Bürovermietung und Investment

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1 MARKTBERICHT Berlin 216/217 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 Büro Colliers International Berlin GmbH Berlin IN ZAHLEN Einwohner (6/216) Arbeitslosenquote (12/216) 9,2 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (216) EZH-Kaufkennziffer (6/216) 12, % Gewerbesteuerhebesatz 41 % Verfügbares Einkommen/Kopf (215) Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Fast Facts Bürovermietung (inklusive Eigennutzer) Flächenumsatz 863. m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete 28,5 /m² Durchschnittsmiete 16,3 /m² Leerstandsquote 3, % Flächenbestand 18,9 Mio. m 2 Bürovermietung Berliner Büromarkt weiter im Höhenflug Der Berliner Bürovermietungsmarkt erfreute sich auch im Schlussquartal 216 einer unveränderten Dynamik. Mit einem Flächenumsatz von 863. m² wurde der Vorjahresrekord nochmals um 3 Prozent übertroffen. Mit diesem Spitzenergebnis konnte sich die Bundeshauptstadt zum dritten Mal in Folge auf Platz 1 unter den deutschen Büromarktzentren behaupten. Hauptverantwortlich für das erneute Umsatzplus zeichneten eine Reihe großvolumiger Abschlüsse von mehr als 5. m². 35 neue Mietverträge wurden in diesem Flächensegment abgeschlossen. Beispielhaft sind die Großanmietungen des Axel-Springer- Verlags über 42. m² als Eigennutzer in Mitte und einige Neuanmietungen des Online-Händlers Zalando in Friedrichshain. Büroflächenumsatz in 1. m Vermietung Eigennutzer 2 Marktbericht 216/217 Berlin Colliers International

3 Flächenumsatz Währenddessen in den Vorjahren das kleinste Flächensegment bis 5 m² den stärksten Pfeiler des Büromarktes ausmachte, konnte über das Gesamtjahr 216 beobachtet werden, dass sich der Berliner Flächenumsatz recht homogen über alle Größensegmente, ausgenommen dem über 5. m², verteilte. Hier wurden Marktanteile am gesamten Büroflächenumsatz zwischen 14 und 16 % generiert. Im Vergleich zum Vorjahr büßte das kleinste Flächensegment bis 5 m² mit m² rund 2.6 m² ein, ebenso das großvolumige Flächensegment von 2. bis 5. m². Wurden in diesem Größenbereich im Jahr m² neu vermietet, waren es im Jahresverlauf 216 nur m². Der gefragteste Büroteilmarkt bleibt weiterhin der Citybereich Ost. Hier konnte der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr mit m² noch einmal um 64. m² gesteigert werden. Aufgrund des mangelnden Angebots an Büroflächen wurde in der Toplage City West um den Kurfürstendamm mit 58 Mietverträgen insgesamt rund 34. m² neue Bürofläche vermietet, ein ähnliches Niveau wie im Vorjahr. Die Vermietungsleistung in den angrenzenden City- und den peripheren Lagen ist mit m² respektive 151. m² auf ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr. Angebot und Leerstand Der starke Nachfragerekord in Verbindung mit einer moderaten Neubautätigkeit lässt die Flächenverknappung weiter voranschreiten. Aktuell ist das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen bei kritischen 3 Prozent angekommen. Inzwischen sehen wir den Begriff Leerstandsquote als überholt an, da wir vor einer Vollvermietung stehen und der spekulative Neubau der Flächennachfrage in keiner Weise gerecht wird. Bis zum Jahresende werden rund 25. m² Bürofläche fertiggestellt, wovon circa 65 % bereits vorvermietet sind. Im Jahr 218 werden mit 245. m² etwas mehr Flächen auf den Markt kommen, wovon bereits rund 45 % belegt sind. Mit der Fertigstellung des Upper West im Frühjahr dieses Jahres kommt neben dem benachbarten Zoofenster ein weiteres Landmark Building in der City West hinzu. Auf 33 Etagen entstehen hier mit einer Gesamtfläche von 53. m² hochmoderne Büro- und Retailflächen sowie ein Hotel der Motel One Gruppe im neuen Design. Der Vermietungsstand überschreitet aktuell die 75 %. Nur wenige Meter entfernt entwickelt Hines mit dem ZOOM Berlin eines der letzten hochklassigen Grundstücke zwischen Kurfürstendamm und Bahnhof Zoo. Der Mix aus bis zu 5.5 m² Büro- und 11. m² Retailfläche unterstreicht den Flair der lebendigen City West. Zwischen Olivaer Platz und Adenauer Platz entsteht mit dem Palais Holler der erste komplette Neubau am Kurfürstendamm seit vielen Jahren. Das Objekt verfügt insgesamt über rund 6.4 m² Büro- und Retailflächen und steht kurz vor der Fertigstellung. Am Technologiecluster Berlin-Adlershof, deutschlandweit einer der wichtigsten Standorte für Wirtschaft und Wissenschaft, entsteht mit der Fertigstellung des neuen Unternehmensstandorts der Allianz Deutschland AG im Frühjahr 219 ein weiteres Landmark. Auf drei Gebäude verteilt werden hier mit einer Gesamtfläche von 6. m² hochmoderne Büroflächen verfügbar sein. Nachfrage Wenig überraschend wurde das Branchenbild 216 von Unternehmen aus den Bereichen Information und Telekommunikation geprägt. Auf diese Branche entfallen 23.7 m², was effektiv einem Marktanteil von 24 % entspricht. In seiner Funktion Berlins als Bundeshauptstadt und Regierungssitz folgen unmittelbar dahinter die Öffentliche Verwaltung, die verschiedensten Verbände und soziale Einrichtungen. In diesen Bereichen wurden m² neue Büroflächen angemietet, der Anteil am gesamten Flächenvolumen liegt damit bei 22 %. Auch die Beratungsunternehmen spielten wie gewohnt eine erhebliche Rolle auf dem Berliner Vermietungsmarkt. Rund 15.7 m² neue Büroflächen fanden hier, in erster Linie Rechtsanwaltskanzleien und Steuerberater, neue Mieter. Die Branche Handel und Gastronomie schließt sich mit einem Flächenumsatz von 98.5 m² und einem Marktanteil von 11 % an. Dahinter folgt ein recht homogener Branchenmix. Vier Branchen, das verarbeitende Gewerbe, Bau und Immobilien, Banken und Finanzen sowie Bildungseinrichtungen generierten dabei jeweils Marktanteile zwischen 4 und 6 %. Berlin ist Deutschlands Hot-Spot für Gründer. An keinem anderen Standort in Deutschland finden aufstrebende Existenzgründer ein günstigeres Umfeld, um ihre Geschäftsideen umzusetzen. Mit jährlich mehr als 4. Neugründungen ist Berlin unangefochten Deutschlands Gründerhauptstadt und baut seinen bundesweiten Vorsprung weiter aus. Besondere Anziehungskraft übt die Haupt- Der Markt im Überblick LAGE FläcHENumsatz (inkl. Eigennutzer) in m 2 VermIEtungsumsatz (exkl. Eigennutzer) in m 2 Erzielte Mietpreisspannen in /m² mtl. Durchschnittsmiete in /m² mtl. Anzahl Mietverträge FläcHENLEErstand (inkl. Untermietflächen) in m 2 1 City West , 32, 2, City Ost ,5 31,8 2, Potsdamer Platz/ ,5 31,2 23, Leipziger Platz 4 Citybereich Ost , 25, 17, Citybereich West ,5 2, 14, City Rand , 2,95 13, Randlagen ,6 19,8 11, Gesamt , 32, 16, Marktbericht 216/217 Berlin Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Flächensegment (in 1. m² und %) und Anzahl Mietverträge % bis 5 15 % bis 1. Flächenumsatz 15 % 14 % bis 2. bis 5. Anzahl Mietverträge 41 % ab 5. stadt auf Unternehmensgründer aus der Kreativwirtschaft und der Technologiebranche aus. Alle 2 Stunden wird ein neues Start-up in den technologieorientierten Bereichen gegründet. Die Start bedingungen sind relativ günstig: Büro-, Standort- und auch Wohnkosten sind deutlich niedriger als in anderen deutschen Metropolen. Berlin zieht junge, hochqualifizierte Menschen aus aller Welt an. Mit einem Anteil von rund 35 % ausländischer Mitarbeiter sind Berliner Start-ups im bundesweiten Vergleich am internationalsten. Die hohe Lebensqualität bei vergleichsweise niedrigen Lebenshaltungskosten, das lebendige Szeneleben und das multikulturelle Umfeld sind Gründe für junge Unternehmer, ihre Geschäftsidee in Berlin zu verwirklichen. Zahlreiche Studien sehen die Bundeshauptstadt als einen führenden globalen Standort für Unternehmensgründungen mit dem weltweit besten Wachstumspotential. Die Start-up-Szene gewinnt nicht nur als Jobmotor für die Stadt immer weiter an Bedeutung, sie entwickelt sich auch seit einigen Jahren zu einem wichtigen Treiber des Berliner Bürovermietungsmarktes. Mieten Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in 1. m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) Information und Beratungsunternehmen Telekommunikation Handel und Gastronomie Öffentliche Verwaltung, Verarbeitendes Gewerbe Verbände, Soziale Einrichtungen Stand: Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 22, 22, 23, 24,3 24 % 22 % 12 % 11 % 6 % 28,5 13, 13, 13,7 15,1 16,3 Angesichts der anhaltend enorm hohen Flächennachfrage hat sich der Aufwärtstrend bei der Spitzenmiete weiter fortgesetzt. Binnen 12-Monats-Frist ist der Quadratmeterpreis um 17 % auf aktuell 28,5 /m² angestiegen. Insbesondere der Flächenumsatz im Preissegment über 2, /m² verzeichnete einen deutlichen Anstieg; rund 9 neue Mietverträge wurden hier unterzeichnet. Ein Indiz dafür, dass die künftigen Büronutzer zunehmend bereit sind, attraktive Flächen im gehobenen Segment anzumieten. Auch die Durchschnittsmiete hat im Jahresvergleich deutlich um knapp 8 % auf 16,3 /m² angezogen. Im kleinsten Preissegment wurden mit knapp 23 Mietverträgen rund 13. m² neu abgeschlossen. Im nächst höheren Segment zwischen 1, und 12,5 /m² wurden mit rund 17 Verträgen 9. m² neu vermietet. Im Preissegment zwischen 12,5 und 15, /m² wurden mit 13 neuen Mietverträgen mehr als 14. m² neue Büroflächen unterzeichnet. Auf das nächst größere Segment zwischen 15, und 17,5 /m² kamen rund 95. m² neue Fläche, auf das hochpreisige Segment zwischen 17,5 und 2, /m² rund 92. m². Eine ganze Reihe von Unternehmen, die neue Büroflächen suchen bzw. expandieren möchten, streben in die Toplagen der City Ost bzw. City West. Hier ist das Flächenangebot auch im kleinteiligen Segment einerseits drastisch begrenzt, andererseits hat sich der Mietpreis aufgrund des mangelnden Angebots in Verbindung mit der enorm großen Nachfrage extrem erhöht. Die Mietpreiserhöhungen haben eine Verlagerung in die angrenzenden City- und die peripheren Lagen zur Folge. So entscheiden sich zahlreiche Unternehmen wie Start-ups, die möglicherweise hohe Mietpreise nicht zahlen können oder wollen, für eine andere Lage und bevorzugen beispielsweise Lichtenberg oder Neukölln, wo in Bestandsgebäuden Mieten von bis zu 17, /m² gezahlt werden. Diese Objekte verfügen durchaus über eine solide, adäquate Ausstattung und eine intakte Infrastruktur Spitzenmiete Durchschnittsmiete Marktbericht 216/217 Berlin Colliers International

5 Property Index IMMAX Der Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot zum jeweiligen Zeitpunkt und dem Absatz von Büroflächen in den vergangenen 12 Monaten ab. Das Angebot berücksichtigt sowohl aktuelle Leerstandsflächen (verfügbar innerhalb von 3 Monaten) als auch das Flächenpotential, das innerhalb von 12 Monaten durch Neubauten und freiwerdende Bestandsflächen zur Verfügung stehen wird. Die Belegung von Büroflächen durch Eigennutzer ist somit nicht berücksichtigt. Der IMMAX als Maß der Konkurrenz des Flächenangebots drückt vereinfacht aus, dass auf jeden Quadratmeter vermietete Bürofläche 2, m² Angebotsfläche entfielen. Infolge des andauernden Anstiegs der Vermietungsleistung bei gleichzeitigem Rückgang des Büroflächenangebots sowie dem kritischen Leerstand, ist bis zur Jahresmitte ein weiterer leichter Rückgang des IMMAX zu erwarten. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) , % 212 6, % 213 5, % 214 3,7 % 215 3, % Leerstand Property Index IMMAX Leerstandsrate 216 Fazit und Prognose Angesichts des ungebrochenen Runs auf Berlin in Verbindung mit einer weiteren positiven Beschäftigtenentwicklung ist auch 217 von einer kontinuierlich hohen Flächennachfrage auszugehen. Aufgrund der weiteren Expansion zahlreicher Unternehmen, insbesondere weiterhin aus der Kreativ- und Medienwirtschaft, einer Reihe von Neuansiedlungen aus der Öffentlichen Verwaltung sowie des zu erwartenden Standortwechsels ganzer Konzerne in Richtung Berlin, dürfte 217 ein Umsatzergebnis in Aussicht stehen, das durchaus erneut an die 8.-Quadratmeter-Marke heranreichen bzw. darüber hinausgehen dürfte. 1/217 7/216 1/216 7/215 1/215 7/214 1/214 7/213 1/213 7/212 2, 2, 2, 2, 2,1 2,1 2,2 2,3 2,2 2,2,5 1, 1,5 2, 2,5 Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung/Eigennutzung Fertigstellungsvolumen davon vermietet/eigengenutzt Marktbericht 216/217 Berlin Colliers International 5

6 Investment Transaktionsvolumen Margit Lippold Dipl.-Ing. Geodäsie M. Sc. REM Director Research Tel margit.lippold@colliers.com Auf dem gewerblichen Investmentmarkt wurden in der Bundeshauptstadt 216 Immobilien im Wert von 4,9 Mrd. gehandelt. Damit landete Berlin im deutschlandweiten Vergleich an dritter Stelle hinter München (6,86 Mrd. ) und knapp hinter Hamburg (4,91 Mrd. ). Es war schwer zu erwarten, dass das fulminante Rekordvolumen des Vorjahres von 8,1 Mrd., befeuert durch den Verkauf des Quartiers Potsdamer Platz, wiederholt werden könnte. Jedoch war auch 216 der Investmentmarkt in der Spreemetropole mit mehr als 13 Gewerbeobjekten und Grundstücken, die bis Jahresende ihren Besitzer wechselten, äußerst lebhaft. Letztlich liegt Berlin mit dem erreichten Umsatzvolumen deutlich über dem langjährigen Mittelwert auf konstant hohem Niveau. Käufer- und Verkäufergruppen Fast Facts Investment Gewerbliches Transaktionsvolumen 4,9 Mrd. Größte Käufergruppe: 28, % Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Größte Verkäufergruppe: 21, % Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Nachgefragtester Immobilientyp: 6, % Büro Spitzenrendite Büro 3,5 % Sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite zeigten sich die Vermögensverwalter, die Gelder für Dritte verwalten und investieren, im Gesamtjahr 216 als stärkste Akteure auf dem Berliner Investmentmarkt. Sie führten mit weitem Abstand und einem Anteil von 28 % (1.39 Mio. Transaktionsvolumen) die Spitze der aktivsten Investorengruppen an. Es folgten mit einem Marktanteil von 13 % und 652 Mio. die Corporates / Eigennutzer. An dritter Stelle reihten sich die Projektentwickler mit einem Volumen von 9 % (45 Mio. ) am Gesamtumsatz ein. Auf der Verkäuferseite dominierten die Vermögensverwalter ebenso mit einem Marktanteil von 21 % (1.3 Mio. Transaktionsvolumen), gefolgt von Projektentwicklern mit 13 % und 63 Mio. Transaktionsvolumen. Knapp dahinter positionierten sich Opportunity Fonds / Private Equity Fonds mit einem Anteil von 12 % und einem Transaktionsvolumen von 61 Mio.. Investoren aus dem Ausland steigerten ihre Aktivität in der Bundeshauptstadt erneut und waren mit einem Transaktionsvolumen von 35 % am Gesamtumsatz beteiligt. Investitionsobjekte Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) ,1 3,5 4, 8,1 4, Mit einem Anteil von über 43 % am gewerblichen Transaktionsvolumen Büroimmobilien bleiben unverändert die beliebteste Assetklasse. In 216 vereinigten sie ein Volumen von knapp 3, Mrd. und damit einen seit Jahren stabilen Marktanteil von aktuell 6 % auf sich. Einzelhandelsobjekte brachten es mit 76 Mio. Transaktionsvolumen auf einen Marktanteil von 16 %. Hotels wechselten mit einem Volumen von rund 6 Mio. und einem Anteil von 12 % ihre Besitzer. Alle weiteren Assetklassen verzeichneten nur eine verhaltene Aktivität, wobei dies vor allem dem limitierten Angebot geschuldet ist. Die größte Einzeltransaktion blieb bis Jahresende der Verkauf der Treptowers für rund 23 Mio. an die US-amerikanische Blackstone Group. Größter Portfoliodeal im mittleren dreistelligen Millionenbereich war der Verkauf des Interhotel-Portfolios an FDM Management bereits in der ersten Jahreshälfte. Der Anteil an Portfolioverkäufen lag binnen Jahresfrist bei 3 % des Gesamttransaktionsumsatzes. 6 Marktbericht 216/217 Berlin Colliers International

7 Fazit und Prognose Der Berliner Investmentmarkt verzeichnete auch 216 eine Belebung auf hohem Niveau, bleibt aber deutlich hinter dem Vorjahresvergleich zurück. Dies ist nicht einer Nachfrageschwäche geschuldet, sondern dem Ausbleiben bzw. Verschieben großvolumiger Abschlüsse in 217, die einen erheblichen Einfluss auf das Gesamtvolumen ausüben. Transaktionsvolumen nach Top-Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Angesichts des konstanten Wirtschaftswachstums, das sich insbesondere auch auf dem Berliner Vermietungsmarkt widerspiegelte, kann dem Jahr 217 mit Spannung entgegengesehen werden. Eine ganze Reihe sehr großvolumiger Transaktionen befinden sich in der Pipeline, unter anderem die bereits in 216 zu erwartenden Verkäufe des Zalando-Headquarters und des ALLIANZ CAMPUS BERLIN, sodass für 217 ein ähnlich lebhafter Investmentmarkt wie 216 erwartet werden kann, auf dem ein Transaktionsvolumen bis zu 6 Mrd. erzielt werden könnte Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Corporates/Eigennutzer Projektentwickler/ Bauträger Private Investoren/ Family Offices Immobilien AGs Transaktionsvolumen nach Top-Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Vermögensverwalter/ (Asset/Fund Manager) Projektentwickler/Bauträger Opportunity Fonds/ Private-Equity-Fonds 9 8 Banken Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Immobilientypen (Anteil in %) Grundstücke 8 Sonstige 4 Hotel 12 Einzelhandel 16 6 Büro Marktbericht 216/217 Berlin Colliers International 7

8 554 Büros in 66 Ländern auf 6 Kontinenten Vereinigten Staaten: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 231 EMEA: 112 Ansprechpartner: Margit Lippold Director Research Deutschland margit.lippold@colliers.com Colliers International Berlin GmbH Budapester Straße 5 D 1787 Berlin ,3 Milliarden Umsatz weltweit 13 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 8. Investment- und Vermietungs-Deals 186 Millionen m² unter Verwaltung Über 16. Mitarbeiter Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16. Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig. Für aktuelle Informationen von Colliers International besuchen Sie oder folgen uns bei Twitter@ColliersGermany, Linkedin und Xing. colliers.de Bildnachweis Titelseite Palais Holler, Kurfürstendamm 17, Berlin Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 217. Alle Rechte vorbehalten