Bürovermietung und Investment

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1 MARKTBERICHT Frankfurt 216/217 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 Bürovermietung Frankfurt IN ZAHLEN Einwohner Fläche 248 km2 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Arbeitslosenquote 6,2 % Gewerbesteuerhebesatz 46 % Verfügbares Einkommen/Kopf 25.4 Quellen: Statistische Landesämter, Bundes agentur für Arbeit, Stadt Frankfurt am Main, Nexiga GmbH Fast Facts BÜROVERMIETUNG Flächenumsatz 552. m² Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) m² Spitzenmiete 37,5 /m² Durchschnittsmiete 18,7 /m² Leerstandsquote Flächenumsatz Auf dem Bürovermietungsmarkt der Mainmetropole inklusive Eschborn und Offenbach Kaiserlei wurden im Jahr 216 circa 552. m² umgesetzt, was einem Plus von rund 42 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auf Eigennutzer entfielen dabei weniger als 1 % des Umsatzes. Der Flächenumsatz übertrifft damit nicht nur das Vorjahr, sondern auch das Fünf-Jahres-Mittel (43. m²) und den 1-Jahres-Durchschnitt (462.2 m²) erheblich. In der vergangenen Dekade wurden nur im Rekordjahr 27 mehr Flächen umgesetzt. Gleich vier Abschlüsse über 1. m² tragen wesentlich zum guten Jahresergebnis bei: Die Anmietung der Deutschen Bahn im Projekt Grand Central an der Hafenstraße im vierten Quartal war dabei mit knapp 4. m² die mit Abstand größte Vermie- 11,2 % Flächenbestand 11,5 Mio. m2 Büroflächenumsatz in 1. m Vermietung Eigennutzer Marktbericht 216/217 Frankfurt Colliers International

3 tung. Eine hohe Aktivität war aber auch in den kleineren Bereichen zu beobachten: So wurden beispielsweise im Segment bis 1. m² insgesamt 615 Mietverträge über rund 29.4 m² unterzeichnet, gegenüber 548 Abschlüssen mit 177. m² im Vorjahr. Rund 41 % des Flächenumsatzes wurden in den drei Teilmärkten des Frankfurter CBD (Bankenviertel, City, Westend) erreicht, die dabei sowohl von größeren Abschlüssen im Bankenviertel (z. B. durch die EZB im Japan Tower), als auch von zahlreichen Anmietungen im Segment zwischen 1. und 5. m² profitieren konnten. Eine vergleichsweise dynamische Entwicklung verzeichneten 216 aber auch periphere Teilmärkte wie Eschborn oder Offenbach Kaiserlei, wo sich beispielsweise die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben für zwei Großanmietungen verantwortlich zeigte (8.4 m² in der Kaiserleistraße in Offenbach für das Bundesministerium für Migration und Flüchtlinge bzw. 6.4 m² für das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle in der Alfred-Herrhausen-Allee 7 in Eschborn). Angebot und Leerstand Der Leerstandsabbau setzte sich in Frankfurt auch in den letzten 12 Monaten fort: So stehen aktuell rund 1,29 Mio. m² Bürofläche leer, was einer Leerstandsquote von 11,2 % und damit dem niedrigsten Wert seit 22 entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr gingen die verfügbaren Flächen um rund 69. m² zurück und die Leerstandsquote gab deutlich um 6 Basispunkte nach. Der Leerstandsabbau verteilt sich dabei über zahlreiche Teilmärkte des gesamten Stadtgebietes. So konnten auch periphere Bürozentren wie Niederrad oder Eschborn von der hohen Flächennachfrage profitieren. Die geringste Leerstandsquote weist zum Jahresende mit nur rund 2,5 % das Europaviertel auf. Der Abbau des Leerstandes wird neben den positiven Vermietungsaktivitäten auch weiterhin durch den Trend zur Umwandlung bzw. den Abriss älterer Bürogebäude zu Wohn- oder Hotelnutzungen begünstigt. Des Weiteren war 216 das Angebot an Neubauflächen gering. So wurden nur knapp 13. m² fertiggestellt, die bereits zum Großteil vermietet sind (7 %). Bedingt durch die geringe Bautätigkeit mit nur 18 Fertigstellungen absorbierten Bestandsgebäude mit einem Anteil von 75 % am Flächenumsatz einen Großteil der Nachfrage. Auf projektierte Büroimmobilien entfielen knapp 13 % des Umsatzes, wobei dieses Ergebnis deutlich durch die Anmietung der Deutschen Bahn im Grand Central beeinflusst wird. Mit Ausnahme der beiden Großprojekte OMNITURM auf dem Metzler-Areal an der Großen Gallusstraße und der Marieninsel an der Taunusanlage, die 218 bzw. 219 fertiggestellt werden sollen, sind auch für die kommenden Jahre keine größeren spekulativen Entwicklungen bekannt, sodass eine weiterhin hohe Nachfrage nach Bestandsflächen zu erwarten ist. Für 217 ist davon auszugehen, dass weitere knapp 12. m² Bürofläche dem Markt neu zugeführt werden, von denen mit rund 84 % jedoch ebenfalls ein Großteil bereits vermietet ist. Ein Schwerpunkt der Bautätigkeit ist derzeit im Frankfurter Ostend mit den Vorhaben auf dem ehemaligen Raab-Karcher-Areal zu finden: Bis 218 werden im Lindley-Quartier über 2. m² Bürofläche für Nutzer wie Fiat Chrysler, Amadeus FiRe, die Stiftung Medico und Universum Inkasso entstehen. Größtes Einzelprojekt mit rund 48. m² ist das Tishman Speyer-Hochhaus auf dem Metzler-Areal an der Großen Gallusstraße im Bankenviertel. Der Markt im Überblick LAGE FLÄCHENUMSATZ (inkl. Eigennutzer) in m 2 VERMIETUNGSUMSATZ (exkl. Eigennutzer) in m 2 ERZIELTE MIETPREISSPANNEN in /m² mtl. DURCHSCHNITTSMIETE in /m² mtl. FLÄCHENLEERSTAND (inkl. Untermietflächen) in m 2 FERTIGSTELLUNGEN 216 in m² 1 Bankenviertel , - 41, 27, Westend , - 36, 24, City , - 36, 2, Hauptbahnhof/Westhafen , - 23,5 17, Bockenheim , - 17, 14, Europaviertel/Messe ,5-2, 19, City West , - 18,5 14, Frankfurt Süd ,5-2, 14, Airport , - 26, 18, Frankfurt West , - 13, 11, Frankfurt Nord ,5-12,5 11, Mertonviertel ,5-13, 1, Ostend West , - 16,5 13, Ostend Ost , - 12, 9, Niederrad , - 14,5 12, Eschborn ,-16,5 11, Kaiserlei ,5-12, 1, Stadtgebiet , - 41, 18, Marktbericht 216/217 Frankfurt Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge % bis % 95.6 bis 1. Flächenumsatz % 66.4 bis % 12.7 bis 5. Anzahl Mietverträge % ab 5. Nachfrage Erwartungsgemäß belegen Banken und Finanzdienstleister mit einem Umsatz von rund 12.5 m² und einem Marktanteil von 19 % Platz 1 der wichtigsten Branchen in Frankfurt. Zwei der vier Großabschlüsse über 1. m² entfielen dementsprechend auch auf den Bankensektor. So mietete die EZB im Japan Tower rund 17.8 m² und die Commerzbank rund 1.8 m² im THEO 16 an der Theodor-Heuss-Allee. Beratungsunternehmen folgen mit einem Anteil von 15 % bzw. rund 83. m² auf Platz 2 der wichtigsten Branchen. Bei der Zahl der Vermietungen lagen die Beratungsunternehmen mit 12 Abschlüssen aufgrund der im Schnitt kleineren Flächen jedoch an der Spitze. Die einzige Vermietung mit einer Fläche von über 5. m² war der Abschluss von DLA Piper im WinX mit knapp 5.1 m² im vierten Quartal. Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) % 15 % 12 % 11 % Einen im Vorjahresvergleich deutlich gestiegenen Flächenumsatz von insgesamt rund 64. m² verzeichnete 216 die Verkehrsund Tourismusbranche (215: 1. m²). Hierzu haben vor allem die insgesamt fünf Abschlüsse der Deutschen Bahn über rund 51. m² beigetragen. Eine ebenfalls dynamische Entwicklung wird in der IT- und Telekommunikationsbranche beobachtet: Im Vergleich zu 215 konnte der Flächenumsatz fast verdoppelt werden. Das gute Ergebnis wird hier insbesondere die Großanmietungen von LG Electronics und SAP in Eschborn im Segment ab 5. m² beeinflusst. Auch die Öffentliche Verwaltung, Verbände und soziale Einrichtungen verzeichneten 216 aufgrund größerer Anmietungen durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, der Stadt Frankfurt oder des Landes Hessen für diverse öffentliche Einrichtungen eine hohe Vermietungsaktivität Banken und Finanzen Beratungsunternehmen Tourismus und Verkehr Information und Telekommunikation 9 % Öffentliche Verwaltung, Verbände, Soziale Einrichtungen Mieten Die Spitzenmiete gab im Jahresverlauf leicht um rund 1,3 % nach auf einen Wert von 37,5 /m². Analog dazu ist auch die Durchschnittsmiete von 19, /m² auf 18,7 /m² gesunken. Ursächlich hierfür sind insbesondere die größeren Anmietungen in den äußeren Teilmärkten des Frankfurter Marktgebietes, die überwiegend zu geringeren Mieten abgeschlossen wurden. So entfielen nur fünf der 16 Großabschlüsse von mehr als 5. m² Fläche auf das Mietsegment von mehr als 2, /m². Property Index Immax Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 35, 17,5 38, 38, 38,5 37,5 18,5 19,5 19, 18,7 Der Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot zum jeweiligen Zeitpunkt und dem Absatz von Büroflächen in den vergangenen 12 Monaten ab. Das Angebot berücksichtigt sowohl aktuelle Leerstandsflächen (verfügbar innerhalb von drei Monaten) als auch das Flächenpotential, das innerhalb von 12 Monaten durch Neubauten und freiwerdende Bestandsflächen zur Verfügung stehen wird Spitzenmiete Durchschnittsmiete Marktbericht 216/217 Frankfurt Colliers International

5 Auf der Absatzseite geht der Vermietungsumsatz der vergangenen 12 Monate in die Rechnung ein. Die Belegung von Büroflächen durch Eigennutzer ist somit nicht berücksichtigt. IMMAX 12/216 = m² = 2, m² Bedingt durch den anhaltenden Leerstandsabbau, die geringe spekulative Neubautätigkeit und den gleichzeitig hohen Flächenumsatz ist der Property Index im Jahr 216 deutlich zurückgegangen. Während der Index zum Ende des zweiten Quartals 216 noch bei 3,3 lag, entsprach Ende des Jahres eine Angebotsfläche nur noch dem 2,5-fachen der Vermietungsleistung. Das kommt einem historisch niedrigen Stand gleich und spiegelt die positive Entwicklung des Frankfurter Bürovermietungsmarktes wider. Aufgrund der geringen Fertigstellungszahlen wird, eine stabile Nachfrage vorausgesetzt, auch 217 ein weiterhin geringer Wert des Property Index erwartet. Fazit und Prognose Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt konnte mit einem Plus von rund 42 % im Vergleich zum Vorjahr ein weit überdurchschnittliches Ergebnis erzielen, was die hohe Nachfrage nach Flächen aufzeigt. Auch für 217 ist aufgrund des Fehlens spekulativer Neubauflächen von einer lebhaften Nachfrage im Bestand auszugehen. Zudem sind externe Impulse durch die Einleitung der Austrittsverhandlungen Großbritanniens aus der EU möglich, die sich positiv auf den Bürovermietungsmarkt der Mainmetropole auswirken können. Vor allem für Finanzdienstleister stellt Frankfurt eine kontinentaleuropäische Standortalternative zu London dar. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) ,9 % 13,8 % ,5 % ,8 % Property Index IMMAX 2. HJ HJ HJ HJ HJ HJ HJ HJ 213 2,5 3,3 4, 4,1 4,7 4,4 4,3 4, ,2 % HJ HJ 212 3,9 4, Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung/Eigennutzung Fertigstellungsvolumen vermietet/eigengenutzt Marktbericht 216/217 Frankfurt Colliers International 5

6 Investment Transaktionsvolumen Laura Müller Senior Consultant Research Die hohe Attraktivität des Standortes Frankfurt für Immobilieninvestments setzte sich auch 216 weiter fort: So stieg das gewerbliche Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr nochmals um rund 8 % auf gut 6,1 Mrd. an. Damit nahmen die Umsätze bereits zum siebten Mal in Folge zu. Auch 216 dominierten Großdeals mit einem Volumen von mehr als 1 Mio. den Frankfurter Markt. Insgesamt vereinten die neun größten Transaktionen mehr als die Hälfte des erzielten Volumens auf sich. Hierzu zählen beispielsweise die Transaktionen des Taunusturms (circa. 65 Mio. ), des Commerzbank-Hochhauses (circa 675 Mio. ) oder des IBC an der Theodor-Heuss-Allee für 4 Mio.. Insbesondere im vierten Quartal profitierte der Markt wieder von einem beispiellosen Jahresendspurt: Knapp 5 % des Transaktionsvolumens wurden in den letzten drei Monaten des Jahres generiert. Käufer- und Verkäufergruppen Fast Facts INVESTMENT Gewerbliches Transaktionsvolumen Mio. Größte Käufergruppe: 27, % Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Größte Verkäufergruppe: 23, % Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Nachgefragtester Immobilientyp: 9, % Büro Spitzenrendite Büro 4,2 % Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 6, 4,8 3,6 2,4 1,2, 3, 3,4 5, 5,7 6, Besonders aktiv am Markt waren in den vergangenen 12 Monaten sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite Vermögensverwalter, die Immobilien im Wert von rund 1,7 Mrd. einkauften und sich von Objekten mit einem Volumen von knapp 1,4 Mrd. trennten. Sie agieren häufig im Auftrag nationaler und internationaler Investoren und traten 216 vor allem bei Großtransaktionen wie dem Kauf des Commerzbank-Towers durch Samsung Life Insurance oder des IBC durch die GEG German Estate Group AG in Erscheinung. Auf Käuferseite waren außerdem Opportunity- und Private Equity-Fonds (1,2 Mrd. ) sowie Offene Immobilienfonds und Spezialfonds (82 Mio. ) besonders aktiv. Bei den Verkäufen sind neben Vermögensverwaltern auch Immobilien-AGs (1,1 Mrd. ) und Projektentwickler (93 Mio. ) für hohe Volumina verantwortlich. Im Vergleich zum Vorjahr hat die Bedeutung von Portfolio-Deals zugenommen. 215 betrug deren Anteil am Transaktionsvolumen rund 2 %, 216 entfielen rund 24 % des Volumens auf Portfolio-Deals. So umfassten unter anderem das Officefirst-Portfolio und das Max & Merle-Portfolio Objekte im Frankfurter Marktgebiet. Investoren aus dem Ausland spielen weiterhin eine wichtige Rolle auf dem Markt: Sie investierten rund 44 % des Kapitals bzw. rund 2,7 Mrd.. Auf der Gegenseite verkauften sie Immobilien im Wert von rund 1 Mrd., was einem Marktanteil von rund 17 % entspricht. Auch in diesem Jahr interessierten sich internationale Käufer vor allem für großvolumige Investitionsobjekte. So standen internationale Investoren bei den drei größten Deals auf der Käuferseite. Investitionsobjekte Auch 216 bleiben Bürogebäude die gefragteste Assetklasse der Mainmetropole. Insgesamt vereinen Büroobjekte rund 9 % des Investitionsvolumens auf sich. Unter den Großdeals mit einem Vo- 6 Marktbericht 216/217 Frankfurt Colliers International

7 lumen von über 1 Mio. waren sogar ausschließlich Bürogebäude zu finden. Aber auch die Attraktivität von Hotels hält weiter an: Das Transaktionsvolumen dieser Assetklasse hat sich mit rund 547 Mio. im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt. Aufgrund des Mangels an entsprechenden Angeboten wurden kaum Einzelhandelsobjekte am Markt gehandelt. Der weiterhin hohe Nachfragedruck nach Core- und Core-Plus- Produkten traf auch in den vergangenen 12 Monaten auf ein stark begrenztes Angebot, was eine anhaltende Renditekompression zur Folge hatte: So ist die (Brutto-)Spitzenrendite für Büroimmobilien im CBD um 3 Basispunkte auf 4,2 % gesunken. Auch die Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien in High-Street-Lage (3,5 %) und für Logistikimmobilien (5,4 %) gingen weiter zurück. Fazit und Prognose Der Frankfurter Investmentmarkt profitiert aktuell von weiterhin positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, dem Mangel alternativer Anlageoptionen und einer anhaltend hohen Nachfrage nach gewerblichen Immobilien als sichere Investmentoption. Das Angebot an geeigneten Investments bleibt jedoch nach wie vor hinter der Nachfrage zurück. Weiter steigende Preise haben daher im Jahresverlauf zu einem verstärkten Ausweichen von Investoren in Stadtrandlagen sowie das Umland geführt. Frankfurt wird voraussichtlich auch im kommenden Jahr ein für nationale wie internationale Immobilienkäufer besonders attraktiver Investitionsstandort bleiben. Aufgrund des begrenzten Angebotes sowohl an Bestandsimmobilien als auch an Neubauprojektentwicklungen wird das Renditeniveau über alle Assetklassen hinweg weiter nachgeben. Gleichzeitig erwarten wir auch 217 ein stabiles Ergebnis auf hohem Niveau. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Opportunity Fonds/ Private Equity Fonds Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Projektentwickler/ Bauträger Pensionskassen/ Pensionsfonds Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Immobilien AGs Geschlossene Immobilienfonds Projektentwickler/ Bauträger Offene Immobilienfonds/Spezialfonds Immobilientypen (Anteil in %) Grundstücke Hotel 1 9 Einzelhandel Industrie / Logistik Sonstiges % 9 Büro Marktbericht 216/217 Frankfurt Colliers International 7

8 554 Büros in 66 Ländern auf 6 Kontinenten Vereinigten Staaten: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 231 EMEA: 112 Ansprechpartner: Laura Müller Senior Consultant Research laura.mueller@colliers.com Colliers International Frankfurt GmbH Thurn-und-Taxis-Platz 6 D 6313 Frankfurt am Main ,3 Milliarden Umsatz weltweit 13 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 8. Investment- und Vermietungs-Deals 186 Millionen m² unter Verwaltung Über 16. Mitarbeiter Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16. Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig. colliers.de Bildnachweis U1 - Fotolia-# davis-Frankfurt am Main late summer evening U2 - Colliers International Copyright 217 Colliers International. Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 217. Alle Rechte vorbehalten