Wiener Büromarkt Marktbericht Q / Jahresende 2012

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1 Wiener Büromarkt Marktbericht Q 212 / Jahresende 212 CBRE Research Vienna ANGEBOT VERMIETUNGS- LEISTUNG SPITZENMIETEN LEERSTAND INVESTMENT - VOLUMEN RENDITEN Vergleich mit Q 12 STARKES FINISH AM WIENER BÜROMARKT INVESTMENTS WEITERHIN AUF HOHEM NIVEAU Q 212 auf einen Blick Q 212 Angebot 17. m² Vermietung 1. m² Spitzenmiete 2,7/m²/M. Leerstandsrate 6,6 % Investment-volumen 6 Mio. Rendite, % Hohes Fertigstellungsvolumen steigert den Gesamtbestand Der Gesamtbestand an Büroflächen am Wiener Markt lag am Jahresende 212 bei ca. 1,66 Mio. m². Im Jahr 212 wurden insgesamt etwa 8. m² Bürofläche (inkl. Generalsanierungen) fertiggestellt, was fast eine Verdopplung bei den Fertigstellungen verglichen mit dem Jahr 211 (ca m²) bedeutet. Vermietungsleistung ist deutlich gestiegen Im Jahr 212 wurden ca.. m² Bürofläche vermietet, was einen deutlichen Anstieg um etwa, % verglichen mit dem Vorjahr (211: 26. m²) und den höchsten Wert seit 29 darstellt. Dieses Ergebnis konnte durch einige Großvermietungen im Q 212 erzielt werden. Leerstandsrate gestiegen Bis zum Ende des Jahres 212 stieg die Leerstandsrate am Wiener Büromarkt auf 6,6 %. Für 21 erwarten wir einen leichten Anstieg auf ca. 6,7 %. Grund dafür ist das große Angebot an neuen und generalsanierten Büroflächen aus dem Jahr 212 und eine Vermietungsleistung, die sich 21 wieder auf dem Niveau der vergangenen Quartale einpendeln wird. Spitzenmiete ist leicht gestiegen Für erstklassig ausgestattete Flächen in der Wiener Innenstadt innerhalb des Rings sind Mieten von ca. 2,7/m²/Monat erzielbar. Gegenüber dem Jahresende 211 stieg die Spitzenmiete um etwa 1,/m²/Monat (ca.,2 %). Wir rechnen damit, dass das Niveau der Spitzenmiete bis Jahresende 21 weiter leicht ansteigen wird. Investmentvolumen leicht gestiegen Etwa 1,8 Mrd. wurden 212 in österreichische Immobilien investiert, davon allein 1,2 Mrd. im starken 2. Halbjahr, was einen Anstieg von 2 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres bedeutet (H2 11: 1,1 Mrd.). Verglichen zum Gesamtjahr 211 stieg das Transaktionsvolumen um etwa 7 %. Spitzenrendite Die Spitzenrendite für innerstädtische Lagen gab zum Jahresende 212 um Basispunkte auf, % nach. Im Jahr 21 gehen wir davon aus, dass die Spitzenrendite weiter leicht fallen wird. Das Niveau der Rendite in guten bzw. durchschnittlichen Lagen wird im Jahr 21 eher stagnieren bzw. leicht steigen. Marktindikatoren Q 211 Q 212 Y-o-Y Jahresende 21e Büroflächenbestand (Mio. m²) 1, 1,66 +2,17 % 1,8 1 Angebot (m²) % 176. Vermietung (m²) % 26. Leerstandsrate (%) 6,1 6,6 + bps 6,7 Spitzenmiete ( /m²/monat) 2,7 2,7 +,2 % 2, Spitzenrendite (%),2, - 2 bps,9

2 Q 212 Wiener Büromarkt Marktbericht Wirtschaftsdaten Nach einer eher positiven wirtschaftlichen Entwicklung in den Jahren 21/211, hat sich die Wirtschaftsentwicklung in Österreich entsprechend vorläufiger Zahlen im Jahr 212 deutlich verlangsamt, was sich real in einer Veränderung des BIP von +,6 % wiederspiegelt. (21: +2,1%; 211: +2,7%). Eine leichte Erholung der Wirtschaft wird wieder für das Jahr 21 (+1 %) und 21 (+1,8 %) prognostiziert. Im Vergleich zu den EU-1 Staaten liegt Österreich 212 weiterhin über dem EU-Durchschnitt von -, %. Im Jahr 212 lag das österreichische Budgetdefizit (in % des BIP) bei -,1%. Nach einem Rückgang der Staatsverschuldung auf -2, % im Jahr 211 (21: -, %), wurde 212 somit wieder der Maastricht- Höchstwert von max. -, % überschritten. Für die kommenden beiden Jahre prognostizieren Analysten wieder einen leichten Rückgang des Budgetdefizits (21: -2,6%; 21: -2,%). Die positive Entwicklung am österreichischen Arbeitsmarkt setzte sich im Jahr 212 fort. Mit einer Arbeitslosenrate von, % (211:,2%) bleibt Österreich innerhalb der EU das Land mit der geringsten Arbeitslosigkeit. Auch wenn für 21 ein weiterer Anstieg der Arbeitslosenrate prognostiziert wird (21e: +,6 %), bleibt Österreich deutlich unter der Arbeitslosigkeit im Euroraum (EU-1- Staaten: 211: 9,7 %; 212: 1,7 %; 21e: 11,1 %). Die Inflationsrate in Österreich ist 212 wieder etwas moderater. Nach einem deutlichen Sprung der Inflationsrate im Jahr 211 auf, %, wird im Jahr 212 die Inflation mit 2,% wieder etwas niedriger sein. Für 21 wird ein weiterer Rückgang der Inflation prognostiziert (21e: 2,1 %). Österreich liegt im internationalen Vergleich leicht unter der Inflationsrate der EU-1 (211:, %; 212: 2, %; 21e: 1,8 %). Veränderung der Inflation in % Inflation und BIP Österreich,, 2, 2 1, 1, Inflation BIP e 1e Quelle: EU-Kommission, EUROSTAT, OECD November 212 Arbeitslosenrate Vergleich Österreich / EU-1 12% Österreich EU-1 11% 1% 9% 8% 7% 6% % % % e Quelle: EU-Kommission, EUROSTAT, OECD November 212 Neubau nach Bürolagen -1 BIP in % 2 Büroflächenangebot Wien hatte mit Ende 212 einen Gesamtbestand von ca. 1,66 Mio. m² Büroflächen. Im Jahr 212 wurden ca. 8. m² an Büroflächen (inklusive Generalsanierungen) fertiggestellt. Im Vergleich zum Jahr 211 (ca m²) hat sich das Fertigstellungsvolumen nahezu verdoppelt (ca. +92%). 212 kamen der überwiegende Großteil der 1 Neubauflächen (ca. 16. m²) im 2. Halbjahr auf den Markt (u.a. Wien Mitte mit ca. 61. m², Green Worx mit ca. 2. m² und Silbermöve mit ca. 18. m²). Für 21 ist von deutlich geringeren Fertigstellungen auszugehen (ca m² inkl. Generalsanierungen). Die größten Projekte werden 21 in der Bürolage Donau City Lassallestraße, gefolgt von Wienerberg und CBD 6 fertiggestellt. Dazu zählen unter anderem folgende Büroprojekte: DC Tower 1 (ca..7 m²), Euro Plaza (ca.. m²), star22 (ca. 2. m²).. m² CBD Donau City - Lassallestraße Prater Erdberg Wienerberg Norden Westen Angebot / Vermietungsleistung / Leerstandsrate in Wien. m² e generalsaniert Vermietungsleistung Neubau Leerstandsrate 1% 8% 6% % 1 2% e %

3 Büroflächenvermietung 212 wurde gesamt etwa. m² Bürofläche vermietet. Dies stellt den höchsten Wert seit 29 dar. Verglichen zum Vorjahr wurden etwa, % mehr Büroflächen vermietet, mehr als % der Gesamtvermietungsleistung wurde allein im. Quartal erzielt. Ein Vergleich des. Quartals zum. Quartal 212 zeigt sogar einen Anstieg von knapp 2 %. (Q: ca.. m², Q: ca. 1. m²). Analysiert man die einzelnen Vermietungen 212, so fällt auf, dass trotz der Großvermietungen zum Jahresende hin, nur ca.,6 % aller Vermietungen (gemessen an der Anzahl der Mietabschlüsse) jeweils größer als. m² waren, aber immerhin ca. 7 % der Gesamtvermietungsfläche ausmachten. Vor allem im. Quartal 212 haben einige Großvermietungen den Wiener Markt geprägt, wenngleich die Vorlaufzeit für diese Abschlüsse doch sehr lange war. Im. Quartal 212 wurden die meisten Anmietungen im öffentlichen Bereich (ca. %), gefolgt von Industrie und Gewerbe mit ca. 28 %, getätigt. Auch für das Gesamtjahr 212 bleibt der öffentliche Bereich (ca. 6%) der stärkste Sektor bei den Vermietungen am Wiener Büromarkt. Im Vergleich zu den Vorjahren waren im Jahr 212 Anmietungen aus dem Dienstleistungssektor eher unterrepräsentiert. Bei der Standortwahl ist nach wie vor die innere Stadt (CBD) die attraktivste Lage für Bürosuchende. In den Zentrumslagen wurden im. Quartal wie auch in den vergangenen Quartalen bzw. Jahren die meisten Vermietungen (ca. 1 %) abgeschlossen. Der Büromarkt Erdberg war aufgrund der Großvermietungen im. Quartal mit 8 % aller Vermietungen ähnlich stark wie der Bereich CBD. Für 21 rechnen wir mit einer Vermietungsleistung, die den ersten drei Quartalen des Jahres 212 entspricht, in denen die durchschnittlichen Vermietungen pro Quartal bei ca. 6. m² lagen. Daraus errechnen wir eine Vermietungsleistung 21e von ca. 26. m². Ausgewählte Anmietungen im 2. Halbjahr 212 Bürolage Mieter m² Erdberg Wiener Wohnen. CBD Bosch 21. Erdberg Bundesverwaltungsgericht 2. Prater CPB Software AG 2.21 Norden Call Center 2. Vermietungsleistung nach Branchen in Q 212 % 2% 1% 11% Vermietungsleistung in Wien Q 212 gesamt: 1. m² 28% 1% Dienstleistung Finanz-DL Ind./Gew. Öffentl. Bereich H/I/F Computer/Hi- Tech Vermietungsleistung nach Lagen in Q 212 % 8% 11% 1% CBD Vermietungsleistung in Wien Q 212 gesamt: 1. m² % 1% Donau-City Prater Erdberg Wienerberg Norden Westen Q 212 Wiener Büromarkt Marktbericht Innere Bezirke (CBD) Bürogebäude 12,2-2,7 Bürotürme 1,-2, Norden Bürogebäude 8,7-12, Bürotürme 11,-16,2 Spitzenmiete = gewichtete Miete der jeweils höchsten erzielten Mieten Donau City Lassallestraße (Nordosten) Bürogebäude 1,2-12,7 Bürotürme 12,-2, Westen Bürogebäude 8,7-12,2 Bürotürme 11,-1,7 Prater Bürogebäude 1,2-1, Bürotürme 12,-2, Wienerberg (Süden) Bürogebäude 8,7-1,1 Bürotürme 11,-16,2 Erdberg (Osten) Bürogebäude 9,2-12, Bürotürme 11,-16,2 in /m²/monat (exkl. Betriebskosten und Steuer)

4 Q 212 Wiener Büromarkt Marktbericht Mieten Die Spitzenmiete am Wiener Büromarkt lag im. Quartal 212 bei ca. 2,7/m²/Monat. Diese Spitzenmiete stellt einen gewichteten Wert aus den jeweils höchsten im Beobachtungszeitraum abgeschlossenen Mieten dar und ist insbesondere für erstklassig ausgestattete Flächen in der Wiener Innenstadt innerhalb des Rings erzielbar. Das Niveau der erzielbaren Spitzenmieten verzeichnete im vergangenen Jahr einen kontinuierlichen Anstieg um ca.,2 % (Q 211: 2,7/m²/M). Für 21 ist weiterhin mit einer leicht ansteigenden Spitzenmiete zu rechnen. Das Mietniveau in guten und durchschnittlichen Bürolagen war unverändert stabil. Bis zum Jahresende 21 sehen wir in den guten und durchschnittlichen Bürolagen keine bzw. nur minimale Änderungen. Mittelfristig ist davon auszugehen, dass die Mieten in durchschnittlichen Lagen unter Druck kommen. Bruttoanfangsrendite / Spitzenmiete / Leerstandsrate Büros in Wien Spitzenmiete in /m²/monat Spitzenmiete Bruttoanfangsrendite Leerstandsrate e Bruttoanfangsrenditen Büros in Wien 8 7, 7 6, 6,, Bruttoanfangsrendite/ Leerstandsrate in % Renditen Die Spitzenrendite für innerstädtische Lagen gab bis zum Jahresende 212 weiter nach und liegt aktuell bei, % (Q 211:,2 %). 8% 7% Spitzenrenditen Renditen in guten Lagen Renditen in durchschnittlichen Lagen Für Objekte in guten Lagen konnten wir im Jahr 212 eine eher stagnierende Entwicklung beobachten (Q 211:,69 %, Q 212:,6 % ). Bei den durchschnittlichen Lagen sind seit Q 211 die Renditen leicht gestiegen und liegen aktuell bei 6,2 % (Q 211: 6, %). 6% % % Zum heutigen Zeitpunkt sind für das Jahr 21 nur marginale Änderungen bei den Renditeentwicklungen zu erwarten. Während der Druck auf core-objekte anhalten sollte, könnten in durchschnittlichen Lagen die Renditen leicht steigen. Investmentmarkt Im Jahr 212 wurden ca. 1,8 Mrd. in österreichische Immobilien investiert. Gegenüber dem Jahr 211 wurde somit ein um ca. 7% höheres Transaktionsvolumen erzielt. Vor allem im. und. Quartal 212 wurden ein Großteil der Transaktionen getätigt (H2 212: 1,2 Mrd.; ca. 7% des Gesamtvolumens). Im Jahr 212 wurden die meisten Investmentabschlüsse im Retailbereich mit ca. 1 %, gefolgt von Büroobjekten mit % und Hotels mit ca. 16 % beobachtet. Verglichen zu 211 sind Investments in Büroimmobilien wieder leicht gestiegen (211: 29 %). Der Anstieg bei Retailinvestments ist auch in anderen europäischen Märkten zu sehen und übersteigt dort auch oft das Investmentvolumen in Büroimmobilien. Investoren % e Investmentvolumen nach Sektoren Büro Einzelhandel Hotel Andere 1% 8% 6% % 2% % Q 11 Q1 12 Q2 12 Q 12 Q 12 Herkunft der Investoren Österreichische Inv. Deutsche Inv. Internationale Inv. (exkl. dt.) 1% Dominiert wurde der Investmentmarkt im Jahr 212 wie im Jahr zuvor durch Inlandsnachfrage, wenngleich der Anteil der österreichischen Investoren insgesamt jedenfalls rückläufig war (212: ca. %; 211: ca. 69 %). Im Jahr 212 waren wieder verstärkt deutsche Investoren am österreichischen Markt vertreten (ca. %) und hier vor allem offene Fonds und Spezialfonds. Der Anteil der anderen internationalen Investoren ging eher zurück. 8% 6% % 2% % Q 11 Q1 12 Q2 12 Q 12 Q 12

5 Ausgewählte Investmentdeals H2 212 in Österreich Adresse Name Investor Nutzung Nutzfläche (m²) Ansfelden, Ikea Platz 8 Haid Center ECE Einkaufszentrum. 1 Wien, Helmut-Qualtinger-Gasse 2 Marxbox Wüstenrot Versicherung Büro 1.1 Objekte in Wien und Wiener Neudorf* HCI ÖII & ÖIII IVG Büro Wien, Wienerbergstraße 1-* Euro Plaza IV Union Investment Büro. 122 Wien, Stadlauer Straße -6 Star22 Allianz Mixed-Use 2. 1 Wien, Rennweg 11 Austria Trend Hotel Doppio AK Group Hotel Eisenstadt, Mattersburger Straße Shopping Haidäcker Park KGAL Fachmarktzentrum 1. 8 Objekte österreichweit* Redevco Portfolio Diverse Käufer Fachmarktzentrum. *CBRE war entweder auf Käufer-oder Verkäuferseite beratend tätig. Investments in Europa Der gesamteuropäische Umsatz ist mit 12, Mrd. im Jahr 212 nahezu gleich geblieben wie im vorangegangenen Jahr 211 (~ 12, Mrd.). Die positiven Ausreißer nach oben waren insbesondere Deutschland hier wurden auch speziell im Q 212 sehr große Wohnportfolien verkauft sowie Skandinavien. Zentraleuropa hat grundsätzlich gelitten, mit Ausnahme von Polen und Russland, hier waren starke Zuwächse zu verzeichnen, die aber die Gesamtergebnisse des Vorjahres nicht ausgleichen konnten. Wirklich überraschend sind die südeuropäischen Länder weiter auf sehr niedrigem Niveau. Speziell im starken. Quartal hat Deutschland nahezu den Gesamtumsatz von Großbritannien erreicht. Frankreich, längste Zeit zweitstärkste Nation, hat speziell im. Quartal lediglich % des deutschen Volumens erreicht. Europäisches Investmentvolumen Investmentumsatz ( Mio.) Q 212 Q 212 Veränderung (%) Großbritannien Deutschland Frankreich Norwegen / Schweden Niederlanden / Belgien Polen Russland Österreich Europa Gesamt Q 212 Wiener Büromarkt Marktbericht Ausblick Trends 21 Angebot Es werden 21 deutlich weniger Bürogebäude fertiggestellt als im Jahr 212. Vermietungsleistung Im Jahr 21 ist davon auszugehen, dass sich die Gesamtvermietungsleistung wieder auf dem Niveau des Jahres 211 einpendeln wird. Leerstandsrate 21 wird die Leerstandsrate trotz des deutlich geringeren Fertigstellungsvolumens leicht steigen, was auf die stagnierende Nachfrage zurückzuführen ist. Mieten Die Spitzenmiete für erstklassig ausgestattete Flächen in der Wiener Innenstadt innerhalb des Rings wird 21 geringfügig steigen. Investment Für 21 wird das Investmentvolumen stabil bleiben und etwa zwischen den Werten von 211 und 212 liegen. Grund dafür ist, dass es für Investoren einerseits noch schwieriger geworden ist, Finanzierungen, vor allem für große Transaktionsvolumina, zu erhalten, andererseits das Angebot an stark nachgefragten core-produkten begrenzt ist. Private Investoren sind weiter sehr aktiv und interessiert, ihr Geld in attraktiven Immobilien anzulegen.

6 Q 212 Wiener Büromarkt Marktbericht CONTACTS Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an: Vienna Research Dr. Andreas Ridder Managing Director Austria Chairman Central & Eastern Europe t: e: andreas.ridder@cbre.com Vienna Capital Markets Georg Fichtinger Senior Director Head of Capital Markets t: e: georg.fichtinger@cbre.com CBRE GmbH Tegetthoffstraße 7 11 Wien t: e: cbrevienna@cbre.com w: + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK TWITTER # /posts es/cbre/ news CBRE ist eines der weltweit führenden Immobilienunternehmen, das speziell auf die umfassende Beratung für Konzernkunden und Immobilieninvestoren ausgerichtet ist. In Ländern beschäftigt CBRE in etwa Büros ca.. Mitarbeiter. Aufgrund der Kombination zwischen dem Fachwissen der lokalen CBRE-Experten vor Ort und der internationalen Marktkenntnis ist CBRE in der Lage, weltweit ein beständiges Dienstleistungsangebot auf höchstem Niveau anzubieten. Weitere Informationen mit einer Liste aller CBRE Büros und Details zum kompletten Serviceumfang finden Sie unter 6 Disclaimer 212 CBRE CBRE GmbH bestätigt, dass sämtliche Beschreibungen, Angaben und Ausführungen aus allgemein verlässlichen Quellen stammen. CBRE hat diese jedoch nicht gesondert überprüft und übernimmt keinerlei Gewähr und Haftung. Es obliegt ausschließlich dem Empfänger deren Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen. Die übermittelte Information ist ausschließlich an CBRE Kunden, Kooperationspartner oder Mitarbeiter gerichtet. CBRE behält sich die Rechte an dieser Information vor, sie darf ohne vorherige ausdrückliche schriftliche Genehmigung durch CBRE weder weitergegeben noch weiterverarbeitet werden.