Vermietungsmarkt mit Umsatzplus Ruhiger Investmentmarkt

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1 Düsseldorf Bürovermietung und Investment Q MARKTBERICHT Vermietungsmarkt mit Umsatzplus Ruhiger Investmentmarkt Büroflächenumsatz (in m²) LARS ZENKE Research Analyst Düsseldorf > Büroflächenumsatz für das Stadtgebiet Düsseldorf liegt im 1. Quartal bei m² (plus 8 %) > Gute Vermietungsleistungen in den mittleren Flächensegmenten Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) > In den nächsten Monaten werden mehrere Großabschlüsse erwartet > Leerstand (inklusive Untermietflächen) fällt knapp unter die 10 %-Marke > Reduzierung der gewichteten Durchschnittsmiete auf nun 13,70 /m² (minus 7 %) > Gewerbliches Transaktionsvolumen im Stadtgebiet Düsseldorf im 1. Quartal bei 180 Mio. > Internationale Käufer erzielen einen Marktanteil von rund 45 % > Mehr als 60 % der Transaktionen im Segment Büroimmobilien

2 Medienhafen (Foto: hespasoft, Der Bürovermietungsmarkt Düsseldorf startet gut in das Jahr 2015 und konnte das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes leicht übertreffen. Dagegen verlief der Jahresauftakt auf dem gewerblichen Investmentmarkt der Landeshauptstadt nach einem sehr starken vierten Quartal des Vorjahres, in dem auch aufgrund der Erhöhung der Grunderwerbssteuer zum Jahreswechsel noch viele Transaktionen abgeschlossen wurden, erwartungsgemäß ruhiger. Bürovermietung RESEARCH KONTAKT Düsseldorf Lars Zenke Research Analyst Der Bürovermietungsmarkt Düsseldorf (nur Stadtgebiet) erzielt im 1. Quartal 2015 einen Büroflächenumsatz von m² ein Plus von 8 % im Vergleich zum 1. Quartal Lässt man Eigennutzerabschlüsse unberücksichtigt, so beläuft sich das Umsatzplus sogar auf 28 %. Insgesamt wurden im bisherigen Jahresverlauf etwas mehr als 120 Mietverträge im Stadtgebiet Düsseldorf gezählt. Ausschlaggebend für das Umsatzplus waren gute Vermietungsleistungen in den beiden mittleren Flächensegmenten zwischen und m². Mit insgesamt 18 Mietverträgen wurden in dieser Größenklasse doppelt so viele Abschlüsse wie im ersten Quartal des Vorjahres registriert. Rund drei Viertel aller Mietvertragsabschlüsse mit zusammen m² sind dem kleinflächigen Segment (bis 500 m²) zuzuordnen, das mit einem Umsatzanteil von mehr als 30 % die solide Basis des Vermietungsmarktes bleibt. Eher zurückhaltend präsentierte sich dagegen im bisherigen Jahresverlauf das Flächensegment 501 bis m², auf das ein Vermietungsvolumen von m² entfällt. 2 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International Düsseldorf GmbH

3 Fokus auf Bestandsimmobilien in drei Teilmärkten Bei der räumlichen Verteilung des Büroflächenumsatzes sind im 1. Quartal die beiden Teilmärkte Linksrheinisch ( m²) und Düsseldorf-Nord ( m²) besonders hervorzuheben. Die Innenstadt erzielt mit m² ebenfalls ein gutes Quartalsergebnis. Die elf größten Anmietungen des laufenden Jahres sind allesamt diesen drei Teilmärkten zuzuschreiben und wurden ausschließlich in Bestandsimmobilien getätigt. Leerstandsquote erstmals seit 2009 wieder unter der 10 %-Marke Ein erfreuliches Ergebnis zeigten die vergangenen Monate bei der Leerstandsentwicklung. Während Ende März 2014 der Büroflächenleerstand im Düsseldorfer Stadtgebiet noch m² betrug, konnten die Angebotsüberhänge auf nun m² verringert werden. Maßgeblich beteiligt daran sind die zur Verfügung stehenden Untermietflächen (etwa m²), die sich im Vergleich zum Jahresbeginn 2014 um rund m² reduziert haben. Zudem wurden einige leerstehende Büroimmobilien aufgrund von Umnutzungen in Wohnen und Hotel vom Markt genommen. Die aktuelle Leerstandsquote (inklusive Untermietflächen) liegt mit 9,9 % erstmals seit der Jahresmitte 2009 wieder unter der 10 %-Marke. Ohne Berücksichtigung der Unter-mietflächen beträgt die Leerstandsquote 9,5 %. Einige größere preissensible Anmietungen lassen gewichtete Durchschnittsmiete sinken Die zahlreichen Vermietungen im mittleren und großen Flächensegment in den Teilmärkten Linksrheinisch und Düsseldorf-Nord, die sich zum Großteil in der Mietpreisspanne zwischen 10,00 und 12,50 /m² bewegten, hatten einen merklichen Einfluss auf die gewichtete Durchschnittsmiete im Stadtgebiet Düsseldorf. Im Vergleich zum Stand Frühjahr 2014 gab diese um knapp 7 % nach und notiert aktuell bei 13,70 /m². Die Spitzenmiete hatte im Jahr 2013 mit 27,50 /m² den historischen Höchststand erreicht und ist im Jahresverlauf 2014 erwartungsgemäß sukzessive gefallen. Derzeit notiert sie wie bereits zum Jahresende 2014 bei 26,00 /m². Entwicklung der Spitzen- und Durchschnittsmiete von Büroimmobilien (in /m²) Entwicklung der Leerstandsquote für Büroimmobilien (in %) Zum Jahresbeginn zeichnete sich die Nachfragesituation auf dem Düsseldorfer Vermietungsmarkt durch ein sehr ausgewogenes Branchenbild aus. Drei Branchen zeigten sich dabei besonders aktiv und generierten jeweils Umsatzanteile zwischen 15 und 16 %: Beratungsunternehmen ( m²), Information und Telekommunikation ( m²) sowie Bau und Immobilien ( m²). Während die gewichtete Durchschnittsmiete für Mietvertragsabschlüsse von Beratungsunternehmen bei circa 16,20 /m² lag, präsentierten sich die Branchen Information und Telekommunikation sowie Bau und Immobilien mit rund 12,50 /m² wesentlich preissensibler. 3 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International Düsseldorf GmbH

4 Vorvermietungsquote für Projekte mit Fertigstellung im laufenden Jahr noch unter 50 % Im weiteren Jahresverlauf könnte der Leerstand aufgrund von Projektfertigstellungen, für die bis zur Fertigstellung für Teilflächen keine Mieter gefunden wurden, wieder leicht ansteigen. Denn die Vorvermietungsquote für Projektentwicklungen mit Fertigstellung im laufenden Jahr liegt erst bei rund 45 %. In Summe werden für das Gesamtjahr 2015 knapp m² Fertigstellungen erwartet, sodass derzeit noch m² potenziellen Mietern zur Verfügung stehen. Ausblick Fast Facts Bürovermietung Flächenumsatz m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete 26,00 Durchschnittsmiete 13,70 Leerstandsquote 9,9 % Flächenbestand 7,6 Mio. m² Teilmarktkarte Düsseldorf Der Bürovermietungsmarkt Düsseldorf startet gut ins Jahr 2015 und konnte das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes leicht übertreffen. Insbesondere gute Vermietungsleistungen in den mittleren Flächensegmenten trugen hierzu bei. Zudem werden in den nächsten Monaten mehrere Großabschlüsse erwartet. Für das Gesamtjahr 2015 ist ein Flächenumsatz von mindestens m² realistisch. Aufgrund der aktuellen Großgesuche am Markt könnte das Jahresergebnis aber auch wesentlich höher ausfallen und den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre in Höhe von rund m² deutlich übertreffen. 4 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International Düsseldorf GmbH

5 Kennziffern des Bürovermietungsmarktes Düsseldorf (Stand: Q1 2015) Der Markt im Überblick Teilmarkt Flächenumsatz in m² Spitzenmiete in /m² Durchschnittsmiete in /m² Leerstand (inkl. Untermietflächen) in m² (1) CBD ,00 19, (2) Innenstadt ,00 12, (3) Hafen ,00 16, (4) Kennedydamm ,50 15, (5) Linke Rheinseite ,50 11, (6) Düsseldorf-Nord ,50 10, (7) Airport City ,50 15, (8) Grafenberger Allee ,50 11, (9) Innenstadt-Ost ,50 11, (10) Düsseldorf-Süd ,50 9, Stadtgebiet Düsseldorf ,00 13, Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International Düsseldorf GmbH

6 Investment Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres 180 Mio. investiert. Nach einem sehr starken 4. Quartal 2014, in dem auch aufgrund der Erhöhung der Grunderwerbssteuer zum Jahreswechsel noch viele Transaktionen abgeschlossen wurden, verlief der Jahresauftakt erwartungsgemäß ruhiger. In Anbetracht der aktuellen Marktlage ist aber davon auszugehen, dass ein stärkeres 2. Quartal folgen wird. Viele Transaktionen stehen kurz vor dem Abschluss und zahlreiche Eigentümer ziehen Verkäufe aufgrund des sehr guten Marktumfeldes vor. Dies erhöht das knappe Angebot und wird in der Folge Auswirkungen auf das Transaktionsvolumen haben. Transaktionsvolumen nach Verkäuferbranche (in Mio. ) Das Ergebnis des 1. Quartals 2015 stellt aufgrund des sehr hohen, vom Verkauf der Herzogterrassen (rund 350 Mio. ) stark nach oben getriebenen Vorjahresergebnisses (560 Mio. ) einen Rückgang des Transaktionsvolumens um 68 % dar. Gleichwohl wurden fast 20 Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf gezählt, davon sind fast zwei Drittel der Assetklasse Büroimmobilien zuzuordnen. Als einzige Transaktion über 50 Mio. ist der Verkauf des Living Office in der Unternehmerstadt von UBS an Schroder Real Estate (Schroders) zu nennen. Transaktionsvolumen nach Käuferbranche (in Mio. ) Büroimmobilien im Fokus internationaler Kapitalfluss ungebrochen hoch Büroimmobilien standen in den ersten drei Monaten des Jahres in der Gunst der Anleger mit einem Anteil von 62 % (circa 120 Mio. ) an erster Stelle. Dahinter folgen Gewerbegrundstücke (18 % bzw. 32 Mio. ) und mehrere Hoteltransaktionen (15 % bzw. 27 Mio. ). Über alle Assetklassen hinweg zeigten dabei internationale Käufer mit einem Marktanteil von rund 45 % eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt. Dabei ist festzuhalten, dass sämtliche internationale Käufer im 1. Quartal 2015 der EMEA-Region zuzuordnen sind. 6 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International Düsseldorf GmbH

7 DUO - GREEN OFFICE & FUTURE LOUNGE (Foto: Deka Immobilien GmbH) Produktknappheit im Core Segment Nach wie vor herrscht eine signifikante Produktknappheit im Core Segment. Zum einen brachte dieser Produktengpass bereits zum Jahresende 2014 eine Anpassung der Spitzenrenditen für Büroimmobilien um 20 Basispunkte auf nun 4,90 % mit sich. Zum anderen rücken Anlagealternativen mehr und mehr in den Vordergrund. Dies wird daran deutlich, dass im bisherigen Jahresverlauf die Hälfte aller Transaktionen der Value Add und Opportunistic" Risikoklasse zuzuordnen sind. Gleichwohl sind diese Transaktionen oftmals auf die Größenklasse bis 20 Mio. beschränkt. Ausblick Nach dem starken Gesamtjahresergebnis 2014 gönnte sich der Düsseldorfer Investmentmarkt in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres eine kleine Verschnaufpause. In Anbetracht der aktuellen Marktlage ist aber davon auszugehen, dass sich der weitere Jahresverlauf dynamisch entwickeln wird. Die zum Beginn des Jahres erstellte Prognose für das Transaktionsvolumen 2015 von circa 1,5 Mrd. bleibt bestehen. Fast Facts Investment Transaktionsvolumen 180 Mio. Größte Käufergruppe: Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Größte Verkäufergruppe: Offene Immobilienfonds / Spezialfonds Wichtigster Immobilientyp: Büro Spitzenrenditen nach Nutzungsart (in %) 30,0 % 30,0 % 62,2 % Spitzenrendite Büro 4,90 % 7 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International Düsseldorf GmbH

8 502 Büros in 67 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 140 Kanada: 31 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 199 EMEA: 108 Autor: Lars Zenke Research Analyst Düsseldorf lars.zenke@colliers.com Colliers International Düsseldorf GmbH Königsallee 60 C / Eingang Grünstraße D Düsseldorf TEL ,75 Mrd. Umsatz weltweit 75 Mrd. Transaktionsvolumen bei mehr als Investment- und Vermietungs-Deals 160 Mio. m² unter Verwaltung Mitarbeiter Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotelund Industrie- sowie Logistikgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist Colliers International mit mehr als Experten und 502 Büros in 67 Ländern tätig. colliers.com Copyright 2015 Colliers International Düsseldorf GmbH Alle in dieser Broschüre Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten.