Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf

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1 Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf Bericht 3. Quartal 2016 STANDORTKENNZIFFERN Einwohnerzahl Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Kaufkraftindex Büroflächenbestand Arbeitslosenquote Gewerbesteuerhebesatz 118,7 7,62 Mio. m2 8,1 % 440

2 2 ENTWICKLUNG DER WICHTIGSTEN BÜROMARKTKENNZIFFERN m 2 /m 2 /mtl. Spitzenmiete bei 26,50 /m² Durchschnittsmiete mit -3,6 % im Minus ggü. Q ,50 23,50 23,00 26, , , , , ,00 24,00 21,00 18,00 Flächenumsatz bricht um fast 20 % ein Büroflächenumsatz Leerstand ,30 14,45 14,40 14, , , , ,90 15,00 12,00 9,00 6,00 3,00 Spitzenmiete Durchschnittsmiete Q Büromarkt Düsseldorf 3. Quartal 2016 Der Düsseldorfer Büromarkt zeigt sich mit einer Vermietungsleistung von rund m² in den ersten drei Quartalen 2016 in robuster Verfassung. Die Zahl der Abschlüsse ist auf circa 321 gegenüber 280 Deals in den ersten drei Quartalen 2015 angestiegen (+ 15 %). Dennoch wurde das Ergebnis des Vorjahreszeitraums von etwa m² nicht erreicht. Insbesondere das dritte Quartal war mit einem Flächenumsatz von rund m² schwächer als das Vorjahresquartal, in dem noch Flächen im Umfang von circa m² neue Mieter gefunden hatten. Geprägt wurden die ersten drei Quartale von Abschlüssen in der Umsatzklasse bis m², die sich im laufenden Vermietungsjahr auf knapp m² summierten. KENNZAHLEN BÜROVERMIETUNG m 2 13,90 Euro/m 2 26,50 Euro/m m² m 2 Umsatzminus von 19 % ggü. 3. Q Durchschnittsmiete gibt nach Spitzenmiete konstant hoch Medienhafen mit bestem Vermietungsergebnis Leerstand fällt unter 10 % Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 3. Quartal 2016

3 3 UMSATZ NACH LAGEN Süd Linksrheinisch/ Seestern Spitzenreiter Medienhafen knapp vor City Grafenberg Nord/Airport City Linksrheinisch/Seestern mit -55 % größter Verlierer Kennedydamm/ Derendorf Medienhafen City Ost City Königsallee/ Bankenviertel Büroflächenumsatz 3. Q m m m m m 2 Büroflächenumsatz 3. Q Am Wehrhahn 86 TEILMARKT CITY Mieter: Henri Hotel GmbH Da im vergangenen Jahr noch Großabschlüsse, wie z. B. der Mietvertragsabschluss Telekom mit m², dominiert hatten, ist das Gesamtvermietungsergebnis deutlich zurückgegangen. Im Vergleich zum Vermietungsergebnis der vergangenen fünf Jahre von durchschnittlich etwa m² ist der aktuelle Flächenumsatz im Stadtgebiet dennoch erfreulich. Auf das gesamte laufende Jahr betrachtet haben vor allem die Zuzüge von Unternehmen aus dem Düsseldorfer Einzugsgebiet Impulse auf dem Vermietungsmarkt gesetzt. Insbesondere Industrie- und Handelsunternehmen waren mit etwa m² Flächenumsatz besonders abschlussfreudig. Davon wiederum entfielen circa m² auf die Anmietung der Douglas Holding in der Hans-Günther-Sohl-Straße der größte Deal des laufenden Jahres. Knapp dahinter folgt mit rund m² der Abschluss von Stepstone in der Völklinger Straße. An dritter Stelle liegt das Jobcenter Düsseldorf, das in der Reisholzer Werftstraße etwa m² gemietet hat. Flächengröße: ca m 2 Berater: ANTEON

4 4 UMSATZ NACH BRANCHEN IT/TK nach Platz 1 im 3. Quartal 2015 mit - 68 % Bau/Immobilien Textil/Mode Industrie-/ Handelsunternehmen stark wie im Vorjahr IT/TK Unternehmens-/ Personalberatung andere Dienstleister Banken/ Finanzdienstleister Rechtsanwälte/ Steuerberater Industrie-/ Handelsunternehmen Öffentliche Hand Büroflächenumsatz 3. Q Büroflächenumsatz 3. Q sonstige Branchen insgesamt m m m m m 2 Mieten Die Spitzenmiete bleibt weitestgehend konstant. Nach 26,00 /m² im Vergleichsquartal liegt sie nunmehr bei 26,50 /m². Die höchsten Mieten werden seit Jahren im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel bezahlt. Hier wurden bei einzelnen Abschlüssen im Kö-Bogen und im Kö-Quartier sogar 27,50 /m² realisiert. Die Durchschnittsmiete gab gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,50 /m² auf 13,90 /m² nach. Das knappe Angebot an Top-Flächen und der große Anteil an kleineren Vermietungen hat deutlichen Einfluss auf die Entwicklung der Durchschnittsmiete und hat diese nach unten gedrückt. Teilmärkte Der Teilmarkt Medienhafen konnte seine Beliebtheit bei Mietern wieder deutlich steigern. Im vergangenen Jahr noch auf dem vierten Platz liegend, landet er in diesem Jahr mit rund m² Flächenumsatz auf dem ersten Platz. Der größte Deal wurde durch Stepstone mit etwa m² im Bürogebäude SILVERS abgeschlossen. Der Teilmarkt City verbuchte circa m² und konnte sich damit auf dem zweiten Platz behaupten. Hier war die Anmietung durch Henri Hotels der größte Deal des bisherigen Jahres. Der Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel schob sich mit etwa m² auf den dritten Platz. In Grafenberg wurden rund m² neu vermietet, wobei die Douglas Holding Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 3. Quartal 2016

5 5 UMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN m Einbruch im Segment > m² um 73 % lässt Gesamtjahresumsatz absinken Büroflächenumsatz 3. Q bis 300 m m m m 2 ab m 2 Büroflächenumsatz 3. Q mit m² nicht nur die größte Fläche innerhalb des Teilmarktes Grafenberg, sondern ganz Düsseldorfs anmietete. Das Parfümerie-Unternehmen wird seine Zentrale nach Düsseldorf verlegen und hier rund 400 Mitarbeiter beschäftigen. Leerstand Der Leerstand am Düsseldorfer Büromarkt ist gegenüber dem Vorjahr um knapp m² auf m² gefallen die Leerstandsquote liegt damit erstmals seit vielen Jahren unter 10 %. Dabei ist der Büroflächenbestand binnen eines Jahres von 7,57 Millionen m² auf 7,62 Millionen m² angestiegen. Die weiterhin hohe Nachfrage nach Flächen führt dazu, dass das Angebot an Bestandsimmobilien mit A-Qualität spürbar abnimmt, aber auch im kleinteiligen Flächensegment wird das Angebot zunehmend knapper. Völklinger Straße 1 I SILVERS TEILMARKT MEDIENHAFEN Mieter: Stepstone Deutschland Flächengröße: ca m 2

6 6 PROJEKTFERTIGSTELLUNGEN m 2 Projektfertigstellungen 2016 steigen um rd. 32 % ggü Vorjahr Teilmarktabhängig jedoch weiterhin Bedarf an Neubauprojekten Projektfertigstellungen Bis Ende des Jahres werden im Stadtgebiet 13 neue Büroimmobilien auf den Markt kommen. Das absehbare Fertigstellungsvolumen wird sich 2016 auf etwa m² belaufen und damit deutlich über der niedrigen Marke von 2015 mit circa m² liegen. Im kommenden Jahr werden voraussichtlich noch einmal weitere acht Projekte mit etwa m² fertiggestellt. Die Verfügbarkeit von Neubauflächen wird mittelfristig folglich wieder zunehmen. Dies kommt zur rechten Zeit und wird dringend benötigt, da die Anzahl an verfügbaren Bestandsimmobilien mit A-Qualität zuletzt deutlich zurückgegangen ist. Auch im kleinteiligen Flächensegment unter m² finden Unternehmen zurzeit kaum noch entsprechende Mietgelegenheiten. Die Umnutzung älterer Immobilien in Wohnimmobilien oder Flüchtlingsheime (alleine m² in 2016) stellt dabei keine weitere relevante Angebotsverknappung dar, da hier lediglich solche Immobilien umgenutzt werden, welche ansonsten nicht mehr marktfähig sind. Ausblick Der Trend des hervorragenden Vermietungsjahres 2015 setzt sich grundsätzlich weiter fort, wenn auch eine leichte Abschwächung zu beobachten ist. Insbesondere der Zuzug von Unternehmen aus dem Düsseldorfer Einzugsgebiet konnte auf dem Vermietungsmarkt einige positive Impulse geben. Dank der Projektentwicklung Kö Quartier im Bankenviertel konnte die Spitzenmiete ebenfalls weiter zulegen. Im Markt sind, nach wie vor, einige Großgesuche, sodass wir weiter optimistisch sind und eine etwas zeitversetzte Jahresendrallye erwarten. Ein Vermietungsergebnis von etwa m² am Jahresende ist dabei durchaus möglich. Das außergewöhnlich hohe Vorjahresergebnis von circa m² wird auch mangels verfügbarer Flächen insbesondere im Premiumbereich wohl nicht erreicht werden. Angesichts der neuen Projekte, die sich in der Pipeline befinden ist die Stimmung positiv und die Flächenknappheit zumindest mittelfristig abgemildert. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 3. Quartal 2016

7 7 DÜSSELDORFER TEILMÄRKTE Kaiserswerth RATINGEN 44 Lohausen Stockum 52 Rath MEERBUSCH Lörick Derendorf Grafenberg Hubbelrath 52 Heerdt Oberkassel DÜSSELDORF Stadtmitte Flingern Gerresheim ERKRATH Oberbilk NEUSS Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth Wersten Benrath Himmelgeist Garath Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz AirportCity 14,90 16, Nord 10,50 12, Kennedydamm/Derendorf 17,30 22, City 13,40 19, Königsallee/Bankenviertel 21,40 26, Linksrheinisch 10,90 18, Seestern 10,80 13, Medienhafen 16,30 21, Grafenberg 10,60 13, City Ost 10,50 13, Süd 9,20 14,

8 8 Investmentmarkt Düsseldorf 3. Quartal 2016 KENNZAHLEN INVESTMENT Mio. 4,2 % 56,5 % Immobilieninvestmentmarkt auf Rekordniveau Spitzenrendite Büro weiter unter Druck Favorisierte Assetklasse: Büro Der Transaktionsmarkt hat sich im dritten Quartal 2016 spürbar belebt. Nachdem im ersten Halbjahr nur rund 671 Millionen in Düsseldorfer Gewerbeimmobilien investiert worden waren, belief sich das Investmentvolumen allein von Juli bis September auf etwa 856 Millionen. Dies liegt insbesondere an den Großtransaktionen oberhalb von 100 Millionen, die im dritten Quartal abgeschlossen wurden. Damit beträgt das Investmentvolumen in den ersten drei Quartalen 1,527 Milliarden und bleibt nur knapp hinter dem Vorjahreswert von 1,678 Milliarden zurück. Investitionsvolumen Die beliebteste Assetklasse bei den Investoren war abermals Büroimmobilien. Rund 862,4 Millionen wurden investiert, was einem Anteil von knapp 57 % am gesamten Transaktionsvolumen entspricht. TRANSAKTIONSVOLUMEN IN MIO. Transaktionsvolumen Q1-Q auf hohem Niveau Q Q Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 3. Quartal 2016

9 9 ANTEIL VERKÄUFER AM TRANSAKTIONSVOLUMEN in % Projektentwickler / Bauträger überwiegen mit einem Anteil von knapp 22 % Projektentwickler/ Bauträger Eigennutzer/ Non-Properties Offene Fonds/ Spezialfonds Privater Investor/ Family Office Im Vorjahr waren es von Januar bis September 2015 etwa 47 % bzw. 784,4 Millionen. Auf Platz zwei der stärksten Assetklassen konnten sich in den ersten drei Quartalen 2016 Einzelhandelsimmobilien mit rund 16 % und circa 245 Millionen behaupten. Den dritten Platz belegten Hotelimmobilien mit rund 198,5 Millionen, die 13 % am Gesamtinvestitionsvolumen ausmachten. Einer der größten Deals im dritten Quartal war der Verkauf des Hyatt Regency an den Primotel Europe Fonds für knapp 100 Millionen. Ebenfalls für rund 100 Millionen wechselte das Deutsch-Japanische Center mit dem Nikko- Hotel an der Immermanstraße den Besitzer. Neuer Eigentümer ist die Art- Invest, die das Objekt von der britischen Investmentgesellschaft Benson Elliot erworben hat. Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot haben dafür gesorgt, dass die Spitzenrenditen für Büroimmobilien von 4,4 % im Vorjahr auf aktuell 4,2 % weiter gesunken sind. Für Einzelhandelsimmobilien bietet der Düsseldorfer Markt Investoren weiterhin eine stabile Spitzenrendite von 4,0 %. Käufer-/Verkäufergruppe Projektentwickler und Bauträger waren mit einem Anteil von 22 % die aktivste Verkäufergruppe, nachdem im Vorjahr noch Bestandsnutzer an der Spitze standen. Die stärkste Käufergruppe waren erneut Offene Fonds und Spezialfonds mit 44 %. In Zeiten von Nullzinspolitik verzeichnen Immobilienfonds enorme Mittelzuflüsse von privaten und institutionellen Anlegern. Diese gilt es rentierlich und sicher anzulegen. Immobilien im sicheren Hafen Deutschland bleiben dabei eine attraktive Wahl. So erwarben internationale Investoren Düsseldorfer Immobilien vom 1. bis zum 3. Quartal 2016 im Wert von 553 Millionen, was einem Anteil von 36 % entspricht.

10 10 SPITZENRENDITEN 7,50 % 6,00 % 4,50 % 3,00 % 5,25 5,25 5,20 5,00 4,50 4,50 4,20 4,20 4,75 4,50 4,20 4,00 4,00 4,00 Spitzenrendite Büro 1,50 % Spitzenrendite Einzelhandel Q Q ANTEIL KÄUFER AM TRANSAKTIONSVOLUMEN in % Die Käufergruppe Offene Fonds / Spezialfonds hat den größten Anteil an 44 % Transaktionvolumen Opportunity Immobilien Fonds AG / Equity Fonds Versicherungen Offene Fonds / Spezialfonds Asset-Manager Ausblick Deutschland bleibt bei Investoren äußerst beliebt. Negativzinsen, volatile Aktienmärkte und Anlagedruck sorgen weiterhin dafür, dass der deutsche Immobilienmarkt bei privaten wie institutionellen Investoren als beliebte Alternative für die Geldanlage gilt. Die Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem bevorstehenden Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union wird dem hiesigen Immobilienmarkt durch den Zustrom internationaler Investoren weiteren Auftrieb verleihen. Von diesen Entwicklungen profitiert auch der Düsseldorfer Immobilienmarkt. Die Transaktionen haben insbesondere im dritten Quartal zugelegt, die Abschlüsse oberhalb von 100 Millionen haben ebenfalls zugenommen. Diese positive Entwicklung wird sich absehbar weiter fortsetzen, da noch viele Transaktionen ausstehen und einige größere Objekte im vierten Quartal den Eigentümer wechseln werden. Das Transaktionsvolumen könnte in diesem Jahr daher das Rekordniveau von 2015 durchaus erneut annähern und möglicherweise auch knacken. Unsere Prognose liegt bei etwa 2,5 Milliarden. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 3. Quartal 2016

11 11 Speditionstraße 19 TEILMARKT MEDIENHAFEN Flächengröße: ca m² Verkäufer: Projektentwickler Glossar Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen zwölf Monaten und stellt hieraus den Median dar. Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen zwölf Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise aller erfassten, am Markt bekannten Transaktionen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums getätigt werden. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am Immobilienmarkt. FLÄCHENUMSATZ LEERSTAND SPITZENMIETE DURCHSCHNITTSMIETE TRANSAKTIONSVOLUMEN RENDITE

12 Herausgeber: Hauptverantwortlich für den Inhalt: Heiko Piekarski Marius Varro Geschäftsführende Gesellschafter Copyright: ANTEON ist eine eingetragene Marke, Firmenname und Firmenlogo sind urheberrechtlich geschützt Titelbild: die developer Projektentwicklung ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG ERNST-SCHNEIDER-PLATZ DÜSSELDORF TEL +49 (0) FAX +49 (0) research@anteon.de