Bürovermietung und Investment

Transkript

1 Marktbericht Berlin 213/214 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 Berlin IN ZAHLEN Einwohner Arbeitslosenquote 11,6 % Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte EZH-Kaufkraftkennziffer 12, Gewerbesteuerhebesatz 41 % Verfügbares Einkommen pro Kopf Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Fast Facts BÜROVERMIETUNG (INKLUSIVE EIGENNUTZER) Flächenumsatz m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete 22, /m² Durchschnittsmiete 13, /m² Leerstandsquote 6, % Flächenbestand (inkl. Umland) 18,2 Mio. m² Bürovermietung Trotz weniger Großanmietungen zeigte sich der Berliner Bürovermietungsmarkt erneut robust. Insgesamt fanden in der Bundeshauptstadt im Jahr 213 rund Quadratmeter Bürofläche neue Mieter. Der Flächenumsatz lag zwar 13 Prozent unter dem Vorjahresergebnis, jedoch kann das zurückliegende Bürovermietungsjahr durchaus als robust betrachtet werden. Der Umsatzrückgang ist hauptsächlich auf die relativ geringe Zahl an Abschlüssen über 5. Quadratmeter zurückzuführen. Wurden in diesem Größensegment 212 rund 18.5 Quadratmeter neu angemietet, konnten 213 nur 9 Mietverträge mit zusammen rund 66.2 Quadratmeter registriert werden. Den größten Anteil leisteten hier die Großanmietungen der Deutschen Rentenversicherung Bund mit rund 25. Quadratmeter, des Deutschen Bundestages mit 7.5 Quadratmeter sowie der Büroflächenumsatz in 1. m Vermietung Eigennutzer 2 Marktbericht Berlin 213/214 Bürovermietung und Investment

3 Staatsanwaltschaft Berlin mit 5.8 Quadratmeter. Bereits im Sommer wurden die Neuanmietungen der Dussmann-Gruppe mit rund 7.2 Quadratmeter und Thales im Mosse Zentrum bekannt. Grundsätzlich ist auch weiterhin festzustellen, dass sich Top- Neubauflächen mit hohem Ausstattungsstandard insbesondere in der City Ost und der City West weiter verknappen. Die Vorvermietungsquote für im Jahr 214 fertiggestellte Projekte liegt bei etwas mehr als 8 Prozent. Flächenumsatz Knapp 9 Mietverträge wurden in der Bundeshauptstadt im Jahr 213 registriert. Dies entspricht einem Zuwachs von mehr als 1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, was hauptsächlich dem kleinsten Flächensegment bis 5 Quadratmeter und der nächsten Größenklasse 51 bis 1. Quadratmeter zuzuschreiben ist. 51 Prozent (283.6 Quadratmeter) des gesamten Umsatzvolumens entfielen auf Büroflächen dieser beiden Flächensegmente. Im Vorjahresvergleich konnte in diesen Größenklassen damit erneut ein Umsatzanstieg um 8 Prozent verbucht werden. Das Größensegment mit 1.1 bis 2. Quadratmeter bewegte sich im Vergleich zum Vorjahr auf einem relativ konstant hohen Niveau. Das Vermietungsergebnis summierte sich hier auf insgesamt 99.3 Quadratmeter bei 7 registrierten Abschlüssen. Einen erheblichen Umsatzanstieg war mit rund 14.8 Quadratmeter (212 rund 76. Quadratmeter) in der Größenklasse 2.1 bis 5. Quadratmeter festzustellen. Auch dieses Flächensegment wurde dominiert von der Öffentlichen Hand. Im letzten Quartal des Jahres wurde die Mietvertragsunterzeichnung durch die BIMA Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit knapp 4.8 Quadratmeter Unter den Linden vermeldet. Bereits im Frühjahr wurde bekannt, dass der Deutsche Bundestag etwa 4. Quadratmeter in der Ex-US-Botschaft nahe des Brandenburger Tors beziehen wird. Zu den größten Verträgen durch Unternehmen der IT-Branche zählten die Anmietungen durch Tele Columbus mit knapp 5.5 Quadratmeter am Goslarer Ufer und der Mediengruppe RTL Deutschland GmbH mit rund 3.5 Quadratmeter im Palais Behrens. Die Spitzenposition in Bezug auf den Flächenumsatz belegen mit deutlichem Abstand die Teilmärkte Toplagen City Ost und der City Bereich Ost. Die knapp 33 Neuanmietungen summierten sich hier auf ca Quadratmeter, d. h. rund 4 Prozent des gesamten Umsatzes im Stadtgebiet. Mit einem Umsatzanteil von rund 19 Prozent (rund 14.1 Quadratmeter) folgten die Randlagen, deren Anteil sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 26. Quadratmeter deutlich erhöhte. In dem Citybereich West kam es im Jahresverlauf ebenfalls zu einer deutlichen Erhöhung des Flächenumsatzes Quadratmeter fanden hier neue Nutzer. Auch der Bereich um den Kurfürstendamm erfreute sich weiter steigender Beliebtheit. Rund 48.5 Quadratmeter wurden hier neu vermietet, was einem Zuwachs von mehr als 9. Quadratmeter Bürofläche entspricht. Das Anmietungsverhalten im Bereich Potsdamer und Leipziger Platz bewegte sich mit einem Umsatz von rund 26. dagegen auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr. Angebot und Leerstand Zum Jahresende 213 betrug der Büroflächenleerstand in der Bundeshauptstadt rund 1.9. Quadratmeter. Somit hat sich die Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahr von 7, Prozent auf 6, Prozent erneut reduziert. Die hohe Nachfrage insbesondere junger, neuer und expansiver Unternehmen gerade aus dem Bereich der Kreativwirtschaft trug erheblich dazu bei. Eines der größten Entwicklungsgebiete ist der Bereich um den Hauptbahnhof (Europacity) und der angrenzende Bereich südlich des Bahnhofes. Hier entstehen für einige namhafte Unternehmen und Verbände neue Firmenzentralen. Bedeutend ist auch der Bereich Kurfürstendamm in der City West. Zwischen dem Adenauer Platz und dem Breitscheidplatz ist eine nachhaltige Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen zu verzeichnen. Zahlreiche Projektentwicklungen werden zwischen 215 und 227 bezugsfertig sein. Der Markt im Überblick Lage Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Vermietungsumsatz in m² Anzahl Mietverträge Nachhaltige Mietpreise in /m² Durchschnittsmietpreise in /m² mtl. Flächenleerstand ¹) in m² City West ,5-22, 17, City Ost ,2-22,5 16, Potsdamer Platz/ Leipziger Platz ,6-18,5 16, 35. Citybereich Ost ,3-2,3 13, Citybereich West ,5-21,5 13, City Rand ,5-16, 8, Randlagen ,5-12, 7, Gesamt ,5-22,5 13, 1.9. ¹) Leerstand: Innerhalb von 3 Monaten beziehbare Neubauten und freiwerdende Bestandsfläche Research: Margit Lippold, margit.lippold@colliers.de Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) bis % 2% 18% 19% 12% bis 1. Flächenumsatz 12.4/18% 12.3/18% 94.2/17% 43.2/8% 4./7% 99.3 bis bis 5. Anzahl Mietverträge Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 66.2 ab Öffentl. Verwaltg., Verb., Soziale Einrichtungen Information und Telekommunikation Beratungsunternehmen Bau und Immobilien Handel und Gastronomie Nachfrage In der Funktion Berlins als Bundeshauptstadt und Regierungssitz mit seinen zahlreichen Ministerien und Bundesbehörden war es wenig verwunderlich, dass sich die Öffentliche Verwaltung, Verbände und soziale Einrichtungen mit rund 12.4 Quadratmeter neu vermieteter Bürofläche und rund 19 Prozent des Flächenumsatzes auch im Jahr 213 umsatzstark präsentierten. Mit rund 12.3 Quadratmeter folgten knapp dahinter erwartungsgemäß Unternehmen der Branche Information und Telekommunikation. Knapp 17 neue Mietverträge wurden hier abgeschlossen, ein Großteil davon von Neugründungen aus dem Kreativbereich. Beratungsunternehmen gestalteten den Bürovermietungsmarkt mit 18 Neuverträgen ebenfalls aktiv mit Quadratmetern neu vermietete Bürofläche wurden hier registriert. Den höchsten Anteil vereinten davon mit rund 14. Quadratmetern Rechtsanwaltskanzleien vorzugsweise in den Toplagen in der City Ost in der Friedrichstraße und Unter den Linden sowie in der City West um den Kurfürstendamm auf sich. Mieten Bei der Spitzenmiete gab es im Jahresvergleich kaum Bewegung, sie notierte Ende 213 bei 22, EUR pro Quadratmeter und Monat. Über das gesamte Stadtgebiet betrachtet verharrte auch die Durchschnittsmiete bei 13, EUR pro Quadratmeter auf Vorjahresniveau. Im Jahresverlauf konnte ein weiterer starker Anstieg an Neuanmietungen insbesondere in den Toplagen der City West verbucht werden, dem gegenüber steht allerdings ein ebenfalls erheblicher Umsatzgewinn in den Randlagen. Die höchsten Angebotsmieten lagen bei rund 35, EUR pro Quadratmeter am Pariser Platz. Property Index Immax Der Colliers PropertyIndex IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen. Der Index bildet die Relation zwischen dem Flächenangebot zum Erfassungszeitpunkt und dem Flächenumsatz in den vorausgegangenen 12 Monaten. Für die Bundeshauptstadt liegt dieses Verhältnis derzeit bei 2,2 und damit auf ähnlichem Niveau wie vor 12 Monaten. 2,1 2,45 22, 22, 22, 1,76 12,4 12,5 13, 13, Spitzenmiete Durchschnittsmiete 4 Marktbericht Berlin 213/214 Bürovermietung und Investment

5 Fazit und Prognose Aufgrund der positiven Signale ob der wirtschaftlichen Entwicklung in der Bundeshauptstadt können wir mit Zuversicht dem Jahr 214 entgegensehen. Colliers International erwartet für das Stadtgebiet Berlin Umsatzzahlen auf ähnlich hohem Niveau wie im Jahr 213 zwischen 55. und 6. Quadratmeter. Wichtiger Umsatztreiber werden dabei auch weiterhin die zahlreichen Neugründungen im Bereich der Kreativbranche sein. Die Spitzenmiete dürfte leicht auf 22,5 EUR pro Quadratmeter ansteigen, ebenso die Durchschnittsmiete, die sich zwischen 13, und 13,5 EUR pro Quadratmeter einpendeln könnte. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) ,4% 8,4% 7,9% 7,% 6,% Property Index IMMAX 1/14 7/13 1/13 7/12 1/12 7/11 1/11 7/1 1/1 7/9 2,2 2,3 2,2 2,2 2,4 2,5 2,9 3,3 3,4 2,8,5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3,5 Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung / Eigennutzung Research: Margit Lippold, margit.lippold@colliers.de Colliers International 5

6 Investment 213 erneut lebendiges gewerbliches Investmentjahr Transaktionsvolumen mit 3,5 Milliarden EUR deutlich über dem 5-Jahres-Durchschnitt Margit Lippold Dipl.-Ing. Geodäsie M. Sc. REM Head of Research - Berlin Colliers International Berlin GmbH Leipziger Platz 7 D 1117 Berlin Tel margit.lippold@colliers.de Fast Facts Investment Transaktionsvolumen 3,51 Mrd. Größte Käufergruppe: 21, % Offene Immobilienfonds/Spezialfonds Größte Verkäufergruppe: 16, % Projektentwickler/Bauträger Nachgefragtester Immobilientyp: 57, % Büro Spitzenrendite Büro 4,75 % Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) Transaktionsvolumen Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien schloss das Jahr 213 erneut mit einem starken Ergebnis ab. Ende des vierten Quartals stand ein Transaktionsvolumen von rund 3,5 Mrd. EUR zu Buche, was mit rund 15 Prozent zwar unter dem Wert des Rekordjahres 212, jedoch 25 Prozent über dem 5-Jahres-Durchschnitt lag. Der leichte Rückgang ist auf das Ausbleiben der für die Bundeshauptstadt üblichen Großtransaktionen zurückzuführen. Zwei Objekte, die Hallen am Borsigturm sowie Anteile an den Gropius-Passagen, führten mit 178 Mio. EUR respektive 175 Mio. EUR die Liste der größten Deals 213 an. Die Investoren konzentrierten sich auf Core- und Core-Plus- Objekte in besten Innenstadtlagen. Dabei profitierten gleichermaßen die City Ost mit einem Transaktionsvolumen von rund 5 Mio. EUR und der Kurfürstendamm mit rund 53 Mio. EUR. Die größten Transaktionen im Segment Einzelhandel waren den peripheren Lagen und dort z. T. den traditionellen Einkaufsstraßen wie das Schloss-Straßen-Center in der Schlossstraße zuzuordnen. Käufer- und Verkäufergruppen Auf der Käuferseite stellten Offene Immobilienfonds / Spezialfonds mit einem Marktanteil von 21 Prozent die stärkste Investorengruppe dar. Sie generierten bei 16 Transaktionen ein Investitionsvolumen von rund 735 Mio. EUR. Versicherungen und Vermögens ver wal ter (Asset / Fund Manager) investierten rund 484 Mio. EUR bzw. 447 Mio. EUR in der Bundeshauptstadt. Des Weiteren haben Private Investoren / Family Offices (352 Mio. EUR), Immobilien AGs (285 Mio. EUR) sowie Projektentwickler / Bauträger (247 Mio. EUR) die Käuferlandschaft erheblich mitbestimmt. Zudem entfielen rund 18 Mio. EUR auf Corporates / Eigen nutzer und knapp 15 Mio. EUR auf Pensionskassen / Pensionsfonds ,1 2,2 4,1 3,5 Die Verkäuferseite wurde von den Projektentwicklern dominiert. Knapp 58 Mio. des Transaktionsvolumens entfielen auf sie. Auf den Plätzen zwei und drei folgten Vermögensverwalter mit 543 Mio. EUR sowie Offene Immobilienfonds / Spezialfonds mit 5 Mio. EUR. Zum Verkauf entschlossen haben sich im Jahr 213 im Weiteren mit 41 Mio. EUR Opportunity Fonds / Private Equity Fonds und Banken mit 234 Mio. EUR. 1 1, Internationale Käufer investierten 213 mehr als 98 Mio. EUR (rund 28 Prozent) in der Bundeshauptstadt und zeigten sich damit etwas weniger aktiv im Vergleich zum Vorjahr (rund 35 Prozent). 6 Marktbericht Berlin 213/214 Bürovermietung und Investment

7 Investitionsobjekte Büroimmobilien standen in der Bundeshauptstadt erneut am stärks ten im Investorenfokus. Rund 57 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens floss in diese Assetklasse. Nach absoluten Zahlen sank das Transaktionsvolumen bei Büroobjekten im Vorjahresvergleich leicht von rund 2,3 Mrd. EUR auf rund 1,99 Mrd. EUR. Auf dem zweiten Platz folgten Einzel handelsimmobilien mit rund 9 Mio. EUR und einem Anteil von rund 26 Prozent. Grund für dieses Ergebnis sind die bereits genannten großvolumigen Einzelhandelsinvestitionen. Gemischt genutzte Objekte wurden für rund 29 Mio. EUR gehandelt, was einem Anteil von 6 Prozent entspricht und einem Rückgang von 4 Prozent im Vorjahresvergleich. Auch bei der Assetklasse Hotel sank der Umsatzanteil um 5 Prozent auf knapp 6 Mio. EUR. In Grundstücke für geplante Projektent wicklungen wurden Mio. EUR investiert, knapp 9 Mio. EUR weniger als im Vorjahr. Aufgrund einiger Transaktionen im Core- und Core-Plus-Segment gab die Spitzenrendite im Jahresverlauf leicht auf 4,75 Prozent (- 25 Basispunkte) nach, wonach Berlin hinter München und Hamburg auf dem dritten Platz der teuersten Standorte für gewerb liche Immobilien im deutschlandweiten Vergleich folgt. Fazit und Prognose Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) 8 21% 14% 13% Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Versicherungen Vermögensverwalter (Asset /Fund Manager) 12% 1% Sonstige Investoren Unbekannt Private Investoren/ Family Offices Trotz der fehlenden Großdeals, wie der Verkauf des KaDeWe mit einem Volumen von rund 5 Mio. EUR im Jahr 212, ging ein dynamisches Investmentjahr in Berlin zu Ende. Der gewerbli che Immobilienmarkt in der Bundeshauptstadt bleibt weiterhin hoch - interessant für nationale und internationale Investoren, auf dem sich lukrative nachhaltige Entwicklungsperspektiven bieten. Colliers International erwartet aufgrund der anhaltenden posi ti ven konjunkturellen Rahmenbedingungen mit einem niedrigen Zinsniveau erneut ein starkes Ergebnis und schätzt ein Trans aktionsvolumen um 4 Mrd. EUR als realistisch ein % 15% 14% Projektentwickler/Bauträger Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds 12% 8% Opportunity Fonds/ Private Equity Fonds Sonstige/ Unbekannt Anteil der Immobilientypen (in %) Industrie/ Gewerbe Sonstige Grundstücke Hotel Mischnutzung Einzelhandel Büro Research: Margit Lippold, margit.lippold@colliers.de Colliers International 7

8 482 Büros in 62 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 14 Kanada: 42 Lateinamerika: 2 Asien / Pazifik: 195 EMEA: 85 Colliers International Berlin GmbH Leipziger Platz 7 D 1117 Berlin Tel ,5 Milliarden Umsatz weltweit 14 Millionen m 2 gemanagte Flächen 13.5 Mitarbeiter Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe- und Hotelgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit sind die Mitglieder der Colliers International Property Consultants Inc. mit mehr als 13.5 Experten und 482 Büros in 62 Ländern tätig. colliers.com Bildnachweis Titelseite Unternehmenszentrale ALBA Group Berlin, Knesebeckstr , 1719 Berlin Ein Projekt der BAUWERT Investment Group Copyright 214 Colliers International Berlin GmbH Die Informationen in diesem Bericht stammen aus Quellen, die wir als verlässlich erachten. Obwohl jedwede Anstrengung unternommen wurde, um die Richtigkeit der Informationen zu gewährleisten, können wir diese jedoch nicht garantieren. Für enthaltene Fehler übernehmen wir keine Haftung.