Büromarkt Berlin MarketView

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1 Büromarkt Berlin MarketView Q2 213 CBRE Global Research and Consulting BIP Q1 DE +,1 % Q/Q BIP Q4 DE -,6 % Q/Q IFO INDEX 1,9 Juni 213 GFK KONSUMKLIMA INDEX 6, Juni 213 ALQ BERLIN 11,6 % Juni 213 ÜBERBLICK 1 Quick Stats Q2 213 Hot Topics Vermietungsdynamik hat zugelegt, bewegte sich jedoch weiter unter Vorjahresniveau Dynamische Entwicklung im kleinen und mittleren Vermietungssegment, großflächige Vermietungen weiter rar Büroflächenleerstand unter Vorjahresniveau Spitzenmiete stabil bei 22, /m²/monat Q/Q Umsatz 133. m² Leerstand 1,6 Mio. m² Spitzenmiete 22, /m² Spitzenrendite 4,9 % Fertigstellungen 4.3 m² Gesamtwirtschaftliche Aspekte Die Berliner Wirtschaft befindet sich weiter auf einem soliden Wachstumskurs. Nach Einschätzungen der Investitionsbank Berlin (IBB) ist im Gesamtjahr 213 eine Steigerung der Wirtschaftsleistung um 1,6 % zu erwarten. Somit ist die Prognose für Berlin deutlich besser als für Gesamtdeutschland, das voraussichtlich lediglich um, % wachsen wird. Der Trend zu einer zunehmenden Beschäftigung in der Hauptstadt setzte sich fort. Im April 213 waren in Berlin rund 1,22 Mio. Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Dies entspricht gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg um 2,7 % und damit dem bundesweit stärksten Zuwachs an Beschäftigten. Die Arbeitslosenquote reduzierte sich im Vorjahresvergleich um,4 %-Punkte auf 11,6 % (Stand Juni 213). Büromarkt Die Vermietungsdynamik hat im zweiten Jahresviertel an Fahrt gewonnen, bewegte sich jedoch weiter unter dem Vorjahresniveau. Insgesamt summierte sich der Flächenumsatz am Berliner Büromarkt in der ersten Jahreshälfte auf rund 219. m² und lag somit rund 14 % unter dem entsprechenden Vorjahreswert. Der Büroflächenleerstand belief sich zum Ende des zweiten Quartals auf rund 1,6 Mio. m² und lag damit rund 2 % unter dem Vorjahreswert. Bei einem Büroflächenbestand von rund 17,9 Mio. m² ergibt sich daraus eine Leerstandsquote von 8,8 %. Die Spitzenmiete zeigte sich nach einem leichten Anstieg zu Jahresbeginn im zweiten Quartal stabil bei 22, /m²/monat. Investmentmarkt Das erste Halbjahr am Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien entwickelte sich sehr dynamisch. Das kumulierte Transaktionsvolumen belief sich auf rund 1,3 Mrd. und lag somit 36 % über dem entsprechenden Vorjahreswert. Die meist gehandelte Assetklasse waren Büroimmobilien. Sie verbuchten rund 7 % der Investitionssumme. Mit einem Anteil von rund 33 % folgten Einzelhandelsimmobilien als zweitstärkste Assetklasse. Eine hohe Nachfrage nach Büroimmobilien sorgte verbunden mit dem knappen Angebot in diesem Segment für einen Rückgang der Spitzenrendite um 1 Basispunkte auf 4,9 %. Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q2 212 Q2 213 J/J Bestand, in Mio. m² 17,78 17,8 +,4 % Umsatz, kum. in 1. m² , % Leerstand, in Mio. m² 1,6 1,6 2, % Leerstandsrate, in % 9, 8,8,2 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 22, 22, + 2,3 % Spitzenrendite, in %,1 4,9,2 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) ,3 % 213, CBRE GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q2 213 Büromarkt Berlin MarketView UMSATZ Nach einem schwachen Auftaktquartal entwickelte sich der Berliner Bürovermietungsmarkt im zweiten Jahresviertel dynamischer und verzeichnete zur Jahresmitte einen kumulierten Flächenumsatz von rund 219. m². Im Vorjahresvergleich entspricht dies zwar einem Rückgang von rund 14 %, das zehnjährige Flächenumsatzmittel der ersten Halbjahre wurde jedoch um rund 4 % übertroffen. Gut 11 % des Umsatzes entfielen im ersten Halbjahr auf Eigennutzungstransaktionen, vornehmlich hervorgerufen durch den in diesem Jahr bislang größten Abschluss der Deutschen Rentenversicherung Bund, die im Teilmarkt City- West ein neues Gebäude mit rund 2. m² Nutzfläche errichtet. Davon abgesehen waren großflächige Transaktionen jedoch weiter unterrepräsentiert. Lediglich ein weiterer Abschluss über. m² wurde registriert. Ein Grund hierfür ist, dass es bei größeren Anmietungsentscheidungen seitens der Unternehmen derzeit häufig zu Verzögerungen kommt. Zudem gibt es für Berliner Unternehmen häufig keine attraktiven Alternativen zu gegenwärtigen Standorten, weil das Angebot an großen und modernen Flächen auf dem Berliner Büromarkt sehr rar ist. In den nächsten Quartalen dürfte das großflächige Vermietungssegment jedoch wieder in Bewegung kommen, da die Vertragsverhandlungen für eine Reihe größerer Neuanmietungen schon weit fortgeschritten sind. Die Umsatzstatistik nach Teilmärkten wurde erneut von den Teilmärkten City-Ost und City-West mit jeweils rund 37 % des Flächenumsatzes angeführt. Die AAA City-Ost verbuchte mit rund 8 % den drittgrößten Anteil der Transaktionssumme und war somit die umsatzstärkste Toplage. In Folge der oben erwähnten großflächigen Eigennutzungstransaktion durch die Deutsche Rentenversicherung Bund war das Versicherungsgewerbe mit einem Anteil von rund 12 % der umsatzstärkste Wirtschaftszweig im ersten Halbjahr. Zu den fünf größten Flächenabnehmern zählten außerdem Neue Medien/Internet (9 %), die Beraterbranche (7 %), Gesundheit/Soziales (6 %) sowie Transport/Verkehr (6 %). Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Restl. Branchen 6% 1-Jahresdurchschnitt: m² Q1 Q2 Q3 Q4 Vers.- gewerbe 12% Neue Medien, Internet 9% Berater 7% Gesundheit, Soziales Transport, 6% Verkehr 6% 2 LEERSTAND Das Volumen vakanter Büroflächen hat sich in den vergangenen zwölf Monaten um rund 2 % auf aktuell 1,6 Mio. m² reduziert. Hierzu trug der überdurchschnittliche Vermietungsumsatz im Vorjahr ebenso bei wie diverse Umnutzungen von Büroflächen in Wohn- oder Hotelnutzungen. Gleichzeitig ist die Vorvermietungsquote in Büroprojekten sehr hoch, so dass nur wenige neue Flächen spekulativ auf den Markt kommen. Der Gesamtbestand an Büroflächen in Berlin hat sich im Vorjahresvergleich leicht auf rund 17,8 Mio. m² erhöht. Die Leerstandsquote betrug somit 8,8 %. In der Teilmarktbetrachtung fällt insbesondere die starke Zunahme des Leerstands in der AAA-Lage Potsdamer Platz/Leipziger Platz um gut 6 % ins Auge. Infolge des bevorstehenden Umzugs der Mercedes-Benz Vertriebszentrale in den Teilmarkt City-Ost werden dem Markt hier in den nächsten Monaten umfangreiche Flächenbestände zugefügt, die entsprechend zum Leerstand gezählt werden. *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Grafik 3: Büroflächenleerstand 1.7 1, 1-Jahresdurchschnitt: 9,4 % 1, 1.7 9, 1.6 9, 1.6 8, 1. 8, 7, 1. 7, 1.4 6, 1.4 6, Q2 213 Leerstand Leerstandsrate 213, CBRE GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete / Gewichtete Durchschnittsmiete Q2 213 Grafik : Mietpreisindex Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Nachdem die erzielbare Spitzenmiete für erstklassige Büroflächen zu Jahresbeginn leicht anstieg, zeigte sie sich im zweiten Quartal stabil bei 22, /m²/monat. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Plus von rund 2 %. Erzielbar ist die Spitzenmiete in der Toplage AAA City-Ost. Über dem Vorjahresniveau lag das obere Mietpreisniveau auch in den Teilmärkten AAA City-West (+ 3 %), City-West (+ 31 %), Hauptbahnhof/Europacity (+ 8%) sowie in Berlin Ost (+ 2 %). Verantwortlich hierfür zeichnen vor allem Vermietungsabschlüsse in Neubauten und Projektentwicklungen zu entsprechend höheren Mietpreisen. Die gewichtete Durchschnittsmiete wies in den vergangenen zwölf Monaten ebenfalls eine stabile bis leicht steigende Tendenz auf. Zum Ende des zweiten Quartals lag sie bei 12,83 /m²/monat und somit rund 1 % über dem entsprechenden Vorjahreswert. Jeweils unterschiedliche Entwicklungen zeichneten sich in den verschiedenen Teilmärkten ab: Während das durchschnittliche Mietpreisniveau in den Teilmärkten AAA City-West, AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz und City-Ost jeweils um rund % stieg, sanken die Mieten in den Teilmärkten AAA City- Ost, City-West, Berlin Ost und Berlin Süd. City-West verbuchte mit -1 % den stärksten Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. Dieser ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass die großvolumigen Abschlüsse im Unterschied zum Vorjahr in weniger prominenten Teilmarktlagen zu entsprechend günstigeren Mietpreisen stattfanden. Im Teilmarkt Nord lag die ermittelte Durchschnittsmiete in etwa auf Vorjahresniveau. Der CBRE-Mietpreisindex für Berlin erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr in Folge der Spitzenmietsteigerung zu Jahresbeginn um rund 4 % und liegt aktuell bei 2 Indexpunkten. Für Deutschland erhöhte sich der gewichtete Mietpreisindex im Jahresvergleich um 1 % auf aktuell 29 Indexpunkte. Q2 213 Büromarkt Berlin MarketView PIPELINE 3 Grafik 6: Büroflächenpipeline Deutschland 1-Jahresdurchschnitt: 19.2 m² Berlin fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer Neue Büroflächen werden in Berlin nach wie vor maßvoll realisiert. Im ersten Halbjahr 213 belief sich das kumulierte Fertigstellungsvolumen auf rund 66.4 m². Zum Vergleich: Das zehnjährige Mittel des Fertigstellungsvolumens im ersten Halbjahr liegt bei rund 82.1 m². Fertiggestellt wurde unter anderem die Mercedes-Benz Vertriebszentrale im Teilmarkt City-Ost mit rund 26. m² Nutzfläche. Rund 86 % aller Büroflächen, die in der ersten Jahreshälfte neu auf den Markt gekommen sind, waren bereits vorvermietet oder von Eigennutzern belegt. Der Anteil der für den Vermietungsmarkt noch verfügbaren neu erstellten Flächen lag somit nur bei rund 14 %. Eine wesentlich höhere spekulative Bautätigkeit zeichnet sich auch in der Büroflächenpipeline bis Ende 21 nicht ab. Im weiteren Jahresverlauf 213 wird mit Fertigstellungen in Höhe von rund 1. m² gerechnet. Der Vorvermietungsanteil liegt hier aktuell bei gut 82 %. Rund 194. m² neue und sanierte Büroflächen werden im Jahr 214 erwartet, davon rund 22 % spekulativ. Im Jahr 21 kommen nach aktuellem Kenntnisstand rund 229. m² neu auf den Markt. Hier liegt der spekulative Anteil derzeit bei rund 13 %. Rund 88 % aller bis Ende 21 projektierten Büroflächen befinden sich bereits im Bau , CBRE GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q2 213 Büromarkt Berlin MarketView PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Die meisten Büroflächenfertigstellungen bis Ende 21 werden im Teilmarkt City-Ost erwartet. Mit 233. m² entfallen rund 44 % aller projektierten Flächen auf diesen Teilmarkt. Der spekulative Anteil beträgt hierbei knapp 1 %. Der Anteil der im Bau befindlichen Flächen liegt bei rund 98 %. Unter anderem zählen hierzu das Palais am Deutschen Theater, das kurz vor der Fertigstellung steht, und der Hotel & Office Campus. Einen weiteren Schwerpunkt der Projektentwicklungstätigkeit in Berlin bildet nach wie vor der Teilmarkt Hauptbahnhof/ Europacity. Hier werden innerhalb der nächsten zweieinhalb Jahre rund 167. m² neue Bürofläche und somit knapp 32 % des gesamten Berliner Fertigstellungsvolumens erwartet. Rund 16 % der Flächen werden spekulativ errichtet. Der überwiegende Anteil (69 %) der projektierten Flächen befindet sich bereits im Bau. In den nächsten Quartalen wird sich dieser Anteil voraussichtlich noch erhöhen, da für eine Reihe weiterer Projekte der Baustart bevorsteht. Rund 13 % des Berliner Projektentwicklungsvolumens bis Ende 21 verzeichnet der Teilmarkt City-West, davon werden nach aktuellem Stand rund 16 % spekulativ errichtet. Hier befinden sich nahezu alle neuen Flächen in der Bauphase. In den AAA-Lagen fällt das projektierte Fertigstellungsvolumen aufgrund des limitierten Baulandpotentials vergleichsweise gering aus. INVESTMENT Am Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden in der ersten Jahreshälfte rund 1,3 Mrd. investiert. Das Transaktionsvolumen lag damit 36 % oder rund 38 Mio. höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Knapp die Hälfte des Investmentumsatzes basierte auf Transaktionen in der Größenordnung über 1 Mio.. Zum Jahresauftakt wechselten die Büro- und Geschäftshäuser N 19 Kudamm und HumboldtHafenEins den Besitzer. Im zweiten Quartal folgten die Veräußerung der Premiumimmobilie Lindencorso in der Berliner Toplage Unter den Linden/Friedrichstraße und der Verkauf des Shopping-Centers Hallen am Borsigturm. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top *Grundgesamtheit aus 1 Teilmärkten Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite Q2 213 City-Ost Hauptbahnhof / Europacity City-West AAA City-Ost Ost spekulativ vorvermietet Eigennutzer Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Staatsanl. (in %) Bürogenutzte Immobilien verzeichneten in den ersten sechs Monaten mit 7 % (764 Mio. ) ebenso wie im Vorjahr den größten Anteil am Transaktionsvolumen. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen rund 34 % (42 Mio. ) der Investitionssumme. Darüber hinaus wurden rund 78 Mio. (6 %) in Hotelimmobilien und 1 Mio. (4 %) in Entwicklungsgrundstücke investiert. Mit jeweils 38 % und 27 % waren Offene Immobilienfonds/Spezialfonds und Versicherungen/Pensionskassen die stärksten Käufergruppen im ersten Halbjahr. Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in Toplagen des Berliner Marktes sank aufgrund der hohen Nachfrage in Verbindung mit dem knappen Angebot gegenüber dem Vorquartal um,1 %-Punkte auf aktuell 4,9 % ab. Angesichts einer Reihe attraktiver Produkte, die in der Pipeline sind, dürfte sich das rege Marktgeschehen in nächsten Monaten fortsetzen PROGNOSE Da in der zweiten Jahreshälfte einige größere Abschlüsse erwartet werden und die Nachfrage nach Büroflächen verbunden mit der positiven Beschäftigtenentwicklung weiterhin hoch ist, dürfte der Vermietungsumsatz in den nächsten Quartalen zulegen und die zweite Jahreshälfte umsatzstärker ausfallen. Wir sind zuversichtlich, dass am Jahresende der langjährige Umsatzdurchschnitt von rund 478. m² erreicht wird. Für die Leerstandsentwicklung zeichnet sich aus heutiger Sicht eine stabile Tendenz ab. Ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete ist mittelfristig nicht zu erwarten, während für Durchschnittsmieten in gefragten Gebäudetypen und Bürolagen durchaus Erhöhungen möglich sind. 213, CBRE GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstands- Volumen in m² Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat AAA City-Ost , 22, 17,64 AAA City-West , 19, 16,62 AAA Potsdamer Platz / Leipziger Platz , 22, 18,1 City-Ost , 19, 12,6 City-West , 19, 11,3 Hauptbahnhof / Europacity , 2, k. A. Nord , 9, 6,86 Ost , 12, 7,44 Süd , 9, 7,24 West , 9, k. A. GESAMT , 22, 12,83 Q2 213 Büromarkt Berlin MarketView 213, CBRE GmbH

6 Q2 213 Büromarkt Berlin MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany CBRE Bockenheimer Landstr Frankfurt t: e: Sascha von Brunkau Analyst CBRE Hausvogteiplatz Berlin t: e: sascha.vonbrunkau@cbre.com Agency Berlin Matthias Hauff Managing Director Head of Agency Berlin CBRE Hausvogteiplatz Berlin t: e: matthias.hauff@cbre.com + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom CBRE Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von CBRE Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden , CBRE GmbH