Anhaltend hohe Nachfrage auf dem Büround Investmentmarkt

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1 München Marktbericht BÜROVERMIETUNG UND INVESTMENT Q Anhaltend hohe Nachfrage auf dem Büround Investmentmarkt Alexander de Oliveira Kaeding Associate Director Research Tobias Seiler Associate Director Research Karolina Belza Junior Consultant Research Bürovermietung Der Münchner Bürovermietungsmarkt verzeichnete mit m² Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen 2016 eine weiterhin hohe Nachfrage. Die Leerstandsquote sank weiter und rangierte Ende September bei 3,1 %. Diese Kombination trieb die Mieten entsprechend nach oben. Die Durchschnittsmiete stieg um 4 % auf 16,20 /m². Die guten Unternehmensdaten und die hohe Anzahl an Flächengesuchen können für das umsatzstärkste Jahr seit 2011 sorgen. Büroflächenumsatz (in m²) inkl. Eigennutzer Flächenumsatz gestiegen Der Flächenumsatz des Münchener Büromarkts ist weiterhin auf Wachstumskurs. Mit m² Flächenumsatz wurde das Vorjahresergebnis um 9 % übertroffen. Abzüglich der Eigennutzer von m² ergab sich ein reiner Vermietungsumsatz von m², der somit 11 % höher als im Vergleichszeitraum 2015 liegt. Das Flächensegment zwischen und m² war mit m², was 25 % des Vermietungsumsatzes entspricht, am stärksten vertreten. Auch bei den Großmietern ab m² war eine rege Aktivität festzustellen. 13 Abschlüsse, darunter zwei Eigennutzer, sorgten für 23 % des Umsatzes. Die größte Anmietung im dritten Quartal 2016 fand in Unterschleißheim nördlich von München statt. Die BMW- Tochter Alphabet mietete dort m² an. Insgesamt entfielen knapp 22 % des Umsatzes auf das Umland. Für den bisher größten Abschluss des laufenden Jahres sorgte im zweiten Quartal 2016 eine Anmietung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit ca m² in Sendling. Gewerbliches Transaktionsvolumen in (in Mrd. ) und Prognose

2 Die Nachfrage nach gut angebundenen Zentrumslagen war ungebrochen hoch. Mit m² fanden rund 40 % der Anmietungen innerhalb des Mittleren Ringes statt. Entwicklung der Leerstandsquote (in %) Rund 47 % des Flächenumsatzes wurde von Münchens drei Leitbranchen generiert, dazu zählen das verarbeitende Gewerbe, der IT-Sektor sowie Beratungsunternehmen. Die restlichen 53 % des Umsatzes verteilen sich auf andere Branchen, was die diversifizierte Wirtschaftsstruktur Münchens zeigt. Leerstandsabbau setzt sich fort Der Büroflächenleerstand setzt seinen Abwärtstrend fort. Im Vergleich zum Vorquartal gab die Quote nochmals um 0,3 Prozentpunkte nach und erreichte Ende September einen Wert von 3,1 %. Im Vergleich zur Situation vor 12 Monaten stehen dem Markt rund m² weniger Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Innerhalb der Stadtgrenzen lag die Leerstandsquote sogar bei nur 2,2 %, im Umland sind 6,3 % der Bürofläche kurzfristig verfügbar. Vor allem hochwertige Flächen werden zunehmend knapp. Gut erreichbare Bürolagen in Zentrumsnähe wie der Arnulfpark und der Hirschgarten sind praktisch vollvermietet. Der Blick in die Zukunft verspricht wenig Linderung. Von den m² bestandserhöhender Bürofläche, die 2016 fertiggestellt worden sind oder noch werden, sind 86 % bereits von Mietern oder Eigennutzern belegt befinden sich derzeit m² in der Fertigstellungs-Pipeline, davon sind bereits 66 % belegt. Somit sind sowohl für Mieter mit kurzfristigem Flächenbedarf die Optionen knapp als auch für diejenigen, die einen längerfristigen Planungshorizont haben. Zusätzlich müssen sich Mieter, die Flächen in einem Neubau suchen, immer früher vor Baufertigstellung für eine Anmietung entscheiden, um sich die Wunschflächen zu sichern. Entwicklung der Durchschnitts- und Spitzenmiete (in /m²) Anteil der Mietpreisklassen nach Vermietungsleistung Q1-Q Trotz der regen Nachfrage und des knappen Angebots liegen die Fertigstellungsraten für die nächsten Jahre auf unterdurchschnittlichem Niveau. Da es kaum mehr großflächige Gewerbeentwicklungsgebiete innerhalb des Stadtgebietes gibt, wird auch bei mittelfristiger Betrachtung die Neubautätigkeit nicht die Volumina aus dem vergangenen Jahrzehnt erreichen. Es gibt zwar einzelne große Entwicklungen wie z.b. die Bavaria Towers im Münchner Osten mit rund m² Bürofläche in drei Hochhäusern, jedoch ist bereits jetzt absehbar, dass sich der Büroflächenmangel in den nächsten Jahren verschärfen wird. 2 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International

3 Steigende Spitzen- und Durchschnittsmiete Die Angebotsknappheit bei gleichzeitig guter Nachfrage lassen die Mietpreise weiter steigen. Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes legte im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt um 4 % auf 16,20 /m² zu. Die Spitzenmiete stieg durch hochpreisige Abschlüsse in den Toplagen auf 34,20 /m², was einem Anstieg um 2 % im Vergleich zum Vorjahreswert entspricht. Die Preise steigen jedoch auf breiter Front auch abseits der Toplagen, weshalb im Durchschnitt 17,60 /m² für Büroflächen innerhalb der Stadtgrenzen entrichtet werden musste. Im Umland betrug der Durchschnitt 11,10 /m². Damit lag die Durchschnittsmiete im Umland erstmals seit 2003, als zahlreiche Neubauten in den Büroparks der Münchner Nachbargemeinden zur Vermietung standen, wieder über dem Wert von 11,00 /m². Überdurchschnittlicher Flächenumsatz erwartet Der Münchner Büromarkt wird derzeit vor allem durch zwei Aspekte geprägt. Dazu gehört zum Einen die hohe Nachfrage, die unter anderem von der guten konjunkturellen Entwicklung der regionalen Wirtschaft und geplanter strategischer Expansionen von nationalen und internationalen Unternehmen nach München getrieben wird. Zum Anderen steht die zunehmende Angebotsverknappung bei unterdurchschnittlicher Neubautätigkeit. Der Münchner Büromarkt entwickelt sich zunehmend zu einem vermieterfreundlichen Markt, in dem Eigentümer höhere Angebotsmieten bei gleichzeitig niedrigeren Incentives durchsetzen können und die Verhandlungsmacht von Mietern über alle Größensegmente hinweg abnimmt. Durch einige Großgesuche, die noch in 2016 abgeschlossen werden können, kann der Münchner Büromarkt zum Jahresende m² Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) erreichen, was 2016 zum umsatzstärksten Jahr seit 2011 machen würde. 3 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International

4 Investment Großtransaktionen haben für ein starkes drittes Quartal gesorgt, so dass sich das gewerbliche Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen auf 3,4 Mrd. summierte. Insbesondere die hohe Nachfrage von deutschen institutionellen Investoren sorgten für einen weiteren Rückgang der Renditen. Auch im vierten Quartal ist mit einem sehr lebhaften Investmentmarkt zu rechnen. Anteil der Immobilientypen Q1-Q (in %) Hohe Nachfrage nach Büroinvestments Im Vergleich zum außergewöhnlichen Vorjahr entspricht die erzielte Transaktionsleistung auf dem Münchner Gewerbemarkt von 3,4 Mrd. einem Rückgang des Volumens um 14 %. Jedoch liegt es weiterhin deutlich über dem langjährigen Mittel. Die sieben größten Transaktionen durchbrachen die 100-Millionen-Euro- Marke und summierten sich dabei auf 1,3 Mrd.. Sie trugen somit zu mehr als einem Drittel zum Gesamtvolumen bei. Im dritten Quartal fanden mit dem Weiterverkauf des Karstadt-Gebäudes zwischen Hauptbahnhof und Stachus sowie dem sich im Bau befindlichen Büroneubaus NOVE im Arnulfpark die größten Transaktionen in diesem Jahr statt. Lediglich der Verkauf des BayWa-Hochhauses zu Beginn des Jahres erzielte einen höheren Kaufpreis. Transaktionsvolumen nach Käufergruppe (in Mio. ) Zu den größten Transaktionen im Zentrum der Isarmetropole zählte der Verkauf des repräsentativen Bürogebäudes P56 in der Prinzregentenstraße, das an Deka Immobilien veräußert wurde. Mit deutlichem Abstand dominiert die Assetklasse der Büroimmobilien das Transaktionsvolumen. Knapp 67 % des Volumens oder 2,3 Mrd. wurden in Bürogebäude im bisherigen Jahr investiert. Mit deutlichem Abstand folgen Industrie- und Logistikimmobilien sowie Einzelhandelsimmobilien mit jeweils 7,5 % Marktanteil. Aber auch gemischt genutzte Immobilien und gewerbliche Grundstücke erzielten jeweils ein Transaktionsvolumen von mehr als 200 Mio. und damit einen Marktanteil von je rund 7 %. Immer mehr Investoren decken auch andere Assetklassen, die teilweise rentierlicher sind als Büroimmobilien mit ihrem Investitionsprofil ab, aber auch hier ist am Münchner Markt das Angebot der Flaschenhals. Entwicklung der Spitzenrendite (in %) Vor allen Dingen die in den ersten drei Quartalen über 15 Industrie- und Logistiktransaktionen zeigen, dass diese Immobilienart auf dem Münchner Investmentmarkt sehr begehrt ist. Weiterhin ist ein steigender Anteil an Forward-Deals festzustellen, da sich Investoren schon frühzeitigt neue Produkte sichern möchten. 4 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International

5 Offene Immobilienfonds und Spezialfonds behaupteten sich weiterhin am Markt Fast 790 Mio. des aufgebrachten Anlagevolumens stammte aus den Kassen von offenen Immobilienfonds und Spezialfonds, die mit einem Anteil von etwa 23 % die größte Käufergruppe bildeten. Es folgen Projektentwickler, die Immobilien und Grundstücke im Wert von über 720 Mio. erwerben konnten. Versicherungen zeigten sich weiterhin sehr aktiv auf dem Markt und investierten an der Isar deutlich über eine halbe Milliarde Euro in Gewerbeimmobilien. Versicherungen treten nicht nur als direkte Investoren auf, sondern zunehmend auch indirekt und im Verbund über Kapitalsammelstellen. Für opportunistische Investoren sind die Münchner Marktpreise und der geringe Leerstand weiterhin bremsend, so dass diese lediglich auf ein Anlagevolumen von insgesamt 5 % kamen und sich auf kleinere Bestandsimmobilien im Umland fokussierten. Auf der Verkäuferseite dominieren noch deutlicher als im Jahr zuvor Projektentwickler den Markt. Mit mehr als 1,1 Mrd. lagen diese deutlich vor den Privatinvestoren, die aufgrund der Wertsteigerung ihrer Immobilien insgesamt für 470 Mio. in allen Losgrößen verkauften, wie beispielsweise der Verkauf des My Office in München- Sendling durch Rock Capital. Auch Asset-Manager konnten stabilisierte Immobilien in Höhe von 400 Mio. weiterverkaufen. Der Münchner Markt zeigt sich weiterhin sehr fungibel und die Haltedauer von Immobilien hat weiter abgenommen. Teilweise konnten Immobilien innerhalb von kurzer Zeit nachvermietet, saniert und am Markt neu platziert werden. Renditen weiter sinkend Die Renditen über alle Asset-Klassen haben sich in den vergangenen 12 Monaten weiter nach unten bewegt. Der Münchner Markt ist aufgrund seiner Stabilität und der hohen Nachfrage auf der Vermietungsseite weiterhin der teuerste und nach Berlin begehrteste Top-Standort in Deutschland. Die Bruttoanfangsrendite für Bürogebäude rangiert am Ende des dritten Quartals bei 3,4 %, für Geschäftshäuser in Zentrumslage sogar noch niedriger unter 3,0 %. Insbesondere bei guten Büroimmobilien in Stadtrandlage sank die Rendite in den vergangenen neun Monaten weiter ab und lag teilweise unterhalb von 5 %. Internationale Investoren zeigten sich zurückhaltender Rund 30 % bzw. 1 Mrd. des Investitionsvolumens ging auf das Konto von ausländischen Investoren. Diese erwarben damit deutlich weniger als vor 12 Monaten, als sich ihr Investitionsvolumen auf 1,7 Mrd. beziffern lies. Internationale Akteure legten im Durchschnitt mehr als 33 Mio. pro Ankauf an. Bei nationalen Anlegern waren es mehr als 36 Mio. pro Transaktion, wobei auch bei acht der zehn größten Transaktionen auf der Käuferseite heimische Investoren standen. Insgesamt flossen etwa 760 Mio. ausländisches Kapital in Bürogebäude, womit diese Assetklasse auch hier mit Abstand an der Spitze stand. Die herausragenden wirtschaftlichen Fundamentaldaten Münchens sowie die namhaften Mieter sorgen dafür, dass München bei Anlegern weltweilt weiterhin im Fokus steht. Der Anlagedruck bei nationalen institutionellen Investoren hat sich nochmals erhöht, so dass sich deren aggressivere Ankaufsstrategie derzeit eher durchsetzt. Fazit und Ausblick Dem Münchner Markt gehen langsam die Core-Produkte aus und das spiegelte sich in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres in Form eines im Vergleich zum Vorjahr geringeren Transaktionsvolumen wider. Dieses liegt dennoch deutlich über dem langjährigen Mittel und der festzustellende Rückgang bezieht sich nicht auf die Nachfrage. Ganz im Gegenteil hat sich die Nachfrage und damit einhergehend der Druck auf die Renditen in den vergangenen Monaten weiter erhöht. In Folge dessen sind Investoren nicht nur in den Zentrumslagen einem hohen Wettbewerb ausgesetzt, sondern auch in Stadtrandlagen oder im Umland. Gemäß den derzeit am Markt befindlichen Transaktionsobjekten und der hohen Liquidität und Fungibilität des Marktes ist davon auszugehen, dass ein sehr lebendiges viertes Quartal zu einem zufriedenstellenden Jahresergebnis von rund 5 Mrd. führen wird. Im Vergleich mit zehnjährigen deutschen Staatsanleihen ist das Renditedelta dennoch vergleichsweise hoch und mit Blick auf das Zinsumfeld dürften die Renditen weiterhin sinken. 5 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International

6 Bürovermietungsmarkt München (Q3 2016) DER MARKT IM ÜBERBLICK LAGE Flächenumsatz in m² (inkl. Eigennutzer) Vermietungsumsatz in m² Mietpreisspanne in /m² Ø-Miete in /m² Leerstandsquote in % Leerstand in m² Fertigstellungsvolumen 2016 in m² (1) Zentrum ,40 40,50 27,95 2, (2) Zentrum NW ,50 26,50 20,02 0, (3) Zentrum NO ,00 33,50 21,75 2, (4) Zentrum SO ,90 23,80 15,57 1, (5) Zentrum SW ,50 25,50 15,08 0, (6) Stadt NW ,00 19,00 16,01 1, (7) Stadt NO ,00 25,00 16,89 3, (8) Stadt SO ,00 16,00 13,49 3, (9) Stadt SW ,00 21,80 11,44 4, Stadtgebiet ,00 40,50 17,56 2, (10) Umland SW ,80 16,90 13,40 2, (11) Umland NW ,75 13,50 11,43 6, (12) Umland NO ,00 12,90 10,54 6, (13) Umland SO ,00 13,00 9,54 6, Gesamtmarkt ,75 40,50 16,24 3, Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International

7 Teilmarktkarte München 7 Marktbericht Q Bürovermietung und Investment Colliers International

8 554 Büros in 66 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien/Pazifik: 231 EMEA: 112 2,3 Milliarden Umsatz weltweit 103 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment- und Vermietungs-Deals Autoren: Alexander de Oliveira Kaeding Associate Director Research Tobias Seiler Associate Director Research Karolina Belza Junior Consultant Research Colliers International München GmbH Dachauer Str München Millionen m² gemanagte Fläche Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig. Bildnachweis: Seite 1: Highlight Towers, München Thomas Lehmann/ /Thinkstock Seite 3: P56, Prinzregentenstraße 56 ADRIAN BECk PHOTOGRAPHER Copyright 2016 Colliers International. Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten