Bürovermietung und Investment

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1 Marktbericht München 1. Halbjahr 216 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 München IN ZAHLEN Einwohner Arbeitslosenquote 4,1 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte EZH-Kaufkraftkennziffer 121,8 Gewerbesteuerhebesatz 49 % Verfügbares Einkommen pro Kopf Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Fast Facts Bürovermietung Flächenumsatz m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete 33,6 /m² Durchschnittsmiete 16,2 /m² Leerstandsquote 3,4 % Flächenbestand (inkl. Umland) 22,8 Mio. m² Bürovermietung Höchster Flächenumsatz seit 28 bei weiterem Leerstandsabbau Flächenumsatz Der Münchner Büromarkt erzielte in den ersten sechs Monaten 216 einen so hohen Flächenumsatz wie seit 28 nicht mehr m² bedeuten ein Plus von 27 % im Vergleich zum Vorjahr. Abzüglich der Eigennutzer bleibt eine reine Vermietungsleistung von m², was um 22 % über dem Vorjahreswert liegt. Zehn Büroflächenumsatz in 1. m Vermietung Eigennutzer Hj. 2 Marktbericht München 1. Halbjahr 216 Bürovermietung und Investment

3 Abschlüsse durch Großnutzer ab 5. m², worunter sich zwei Eigennutzer befanden, sorgten für 91.5 m² Umsatz und trugen damit 24 % zum Gesamtmarkt bei. Das nächstkleinere Segment m² war mit 92.3 m² sogar noch etwas stärker vertreten. Auch die Zahl der Mietverträge war mit gut 45 deutlich höher als im Vorjahreszeitraum, wo rund 1 Abschlüsse weniger registriert wurden. Angebot und Leerstand Der Angebotsrückgang setzte sich im ersten Halbjahr ungebremst fort. Die Leerstandsquote sank auf 3,4 % und lag damit einen ganzen Prozentpunkt niedriger als vor Jahresfrist. Im Stadtgebiet wurden binnen 12 Monaten über 2. m² Leerstandsfläche durch Vermietungen oder in einzelnen Fällen Nutzungsänderungen absorbiert, wodurch die Quote hier Ende des zweiten Quartals nur noch bei 2,5 % notierte. Im Umland waren 6,3 % der Flächen für die kurzfristige Anmietung verfügbar. Für Mieter bedeutet diese Situation zum einen, dass bei der Suche nach neuen Büroflächen weniger Optionen zur Verfügung stehen als in der Vergangenheit, zum anderen, dass häufig eine schnelle Entscheidung für eine Anmietung notwendig ist, da es für eine Fläche mehrere Interessenten gibt. Ein wesentlicher Unterschied zu vergangenen Phasen niedrigen Leerstands in München, die beispielsweise zu Beginn der 199er Jahre und rund um die Jahrtausendwende aufgetreten waren, ist das nach wie vor niedrige Niveau bei den Büroflächenfertigstellungen. Im Schnitt der vergangenen zehn Jahre wurden dem Markt 23. m² p.a. hinzugefügt, im Jahr 216 werden jedoch voraussichtlich nur m² neue Büroflächen fertiggestellt, 217 sogar lediglich m². Von diesen Flächen waren Ende Juni 216 bereits 82 % respektive 58 % vermietet oder eigengenutzt. Damit ist auch perspektivisch nicht mit einer Entspannung auf der Angebotsseite zu rechnen. Zwar ist die Zahl der Projekte, die sich in einem frühen oder fortgeschrittenen Planungsstadium befinden, zuletzt wieder gestiegen. Dies hat sich jedoch noch nicht in Baustarts niedergeschlagen. Größere Potentiale für Büroflächen gibt es derzeit zum Beispiel im Werksviertel, wo kürzlich das WERK 3 fertiggestellt wurde und sich die beiden Projekte HighriseOne und ATLAS in der Entwicklung befinden. Am Hirschgarten, wo das Vital Office bezogen werden konnte und das Kap West in den Startlöchern steht, aber auch im Münchner Norden, wo an verschiedenen Stellen in näherer Zukunft Projekte angestoßen werden könnten, gibt es noch weitere Potentiale. Nachfrage Vier Branchen erzielten jeweils einen Flächenumsatz zwischen 5. und 6. m² und damit Marktanteile von 13 bis 15 %. Neben den drei traditionell wichtigsten Sektoren für den Münchner Bürovermietungsmarkt Beratungsunternehmen, IT-Unternehmen und Verarbeitendes Gewerbe war in den ersten zwei Quartalen des Jahres auch der öffentliche Sektor stark vertreten, was vor allem auf einige Großanmietungen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und der Landeshauptstadt München zurückzuführen war. Erstere war durch eine 15.2 m² umfassende Anmietung in Sendling für den bislang größten Deal des Jahres verantwortlich, letztere mit einem Abschluss über 15.1 m² in Ramersdorf für den zweitgrößten. Bei der Zahl der Vermietungen lagen die Beratungsunternehmen mit über 1 Abschlüssen aufgrund der im Schnitt kleineren Flächen klar an der Spitze. Bei den Lagepräferenzen lässt sich weiterhin feststellen, dass Standorte im Stadtgebiet bevorzugt werden. 81 % des Umsatzes fand innerhalb der Stadtgrenzen statt, davon wiederum gut die Hälfte innerhalb des Mittleren Rings. Trotz der angespannten Angebotssituation versuchen Mieter also, sich Flächen Der Markt im Überblick Lage Büroflächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Vermie tungsumsatz in m² Mietpreisspannen in /m² Durch schnittsmiete in /m²/mtl. Büro flächenleerstand in m² Leerstandsrate in % Fertigstellungsvolumen 216 in m² Zentrum , - 4, 25, ,1 8.8 Zentrum Nord-West ,5-26,5 2,5 22.7, Zentrum Nord-Ost , - 33,5 22, ,1 6.7 Zentrum Süd-Ost ,9-22,5 15, ,7 11. Zentrum Süd-West , - 21, 14, ,1 1.3 Stadt Nord-West , - 19, 15, , Stadt Nord-Ost , - 25, 16, ,6 4. Stadt Süd-Ost ,5-16, 13, , Stadt Süd-West ,5-17,5 11, ,1 Stadt ,5-4, 17, , Umland Süd-West ,5-17,5 13, ,1 Umland Nord-West , - 12, 8, , 4.6 Umland Nord-Ost , - 15, 9, , Umland Süd-Ost , - 13, 9, , 7 Umland , - 17,5 1, , Gesamt , - 4, 16, , Research: Tobias Seiler, tobias.seiler@colliers.com Colliers International 3

4 Flächenumsatz 1. Halbjahr 216 nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl der Mietverträge inkl. Eigennutzer bis 5 Flächenumsatz 1. Halbjahr 216 nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 3, % 2% 13% 24% 24% bis 1. Flächenumsatz 59.8 / 15% 57.6 / 15% 53.4 / 14% 5.7 / 13% 36.7 / 9% 32,7 5.6 bis 2. 14,6 15,28 14, bis 5. Anzahl Mietverträge 91.5 ab Beratungsunternehmen Öffentliche Verwaltung, Verbände, Soziale Einrichtungen Information und Telekommunikation Verarbeitendes Gewerbe Forschung und Entwicklung 34,5 33,3 33,6 16,33 16,2 in möglichst zentralen Lagen zu sichern, da sie die dadurch erzielten Vorteile hinsichtlich Erreichbarkeit, Einrichtungen im Umfeld und Prestige höher gewichten als die Mehrausgaben durch den Mietpreis. Mieten Nachdem die Mieten auf dem Münchner Markt für lange Zeit relativ wenig Bewegung zeigten, resultiert die neue Situation mit hoher Nachfrage und geringer Flächenverfügbarkeit mittlerweile in deutlich steigenden Mietpreisen. Mit 16,2 /m² lag die Durchschnittsmiete um 6,5 % über dem Vergleichswert aus dem Vorjahr. Flächen im Stadtgebiet kosteten im Schnitt 17,4 /m², was ein Plus von 5,8 % darstellt. Im Umland mussten 1,3 /m² entrichtet werden. Fast ein Viertel aller in den ersten zwei Quartalen abgeschlossenen Mietverträge wiesen eine Nominalmiete von über 2, /m² auf. Die Höhe der von Vermietern gewährten Incentives in Form von Ausbaukosten oder mietfreier Zeit ist spürbar rückläufig, gleichzeitig werden vermehrt Angebotsmieten angehoben. All dies sind klare Anzeichen dafür, dass sich die bayerische Landeshauptstadt auf dem Weg in Richtung Vermietermarkt befindet. Mehrere Anmietungen in den Toplagen ließen die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal auf 33,6 /m² ansteigen. Im Vergleich zum Vorjahr liegt sie jedoch um ein knappes Prozent niedriger, was sich durch das geringe Angebot im Topsegment und des daher weiterhin niedrigen Flächenumsatzes zu Höchstpreisen erklären lässt. Property Index Immax Der Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot zum jeweiligen Zeit punkt und dem Absatz von Büroflächen in den vergangenen 12 Monaten ab. Das Angebot berücksichtigt sowohl aktuelle Leerstandsflächen (verfügbar innerhalb von 3 Monaten) als auch das Flächenpotential, das innerhalb von 12 Monaten durch Neubauten und freiwerdende Bestandsflächen zur Verfügung stehen wird. Auf der Absatzseite geht der Vermietungsumsatz der vergangenen 12 Monate in die Rechnung ein. Die Belegung von Büroflächen durch Eigennutzer ist somit nicht berücksichtigt. IMMAX 7/216 = = 1, m² m² Der IMMAX als Maß der Konkurrenz des Flächenangebots befindet sich auf einem sehr niedrigen Stand. Derzeit entfallen auf einen Quadratmeter vermietete Bürofläche 1,44 m² Angebotsfläche. Angesichts des weiterhin rückläufigen Angebots sowie der hohen Nachfrage ist ein weiterer Rückgang in den kommenden Quartalen nicht ausgeschlossen Spitzenmiete Hj. Durchschnittsmiete 4 Marktbericht München 1. Halbjahr 216 Bürovermietung und Investment

5 Fazit und Prognose Die Flächenknappheit sowie die Aussicht darauf, dass diese auch in den nächsten Jahren fortbestehen wird, sind derzeit die prägenden Faktoren für den Münchner Bürovermietungsmarkt. In der aktuell guten Phase auf dem Vermietungsmarkt macht sich das besonders bemerkbar. Doch selbst für den Fall einer sich abkühlenden Konjunktur und einem damit einhergehenden Rückgang der Nachfrage, wofür es mit Blick auf die aktuelle Gesuchslage allerdings keine Hinweise gibt, befinden sich zu wenig neue Büroflächen in der Pipeline. Es ist davon auszugehen, dass gerade Großgesuche in der nächsten Zeit vermehrt über Projektvermietungen bedient werden. Kurzfristige Umzugspläne sind dagegen ab einem gewissen Flächenbedarf nur schwierig umzusetzen. Unternehmen, die neue Bürokonzepte einführen wollen, sind daher teils dazu gezwungen, dies in ihren Bestandsflächen zu tun, was jedoch nicht immer uneingeschränkt möglich ist. Trotz dieses möglichen Bremsfaktors auf Angebotsseite ist eine rege Nachfrage nach Büroflächen auch im zweiten Halbjahr zu erwarten, da viele Firmen Erweiterungspläne haben oder sich neu am Standort München ansiedeln wollen. Ein Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) von rund 7. m² erscheint für das Gesamtjahr realistisch. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) Property Index IMMAX 7/16 1/16 7/15 1/15 7/14 1/14 7/13 1/13 7/12 1/12 7/11 1/11 7/1 6,1% 6,1% 5,1% 3,8% 3,4% ,4 1,5 2, 2,3 2,7 3,3 2,7 2,5 2,2 2,2 2,9 3,5 4, Hj Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung / Eigennutzung Fertigstellungsvolumen Vermietung/Eigennutzung Research: Tobias Seiler, tobias.seiler@colliers.com Colliers International 5

6 Investment Verschnaufpause durch ausbleibende Großtransaktionen Transaktionsvolumen dennoch auf überdurchschnittlichem Niveau Tobias Seiler Associate Director Research Tel Alexander de Oliveira Kaeding Associate Director Research Tel Fast Facts Investment Transaktionsvolumen 1,849 Mio. Größte Käufergruppe: 25 % Offene Immobilienfonds/Spezialfonds Größte Verkäufergruppe: 33 % Projektentwickler/Bauträger Nachgefragtester Immobilientyp: 64 % Büro Spitzenrendite Büro 3,5 % Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) , , , , , Hj. Transaktionsvolumen Der Münchner Markt hat im zurückliegenden Quartal kaum Großtransaktionen jenseits der 1-Millionen-Euro-Schwelle gesehen, die für gewöhnlich der größte Markttreiber sind. Somit summierten sich die gewerblichen Immobilienverkäufe in der Isarmetropole zum Halbjahr auf 1,85 Mrd., was einem Rückgang des Volumens im Vergleich zum Vorjahreswert um ein Drittel entspricht. Dennoch liegt das Volumen über dem 1-jährigen Halbjahresmittel von 1,43 Mrd., München hat somit an seiner Attraktivität als Investitionsstandort für nationale und internationale Investoren nichts eingebüßt. Jedoch wurden bis zur Jahresmitte nur wenige der derzeit in Abwicklung befindlichen Großtransaktionen abgeschlossen und die Verfügbarkeit von großvolumigen Investmentprodukten ist deutlich niedriger als noch vor drei Jahren. Zahlreiche Core-Produkte wurden in den letzten fünf Jahren des Zyklus an Investoren mit langfristigem Anlagehorizont veräußert, die dem Markt derzeit nicht zur Verfügung stehen. Zudem sorgen die niedrigen Neubaufertigstellungszahlen dafür, dass zu wenige Core-Produkte nachkommen. Mit Blick auf die Pipeline der im Verkaufsprozess befindlichen Transaktionen ab 5 Mio. ist aber davon auszugehen, dass die zweite Jahreshälfte deutlich lebhafter sein wird. Neben größeren Einzeltransaktionen sind auch bundesweite Portfolios mit Gebäuden in München auf dem Markt. Mit Blick auf die Entwicklung der Zinsen ist davon auszugehen, dass die Immobilienallokation bei vielen Investoren weiter erhöht werden dürfte, und München durch die mit dem Brexit-Votum einhergehenden Ungewissheiten als Alternativinvestitionsstandort für London noch mehr in den Fokus rücken könnte. Käufer- und Verkäufergruppen Auf dem Münchner Markt tummeln sich weiterhin die üblichen Verdächtigen: sicherheitsorientierte Anleger aus dem In- und Ausland auf der Suche nach Core-Produkten. Mit 463 Mio. bildeten offene Immobilienfonds und Spezialfonds die größte Käufergruppe, die im ersten Halbjahr neun Transaktionen mit einem durchschnittlichen Volumen von gut 5 Mio. abschloss. Es folgten Projektentwickler mit mehr als 37 Mio. sowie Privatanleger, die auf ein Gesamtvolumen von 22 Mio. kamen. Opportunistische Investoren kauften insgesamt für weniger als 1 Mio. und stehen angesichts eines Leerstands von 3,4 % zunehmend vor der Herausforderung, passende Produkte mit entsprechendem Upside-Potential zu finden. Zwar hat es in den vergangenen zwei Jahren vermehrt Transaktionen mit opportunistischem Ansatz im Umland gegeben, auf einen signifikanten Marktanteil haben sich diese jedoch nicht summiert. 6 Marktbericht München 1. Halbjahr 216 Bürovermietung und Investment

7 Auf Verkäuferseite nutzten Projektentwickler die gute Marktphase, um Immobilien für knapp 62 Mio. zu verkaufen. Aber auch Privatinvestoren profitierten vom Marktumfeld und verzeichneten durch Immobilienverkäufe Einnahmen in Höhe von 315 Mio.. Die Wertsteigerung auf dem Münchner Markt führt dazu, dass die Haltedauer der Immobilien in den vergangenen Jahren deutlich abgenommen hat. Zwei Drittel der Investitionstätigkeit ist auf Gelder mit nationalem Ursprung zurückzuführen. In der ersten Jahreshälfte des Vorjahres lag der Anteil noch bei knapp 5 %. München steht auf dem Einkaufszettel von ausländischen Anlegern dennoch weiterhin ganz oben, und für die zweite Jahreshälfte deuten sich bereits Transaktionen mit internationaler Beteiligung an. Das meiste ausländische Kapital stammte in den ersten sechs Monaten von Anlegern aus den USA und Frankreich. Investitionsobjekte Die Nachfrage nach Büroimmobilien in der prosperierenden süddeutschen Metropole hält weiterhin an. Beflügelt durch eine derzeit sehr hohe Nachfrage nach Büroflächen und den Wachstumsprognosen für Bürobeschäftige gelten Bürogebäude in München weiterhin als sicheres Anlageprodukt. Vor dem Hintergrund des niedrigen Leerstands gilt dies nicht nur für die Innenstadtlagen, sondern auch für gute Bürolagen außerhalb des Zentrums. 64 % des investierten Geldes floss in diese Nutzungsklasse, gefolgt von Industrie- und Logistikgebäuden mit einem Anteil von 12 %. Auf den Folgeplätzen befinden sich Grundstücke für gewerbliche Nutzungen mit 11 % und gemischt genutzte Objekte mit 9 % Marktanteil. Zu den Großtransaktionen in der ersten Jahreshälfte zählte das derzeit in der Sanierungsphase befindliche BayWa-Hochhaus im Arabellapark, das bereits am Ende des ersten Quartals an WealthCap veräußert wurde. In diesem Zusammenhang ist auch der Verkauf des Siemens-Standorts in der Richard-Strauss-Straße an die Bayerische Versorgungskammer zu nennen, der sich ebenfalls am Arabellapark befindet. München ist weiterhin als einer der liquidesten Märkte in Europa zu sehen und entsprechend viele Bewerber aus dem In- und Ausland gibt es für Core-Produkte. Dies veranlasst Investoren ihre Strategie zu ändern, wovon derzeit insbesondere Industrie- und Logistikobjekte sowie Hotels profitieren. Für beide Nutzungsarten werden dem Standort München langfristige Wachstumschancen bescheinigt. Fazit und Prognose Die Renditen für Gewerbeimmobilien stehen weiterhin unter Druck. Die Bruttoanfangsrendite für hochwertige Bürogebäude liegt in der Spitze bei 3,5 %. Vor allen Dingen in guten Lagen abseits der Innenstadt zogen die Renditen in den vergangenen Monaten deutlich nach, sodass sich Investoren auch hier zum Teil mit weniger als 4 % zufrieden geben mussten. Vor dem Hintergrund der sich im Fluss befindlichen Transaktionen ist von einer lebhaften zweiten Jahreshälfte auszugehen, sodass am Ende des Jahres ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis stehen wird. Es wird zwar schwer sein, das außergewöhnliche Volumen aus dem Vorjahr nochmal zu erreichen, das zu erwartende dynamische Jahresendgeschäft könnte aber in hohem Ausmaße dazu beitragen. Transaktionsvolumen 1. Halbjahr 216 nach Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) % Transaktionsvolumen 1. Halbjahr 216 nach Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) 6 33% 4 2 Anteil der Immobilientypen (in %) Grundstücke Industrie/ Logistik Mischnutzung 13 2% 19% Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Projektentwickler/ Bauträger 17% 17% 11 9 Hotel 3 12% 64 6% Versicherungen Private Investoren/ Family Offices Corporates/ Eigennutzer 9% 7% Projektentwickler/Bauträger Vermögensverwalter/ Corporates/ (Asset/Fund Manager) Eigennutzer Private Investoren/ Offene Immobilienfonds/ Family Offices Spezialfonds Büro Research: Tobias Seiler, tobias.seiler@colliers.com Colliers International 7

8 544 Büros in 66 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 231 EMEA: 112 Autoren: Tobias Seiler Associate Director Research tobias.seiler@colliers.com Alexander de Oliveira Kaeding Associate Director Research alexander.kaeding@colliers.com Colliers International München GmbH Dachauer Straße 63 D 8335 München Tel ,3 Milliarden Umsatz weltweit 13 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 8. Investment- und Vermietungsdeals 186 Millionen m 2 gemanagte Fläche 16. Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16. Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig. colliers.de Bildnachweis Titelseite Siemens-Konzernzentrale, ADRIAN BECK PHOTOGRAPHER Copyright 216 Colliers International München GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 216. Alle Rechte vorbehalten.