Büromarkt Düsseldorf MarketView

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1 Büromarkt Düsseldorf MarketView Q2 214 CBRE Global Research and Consulting BIP Q1 DE +,8 % Q/Q BIP Q4 DE +,4 % Q/Q IFO INDEX 19,7 Juni 214 BA-STELLENINDEX 13 Juni 214 ALQ DUS 8,7 % Juni Quick Stats Q2 214 Hot Topics Büroflächenumsatz im Marktgebiet im ersten Halbjahr 214 bei 16.3 m² und somit 8 % unter Vorjahresergebnis Stadtgebiet Düsseldorf mit Umsatzrückgang von 27 % Umlandgemeinden außergewöhnlich stark Spitzenmiete bleibt weiterhin auf Höchststand Q/Q Umsatz 84.6 m² Leerstand 1, Mio. m² Spitzenmiete 27, /m² Spitzenrendite 4,7 % Fertigstellungen 4. m² Leerstandsrate sinkt um,3 %-Punkte Spitzenrendite für Büroimmobilien weiter stabil ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Im ersten Quartal 214 wurde vom Statistischen Bundesamt ein Wirtschaftswachstum von,8 % gegenüber dem Vorquartal registriert. Zusammen mit der weiter auf 6, % gesunkenen bundesweiten Arbeitslosenquote, der starken Binnennachfrage und der stabilen Exportwirtschaft zeigen sich die Fundamentaldaten für Deutschland somit weiterhin positiv. Der Konsensusprognose zufolge könnte die heimische Wirtschaft sowohl im laufenden Jahr als auch im Jahr 21 um jeweils 2, % wachsen. Der NRW.BANK.ifo-Geschäftsklimaindex verbesserte sich im Juni nach einem leichten Rückgang im April und insbesondere Mai wieder leicht, sowohl bezogen auf die aktuelle Lage als auch auf die zukünftige Entwicklung. In Düsseldorf sank die Arbeitslosenquote gegenüber dem Vorjahresmonat leicht um,1 %-Punkte auf 8,7 % ab. Büromarkt Die verbesserte konjunkturelle Lage spiegelt sich derzeit noch nicht im Vermietungsgeschehen am Düsseldorfer Büroflächenmarkt wieder. Der Umsatz im Marktgebiet Düsseldorf sank im Vergleich zum Vorjahr um rund 8 % auf aktuell 16.3 m², unter anderem bedingt durch den Mangel an großvolumigen Abschlüssen sowie eine insgesamt eher abwartende Haltung der potenziellen Nutzer. Durch ein relativ geringes spekulatives Fertigstellungsvolumen und mehrere Abrisse bzw. Umnutzungen leerstehender Büroflächen setzte sich der Leerstandsabbau weiter fort, sodass aktuell noch 1,6 % des Bestandes vakant ist. Die erzielbare Spitzenmiete blieb durch die anhaltend hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen im CBD stabil. Die gewichtete Durchschnittsmiete setzte dagegen ihren Abwärtstrend fort. Investmentmarkt Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden im ersten Halbjahr 16,9 Mrd. umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies eine Steigerung um 34 %. Der Anteil der Top -Märkte lag bei 41 % am Gesamtvolumen. Am Düsseldorfer Markt blieb das investierte Volumen mit 1,12 Mrd. in etwa auf dem enorm starken Vorjahresniveau. Stärkste Assetklasse waren Büroimmobilien, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien. Der Portfolioanteil lag mit 37 % recht hoch. Deutlich gestiegen ist der Anteil internationaler Investoren, die mit mehr als der Hälfte des Volumens das Marktgeschehen dominierten. Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Bürohäuser in Düsseldorfer Toplagen blieb stabil bei 4,7 %. Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q2 213 Q2 214 J/J Bestand, in Mio. m² 9,37 9,42 +, % Umsatz, kum. in 1. m² 179,4 16,3 7,9 % Leerstand, in Mio. m² 1,2 1, 2, % Leerstandsrate, in % 1,9 1,6,3 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 27, 27, ±, % Spitzenrendite, in % 4,9 4,7,2 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) ,7 % 214, CBRE GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q2 214 Büromarkt Düsseldorf MarketView 2 UMSATZ Der Büroflächenumsatz im Marktgebiet Düsseldorf (Düsseldorf, Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss) lag zum ersten Halbjahr 214 bei 16.3 m² und sank im Vorjahresvergleich um 8 %. Das Stadtgebiet Düsseldorf musste allerdings einen Umsatzrückgang von 27 % hinnehmen. Die Gründe hierfür liegen vor allem in den Prolongationen, die nicht zum Umsatz zählen sowie in der geringen Anzahl von großvolumigen Transaktionen im ersten Halbjahr. Die abwartende Haltung der Nutzer, die häufiger in Mietvertragsverlängerungen als in Neuanmietungen resultiert, ist überraschend und nicht durch die gute gesamtwirtschaftliche Lage erklärbar. Außergewöhnlich hoch war der Umsatzanteil der Umlandgemeinden Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss, die knapp 3 % zum Gesamtumsatz beisteuerten. Entscheidend dazu beigetragen hat die Eigennutzung von Mitsubishi in Ratingen, wodurch auch der Eigennutzeranteil im gesamten Marktgebiet auf rund ein Viertel des Gesamtumsatzes stieg. Trotz der wenigen großvolumigen Abschlüsse im ersten Halbjahr 214 belief sich die durchschnittlich pro Abschluss absorbierte Fläche auf knapp 71 m ² und lag somit um 7 % über dem entsprechenden Vorjahreswert. Die drei größten Transaktionen des ersten Halbjahres 214 kamen durch Eigennutzungen zustande neben Mitsubishi in Ratingen waren dies die Rheinmetall AG im Delta D sowie der Neubau der FOM Hochschule für Oekonomie & Management, beide im Teilmarkt Düsseldorf Nord, der nach Ratingen auch insgesamt den zweithöchsten Umsatz unter den Teilmärkten verzeichnete. Unter anderem diese großen Eigennutzungen prägten die Umsätze nach Branchen im Betrachtungszeitraum: an erster Stelle standen Handelsunternehmen, darunter Mitsubishi, gefolgt von Industrie/Bau und dem Sektor Aus- und Weiterbildung. LEERSTAND Infolge eines relativ geringen spekulativen Fertigstellungsvolumens von nur rund 1 % des gesamten fertiggestellten Volumens und mehrerer Abrisse bzw. Umnutzungen leerstehender Büroflächen sank der Leerstand im Düsseldorfer Marktgebiet von 1,9 % im ersten Halbjahr 213 auf nunmehr 1,6 %. In absoluten Zahlen ging der Leerstand innerhalb der letzten zwölf Monate um gut 19. m² oder 2 % zurück. Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen lag die Leerstandsrate bei 1,2 %. Der stärkste Anstieg des Leerstandes wurde im Teilmarkt City-Süd registriert. Auch im CBD stieg die Summe leerstehender Flächen leicht an. Der Großteil davon ist aber einer guten bis sehr guten Ausstattungsqualität zuzuordnen, so dass diese vom Markt in naher Zukunft absorbiert werden dürften. Zusätzlich zum reinen Leerstand stehen dem Markt knapp 4. m² Bürofläche zur Verfügung, die zur Untervermietung angeboten werden und somit nicht in die Leerstandsberechnung mit einfließen. Dieser Wert hat sich im Vorjahresvergleich um rund 12 % erhöht und ist sicherlich teilweise auch auf einen geringeren Flächenbedarf der Nutzer sei es durch effizientere Nutzung der Fläche infolge flexiblerer Arbeitsplatzkonzepte oder durch Verringerung des Personals zurückzuführen. Rechnet man diese Flächen zum Leerstand hinzu, ergibt sich eine Quote von 11, %. Zuzüglich der zum jetzigen Zeitpunkt erwarteten spekulativen Fertigstellungen der nächsten zwölf Monate ergibt sich für das Marktgebiet ein Gesamtangebot von rund 1,1 Mio. m² vakanter Bürofläche, was 11,4 % aller Büroflächen im Markt entspricht. Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Grafik 3: Büroflächenleerstand Jahresdurchschnitt: 34.4 m² Restl. Branchen 48% Q1 Q2 Q3 Q4 1-Jahresdurchschnitt: 1,3 % Immobilien Berater 6% % Handel 24% Industrie, Bau 11% Aus-, Weiterbildung 6% *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Q2 214 Leerstand Leerstandsrate 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 214, CBRE GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete & Gewichtete Durchschnittsmiete Q2 214, gif Grafik : Mietpreisindex Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete im Markgebiet Düsseldorf ist weiterhin in den Topflächen im CBD zu erzielen. Sie liegt stabil bei 27, /m²/monat. Dieser Wert hat jedoch seinen Höhepunkt erreicht und wird aufgrund des mangelnden Angebots an entsprechenden, hochqualitativen Flächen in Toplage in nächster Zeit wieder leicht sinken. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet sank innerhalb der vergangenen zwölf Monate dagegen leicht um 1 % auf nunmehr 14,6 /m²/monat. Nur auf das Stadtgebiet bezogen ergibt sich ein Wert von 14,8 /m²/monat. Die realisierte Spitzenmiete, die dem Median von 3 % der teuersten Mietabschlüsse der vergangenen zwölf Monaten entspricht, ging im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt sogar um 8 % auf aktuell 24, /m²/monat zurück. Auch hier zeigt sich die Knappheit qualitativ hochwertiger und damit teurerer Flächen, da die Nutzer dementsprechend zu günstigeren Mietpreisen in B-Lagen und/oder in weniger gut ausgestatteten Räumlichkeiten abschließen (müssen). Zudem erfolgten im zweiten Halbjahr 213 mehrere großvolumige Abschlüsse zu Mietpreisen unter 16, /m²/monat, die somit die Berechnung der gewichteten Durchschnittsmiete, die einen Betrachtungszeitraum von zwölf Monaten umfasst, entsprechend stark prägten. Im Teilmarkt City-Süd wurde auf Grund entsprechender Vermietungen innerhalb der letzten zwölf Monate mit knapp 9 % der stärkste Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete registriert. Der deutlichste Rückgang wurde mit 7 % in Neuss registriert. Auf Grund der stabilen Spitzenmiete am Düsseldorfer Markt verharrte der CBRE Mietpreisindex zur Jahresmitte auf seinem hohen Niveau von 168 Punkten (Q = 1). Da es auch in den anderen Büromarktzentren keine Veränderungen der Spitzenmieten gab, blieb der entsprechende Indexwert der Top -Standorte bei 211 Indexpunkten. Q2 214 Büromarkt Düsseldorf MarketView Grafik 6: Büroflächenpipeline Jahresdurchschnitt: m² Deutschland Düsseldorf fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer PIPELINE Im ersten Halbjahr wurden am Büromarkt Düsseldorf rund 9. m² Bürofläche in Neubauten und Sanierungsobjekten fertiggestellt. Dieses sehr hohe Volumen resultiert vornehmlich aus den beiden Großobjekten Kö-Bogen, die im ersten Quartal fertig gestellt wurden, und dem Dreischeibenhaus, welches im zweiten Quartal nach beendeten Sanierungsarbeiten wieder an den Markt kam. Somit entfiel über die Hälfte der fertiggestellten Flächen auf den Teilmarkt CBD. Auch im Teilmarkt Linksrheinisch erhöhte sich mit der Fertigstellung des Objektes Silizium der Bestand; diese Flächen sind jedoch bereits seit längerem vermietet und beeinflussten somit nicht den Leerstand. Für die zweite Jahreshälfte werden knapp 39. m² an Fertigstellungen erwartet, von denen rund ein Drittel noch unvermietet ist. Im kommenden Jahr dürfte das Fertigstellungsvolumen sogar noch weiter ansteigen. Nach heutigem Stand könnten im Jahresverlauf 21 gut 164. m² neu oder saniert auf den Markt kommen, von denen rund 42 % noch spekulativ sind. Das Volumen an neuen oder sanierten Büroflächen kumuliert sich bis zum Jahresende 216 auf insgesamt 279. m², wovon gut 3 % auf Eigennutzungen entfallen und weitere 24 % bereits vorvermietet sind. Somit stehen rund 4 % oder gut 126. m² dem Markt noch zur Verfügung. Der Großteil der Flächen entfällt auf Neubauten; lediglich 6 % befinden sich in Sanierungsobjekten, darunter das Andreasquartier in der Düsseldorfer Altstadt , CBRE GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q2 214 Büromarkt Düsseldorf MarketView PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Im Laufe der zweiten Jahreshälfte 214 werden insbesondere in den Teilmärkten Flughafen und Linksrheinisch neue Flächen auf den Markt kommen. Am Flughafen wird die Fertigstellung des A-ERO mit rund 4.3 m² erwartet sowie die des Erweiterungsbaus der C&A-Verwaltung mit rund.4 m². Zusätzlich soll im Jahr 21 u.a. die neue Flughafenverwaltung, das Airport Office IV sowie das Projekt Air Park vollendet werden. Im Teilmarkt Linksrheinisch sollen u.a. die Objekte Belmundo und LaVista im Belsenpark Oberkassel vollendet werden. Im Betrachtungszeitraum bis zum Jahresende 216 verzeichnet weiterhin der Teilmarkt Nord das höchste projektierte Volumen. Unter anderem die Gebäude DreiEins, Clara & Robert sowie der Neubau für Technip an der Theodorstraße sollen bis dahin fertig gestellt sein. Insgesamt sind in diesem Teilmarkt noch knapp 27 % der projektierten Flächen am Markt verfügbar, der Rest entfällt auf Eigennutzer (21 %) oder ist bereits jetzt vorvermietet (2 %). Im gleichen Zeitraum sind für den Teilmarkt Hafen gut 46. m² projektiert, die jedoch allesamt noch nicht in Bau gegangen sind und daher auch nicht vor dem Jahr 216 erwartet werden, wie beispielsweise das casa stupenda an der Franziusstraße. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top Nord Hafen Flughafen Ratingen CBD spekulativ vorvermietet Eigennutzer *Grundgesamtheit aus 17 Teilmärkten Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite INVESTMENT 2 6 Am Düsseldorfer Investmentmarkt (inkl. Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss) wurde im Verlauf des ersten Halbjahres ein Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien in Höhe von 1,12 Mrd. registriert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum 4 ist dies eine leichte Steigerung um 1 %. Der 1 Anteil an Paketverkäufen nahm stark zu; neben dem Domus- 3 Portfolio im ersten Quartal wurden vor allem Hotelobjekte in 1 Paketen verkauft, unter anderem vier ibis-hotels, die im Rahmen 2 eines bundesweiten Paketes von Moor Park Capital Partners an Accor gingen. Unter anderem bedingt durch den Ankauf des Domus-Portfolios (Portigon-Komplex) dominierten 1 internationale Investoren den Markt. Sie investierten mit 633 Mio. knapp 7 % des Gesamtvolumens. Insbesondere Q2 214 US-amerikanische Anleger traten verstärkt in den Vor- dergrund. Rund % des Gesamtvolumens entfielen auf Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Staatsanl. (in %) Büroimmobilien, gefolgt von Einzelhandelsobjekten mit 28 %. Im Vorjahresvergleich sank das Transaktionsvolumen in dieser am Düsseldorfer Markt normalerweise wenig gehandelten Assetklasse deutlich um 36 % ab, was u.a. dem großvolumigen Kauf des Kö-Bogens im ersten Halbjahr 213 geschuldet ist, der auch durch den aktuell größten Deal im Einzelhandelssegment, dem Verkauf der Kö-Galerie an die Allianz, nicht aufgewogen wurde. Außer dieser Transaktion und dem Verkauf des Domus-Portfolios fanden jedoch im aktuellen Halbjahr keine weiteren Großtransaktionen über mehr als Mio. statt, so dass das durchschnittliche Volumen pro Transaktion im Vorjahresvergleich um knapp 19 % auf rund 27 Mio. sank. Die Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) für erstklassige Büroimmobilien in den Toplagen des Düsseldorfer Marktes blieb aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach Core-Produkten bei gleichzeitig stark limitiertem Angebot in diesem Segment stabil bei 4,7 %. 4 PROGNOSE Bis zum Jahresende könnte sich der Büroflächenumsatz im Marktgebiet auf 3. m² belaufen, was gegenüber dem Vorjahresergebnis zwar einen deutlichen Rückgang bedeuten würde, den Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre von 34. m² jedoch leicht übertreffen würde. Der Anteil spekulativer Flächen an der Fertigstellungspipeline dürfte sich durch die hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen noch deutlich verringern, so dass hiervon der Leerstand weitestgehend unberührt bleibt. Die erzielbare Spitzenmiete wird in den nächsten Monaten auf Grund des absehbaren Flächenmangels im entsprechenden Segment und Toplage leicht auf 26, /m²/monat sinken, da auch die neu an den Markt kommenden Neubauflächen nicht die derzeit aufgerufene Spitzenmiete erzielen werden können. 214, CBRE GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat CBD ,3 14, 27, 2,81 City ,9 9, 1, 11,7 City-Nord ,6 9, 13, 11,7 City-Ost 1. 9,7 9, 12, k. A. City-Süd ,9 9, 1, 1,67 Flughafen ,4 1, 16, 12,44 Grafenberg/Ost 9.4 8,8 1, 14, 12,43 Hafen ,3 13, 22, 17, Kennedydamm ,3 13, 19, 1,7 Linksrheinisch , 7, 14, 11,97 Nord , 9, 14, 13,19 Seestern 2.4 2,4 9, 12, 11,73 Süd.6 6,1 8, 12, 1,82 Neuss ,4 7, 1, 7, Ratingen ,7 7, 12, 1,1 Hilden ,9 7, 11, k. A. Erkrath ,6 6, 11, 1,2 GESAMT ,6 6, 27, 14,6 Q2 214 Büromarkt Düsseldorf MarketView 214, CBRE GmbH

6 Q2 214 Büromarkt Düsseldorf MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany CBRE Bockenheimer Landstr Frankfurt t: e: Anja Scholz Senior Analyst CBRE Königsallee Düsseldorf t: e: Agency Düsseldorf Hubert Breuer Senior Director Head of Agency Düsseldorf CBRE Königsallee Düsseldorf t: e: + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom CBRE Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von CBRE Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden , CBRE GmbH