München der führende IT-Standort in Deutschland, gefolgt von Berlin (19 %) und Hamburg (15 %). 2 Unter den Big 7 hat München für denselben Zeitraum ebenfalls den höchsten Anteil der IT-Branche am Gesamtumsatz aller Branchen in der jeweiligen Stadt. Mit 12 % liegt München vor Berlin (10 %) und Köln, Stuttgart, Hamburg (je 8 %). Berlin hat in den vergangenen Jahren ein starkes Wachstum der IT-Branche gezeigt. Der Umsatzanteil lag in den ersten drei Quartalen 2014 bei 18 %. Von den zehn größten Anmietungen der vergangenen zwölf Monate entfallen sechs auf Berlin. Die Besonderheiten der IT- Branche in München und Berlin als wichtigste deutsche Branchenstandorte werden in gesonderten Kapiteln beleuchtet. Standortfaktoren und Anmietungsverhalten der IT-Branche Auf nationaler Ebene können Berlin als der Standort innovativer Internet-Start-ups und München als etablierter Hightech-Standort punkten. Auf kleinräumiger Ebene innerhalb der Big 7-Städte ziehen IT-Unternehmen mehrheitlich in Neben- oder Stadtteillagen. Gegenüber anderen Branchen mieten sie deutlich häufiger in Nebenlagen an (31 % vs. 22 %). Die Gründe dafür sind primär in den geringeren Mietpreisen zu sehen. Trotzdem werden gute Erreichbarkeit, eine gewisse Repräsentativität sowie eine soziale Infrastruktur im näheren Umfeld erwartet. Daher sind klassische Vorstadt-Bürolagen selten im Fokus. Räumliche Differenzierung der Standortfaktoren (IT-Branche) global: Qualität der Forschung und Entwicklung, Personalverfügbarkeit und -kosten, Rechtssicherheit national: F&E-einrichtungen, technische Infrastruktur, Branchennetzwerke, Verfügbarkeit von Fachkräften, Bildungseinrichtungen, Start-up-Finanzierung, Flächenangebot und Mietpreise am Immobilienmarkt, kommunale Steuern und Abgaben, Image der Stadt und attraktives Lebensumfeld lokal: Image des Stadtteils, urbanes Umfeld, Erreichbarkeit, Flächenangebot und Mietpreise am Immobilienmarkt 1 Unter IT-Branche werden in dieser Studie folgende Segmente zusammengefasst: IT- Berater und Dienstleister, Software-Entwicklung sowie Hardware und Datennetze. 2 Aufgrund der Bedeutung Münchens und Berlins als führende IT-Standorte in Deutschland werden diese Märkte im hinteren Teil dieser Studie einzeln näher beleuchtet.

2 JLL Branchentrends für IT-Unternehmen Dezember Vielmehr wird in gewachsenen, oft multikulturell geprägten Stadtteilen ( Kiez ) gemietet. Dieser Trend wird verstärkt, da die meist junge Belegschaft häufig in der Nähe der Arbeitsstätte wohnen will, was dort zu günstigen Konditionen möglich ist. Schließlich ist auch eine gute ÖPNV-Anbindung wichtiger als eine hohe Verfügbarkeit von Stellplätzen. Je qualifizierter und kreativer die Arbeit und die Mitarbeiter, desto wichtiger sind für den Arbeitgeber das Gewinnen und Halten von Mitarbeitern und desto wichtiger ist ein Standort in einer zentralen oder urban-kreativen Lage. Folgende Stadtteillagen bieten exemplarisch attraktive Nachbarschaften für die Kreativindustrie, zu denen viele IT- Unternehmen zählen: Kreuzberg, Prenzlauer Berg und das Gebiet Mediaspree in Berlin, Altona-Ottensen in Hamburg sowie das Werksviertel am Ostbahnhof in München. Die IT-Branche wird von kleinen und mittleren Unternehmen dominiert. Laut BITKOM-Branchenstatistik für 2012 haben 90 % der Unternehmen einen Umsatz bis zu einer Million Euro und unter zehn Mitarbeitern. Dafür beschäftigen diese etwa zwei Drittel der deutschen IT- Beschäftigten. Diese kleinteilige Branchenstruktur zeigt sich ebenfalls am Vermietungsmarkt. Innerhalb der letzten zwölf Monate entfielen 60 % der registrierten Mietverträge auf Flächen unter 500 m² und 80 % auf Flächen unter m². Das entspricht Unternehmensgrößen von 30 bzw. 60 Mitarbeitern. Im selben Zeitraum entfiel die Hälfte aller Anmietungen durch IT-Unternehmen auf Büroflächen mit durchschnittlicher Ausstattungsqualität. Das entspricht in etwa dem Durchschnitt aller Branchen. Auf erstklassige Flächen entfallen 48 % und damit 5 %-Punkte mehr als am Gesamtmarkt. Bei den Anmietungen ab m² ist dieser Anteil mit 67 % deutlich größer. Ebenfalls ab dieser Größenklasse ist zu bemerken, dass ausländische IT- Unternehmen mit 76 % Anmietungen in erstklassigen Flächen weit vor den deutschen Unternehmen liegen (63 %). Unter den ausländischen Nutzern sind im Zeitraum seit 2009 die USA mit Abstand das am häufigsten anmietende Land vor Japan, Frankreich und England. Neben guter bis sehr guter Ausstattungsqualität zu moderaten Mietpreisen zielen IT-Unternehmen auf hohe Flächeneffizienz. Sie nutzen meist Großraumstrukturen mit geringer Bürofläche pro Mitarbeiter. Der Status, vermittelt durch Einzelbüros, gerät gegenüber Flexibilität und Zusammenarbeit in den Hintergrund. In Wachstumsphasen muss mit flexiblen Flächenkonzepten und Mietvertragskonditionen der erhöhte Flächenbedarf gedeckt werden. Häufig sind technische Anforderungen wie Serverräume, komplexe Verkabelung oder Labore zu berücksichtigen. Zudem muss Kühlung aufgrund der hohen Anzahl von Computern gewährleistet sein. Und letztendlich sind Sicherheit und Zugangskontrollen gerade bei großen oder internationalen Unternehmen von hoher Bedeutung. Aktuelle Neuanmietungen durch IT-Unternehmen Q München Moosfeld/Riem Tower Areal BrainLAB m² Berlin Kreuzberg-Tempelhof Ritterhof Idealo Internet m² Berlin Adlershof Am Studio 16 Atos IT Solutions m² Bildquellen: Tower Areal: WÖHR + BAUER GmbH, Rest: JLL Berlin Mitte Neue Krausenhöfe Amazon Development Center m² Berlin Charlottenburg-Tiergarten Focus Teleport AVM Computersysteme m²

3 JLL Branchentrends für IT-Unternehmen Dezember Branche zahlt insgesamt durchschnittliche Mietpreise IT-Berater und Dienstleister leicht überdurchschnittlich IT-Unternehmen bevorzugen mehrheitlich günstigere Stadtteil- und Nebenlagen und mieten dort i.d.r. zu Durchschnittsmieten. Die Spannweite der Durchschnittmieten im Zeitraum seit 2009 reicht von 11,24 in Hamburg bis 17,14 in Frankfurt. Die Branche bezahlt über alle Teilmärkte der Big 7 hinweg Mietpreise, die im Mittel 22 % unter der Spitzenmiete und 1 % über der Durchschnittsmiete des Teilmarktes liegen. Unter den drei Segmenten der IT-Branche sind die Unterschiede gering (IT-Berater/Dienstleister +4 % bis Hardware/Datennetze 0 %). Die folgende Abbildung zeigt die Spanne der Mietpreise bei den mittleren 80 % der Mietvertragsabschlüsse durch IT-Unternehmen. Die günstigsten und die teuersten 10 % der Vermietungen sind abgeschnitten. Die größte Spanne weist Frankfurt, der Markt mit der höchsten Spitzenmiete unter den Big 7, auf. Die Punkte zeigen die gewichteten Durchschnittsmieten für die IT-Branche (grau) bzw. für alle Branchen zusammen (schwarz). Mietabschlüsse der IT-Branche nach Miethöhe Q Q3 2014, sortiert nach Durchschnittsmiete IT-Branche 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 /m²/monat 90 %-Quantil der Mietabschlüsse Durchschnittsmiete IT-Branche (grau), Gesamtmarkt (schwarz) 10 %-Quantil der Mietabschlüsse Büromarktstatistik IT-Branche Big 7, Q Q IT-Branche übrige Branchen Flächenumsatz m² 2,43 Mio. m² - davon in Toplage 22 % 34 % - davon in A-Flächen 60 % 58 % - davon m² 22 % 25 % - davon < 500 m² 20 % 23 % - davon durch ausländische Unternehmen* 34 % 21 % Ø-Abweichung Vertragsmiete ggü. - Durchschnittsmiete** 2 % 0 % - Spitzenmiete** -20 % -24 % * in Flächen ab m²; ** im jew. Teilmarkt zum Zeitpunkt der Anmietung Büromarktstatistik Segmente der IT-Branche Big 7, Q Q Berater/ Dienstleister Software Hardware/ Datennetze Flächenumsatz 48 % 37 % 15 % - davon in Toplage 33 % 12 % 22 % - davon in A-Flächen 47 % 78 % 36 % - davon m² 11 % 26 % 29 % - davon < 500 m² 18 % 20 % 16 % - davon durch ausländische Unternehmen* 14 % 52 % 41 % Ø-Abweichung Vertragsmiete ggü. - Durchschnittsmiete** 4 % 1 % 0 % - Spitzenmiete** -18 % -24 % -27 % * in Flächen ab m²; ** im jew. Teilmarkt zum Zeitpunkt der Anmietung

4 JLL Branchentrends für IT-Unternehmen Dezember Trends und Herausforderungen Die IT-Branche ist ein Wachstums- und Innovationsmotor. Die Innovationszyklen werden kürzer und neue Trends und Themen beherrschen die aktuelle Diskussion in der IT-Branche. Das sind u.a. Big Data (Management großer Datenmengen), Cloud Computing (Bereitstellung von IT-Leistungen über das Internet), Industrie 4.0 (Verknüpfung von IT und Fertigung), mobile Anwendungen sowie Datenschutz und IT-Sicherheit. Insbesondere durch Cloud Computing wird die Bedeutung von Rechenzentren als Immobilienklasse steigen. Der Boom von Smartphones und mobilen Anwendungen (Apps) führt bei Softwareentwicklern zu einer guten Auftragslage und wird eine erhöhte Aktivität am Büroflächenmarkt nach sich ziehen. Die IT-Branche steht aber auch vor mehreren Herausforderungen. Der Fachkräftemangel behindert nach einer BITKOM-Umfrage die Hälfte der IT-Unternehmen. Weiterhin fühlen sich knapp ein Drittel der Unternehmen von den politischen Rahmenbedingungen behindert. Um dagegen zu steuern, wird von politischer Seite mit der im August 2014 präsentierten Digitalen Agenda der Versuch unternommen, den digitalen Wandel zu unterstützen. Die generelle Entwicklung der Branche sowie ihre Aktivitäten am Bürovermietungsmarkt werden expansiv eingeschätzt. Gerade für Berlin und München wird eine wachsende Dynamik von IT-Unternehmen erwartet. Das Vermietungsvolumen muss jedoch nicht zwangsläufig steigen, da effiziente Arbeitsplatzorganisation mit weniger Fläche auskommt. Zentrale Aufgabe der Unternehmen wird es sein, geeignete Flächen zu finden, die hinsichtlich Lage, Ausstattungsqualität und Zuschnitt die Anforderungen von Mitarbeitern und Arbeitsprozessen am besten erfüllt. Im Allgemeinen ist das Flächenangebot in den Stadtteil- und Nebenlagen, in denen IT-Unternehmen mehrheitlich anmieten, nicht als knapp zu bezeichnen. Neben den Wachstumsaussichten für die Branche kommen jedoch noch zwei weitere Faktoren hinzu, die einen möglichen Wettbewerb um die besten Büroflächen begründen können. Zum einen siedeln sich IT- Unternehmen wie oben argumentiert gerne in attraktiven, urbanen Lagen an. Hier besteht eine Flächenkonkurrenz zu anderen Unternehmen der Kreativwirtschaft. Zum anderen werden auslaufende Mietverträge der kommenden Jahre die Flächengesuche der Branche erhöhen. Zwar mündet nur ein Teil der auslaufenden Verträge in einem Umzug. Da diese Branche jedoch im Wettbewerb um die besten Köpfe gute Büroflächen als Anreizinstrument zur Personalsuche und -bindung einsetzt, wird häufig ein Umzug und damit eine Optimierung der Büroflächen als Alternative geprüft. Zwischen 2016 und 2018 werden in den Big 7 rund 100 Mietverträge ab m² von IT-Unternehmen mit einer gesamten Mietfläche von etwa m² auslaufen die meisten davon in Berlin und Hamburg. Das heißt diese Unternehmen stehen vor der Entscheidung, ihre Verträge in den bestehenden Büroflächen zu verlängern oder neue und möglicherweise geeignetere Flächen anzumieten. Die oben beschriebenen Gründe Branchenwachstum, Konzentration und Flächenwechsel zwecks Optimierung können dann schon eine Knappheit in einigen Lagen bewirken. In den Büromärkten der Big 7-Städte werden bis Ende 2018 die Spitzenmieten mehrheitlich steigen, während die Flächenauswahl unterschiedliche Entwicklungen nehmen wird. In München und Stuttgart wird ein Rückgang, in Frankfurt eine Seitwärtsbewegung und in den übrigen Märkten ein Anstieg erwartet. Büromarkttrends Ausblick bis Ende 2018 Mietkosten (Spitzenmiete) Flächenauswahl (Leerstand) Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart

5 JLL Branchentrends für IT-Unternehmen Dezember IT-Branche in München IT-Branche in München Die Region München ist ein wachstumsstarker und attraktiver Wirtschaftsstandort für viele Branchen. Die Mischung von Unternehmen unterschiedlicher Branchenzugehörigkeit, die enge Vernetzung zwischen Hightech-Unternehmen und der verarbeitenden Industrie sowie die hervorragende Bildungslandschaft tragen dazu bei, dass München eine der (wenn nicht die) wirtschaftlich erfolgreichsten Regionen in Deutschland ist. Das gilt für die IT-Branche nicht nur im deutschlandweiten Vergleich, sondern auch europäisch und sogar weltweit. In einer Studie der Europäischen Kommission aus dem Jahr 2014 erreicht die Stadt München den ersten Platz hinsichtlich Standortvoraussetzungen (Forschung und Entwicklung, Internationalisierung sowie Vernetzung innerhalb der Region) für die IKT- Branche. München erreicht mit 100 Punkten die maximale Punktzahl und Platz Eins unter den europäischen NUTS3-Regionen. Die Region München wird auch als Isar Valley bezeichnet, in Anlehnung an den Technologiestandort Silicon Valley. Mit sechs DAX-Unternehmen, darunter Siemens und Infineon, sowie sechs TecDAX- Unternehmen hat München jeweils mehr Unternehmen in diesen Börsenindizes als jede andere deutsche Stadt. Laut der Studie IuKund Medienstandort München 2014 der IHK München und Oberbayern gibt es in der Region München rund Unternehmen und SV-Beschäftigte im Segment Software, Daten- und IT- Services, ecommerce. Die Zahl der Beschäftigten ist seit dem Jahr 2008 um 40 % gewachsen in Deutschland dagegen um 26 %. Zu den Standortvorteilen Münchens für die IT-Branche zählen: die Vielzahl bedeutender Hochschulen und außeruniversitärer Forschungseinrichtungen, die Mischung aus kleinen und großen Unternehmen (z.b. Siemens, Microsoft, Infineon und viele weitere), die Synergien zwischen der IT-Branche und verschiedenen Industriebereichen (z.b. Automobilindustrie, Medizintechnik, Luftund Raumfahrtindustrie) sowie die Existenz verschiedener Clusterinitiativen für die IT-Branche wie BICC net, GATE oder der UnternehmerKreisIT. IT-Branche als Akteur am Münchener Büroimmobilienmarkt Diese Standortvorteile bewirken eine Konzentration der IT-Unternehmen. München ist somit sehr wichtig für die IT-Branche. Die Unternehmen siedeln sich in Clustern an, um von Agglomerationsvorteilen durch spezialisierte Zulieferer, die Verfügbarkeit von qualifizierten Beschäftigten sowie von Wissensaustausch zu profitieren. Andersherum ist die IT-Branche auch sehr wichtig für den Münchener Wirtschaftsstandort und den gewerblichen Immobilienmarkt. In den vergangenen fünf Jahren hatte die IT-Branche einen Anteil am Bürovermietungsumsatz von 12 %. Damit liegt die Branche hinter der Industriebranche und den unternehmensbezogenen Dienstleistern auf Platz drei. Die Analyse des Anmietungsverhaltens der IT-Branche in München deckt räumliche Muster auf. Über ein Drittel der Anmietungen entfällt auf Stadtteillagen, die primär durch Wohnnutzung geprägt sind, und rund 28 % auf das Umland. Im Vergleich zu den übrigen Branchen mietet die IT-Branche Büroflächen häufiger im Umland und seltener in der Toplage. In Stadtteil- und Nebenlagen (Bürozentren abseits der Toplage) ist das Anmietungsverhalten vergleichbar. Anmietungen von Büroflächen nach Teilmarkttypen 2009-Q % 30 % 20 % 10 % 0 % 36 % 36 % 28 % 20 % 23 % 33 % 12 % 11 % Stadtteillage Umland Toplage Nebenlage IT-Branche alle Branchen Die folgende Karte zeigt die räumlichen Präferenzen der IT- Branche. Im Stadtgebiet München mietet die IT-Branche besonders häufig Büroflächen in folgenden Gebieten an: westlicher Bereich der

6 JLL Branchentrends für IT-Unternehmen Dezember Innenstadt, Olympiapark, Parkstadt-Schwabing, südlich und östlich vom Ostbahnhof, Teilmarkt Moosfeld/Riem, Westend sowie Bereich der Boschetsriederstraße in Obersendling. Im Umland sind in folgenden Gemeinden Schwerpunkte von IT-Unternehmen zu finden: Unterschleißheim, Ismaning, Hallbergmoos, Aschheim-Dornach, Feldkirchen, Unter- und Oberhaching sowie Martinsried. Büroanmietungen der IT-Branche am Markt München seit 2004

7 JLL Branchentrends für IT-Unternehmen Dezember Im Vergleich zu den übrigen Branchen fällt hinsichtlich des Anmietungsverhaltens der IT-Branche über die letzten Jahre folgendes auf: In den niedrigen Mietpreisklassen unter 15,00 Euro hat die IT- Branche höhere Anteile als der Gesamtmarkt. Das heißt, die IT- Branche mietet insgesamt preissensibler. Niedrigere Mietpreise können durch Abstriche bei Lage- oder Ausstattungsqualität erreicht werden. Die obige Analyse der räumlichen Präferenzen zeigt häufigere Anmietungen im (preiswerteren) Umland. Dagegen werden Einschränkungen bei der Ausstattungsqualität eher selten vorgenommen. Im Vergleich zum Gesamtmarkt ist der Anteil von erstklassigen Flächen um 9 %-Punkte höher als bei den übrigen Branchen. Nur geringe Unterschiede zeigen sich zwischen der IT-Branche und den übrigen Branchen mit Blick auf die Größenklassenstruktur. Büromarktstatistik IT-Branche in München 2009-Q3 2014; höhere Anteile jeweils hervorgehoben IT-Branche übrige Branchen Flächenumsatz (Anzahl) nach Größenklasse - unter 500 m² 60 % 63 % unter m² 23 % 21 % unter m² 13 % 11 % unter m² 3 % 3 % - ab m² 2 % 2 % - nach Mietpreisklasse (nur Vermietungen) - unter 10,00 20 % 19 % - 10,00-14,99 48 % 39 % - 15,00-19,99 24 % 25 % - 20,00-24,99 6 % 8 % - über 25,00 2 % 7 % - nach Ausstattungsqualität - erstklassig 58 % 49 % - durchschnittlich 39 % 47 % - veraltet 3 % 4 % Migrationsanalyse Seit dem Jahr 2009 gab es in München rund 100 Umzüge von IT- Unternehmen mit einer angemieteten Bürofläche von jeweils über m². Knapp über 80 davon mit einem gesamten Umsatzvolumen von m² fließen in eine Analyse der Umzugsströme ein. Diese sogenannte Migrationsanalyse zeigt auf der folgenden Karte anhand der Pfeile die Umzugsrichtung zwischen den Teilmärkten. Die Dicke der Pfeile repräsentiert das Flächenvolumen aller Umzüge in der jeweiligen Richtung. Zusätzlich ist der Saldo von Fort- und Zuzügen nach Anzahl in dem grauen Kreis notiert. Die analysierten Umzüge zeigen ein interessantes Migrationsmuster auf. Von den insgesamt 16 Münchener Büroteilmärkten gab es in allen Teilmärkten mindestens einen Fort- oder Zuzug. Allerdings sind es jeweils nur drei Teilmärkte auf die zehn oder mehr Fort- oder Zuzüge entfallen. Dazu zählen bei den Fortzügen: Innenstadt, Umland-Nord und Umland-Ost (43 % der Gesamtanzahl; 60 % des gesamten Umsatzvolumens) sowie bei den Zuzügen: Innenstadt, Umland-Ost und Westend (50 % der Gesamtanzahl; 48 % des gesamten Umsatzvolumens). Hinsichtlich der Umzugsströme nach Fläche sind es nahezu die gleichen Top-Teilmärkte. Die größten Umzugsströme starten jeweils in den Umland-Teilmärkten Nord und Ost sowie in der Innenstadt. Größte Zielteilmärkte sind Innenstadt, Umland-Ost und Schwabing-Nord (hier fällt insbesondere die Anmietung von Microsoft in der Parkstadt-Schwabing zu Buche). Die kreisförmigen Pfeile repräsentieren die Umzüge der IT-Unternehmen, die innerhalb eines Teilmarktes umziehen. So verbleiben beispielsweise Unternehmen mit einer summierten Bürofläche von m² im Umland-Ost. Per Saldo hat die Innenstadt den größten Zuzug nach Anzahl und Schwabing-Nord nach Flächenvolumen. Insgesamt hat das Umland per Saldo acht größere Unternehmen mit einer Gesamtfläche von rund m² verloren. Der Teilmarkt Innenstadt sticht mit der größten Umzugsdynamik hervor. Die meisten Unternehmen ziehen in diesen Teilmarkt, der mit rund 3 Mio. m² Büroflächenbestand der größte unter den Münchener Teilmärkten ist. Von außerhalb des Marktes München (Pfeile aus der Deutschlandkarte) sind elf Unternehmen hinzugekommen.

8 JLL Branchentrends für IT-Unternehmen Dezember Migrationsanalyse München Umzüge von IT-Unternehmen ab m² (2009-Q3 2014) Ausblick Es ist zu erwarten, dass die weitere Digitalisierung von Gesellschaft und Wirtschaftsprozessen der IT-Branche weiteren Aufwind gibt. Am Münchener Büroimmobilienmarkt wird diese Branche somit weiterhin eine bedeutende Rolle einnehmen. Wichtige Themen für die Branche bleiben Flächeneffizienz, Arbeitsplatzoptimierung und Büroraumgestaltung. Dies aus Kostenaspekten aber zunehmend auch aus Gründen der Mitarbeitergewinnung und -zufriedenheit. In diesem Zusammenhang gewinnt die Lagequalität des Büros an Bedeutung. Die Migrationsanalyse zeigt ein deutliches Übergewicht des Stadtgebietes gegenüber dem Umland. Zentrale und gute Lagen überwiegen gegenüber dem preiswerten Umland. Die Zukunft der IT-Branche findet in attraktiven und urbanen Lagen statt.

9 JLL Branchentrends für IT-Unternehmen Dezember IT-Branche in Berlin IT-Branche in Berlin Berlin ist international als Gründerstadt für die Digitale Wirtschaft bekannt. Im deutschlandweiten Vergleich ist Berlin neben München führend bei IT-Neugründungen. Berlin lockt Kapital, Ideen und kreative Köpfe an, die hier eine innovative Gründerszene finden. Mit internationalem Flair und kulturellem Angebot übt die Hauptstadt eine starke Anziehungskraft auf junge Menschen aus. Berlin ist führend gerade bei den IT-Themen Internet, Social Media, Gaming und mobile Applikationen. Große Unternehmen dieser Bereiche in Berlin sind z.b. Groupon, Rocket Internet, Idealo Internet oder Bigpoint. Aber auch im ecommerce sind mit Amazon und Zalando Branchenriesen vertreten. Die Berliner Senatsverwaltung fördert die IT-Branche mit dem Projekt Zukunft, durch das die Rahmenbedingungen, die generelle Innovations- und Wettbewerbsfähigkeit sowie die Standortattraktivität für die Branche verbessert werden sollen. Berlin hat zahlreiche Standortvorteile für die IT-Branche: Es gibt etablierte Forschungs- und (Aus-)Bildungseinrichtungen, darunter eine Reihe von IT-relevanten Fraunhofer-Instituten. Viele Gründerzentren und Technologieparks bieten Raum für Start-ups. Es gibt über 50 Innovationsräume für Austausch innerhalb der Kreativwirtschaft (Inkubatoren). Agglomerationsvorteile: Verfügbarkeit von qualifiziertem Personal, Nähe zu Kunden und Unternehmen der IT-Branche, Wissensaustausch mit IT-Unternehmen und branchenfernen Unternehmen. Verbände und Networking-Plattformen wie BITKOM, SIBB e.v., Xinnovations, Berlin Commercial Internet Exchange, G.A.M.E. oder BIU unterstützen Austausch und die Interessen der Branche. Es gibt viele Finanzinstitute, Investoren und Inkubatoren, die auf die Bedürfnisse von Start-ups ausgerichtet sind. Berlin steht national an der Spitze der Risikokapitalinvestitionen. Das Niveau der Lebenshaltungskosten und die operativen Kosten der Betriebsführung sind relativ gering. In Berlin finden wichtige Konferenzen und Veranstaltungen der ITund Kreativbranche statt. IT-Branche als Akteur am Berliner Büroimmobilienmarkt Die Standortvorteile sorgen für eine Zunahme und starke Konzentration von IT-Firmen in Berlin mit entsprechendem Einfluss auf den Bürovermietungsmarkt. In den letzten fünf Jahren hatte die IT-Branche einen Anteil am Umsatz von 10 %, im Jahr 2014 sogar 18 %. Damit liegt die Branche auf Platz fünf. Allerdings sind die ersten fünf Branchen eng beieinander und haben prozentuelle Anteile zwischen 10 % und 15 %. Die Analyse des Anmietungsverhaltens der IT-Branche deckt räumliche Muster auf. Über zwei Drittel der Anmietungen entfallen auf Nebenlagen (Bürozentren abseits der Toplagen). Im Vergleich zu den übrigen Branchen sind das 21 %-Punkte mehr. Dafür mieten IT-Unternehmen deutlich seltener in Toplage oder in Stadtteillagen (primär durch Wohnnutzung geprägt). Anmietungen von Büroflächen nach Teilmarkttypen 2009-Q % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % 77 % 56 % 23 % 21 % 13 % 10 % Nebenlage Toplage Stadtteillage IT-Branche alle Branchen Die Konzentration der IT-Unternehmen in den Teilmärkten ist unterschiedlich. Den größten Anteil an Vermietungen durch die Branche seit 2009 weisen Prenzlauer Berg-Friedrichshain und Mediaspree mit jeweils 26 % aller Abschlüsse im jeweiligen Teilmarkt auf. Darauf folgen Kreuzberg-Tempelhof (20 %), Mitte (16 %) und Adlershof (10 %). Die folgende Karte zeigt die räumlichen Präferenzen der IT-Branche. In Berlin mietet sie überwiegend im östlichen Bereich innerhalb des S-Bahnringes. Gerade die Gebiete von Prenzlauer Berg über Friedrichshain bis Kreuzberg sind attraktive Wohnquartie-

10 JLL Branchentrends für IT-Unternehmen Dezember re für die Beschäftigten der IT-Branche. Sie bieten ein kulturelles Angebot und es besteht in der Regel eine gute Erreichbarkeit. Zudem ist die Verfügbarkeit von Büroflächen zu moderaten Preisen gegeben. Darüber hinaus gibt es Branchenkonzentrationen in Charlottenburg sowie am Medienstandort Adlershof, der auch durch die Nähe zum zukünftigen Flughafen BER an Attraktivität gewinnt. Büroanmietungen der IT-Branche am Markt Berlin seit 2004

11 JLL Branchentrends für IT-Unternehmen Dezember Im Vergleich zu den übrigen Branchen fällt hinsichtlich des Anmietungsverhaltens der IT-Branche auf, dass sie seit 2009 etwas häufiger im kleinen Mietpreissegment unter 15,00 Euro und seltener in den höheren Mietpreisklassen angemietet hat. Das heißt, die IT- Branche hat in diesem Zeitraum insgesamt leicht preissensibler angemietet. Seit 2012 dreht sich dieses Bild jedoch. Die Anmietungen der Branche werden teurer. Im Jahr 2014 wurden 28 % der Anmietungen zu einem Preis von 15,00 oder darüber abgeschlossen. Der Preis spielt eine zunehmend geringere Rolle bei den Entscheidungen, während die Lage stärker in den Fokus rückt. Hinsichtlich der Ausstattungsqualität gibt es keine grundlegenden Unterschiede zwischen den Branchen. Ebenso zeigen sich nur geringe Unterschiede bezüglich der Größenklassenstruktur. Die IT-Branche mietet etwas häufiger im kleinteiligen Flächensegment. Büromarktstatistik IT-Branche in Berlin 2009-Q3 2014; höhere Anteile jeweils hervorgehoben übrige IT-Branche Branchen Flächenumsatz (Anzahl) nach Größenklasse - unter 500 m² 47 % 51 % unter m² 32 % 23 % unter m² 16 % 18 % unter m² 3 % 6 % - ab m² 2 % 3 % - nach Mietpreisklasse (nur Vermietungen) - unter 10,00 33 % 36 % - 10,00-14,99 46 % 37 % - 15,00-19,99 19 % 23 % - über 20,00 2 % 4 % - nach Ausstattungsqualität - erstklassig 20 % 24 % - durchschnittlich 75 % 71 % - veraltet 5 % 6 % Ausblick Es ist zu erwarten, dass die weitere Digitalisierung von Gesellschaft und Wirtschaftsprozessen der IT-Branche weiteren Aufwind gibt. Am Berliner Büroimmobilienmarkt wird diese Branche somit weiterhin eine bedeutende Rolle einnehmen. Wichtige Themen für die Branche bleiben Flächeneffizienz, Arbeitsplatzoptimierung und Büroraumgestaltung. Dies aus Kostenaspekten aber zunehmend auch aus Gründen der Mitarbeitergewinnung und -zufriedenheit. In diesem Zusammenhang gewinnt die Lagequalität des Büros an Bedeutung. Die räumliche Analyse der Umzüge von IT-Unternehmen zeigt in der oben stehenden Karte die wichtigsten Zielteilmärkte (Mitte, Kreuzberg-Tempelhof sowie Mitte 1A). Eine weitergehende Analyse der Umzugsströme der IT-Branche unterstreicht die Bedeutung dieser zentralen und urbanen Teilmärkte. Diese haben jeweils die höchsten Salden aus Fort- und Zuzügen, d.h. deutlich mehr IT- Unternehmen siedeln sich hier an als dass sie diese Teilmärkte verlassen. Weiterhin fällt auf, dass viele IT-Unternehmen entweder als Startups oder als Zuzüge nach Berlin neu am Markt auftreten. Die Zukunft der IT-Branche findet in solchen zentralen sowie attraktiven und urbanen Lagen statt. Großes Entwicklungspotenzial für die IT-Branche zeigt zum Beispiel das Areal Mediaspree, da hier noch ausreichend Platz für neue Projektentwicklungen im Preissegment zwischen 15,00-17,00 Euro mit zusammenhängenden Flächen größer als m² vorhanden ist. Die Lage inmitten der Wohneinzugsgebiete Friedrichshain/Kreuzberg mit sehr guter Erreichbarkeit durch den ÖPNV bietet zudem komfortable Arbeitsbedingen für junge, kreative Mitarbeiter.

12 Kontakte Stephan Leimbach Team Leader Tenant Representation Deutschland +49 (0) Petra Bolthausen Team Leader Office Leasing München +49 (0) Sven Scharke Team Leader Office Leasing Berlin +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0) Autor Helge Zahrnt Research Manager Hamburg +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.