Büromarkt Berlin MarketView

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1 Büromarkt Berlin MarketView Q2 214 CBRE Global Research and Consulting BIP Q1 DE +,8 % Q/Q BIP Q4 DE +,4 % Q/Q IFO INDEX 19,7 Juni 214 BA-STELLENINDEX 13 Juni 214 ALQ BERLIN 11, % Juni 214 Quick Stats Q2 214 Hot Topics Zweitstärkstes erstes Halbjahr der vergangenen zehn Jahre Leerstandsrate auf 8,4 % gesunken Gewichtete Durchschnittsmiete auf 13,2 / m²/ Monat gestiegen Q/Q Umsatz 139. m² Leerstand 1,49 Mio. m² Spitzenmiete 22, /m² Spitzenrendite 4,6 % Fertigstellungen 1.2 m² ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Berlin bleibt auf der Überholspur. Das muss die Bundeshauptstadt auch, da sie weiterhin im Aufholprozess steht. Das preisbereinigte Berliner BIP wuchs 213 mit 1,2 % dreimal so schnell wie für gesamt Deutschland (,4 %). Das Wirtschaftsinstitut Oxford Economics prognostiziert auch für den Zeitraum zwischen 214 und 218 überdurchschnittliches Wachstum von 1,9 % für Berlin gegenüber 1,7 % für Deutschland. Einem Ranking der Fachzeitschrift fdi Intelligence zufolge steht Berlin vor London und Helsinki auf Platz Eins aller europäischen Großstädte mit der besten Strategie für ausländische Direktinvestitionen (FDI-Strategie) und schneidet auch in den Bereichen Infrastruktur (3. Platz) und Wirtschaftspotenzial (1. Platz) überdurchschnittlich ab. Berlin verfestigt seine Reputation als fortschrittliche, kosmopolitische Hauptstadt. Durch die gute Infrastruktur hat die Stadt eine starke Anziehungskraft auf hochqualifizierte Arbeitskräfte sowie Arbeitgeber. Oxford Economics prognostiziert überdurchschnittliches Wachstum der SVP-Beschäftigten (,4 %) sowie Bürobeschäftigtenzahlen (, %) bis 218. Auch der Tourismus zeigt sich mit 1,6 Mio. Übernachtungen zwischen Januar und Mai weiter sehr dynamisch. Büromarkt Im ersten Halbjahr wurden m² Bürofläche, und somit ein Viertel mehr als im Vorjahreszeitraum, auf dem Berliner Vermietungsmarkt umgesetzt. Nach der sehr starken ersten Jahreshälfte 211 ist dies das zweitstärkste Ergebnis für diesen Zeitraum. Der Büroflächenbestand liegt weiterhin bei rund 17,8 Mio. m². Durch Umnutzungen und einen geringen spekulativen Anteil an Fertigstellungen ging die Leerstandsrate auf 8,4 % zurück. Während sich die Spitzenmiete von 22, /m²/monat derzeit noch weiter in den Core-Lagen festigt, stieg die gewichtete Durchschnittsmiete auf 13,2 /m²/monat. Investmentmarkt Das Transaktionsvolumen am Berliner Investmentmarkt summierte sich zum ersten Halbjahr auf 1,14 Mrd.. Verglichen mit dem Zeitraum von 21 (also nach dem Höhepunkt der Finanzkrise) bis einschließlich 213, liegt dieses Ergebnis 1 % unter dem durchschnittlichen Investitionsvolumen der ersten Halbjahre. Grund hierfür ist eine geringe Verfügbarkeit an zum Verkauf stehenden Objekten insbesondere im großvolumigen Segment. Büroimmobilien verbuchten erneut den stärksten Anteil (67 %) am Investitionsvolumen. Wenngleich bei einem geringeren Investitionsvolumen als im Vorjahr, stieg der Anteil des Kapitals aus dem Ausland von 31 % auf 39 %. Durch Produktknappheit verringert sich der Spread zwischen Spitzenrenditen in Toplagen (4,6 %) und Sekundärlagen (4,9 %) auf 2 Basispunkte Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q2 213 Q2 214 J/J 1 Bestand, in Mio. m² 17,8 17,8, % Umsatz, kum. in 1. m² 219, 274,4 + 2,3 % Leerstand, in Mio. m² 1,6 1,49-4, % Leerstandsrate, in % 8,8 8,4 -,4 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 22, 22, + % Spitzenrendite, in % 4,9 4,6,3 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) ,4 % 214, CBRE GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q2 214 Büromarkt Berlin MarketView 2 UMSATZ Der kumulierte Umsatz im ersten Halbjahr lag bei m² Bürofläche und somit 2 % über dem Vorjahreswert. Die überdurchschnittlich hohe Dynamik aus dem Auftaktquartal setzte sich somit auch im zweiten Quartal dieses Jahres fort. Auch der zehnjährige Durchschnitt für ein erstes Halbjahr von 216. m² wurde um 27 % übertroffen. Es ist nach dem ersten Halbjahr 211 (277.6 m²) das zweitstärkste Ergebnis seit 24. Mit 91.6 m² beziehungsweise 67.9 m² und somit mehr als der Hälfte des Gesamtumsatzes waren City-Ost und City- West die beiden Teilmärkte mit dem stärksten Umsatz. Die peripheren Teilmärkte Berlin Ost und Berlin Nord folgten mit 19.6 m² und 19. m². Der umsatzstärkste Core-Teilmarkt war AAA-Potsdamer Platz/Leipziger Platz mit rund 17.6 m² und somit einem Umsatzplus zum Vorjahr von 9 %. Unternehmen aus der TMT-Branche, zu der EDV, Neue Medien/Internet, Telekommunikation sowie auch Werbung/ Medien/Verlage gehören, trugen mit zusammen 79.1 m² (29 %) am stärksten zum kumulierten Umsatz bei. Die Branche Industrie/Bau folgte mit knapp 12 % vor dem Handelssektor mit 9 %. Durch die Ansiedlung des Industrieunternehmens Hertz Transmission mit rund 16.6 m² im Teilmarkt Berlin Hauptbahnhof/Europacity schlug eine Eigennutzung bezogen auf den Gesamtumsatz am stärksten zu Buche. Von den weiteren fünf Vermietungstransaktionen über. m² stammen drei Unternehmen aus dem TMT-Cluster Atos IT Solutions (1.1 m²), Idealo Internet GmbH (1. m²) und AVM Computersysteme Vertriebs GmbH (6.3 m²). Die verbleibenden zwei Großanmietungen tätigten die KfW Bank (9. m²) und der Online-Händler Amazon (6.7 m²). LEERSTAND Anfang 2 gingen viele spekulative Projektentwicklungen in Bau und wurden fertiggestellt, was für einen Anstieg des Leerstandes sorgte. Die dynamische Entwicklung in Berlin führt seit einigen Jahren zum sukzessiven Abbau dieses Sockelleerstandes. So ging der Leerstand im Verlauf der vergangenen zwölf Monate von 1,6 auf 1,49 Mio. m² zurück, wodurch sich die Leerstandsrate um,4 %-Punkte auf 8,4 % reduzierte. Grund für den Rückgang des Leerstandes und der Leerstandsrate sind neben dem überdurchschnittlichen Umsatz die Verzögerung einiger Projektfertigstellungen und die Umnutzung von Büroflächen in Wohnen und andere Nutzungen, bei denen eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot stößt. Angesichts des geringen Anteils an spekulativen Flächen (11 %) an den 214. m² Bürofläche, die bis Ende des Jahres noch fertiggestellt werden sollen, ist das Risiko, dass Flächen bei Fertigstellung noch leer stehen vergleichsweise gering. Insbesondere neue und hochwertige Flächen werden am Berliner Markt schnell absorbiert. Rund 84. m² Bürofläche gingen vom Bestand ab, weil sie entweder in Zukunft in Wohnen oder andere nachgefragte Nutzungen umgenutzt werden oder weil in den Gebäuden Sanierungsarbeiten begonnen wurden und diese somit für die Bauzeit nicht zum Be- und Leerstand gezählt werden. Eine weitere Abnahme des Leerstandes kann auch für das zweite Halbjahr erwartet werden. Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Grafik 3: Büroflächenleerstand Restl. Branchen % *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Q2 214 Leerstand Q1 Q2 Q3 Q4 Neue Medien, Internet 13% Berater 6% 1-Jahresdurchschnitt: 49. m² Handel 9% Industrie, Bau 12% EDV 1% 1-Jahresdurchschnitt: 9,4 % Leerstandsrate 1, 1, 9, 9, 8, 8, 7, 7, 6, 6, 214, CBRE GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete / Gewichtete Durchschnittsmiete Q2 214 Grafik : Mietpreisindex Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete Deutschland Berlin Grafik 6: Büroflächenpipeline MIETE Die Spitzenmiete blieb stabil bei 22, /m²/monat und wird nach wie vor im Teilmarkt AAA City-Ost erzielt. Ebenfalls hohe Mietpreise werden im Teilmarkt AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz mit 22, /m²/monat und Berlin Hauptbahnhof/Europacity mit 2, /m²/monat erzielt. In AAA City-West beträgt die Spitzenmiete weiterhin noch 19, /m²/monat, obwohl im vergangenen Quartal auch schon Vermietungen über diesem Niveau liefen und abzuwarten bleibt, wie sich die Projektentwicklungen in direkter Umgebung des Kurfürstendamms am Hardenbergplatz und dessen Aufwertung letztendlich auch auf den kleinen Teilmarkt auswirken. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg von 12,97 /m²/monat zur Jahresmitte 213 auf 13,2 /m²/monat an. In den peripheren Teilmärkten war der Anstieg der Durchschnittsmieten besonders hoch. Im Teilmarkt Berlin Ost stieg sie von 7,3 /m²/monat im vergangenen Jahr auf 1,12 /m²/monat (+34 %) an. Über die Hälfte des Umsatzes in dem Teilmarkt wurden zu Mietpreisen zwischen 1, und 1, /m²/monat vermietet. Auch im Teilmarkt Nord stieg die Durchschnittsmiete um knapp 13 % auf 7,83 /m²/monat stark an. Hintergrund hierfür ist unter anderem, dass sich vermehrt auch private Unternehmen mit größerem Flächenbedarf an dezentralen Standorten mit einer dennoch guten Anbindung an den öffentlichen Verkehr niederlassen. Eine leichte Abnahme von knapp 8% auf 1,1 /m²/monat verzeichnete hingegen die AAA City-West, was die sich verringernde Verfügbarkeit an hochwertigen Flächen in den Core-Lagen unterstreicht. PIPELINE Im Verlauf des ersten Halbjahres wurden nur rund 18. m² Bürofläche fertiggestellt, darunter das Bikini Berlin, eine Sanierung in City-West durch die Bayerische Hausbau GmbH. Neben einer Concept Mall und einem Hotel entstanden hier rund 7.7 m² Büroflächen, in denen bisher Mieter wie McKinsey und Lautsprecher Teufel angemietet haben. Eine weitere Neuheit auf dem Markt ist The Factory in Berlin City-Ost, ein Objekt ausschließlich für Unternehmen aus der TMT-Branche. Unter anderen mieten hier bereits Twitter, SoundCloud Ltd. und Mozilla. Q2 214 Büromarkt Berlin MarketView Jahresdurchschnitt: m² Zum Ende des Jahres werden insgesamt noch weitere 214. m² Bürofläche neu am Markt erwartet. Der spekulative Anteil am gesamten bis Jahresende projektierten Volumen beläuft sich auf ca. 24. m² oder 11 %. Mit 131. m² ist der Eigennutzeranteil der größte, wobei der Löwenanteil hiervon Einrichtungen des Bundes sind. Hinzu kommen noch knapp 6. m², die bereits vorvermietet sind fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer Im Zeitraum von 214 bis Ende 216 werden 632. m² neue Bürofläche für die Hauptstadt erwartet, wovon knapp 2 % spekulativ errichtet werden. Rund 7. m² und somit rund 88 % des Projektvolumens insgesamt befinden sich bereits heute in Bau. Der spekulative Anteil hiervon beträgt lediglich 17 % , CBRE GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q2 214 Büromarkt Berlin MarketView 4 PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Mit einem Projektvolumen von 26. m² bis Ende 216 ist City-Ost der Teilmarkt mit dem größten Anteil an geplanten Projektentwicklungen. Hiervon befinden sich rund 19. m² bereits in Bau, während für den Rest zwar schon eine konkrete Planung besteht, aber der Bau noch nicht begonnen hat. Knapp 13. m² entfallen auf Eigennutzerentwicklungen wie z.b. für den Bundesnachrichtendienst (ca. 1. m²) im nördlichen Berlin Mitte nahe dem Teilmarkt Hauptbahnhof/Europacity. Letzterer weist mit knapp 17. m² bereits in Bau befindlicher Bürofläche das zweitgrößte Projektvolumen auf. Auch hier dominiert durch das Bundesinnenministerium (ca. 4. m²) und das Bundesministerium für Bildung und Forschung (ca. 29. m²) die Gruppe der Eigennutzer aus dem öffentlichen Dienst. Mit der Fertigstellung der beiden Ministerien wird noch in diesem Jahr gerechnet. Die Objekte HumboldtHafenEins, Monnet 4 und das John F. Kennedy Haus werden voraussichtlich im kommenden Jahr fertiggestellt und unter anderem PwC und White & Case an den sich entwickelnden Bürostandort binden. INVESTMENT Das Transaktionsvolumen an Berlins Gewerbeimmobilienmarkt belief sich in den ersten sechs Monaten auf 1,14 Mrd.. Zurückblickend auf die Zeit nach den sehr bewegten Jahren bis 29, liegt dieses kumulierte Volumen knapp 1 % unter dem Durchschnitt der ersten Halbjahre seit 21. Die starke Transaktionstätigkeit von Core- Investments in den vergangenen Jahren führte zu steigenden Preisen und Angebotsknappheit. Insbesondere für Berlin gilt, dass großvolumige Investments mangels Alternativen derzeit gehalten und nur selten gehandelt werden. So wurde am Berliner Markt im ersten Halbjahr 214 mit dem Verkauf des Hackeschen Quartiers lediglich eine Transaktion über 1 Mio. registriert. Im selben Zeitraum des Vorjahrs fanden bereits fünf Transaktionen in dieser Größenordnung statt. Folglich ging der Anteil dieser Größenklasse am Gesamtvolumen von rund % auf lediglich 13 % zurück. Das größte anteilige Volumen (49 %) entfiel auf Objekte in der Größenklasse zwischen 2 Mio. und Mio.. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top - *Grundgesamtheit aus 1 Teilmärkten Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite Q2 214 Trotz des geringen Core-Angebots waren Offene Immobilien- und Spezialfonds mit einem Einkaufsvolumen von 364 Mio. die aktivsten Käufer. Private Investoren folgten mit knapp 313 Mio.. Das erste Halbjahr wurde deutlich stärker durch den Handel von Einzelassets als Portfolios geprägt. Auf der Verkäuferseite dominierten Asset-/Fondsmanager (414 Mio. ) und Immobilienaktiengesellschaften/REITs (227 Mio. ). Trotz eines geringeren Investitionsvolumens als im Vorjahreszeitraum stieg der Anteil an Kapital aus dem Ausland am Gesamttransaktionsvolumen von 31 % auf 39 %. Zum Großteil kam das Geld aus dem angelsächsischen Raum (372 Mio. ). Der Anteil von Investitionen inländischer Akteure ging um rund 3 % oder 373 Mio. zurück und machte somit den größeren Anteil am Rückgang des Gesamtinvestitionsvolumens aus. Auf Verkäuferseite entfielen 44 % des gesamten Verkaufsvolumens auf ausländische Verkäufer aus dem europäischen bzw. angelsächsischen Raum. Mit einem Anteil von 67 % des gesamten Investitionsvolumens blieben Büroimmobilien weiterhin die beliebteste Assetklasse, gefolgt von Einzelhandels- und Hotelimmobilien mit jeweils 12 %. Die anhaltende Attraktivität der deutschen Topmärkte wie Berlin sowie weiter gesunkene Zinsen für deutsche Staatsanleihen als risikofreie Anlage (1,24 %) üben weiterhin Druck auf die Renditen für Gewerbeimmobilien aus. Auf Grund des geringen Angebots in den A-Lagen in Berlin und dem dadurch verstärkten Fokus auf sekundäre Teilmärkte wie City-Ost oder City- West zogen die Spitzenrenditen hier weiter auf 4,9 % an. Der Spread gegenüber der Spitzenrendite für absolute Core- Immobilien in Core-Lagen (4,6 %) schrumpft somit auf lediglich 2 Basispunkte. Auch weiterhin steigende Durchschnittsmieten in diesen Teilmärkten sichern die Nachhaltigkeit der Investitionen City-Ost Hauptbahnhof / Europacity City-West West Ost spekulativ vorvermietet Eigennutzer Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Staatsanl. (in %) PROGNOSE Die Berliner Wirtschaft befindet sich weiterhin auf Wachstumskurs und innerhalb der nächsten Jahre ist keine Verlangsamung der Konjunkturdynamik zu erkennen. Dies sollte die Nachfrage nach Büroflächen in Berlin weiterhin hoch halten. Bei gleichbleibenden konjunkturellen Bedingungen rechnen wir mit einem Jahresumsatz von bis zu 2. m². Der Leerstand sollte angesichts hoher Nachfrage und geringer spekulativer Fertigstellungen stabil bleiben oder leicht sinken. Die gewichtete Durchschnittsmiete dürfte weiter ansteigen während sich die Spitzenmiete weiter festigt , CBRE GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsvolumen in m² Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat AAA City-Ost , 22, 18,3 AAA City-West , 19, 1,1 AAA Potsdamer Platz / Leipziger Platz , 22, 19,64 City-Ost , 19, 12,92 City-West , 19, 12,7 Hauptbahnhof / Europacity , 2, 2,7 Nord , 9, 7,83 Ost , 12, 1,12 Süd , 9, 7,68 West , 9, 6,97 GESAMT , 22, 13,2 Q2 214 Büromarkt Berlin MarketView 214, CBRE GmbH

6 Q2 214 Büromarkt Berlin MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany CBRE Bockenheimer Landstr Frankfurt t: e: Nicolás Mercker-Sagué Analyst CBRE Hausvogteiplatz Berlin t: e: nicolas.mercker-sague@cbre.com Agency Berlin Matthias Hauff Managing Director Head of Agency Berlin CBRE Hausvogteiplatz Berlin t: e: matthias.hauff@cbre.com + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom CBRE Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von CBRE Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden , CBRE GmbH