Bürovermietung und Investment

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1 Marktbericht München 215/216 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 Bürovermietung München IN ZAHLEN Einwohner Arbeitslosenquote 4,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte EZH-Kaufkraftkennziffer 129,2 Gewerbesteuerhebesatz 49 % Verfügbares Einkommen pro Kopf Flächenumsatz Der Büromarkt konnte im abgelaufenen Jahr mit einem überdurchschnittlichen Flächenumsatz schließen, der 22 % über dem Vergleichswert aus 214 lag. Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte zeigte sich das Vertrauen der Unternehmen in die deutsche Wirtschaft auf dem Münchner Büromarkt, sodass am Ende des Jahres Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Fast Facts Bürovermietung Flächenumsatz m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete 33,3 /m² Durchschnittsmiete 16,33 /m² Leerstandsquote Hohe Nachfrage nach Büroflächen bei weiter sinkendem Angebot 3,8 % Flächenbestand (inkl. Umland) 22,8 Mio. m² Büroflächenumsatz in 1. m Vermietung 2 Eigennutzer Marktbericht München 215/216 Bürovermietung und Investment

3 mit m² Flächenumsatz der höchste Wert seit 211 erreicht wurde. Abzüglich der Eigennutzer bleibt eine reine Vermietungsleistung von 653. m², was einem Plus von ca. 8 % entspricht. Vor allem im Segment der Großnutzer ab 5. m² gab es reichlich Bewegung: Für rund 22. m² oder 29 % des Flächenumsatzes waren Großmieter verantwortlich. Insgesamt 23 Anmietungen in diesem Größenbereich konnten im vergangenen Jahr festgestellt werden, davon sechs Eigennutzer. Angebot und Leerstand Im Verlauf des Jahres kam es zu weiterem Leerstandsabbau. Mit einer Quote von lediglich 3,8 % zählt München zu den europäischen Metropolen mit dem geringsten Leerstand, und mit Blick auf die anstehenden Neubaufertigstellungen ist höchstens eine punktuelle Entspannung zu erwarten. Die Nachfrage nach neuen und modernen Büroflächen ist weiterhin hoch, und genau in diesem Flächensegment herrscht in zentralen Lagen akuter Flächenmangel. Der Großteil der neu entwickelten Büroparks wie die Parkstadt Schwabing oder der Arnulfpark sind inzwischen weitgehend entwickelt und vermietet. Innerhalb des Mittleren Rings liegt die Leerstandsrate je nach Teilmarkt zwischen 1,2 und 3,5 %. Lediglich im Umland und ausgewählten Stadtlagen liegt der Anteil leerstehender Büroflächen über dem Durchschnitt, so beispielsweise im Münchner Südwesten mit 6,5 % oder in den nordöstlichen Umlandgemeinden mit durchschnittlich 7,4 % Büroflächenleerstand. Von den mehr als 2. m² Büroflächen, die im vergangenen Jahr gebaut wurden, sind bereits über 9 % vermietet. Mit Blick auf 216 und 217 deutet sich ein ähnliches Bild mit unterdurchschnittlicher Bautätigkeit und Belegungsquoten von 66 bzw. 53 % an. Neben der geringen spekulativen Neubautätigkeit trägt die Umwidmung von Büroflächen in Wohnungen zusätzlich zur Verknappung des Angebots bei, wobei hierfür vorrangig Gebäude im Fokus stehen, die in ihrem derzeitigen Zustand nur sehr schwer an Büromieter vermittelbar sind. Es ist nicht davon auszugehen, dass die Angebotsseite in den kommenden Quartalen spürbar entlastet wird, sodass Mieter bestehende Verträge verlängern oder bei entsprechendem Planungshorizont Projektentwicklungen anstoßen werden. Zu den größten Neubauprojekten der nächsten zwei Jahre zählen das NOVE by Citterio mit mehr als 27. m² im Arnulfpark sowie das Ensemble der Bavaria Towers im Münchner Osten mit rund 6. m². Perspektivisch werden in den kommenden Jahren die Entwicklungen des Werksviertels am Ostbahnhof und am Hirschgarten an der S-Bahn-Stammstrecke weiter voranschreiten. Nachfrage Die höchste Flächennachfrage im abgelaufenen Jahr hatten Firmen aus dem IT-Bereich. Etwa 22 % bzw m² des Umsatzes wurde durch IT-Unternehmen generiert, gefolgt von Unternehmen aus dem verarbeitenden Gewerbe. Diese kommen auf einen realisierten Flächenbedarf von immerhin 17 % oder m². Beratungsunternehmen liegen in Bezug auf die Anzahl der Abschlüsse mit knapp 2 Mietverträgen zwar deutlich vorne, da sie aber im Durchschnitt kleinere Einheiten anmieten, summiert sich deren Volumen auf nur 1.2 m² bzw. 13 %. Damit wurden Beratungsunternehmen vom Sektor Öffentliche Verwaltung, Verbände, Soziale Einrichtungen vom Treppchen verdrängt, der mit m² den dritthöchsten Flächenbedarf aller Branchen anmeldete und für 15 % des generierten Umsatzvolumens verantwortlich war. Zu den größten Eigennutzeranmietungen zählten der Neubau des ersten Bauabschnitts des Finanzamts sowie die Verlagerung der Parteizentrale der CSU in die Parkstadt Schwabing. Ebenfalls in Der Markt im Überblick Lage Büroflächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Vermie tungsumsatz in m² Mietpreisspannen in /m² Durch schnittsmiete in /m²/mtl. Büro flächenleerstand in m² Leerstandsrate in % Fertigstellungsvolumen 215 in m² Zentrum , - 4, 23, , Zentrum Nord-West , - 25,5 19, , Zentrum Nord-Ost , - 31, 21, ,3 Zentrum Süd-Ost ,9-2, 15, , Zentrum Süd-West ,9-2, 14, ,2 Stadt Nord-West , - 19, 15, ,4 26. Stadt Nord-Ost , - 25, 16, , Stadt Süd-Ost ,9-15, 12, , Stadt Süd-West ,7-16,5 13, , Stadt ,9-4, 17, , Umland Süd-West ,5-17,5 12, , Umland Nord-West ,9-1,5 8, ,8 Umland Nord-Ost ,5-15,3 11, , Umland Süd-Ost , - 13, 9, ,9 Umland ,5-15,3 1, , Gesamt ,5-4, 16, , Research: Tobias Seiler, tobias.seiler@colliers.com Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl der Mietverträge inkl. Eigennutzer Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) bis % 17% 17% 21% 29% bis 1. Flächenumsatz 165.2/22% 129.4/17% 117.1/15% 98.6/13% 44.1/ 6% Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 29,8 3, bis bis 5. Anzahl Mietverträge 32,7 34,5 14,38 14,6 15,28 14, ab Information und Telekommunikation Verarbeitendes Gewerbe Öffentliche Verwaltung, Verbände, Soziale Einrichtungen Beratungsunternehmen Bau und Immobilien 33,3 16,33 der Parkstadt Schwabing fand kurz vor Jahresende eine Anmietung mit Signalwirkung statt: München setzte sich bei der Suche nach einer Europazentrale von IBM Watson für rund 1. Mitarbeiter gegen andere europäische Metropolen wie London und Paris durch. IBM wird im kommenden Jahr 14 Etagen in den Highlight Towers belegen. Bereits zu Beginn des Jahres entschied sich das IT-Unternehmen Unify ebenfalls für die Highlight Towers. Mieten Nachdem die Durchschnittsmiete trotz der Flächenverknappung bis zur Jahresmitte nur leicht gestiegen war, konnte in der zweiten Jahreshälfte ein deutlicher Anstieg festgestellt werden. Mit 16,33 /m² im Durchschnitt wurde der Vorjahreswert um knapp 1 % übertroffen, der Durchschnitt der letzten fünf Jahre um gut 8 %. Betrachtet man nur das Stadtgebiet, liegt das Mittel sogar bei 17,41 /m² und damit so hoch wie seit dem 1. Quartal 22 nicht mehr. Mit Blick auf die in einigen Lagen gestiegenen Angebotsmieten und den Wandel des Marktes von einem mieterfreundlichen zu einem neutralen bzw. in einigen Lagen vermieterfreundlichen Markt, ist mit einem weiteren Anstieg der Mietpreise in guten Lagen zu rechnen. Für beinahe alle Teilmärkte wurde ein stabiles oder steigendes Mietniveau registriert. Deutlich nach oben ging es im nordöstlichen Stadtgebiet, wo Neubau- und Hochhausanmietungen die Durchschnittsmieten um mehr als 13 % steigen ließen. Aber auch in allen Umlandlagen haben die Mietpreise angezogen, sodass hier im Durchschnitt 1,8 /m² im Monat gezahlt werden mussten. Ausbleibende Anmietungen im Spitzensegment infolge fehlender verfügbarer Flächen sorgten bei der Spitzenmiete hingegen erneut für einen geringen Rückgang auf 33,3 /m². Property Index Immax Der Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot zum jeweiligen Zeit punkt und dem Absatz von Büroflächen in den vergangenen 12 Monaten ab. Das Angebot berücksichtigt sowohl aktuelle Leerstandsflächen (verfügbar innerhalb von 3 Monaten) als auch das Flächenpotential, das innerhalb von 12 Monaten durch Neubauten und freiwerdende Bestandsflächen zur Verfügung stehen wird. Auf der Absatzseite geht der Vermietungsumsatz der vergangenen 12 Monate in die Rechnung ein. Die Belegung von Büroflächen durch Eigennutzer ist somit nicht berücksichtigt. IMMAX 1/216 = = 1, m² m² Der IMMAX als Maß der Konkurrenz des Flächenangebots sank im Jahresverlauf weiter. Derzeit entfallen auf einen Quadratmeter vermietete Bürofläche 1,67 m² Angebotsfläche. Angesichts des weiterhin rückläufigen Angebots sowie guter Rahmenbedingungen für steigende Vermietungsumsätze ist ein weiterer Rückgang in den kommenden Quartalen nicht ausgeschlossen Spitzenmiete Durchschnittsmiete 4 Marktbericht München 215/216 Bürovermietung und Investment

5 Fazit und Prognose Der Münchner Markt konnte seine Stellung als stabiler und nachgefragter Markt behaupten, und dank der Attraktivität des Standorts im deutschen und europäischen Kontext wurde das Umsatzwachstum nicht nur durch Umzüge und Expansionen, sondern auch durch Neugründungen und Zuzüge generiert. Trotz der eher schwächelnden Weltkonjunktur werden die stabile wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland und die sich immer rasanter wandelnden Bedürfnisse und Arbeitsweisen vieler Branchen auch im kommenden Jahr für ordentliche Vermietungszahlen sorgen. Immer mehr Unternehmen und sogar ganze Branchen müssen sich dem Wettbewerb um die besten Fachkräfte stellen; dabei spielt ein zeitgemäßes Büroraumkonzept und die Bürolage eine entscheidende Rolle und macht nicht selten einen Umzug notwendig. Dies wird den Druck auf zentrale Lagen innerhalb des Mittleren Rings tendenziell weiter erhöhen, sodass wir für das kommende Jahr von einer anhaltenden Verknappung an hochwertigen Büroflächen und mit einer reinen Vermietungsleistung im Bereich des 1-jährigen Mittels von rund 64. m² rechnen. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) Property Index IMMAX 1/16 7/15 1/15 7/14 1/14 7/13 1/13 7/12 1/12 7/11 1/11 7/1 1/1 7,1% 6,1% 6,1% 5,1% 3,8% ,7 2, 2,3 2,7 3,3 2,7 2,5 2,2 2,2 2,9 3,5 4,3 3, Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung / Eigennutzung Fertigstellungsvolumen Vermietung/Eigennutzung Research: Tobias Seiler, tobias.seiler@colliers.com Colliers International 5

6 Investment Transaktionsvolumen auf höchstem Niveau seit 8 Jahren. Weitere Großtransaktionen für 216 erwartet Tobias Seiler Associate Director Research Tel tobias.seiler@colliers.com Alexander de Oliveira Kaeding Associate Director Research Tel alexander.kaeding@colliers.com Fast Facts Investment Transaktionsvolumen 5,854 Mio. Größte Käufergruppe: 22 % Offene Immobilienfonds/Spezialfonds Größte Verkäufergruppe: 22 % Projektentwickler/Bauträger Nachgefragtester Immobilientyp: 66 % Büro Spitzenrendite Büro 3,75 % Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) , , , , ,9 215 Transaktionsvolumen Getragen vom weiterhin herrschenden Anlagedruck am Kapitalmarkt, der stabilen Konjunktur und dem Niedrigzinsumfeld befindet sich das Investmentgeschäft in München weiterhin im Höhenflug. Gegenüber dem bereits hohen Vorjahresergebnis wurde der Umsatz noch einmal um 13 % auf 5,9 Milliarden übertroffen. Der 5-Jahres-Durchschnitt wurde dabei sogar um 49 % überboten. Mit mehr als 5 Transaktionen alleine im vierten Quartal wurden rund 33 % des gesamten Jahresumsatzes während der Jahresendrallye getätigt. Zu den größten Transaktionen des abgelaufenen Kalenderjahres zählten der Verkauf des Siemens-Areals in Neuperlach von HIH/RFR an einen asiatischen Investor sowie die Veräußerung der am Hauptbahnhof gelegenen Trophy-Immobilie Elisenhof an den französischen Versicherungskonzern AXA bereits zu Beginn des Jahres. Ebenfalls ein Investor mit französischem Hintergrund sicherte sich das Neubauprojekt 88north mit mehr als 4. m² für rund 2 Millionen. Darüber hinaus zählten zu den größten Transaktionen 215 das gemischt genutzte Gebäude West4 im Münchner Westend sowie das Bürogebäude Leitwerk in der Nähe des Ostbahnhofs, das genauso wie das Sofitel Bayerpost am Hauptbahnhof an nationale institutionelle Investoren veräußert wurde. Sowohl internationale Investoren als aber auch institutionelle Anleger aus Deutschland suchen weiterhin großvolumige Anlagemöglichkeiten, was sich im vergangenen Jahr in 2 Transaktionen mit jeweils mehr als 7 Millionen Volumen widerspiegelte. Dies repräsentiert etwa 45 % des Gesamtumsatzes. Käufer- und Verkäufergruppen Spezialfonds diverser Kapitalsammelstellen und offene Immobilienfonds beanspruchten mit Investitionen von 1,3 Milliarden oder 22 % den größten Anteil für sich und investierten im Mittel knapp 6 Millionen pro Transaktion. An zweiter Stelle folgten Privatinvestoren, die aufgrund der Vielzahl an Deals auf beinahe 98 Millionen bzw. 17 % kamen und pro Ankauf rund 24 Millionen ausgaben. Pensionskassen und Versicherungen sind weiterhin bestrebt ihre Immobilienquote zu erhöhen und investierten rund 68 respektive 63 Millionen in Münchner Gewerbeimmobilien, was einen Marktanteil von 12 bzw. 1 % entspricht. Beide Käufergruppen fragten vornehmlich Core-Objekte nach. Das geringe Angebot an Neubauprojekten und Core-Produkten führte dazu, dass Projektentwickler die wenigen Neubauten zum Teil schon deutlich vor Fertigstellung platzieren konnten. Mit rund 1,26 Milliarden oder 22 % sorgten sie für das höchste Volumen auf Verkäuferseite, dicht gefolgt von offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit 1,23 Milliarden bzw. 21 %. Auch Privatanleger und opportunistische Investoren nutzten die Marktbedingungen, um sich von Immobi- 6 Marktbericht München 215/216 Bürovermietung und Investment

7 lieninvestments zu trennen. Diese erhielten für den Verkauf ihrer Gewerbebauten jeweils rund 1 Milliarde. Internationale Investoren haben ihre Stellung auf dem Münchner Gewerbeimmobilienmarkt im vergangenen Jahr weiter zementiert. Mit einem Anteil von ca. 44 % bzw. einem Volumen von fast 2,6 Milliarden bildeten diese eine wichtige Säule auf dem Markt der bayerischen Metropole. Das meiste Kapital stammte 215 dabei von Investoren mit US-amerikanischem und französischem Hintergrund, die zusammen mehr als die Hälfte des ausländischen Kapitals am Münchner Büromarkt investierten. Der aus Asien kommende Kapitalstrom liegt mit über 43 Millionen bzw. 7 % des Gesamtumsatzes mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahr (22 Millionen ). Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) % 17% 12% 1% 6% Investitionsobjekte Unangefochten an erster Stelle liegen Bürogebäude, in die rund 3,8 Milliarden oder 66 % des investierten Geldes flossen. Mit deutlichem Abstand etablierten sich Hoteltransaktionen mit 78 Millionen oder 13 % Marktanteil nach 1 % im Vorjahr. Gemischt genutzte Immobilien wie beispielsweise Büro- und Geschäftshäuser beanspruchten 637 Millionen oder 11 % für sich. Alle weiteren Assetklassen blieben nicht zuletzt aufgrund des fehlenden Angebots unterhalb der 5-Prozent-Hürde. Dennoch ist festzustellen, dass Investoren bezüglich der Anlageklasse eine deutlich höhere Flexibilität aufweisen, als dies noch vor wenigen Jahren der Fall war. Neben einer weiteren Diversifizierung des Portfolios dürfte vor allen Dingen auch die hohe Nachfrage in den Assetklassen Büro und Einzelhandel dazu führen, dass viele Anleger ihr Portfolio um weitere Gebäudetypen erweitern, die zum Teil eine höhere Rendite abwerfen. Diese Entwicklung wird noch weiter fortschreiten und weitere Assetklassen mit einbeziehen. Fazit und Prognose München zählt wie andere Top-Standorte in Deutschland weiterhin zu den gefragtesten Investitionsstandorten in Europa. Die guten Marktbedingungen und steigende Preise haben im Jahresverlauf dazu geführt, dass Investoren nicht nur in Zentrumslagen, sondern vermehrt auch wieder in gute Stadtrandlagen oder das Umland investieren, was bereits an den dort sinkenden Renditen spürbar geworden ist. Bereits seit 214 erlebt auch der Vermietungsmarkt einen Anstieg der Nachfrage auf Mieterseite und bestätigt damit die Erwartungen vieler Investoren. Einige Investoren, die im vergangenen Jahr noch nicht zum Zuge gekommen sind, werden den Markt auch in 216 intensiv prüfen und ihr Ankaufsprofil den Marktbedingungen anpassen. Limitierend dürften sich im Core- Segment die weiter gestiegenen Kaufpreise sowie das geringe Neubaufertigstellungsvolumen auswirken. Es wurden bereits in 215 für einige Großtransaktionen die Weichen zum Verkauf gestellt, sodass auch in 216 ein Transaktionsvolumen von deutlich über 5 Milliarden möglich erscheint, sofern sich die Fundamentaldaten nicht wesentlich ändern. Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Anteil der Immobilientypen (in %) Einzelhandel Grundstücke Industrie/Logistik Mischnutzung 11 Hotel Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Private Investoren/ Family Offices 22% 21% 13 19% Projektentwickler/Bauträger Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Private Investoren/ Family Offices Versicherungen Pensionskassen/ Pensionsfonds Projektentwickler/ Bauträger 17% 66 5% Opportunity Fonds/ Private-Equity-Fonds Vermögensverwalter/ (Asset/Fund Manager) Büro Research: Tobias Seiler, tobias.seiler@colliers.com Colliers International 7

8 52 Büros in 67 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 14 Kanada: 31 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 199 EMEA: 18 Autoren: Tobias Seiler Associate Director Research tobias.seiler@colliers.com Alexander de Oliveira Kaeding Associate Director Research alexander.kaeding@colliers.com Colliers International München GmbH Dachauer Straße 63 D 8335 München Tel ,75 Milliarden Umsatz weltweit 75 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 84. Investment- und Vermietungsdeals 16 Millionen m 2 gemanagte Fläche 16.3 Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieb lichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16.3 Experten und 52 Büros in 67 Ländern tätig. colliers.de Bildnachweis Titelseite Maximiliansplatz 13, (c) ADRIAN BECK PHOTOGRAPHER Copyright 216 Colliers International München GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 216. Alle Rechte vorbehalten.