Bürovermietung und Investment

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1 MARKTBERICHT München 21/217 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 Bürovermietung München IN ZAHLEN Einwohner Fläche 217 km2 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 822. Arbeitslosenquote 4,2 % Gewerbesteuerhebesatz 49 % Verfügbares Einkommen/Kopf 29. Quellen: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Bundes agentur für Arbeit, Nexiga GmbH Fast Facts Bürovermietung Flächenumsatz 78.3 m² Vermietungsumsatz 73.3 m² Spitzenmiete 35, /m² Durchschnittsmiete 1, /m² Leerstandsquote 3, % Flächenbestand Flächenumsatz Mit einem Flächenumsatz von 78.3 m² erzielte der Münchner Büromarkt sein höchstes Ergebnis seit 211. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies eine Steigerung um 3 %. 5. m² wurden von Eigennutzern beigesteuert. Der reine Vermietungsumsatz lag also bei 73.3 m², was rund 12 % mehr sind als im Vorjahr, als der Eigennutzeranteil höher lag. 1 Mieter und drei Eigennutzer schlossen für mehr als 5. m² ab. Das Großflächensegment war dadurch mit 19.9 m² oder 25 % Umsatzanteil am stärksten vertreten. Dahinter rangierte das Segment von 2.1 bis 5. m² mit m² Umsatz oder einem Anteil von 2 %. Kleinvermietungen bis 5 m² steuerten m² bei, Vermie- Unterschleißheim 9 Bergkirchen Dachau 22,72 Mio. m2 Oberschleißheim Business Campus Garching 13 Garching Ismaning Karlsfeld Schwabing-Freimann Büroflächenumsatz in 1. m Gröbenzell Allach-Untermenzing 8 Moosach Laim Germering 9 Planegg Martinsried Krailling Maxvorstadt 9 Sendling 3 94 Moosfeld Au-Haidhausen Werksviertel 4 Obersendling 11 Pullach im Isartal Vermietung 2 Unterhaching 995 Ottobrunn Hohenbrunn Eigennutzer 215 Haar Putzbrunn Neubiberg Gauting 95 8 Neuperlach 1 2 Messe Riem 34 Obergiesing 8 Neuried Feldkirchen Aschheim Arabellapark München Arnulfpark Westend 5 Gräfelfing Bogenhausen 2 1 Hirschgarten Pasing-Obermenzing R Neuhausen-Nymphenburg 5 Unterföhring Milbertshofen-Am Hart 8 14 Parkstadt Schwabing Taufkirchen Baierbrunn Marktbericht Bürovermietung und Investment 21/217 München Colliers International Oberhaching 13 Höhenkirchen

3 tungen von 51 bis 1. m² sorgten für m² Umsatz und das Segment 1.1 bis 2. m² für 13.8 m². Angebot und Leerstand Die Leerstandsquote des Gesamtmarkts ging im Verlauf des Jahres um,8 Prozentpunkte auf 3 % zurück. Dies entspricht einer Fläche von 88.2 m², was m² weniger sind als ein Jahr zuvor. Das Stadtgebiet kann bei einer Quote von nur 2,1 % mittlerweile als Vermietermarkt bezeichnet werden. Für Mieter mit größerem Flächenbedarf ist hier die Zahl der verfügbaren Objekte äußerst gering. Im Umland ist die Situation mancherorts noch entspannter, allerdings wird auch hier kontinuierlich Leerstand abgebaut. Die Leerstandsquote lag außer - halb der Stadtgrenzen zum Jahresende bei 5,9 %. Es hat sich weiterhin nichts daran geändert, dass die Fertigstellungszahlen nicht mit der Flächenabsorption Schritt halten können. Im Jahr 21 wurden insgesamt nur m² bestandserhöhende Bürofläche fertiggestellt, was deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt liegt. Die logische Konsequenz der angespannten Angebotssituation ist, dass diese Flächen bei Mietern auf reißende Nachfrage treffen. Bei einer Belegungsquote von über 9 % kann bei den Neubauflächen nahezu von Vollvermietung gesprochen werden. Im Jahr 217 wird mit m² voraussichtlich nur ein wenig mehr Bürofläche hinzukommen als im abgelaufenen Jahr. Auch hier müssen sich Mieter beeilen, um sich noch Flächen zu sichern, da bereits knapp 8 % der Fläche vermietet oder eigengenutzt ist. Projekte sind das NEO Munich im Rahmen der Quartiersentwicklung Baumkirchen Mitte und das Leuchtenbergring Office direkt am Mittleren Ring. Nachfrage Der Anteil des Umlands am Vermietungsumsatz war im Jahr 21 mit 25 % so hoch wie seit längerem nicht mehr. Dies liegt vor allem an mehreren Großanmietungen. Der Abschluss von BMW im Business Campus Unterschleißheim war der größte Mietvertrag des Jahres. Für das Entwicklungszentrum autonomes Fahren wird der Automobilhersteller 32.2 m² Bürofläche und knapp 15. m² Light-Industrial-Fläche nutzen. Für die Fuhrparkmanagement-Tochter Alphabet mietete BMW zudem rund 11.4 m² in der microcity ebenfalls in Unterschleißheim. Es ist davon auszugehen, dass Großmieter in Zukunft angesichts der beschriebenen Flächenknappheit im Stadtgebiet vermehrt Verträge für Flächen im Umland abschließen werden. Gut angebundene Standorte werden dabei die stärkste Nachfrage auf sich ziehen. Im Branchenranking landete das Verarbeitende Gewerbe an erster Stelle m² Flächenumsatz bedeuten einen Anteil von 18 %. Knapp dahinter folgen der IT-Sektor mit einem Anteil von 17 % und Beratungsunternehmen mit 1 %. Sehr aktiv im Bereich der großen Anmietungen war auch die öffentliche Hand, auf deren Konto vier Anmietungen größer 5. m² gingen. Insbesondere der Münchner Osten kann derzeit mit einer größeren Zahl an Neubauprojekten aufwarten. Noch im Jahr 217 wird das HighriseOne im Werksviertel fertiggestellt, nebenan wird das ATLAS -Hochhaus revitalisiert. Auch der Bau der derzeit größten Entwicklung am Münchner Markt, den Bavaria Towers mit insgesamt rund. m² Bürofläche geht schnell voran. Weitere Der Markt im Überblick LAGE FläcHENumsatz (inkl. Eigennutzer) in m 2 VermIEtungsumsatz (exkl. Eigennutzer) in m 2 Erzielte Mietpreisspannen in /m² mtl. Durchschnittsmiete in /m² mtl. FläcHENLEErstand Fertigstellungen 21 (inkl. Untermietflächen) in m² in m 2 1 Zentrum , - 4, 29, Zentrum Nord-West ,5-27, 21, Zentrum Nord-Ost , - 33,5 22, Zentrum Süd-Ost ,5-22,5 1, Zentrum Süd-West , - 22, 15, Stadt Nord-West , - 19, 15, Stadt Nord-Ost , - 24,5 15, Stadt Süd-Ost ,5-1,5 13, Stadt Süd-West ,5-18,5 12,1.9 Stadtgebiet ,5-4, 17, Umland Süd-West ,5-17, 13, Umland Nord-West , - 12,5 11, Umland Nord-Ost , - 15, 1, Umland Süd-Ost , - 13,5 1, Umland , - 15, 11, Gesamt , - 4, 1, Marktbericht Bürovermietung und Investment 21/217 München Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Flächensegment (in 1. m² und %) und Anzahl Abschlüsse % bis 5 18 % bis 1. Flächenumsatz 17 % bis 2. 2 % bis 5. Anzahl Abschlüsse 25 % ab 5. Mieten Konträr zur Marktsituation erfuhr die Durchschnittsmiete einen leichten Rücksetzer um 2 % auf 1, /m². Bei genauerer Betrachtung wird jedoch deutlich, dass dies vor allem der Verschiebung der Nachfrage ins günstigere Umland geschuldet ist. So stieg der Durchschnitt des Stadtgebiets um rund 2 % auf 17,7 /m² genauso an wie der Schnitt des Umlands, wo die Steigerung rund 3 % auf 11,1 /m² betrug. Die Geschwindigkeit des Anstiegs ist zwar im Lauf des Jahres zurückgegangen, eine Entspannung ist jedoch nicht zu erwarten. Viele Eigentümer sind in der Lage, höhere Angebotsmieten durchzusetzen oder weniger Incentives zu gewähren. Bei der Spitzenmiete macht sich die hohe Nachfrage nach Flächen im Topsegment bemerkbar. Obwohl es kaum Neubau- oder Revitalisierungsobjekte in der Altstadt gab, sorgte die Vielzahl der Abschlüsse im obersten Segment für einen Anstieg der Spitzenmiete um 5 % auf 35, /m². Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in 1. m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) % 17 % Property Index IMMAX Der Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot zum jeweiligen Zeitpunkt und dem Absatz von Büroflächen in den vergangenen zwölf Monaten ab. Das Angebot berücksichtigt sowohl aktuelle Leerstandsflächen (verfügbar innerhalb von drei Monaten) als auch das Flächenpotential, das innerhalb von zwölf Monaten durch Neubauten und frei werdende Bestandsflächen zur Verfügung stehen wird. Auf der Absatzseite geht der Vermietungsumsatz der vergangenen zwölf Monate in die Rechnung ein. Die Belegung von Büroflächen durch Eigennutzer ist somit nicht berücksichtigt % 1 % 7 % Verarbeitendes Gewerbe Beratungsunternehmen Information und Telekommunikation Öffentliche Verwaltung, Verbände, Soziale Einrichtungen Bau und Immobilien IMMAX 1/217 = m² = 1, m² Der IMMAX als Maß der Konkurrenz des Flächenangebots befindet sich auf einem sehr niedrigen Stand. Derzeit entfallen auf einen Quadratmeter vermietete Bürofläche 1,25 m² Angebotsfläche. Angesichts des weiterhin rückläufigen Angebots sowie der hohen Nachfrage ist ein weiterer Rückgang in den kommenden Quartalen nicht ausgeschlossen. Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 3, 32,7 34,5 33,3 35, 14, 15,3 14,9 1,3 1, Spitzenmiete Durchschnittsmiete 21 4 Marktbericht Bürovermietung und Investment 21/217 München Colliers International

5 Fazit und Prognose Der Münchner Büromarkt verzeichnete zum dritten Mal in Folge einen Anstieg des Flächenumsatzes. Die zyklische Aufwärtsbewegung ist also in vollem Gange. Die gesamtwirtschaftliche Lage zeigt sich zudem stabil, was auch für das angebrochene Jahr eine rege Nachfrage nach Büroflächen erwarten lässt. Wir rechnen daher damit, dass der Flächenumsatz das langjährige Mittel von gut 7. m² auch in 217 überschreiten wird. Nichts geändert hat sich an der schwach gefüllten Fertigstellungspipeline. Bereits jetzt ist klar, dass nur wenige Neubauflächen auf den Markt kommen werden. Eine mögliche Reaktion auf die fehlenden Flächen ist, dass Großnutzer mit längerem Planungshorizont vermehrt auf Projektanmietungen zurückgreifen und die Zeit bis zur Fertigstellung des neuen Gebäudes mit Verlängerungen der Bestandsverträge überbrücken. Vorvermietungen können also auch in diesem Jahr wieder Projekte anstoßen. Auch für spekulative Entwicklungen mit an den Standort angepassten Vermietungskonzepten sind die Vermarktungschancen weiterhin gut. Da die großen Entwicklungsgebiete in München mittlerweile überwiegend belegt sind, wird es sich bei neuen Projekten zukünftig verstärkt um punktuelle Entwicklungen handeln. Neben reinen Neubauten dürften auch Revitalisierungen oder Umwandlungen von bislang anderweitig gewerblich genutzten Objekten, gegebenenfalls mit Flächenauf stockungen, vermehrt in den Fokus rücken. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) ,1 %,1 % ,1 % , % Property Index IMMAX 1/217 7/21 1/21 1,3 1,4 1,5 3,8 % 21 7/215 1/215 7/214 1/214 7/213 1/213 7/212 2, 2,3 2,7 3,3 2,7 2,5 2,2,5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3,5 Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung/Eigennutzung Fertigstellungsvolumen davon vermietet/eigengenutzt Marktbericht Bürovermietung und Investment 21/217 München Colliers International 5

6 Investment Transaktionsvolumen Tobias Seiler Associate Director Research Tel Durch ein starkes Schlussquartal mit 3,4 Mrd. Transaktionsvolumen konnte auf dem Münchner Markt für Gewerbeimmobilien das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 15 % auf,8 Mrd. gesteigert werden. Großtransaktionen wie der Verkauf der Bürohochhäuser BayWa-Tower und Highlight Towers waren zusammen mit Portfolioverkäufen wesentliche Markttreiber. Von dem über 3, Mrd. Euro schweren Büroportfolio, das Officefirst an Blackstone veräußert hat, entfielen deutlich über 7 Mio. auf Immobilien im Münchner Marktgebiet. Neben den Hochhaustransaktionen zählten auch der Verkauf des im Bau befindlichen Büroneubaus NOVE by Citterio im Arnulfpark und der Weiterverkauf eines der größten Karstadt-Warenhäuser Deutschlands zwischen Hauptbahnhof und Stachus zu den größten Transaktionen des Jahres. Auf Großtransaktionen ab 1 Mio. entfielen in 21 gut 3, Mrd., weitere 1,3 Mrd. lagen im Bereich zwischen 5 und 1 Mio.. Alexander de Oliveira Kaeding Associate Director Research Tel alexander.kaeding@colliers.com Fast Facts Investment Gewerbliches Transaktionsvolumen.8 Mio. Größte Käufergruppe: 25, % Offene Immobilienfonds/Spezialfonds Größte Verkäufergruppe: 25, % Projektentwickler/Bauträger Nachgefragtester Immobilientyp: 71, % Büro Spitzenrendite Büro 3,3 % Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 3,7 4,8 5,2 5,9, Mit etwa 1,3 Mrd. vereinnahmten Portfoliotransaktionen etwa 19 % des Gesamtvolumens und damit deutlich mehr als im Vorjahr, in dem sich das Volumen der Paketverkäufe auf einen Anteil von 11 % belief. Mit dieser Transaktionsleistung festigt München weiterhin seine Position als einer der größten und begehrtesten Investitionsstandorte in ganz Europa und liegt im innerdeutschen Vergleich im Jahr 21 an erster Stelle. Käufer- und Verkäufergruppen Die Geldsammelstellen nationaler und internationaler offener Immobilienfonds und Spezialfonds waren - wie in den vergangenen Jahren auch die größte Anlegergruppe. Den Zuschlag für Immobilien für einen Gesamtpreis von 1,7 Mrd. erhielt diese Anlegerklasse, gefolgt von opportunistischen Investoren mit knapp 1, Mrd. Anlagevolumen. Knapp dahinter folgen Projektentwickler und Bauträger, die sich Immobilien und Grundstücke im Wert von 974 Mio. sicherten. Versicherungen und Pensionskassen sind weiterhin sehr aktive Marktteilnehmer, die anders als noch vor zwei Jahren nicht nur im Core-Segment kauften, sondern auch in Immobilien mit Wertsteigerungspotential investierten, um ihre Zielrendite zu erreichen. Das Anlagevolumen dieser beiden Anlegertypen summierte sich auf 1,2 Mrd.. Während in der ersten Jahreshälfte ausländische Anleger häufig nur zweiter Sieger waren und der Markt von inländischen Anlegern dominiert wurde, konnten in der zweiten Jahreshälfte und insbesondere in den letzten Monaten signifikante Transaktionen von internationalen Kapitalanlegern getätigt werden. Rund ein Drittel des Anlagevolumens stammte aus dem Ausland, im Vorjahr lag der Wert mit 44 % allerdings noch höher. Neben dem von Blackstone erworbenen Officefirst-Paket stehen in diesem Zusammenhang beispielhaft die Ankäufe des Altezza im Westend, der Wappenhalle in der Messestadt Riem und der repräsentative Montgelas Park in Bogenhausen. Mit Blick auf die Zinsentwicklung, die weiterhin abwartende Haltung in Bezug auf Investitionen in Groß- Marktbericht Bürovermietung und Investment 21/217 München Colliers International

7 britannien und mangelnden Alternativen wird auch 217 internationales Kapital eine wichtige Säule des Münchner Immobilienmarkts sein. Neben den zahlreichen indirekten Investments internationaler Anleger ist davon auszugehen, dass sich neue Marktteilnehmer auch mit direkten Investments am Münchner Markt weiter bemerkbar machen werden. Investitionsobjekte Die guten Ergebnisse auf dem Bürovermietungsmarkt stärkten auch den Fokus von Investoren auf die Assetklasse Büro. Etwa 4,9 Mrd. oder 72 % des Volumens wurde in Bürogebäude investiert. Die gute Nachfrage sowie die ausgesprochen positiven Fundamentaldaten sorgen bei Anlegern dafür, dass der Nutzungstyp Büro auch außerhalb der Zentrumslagen ein ausgesprochen attraktives Anlageprodukt ist. Die übrigen Immobilienklassen sind deutlich abgeschlagen. Einzelhandelsimmobilien mit wenigen, aber großvolumigen Transaktionen, gemischt genutzte Gebäude und Industrie- und Logistikobjekte kommen jeweils auf einen Anteil von rund % am Transaktionsvolumen. Neben den klassischen Nutzungsarten wurde mit dem Verkauf des Sonderflughafens in Oberpfaffenhofen westlich von München eine Spezialimmobilie innerhalb des Münchner Marktgebiets veräußert, die sich auf einem 27 ha großen Grundstück befindet und mehr als 4 Gebäude umfasst. Transaktionsvolumen nach Top-Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Projektentwickler/Bauträger Versicherungen Private Investoren/ Family Offices Corporates/Eigennutzer Transaktionsvolumen nach Top-Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Die Renditen für Immobilien haben sich über alle Nutzungsarten hinweg weiter verringert. Core-Bürogebäude in Zentrumslage haben sich weiter verteuert und liegen mit 3,3 % um,45 Prozentpunkte niedriger als vor einem Jahr. Für gemischt genutzte Geschäftshäuser in Toplage liegt die Rendite sogar unterhalb der 3-Prozent-Marke. Vor dem Hintergrund der hohen Liquidität und dem hohen Delta zu Alternativanlagen wie der 1-jährigen Staatsanleihe mit einer Rendite von derzeit etwa,25 Prozent ist davon auszugehen, dass der Druck auf die Renditen auch in diesem Jahr anhält. Eine Zinserhöhung in der Eurozone scheint derzeit noch in weiter Ferne, anders als in den USA. Die jüngste Zinsanhebung der FED dürfte aber keine Effekte auf das Anlageverhalten auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt haben, zumal die Auswirkungen des zu erwartenden Wechsels der US-Wirtschaftspolitik auf die Geldpolitik derzeit nicht absehbar sind Projektentwickler/Bauträger Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Vermögensverwalter/ (Asset/Fund Manager) 9 3 Private Investoren/ Family Offices Corporates/Eigennutzer Fazit und Prognose Die Rahmenbedingungen werden dem Münchner Investmentmarkt auch in 217 viel Rückenwind geben und den Druck auf die Renditen weiter hochhalten. Wir gehen davon aus, dass die Anzahl der Forward-Deals weiter zunimmt und die Produktverknappung durch die kürzere Haltedauer von Immobilien teilweise kompensiert wird. Zudem hat sich in den letzten Monaten gezeigt, dass auch die Fungibilität der Immobilienmärkte im Münchner Umland deutlich zugenommen hat. Sofern die derzeit projektierten Neubauprojekte angestoßen werden, stehen dem Markt auch in diesem Jahr wenige, jedoch großvolumige Neubauprodukte zur Verfügung. Immobilientypen (Anteil in %) Industrie/ Logistik Mischnutzung Einzelhandel Hotel 5 Sonstige 71 Büro Marktbericht Bürovermietung und Investment 21/217 München Colliers International 7

8 554 Büros in Ländern auf Kontinenten Vereinigten Staaten: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 231 EMEA: 112 2,3 Milliarden Umsatz weltweit Autoren: Tobias Seiler Associate Director Research tobias.seiler@colliers.com Alexander de Oliveira Kaeding Associate Director Research alexander.kaeding@colliers.com Colliers International München GmbH Dachauer Str München Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 8. Investment- und Vermietungs-Deals 18 Millionen m² unter Verwaltung Über 1. Mitarbeiter Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 1. Experten und 554 Büros in Ländern tätig. Für aktuelle Informationen von Colliers International besuchen Sie oder folgen uns bei Twitter@ColliersGermany, Linkedin und Xing. colliers.de Bildnachweis Titelseite Microsoft Deutschland-Zentrale; GSP Architekten; ARGENTA Unternehmensgruppe Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 217. Alle Rechte vorbehalten