Bürovermietung und Investment

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1 MARKTBERICHT München 1. Halbjahr 217 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 Bürovermietung München IN ZAHLEN Einwohner Fläche 311 km2 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Arbeitslosenquote 4,1 % Gewerbesteuerhebesatz 49 % Verfügbares Einkommen/Kopf Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, Nexiga GmbH Fast Facts Bürovermietung Flächenumsatz m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete 35,5 /m² Durchschnittsmiete 16,5 /m² Leerstandsquote 2,5 % Flächenbestand Münchner Büromarkt auf Rekordkurs Flächenumsatz Der Münchner Büromarkt verzeichnete in den ersten sechs Monaten den höchsten Umsatz seit dem Jahr 21. Der Flächenumsatz lag mit m² um 8 % über dem Vorjahreswert, der Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) mit m² sogar um 12 %. Der Durchschnittswert der letzten zehn Jahre wurde sogar um 26 % übertroffen. 14 Großnutzer belegten m² Bürofläche und trugen damit 3 % zum Flächenumsatz bei. Im Segment von Unterschleißheim 9 Bergkirchen Dachau 22,8 Mio. m2 Oberschleißheim Business Campus Garching 13 Garching Ismaning Karlsfeld Schwabing-Freimann Büroflächenumsatz in 1. m Gröbenzell Allach-Untermenzing Moosach Pasing-Obermenzing 99 Laim Germering 96 Planegg Martinsried 22 5 Krailling 395 Arnulfpark Westend 9 Sendling München 94 Moosfeld Au-Haidhausen Werksviertel 4 Messe Riem 8 34 Neuperlach 1 Putzbrunn Neubiberg 11 Unterhaching 995 Ottobrunn Hohenbrunn Vermietung Eigennutzer Hj. 217 Taufkirchen Baierbrunn Haar Obergiesing Obersendling Pullach im Isartal Feldkirchen Aschheim Arabellapark 8 Neuried Gauting 2 Maxvorstadt 5 Gräfelfing Bogenhausen 2 1 Hirschgarten R Neuhausen-Nymphenburg 5 Unterföhring Milbertshofen-Am Hart 8 14 Parkstadt Schwabing Oberhaching Marktbericht Bürovermietung und Investment 1. Halbjahr 217 München Colliers International 13 Höhenkirchen

3 2.1 bis 5. m² wurden 79. m² Umsatz erzielt, was einem Anteil von 19 % entspricht. Der Umsatz im Segment von 1.1 bis 2. m² lag bei 68.5 m². Vermietungen von 51 bis 1. m² steuerten 75.2 m² bei, das Kleinflächensegment bis 5 m² 67.6 m². Angebot und Leerstand Die Leerstandsquote fällt weiterhin rapide und lag Ende des zweiten Quartals bei nur noch 2,5 %. In den letzten zwölf Monaten wurden m² Leerstand abgebaut, sodass 57.4 m² Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung stehen. Die Leerstandsquote innerhalb des Stadtgebiets betrug 1,7 %. Für Mietinteressenten ist es dementsprechend zunehmend schwierig, geeignete Flächen zu finden. Im Umland liegt die Quote zwar noch bei vergleichsweise hohen 5,1 %, doch auch hier sind in vielen Lagen hochwertige Flächen bereits Mangelware. Trotz des geringen Angebots tut sich weiterhin wenig in Hinblick auf Projektentwicklungen. Im laufenden Jahr werden nach jetzigem Stand rund m² bestandserhöhende Bürofläche fertiggestellt. Die Belegungsquote liegt bereits bei 87 %. In 218 kommt zwar mit m² mehr Bürofläche hinzu, doch dieser Wert liegt immer noch unter dem 1-Jahres-Durchschnitt. Die Belegungsquote liegt hier bei 42 %. Im ersten Halbjahr wurde die Entwicklung von zwei größeren Projekten an der westlichen S-Bahn-Stammstrecke angestoßen. Am Hirschgarten entsteht das Kap West mit über 4. m² Bürofläche. An der Station Laim steht der Baubeginn des MY.O mit über 25. m² Bürofläche kurz bevor. Beide Projekte werden überwiegend spekulativ errichtet. Neue Projekte sind derzeit so notwendig wie lange nicht, damit dem Münchner Markt nicht in wenigen Jahren die Büroflächen ausgehen und somit die Möglichkeiten für Expansionen oder Neuansiedlungen beeinträchtigt werden. Nachfrage Rund 31 % des Flächenumsatzes entfielen auf das Umland. Ein so hoher Anteil wurde in den letzten zehn Jahren nie erreicht, was ein Zeichen für die zunehmende Flächenknappheit im Stadtgebiet ist. Drei der vier größten Abschlüsse im bisherigen Jahresverlauf fanden dementsprechend im Umland statt. Neben dem Eigennutzer Infineon, der seine Flächen am Campeon in Neubiberg erweitert, mietete die Deutsche Pfandbriefbank für ihren neuen Firmensitz rund 13.4 m² im Business Campus Garching sowie das Europäische Patentamt rund 11. m² in Haar. Dazwischen schob sich eine Anmietung im Stadtgebiet von rund 12.9 m² durch die Landeshauptstadt München in einem Revitalisierungsprojekt in der Denisstraße unweit des Hauptbahnhofs. Die stärkste Branche sowohl in Bezug auf den Umsatz als auch auf die Zahl der Abschlüsse war im ersten Halbjahr der IT-Sektor m² bedeuten einen Anteil am Flächenumsatz von 24 %. Sowohl große, etablierte Konzerne als auch junge Start-Ups sorgten hier für eine rege Nachfrage. Dahinter folgt das Verarbeitende Gewerbe mit 78.8 m², das insbesondere im Umland sowie im nördlichen Stadtbereich viel Umsatz generierte. An dritter Position landeten mit 51.3 m² Beratungsunternehmen, die hauptsächlich in Lagen innerhalb des Mittleren Rings anmieteten. Angesichts der zu erwartenden Büroflächenabsorption, die sich in den vergangenen Jahren immer im deutlich positiven Bereich bewegte, ist ein weiteres Sinken der Leerstandsquote absehbar. Der Markt im Überblick LAGE FläcHENumsatz (inkl. Eigennutzer) in m 2 VermIEtungsumsatz (exkl. Eigennutzer) in m 2 Erzielte Mietpreisspannen in /m² mtl. Durchschnittsmiete in /m² mtl. FläcHENLEErstand Fertigstellungen 216 (inkl. Untermietflächen) in m² in m 2 1 Zentrum , - 4,5 28, Zentrum Nord-West ,5-26,5 2, Zentrum Nord-Ost , - 34, 22, Zentrum Süd-Ost ,5-22,5 17, Zentrum Süd-West ,5-25, 16, Stadt Nord-West ,5-19, 16, Stadt Nord-Ost , - 25, 16, Stadt Süd-Ost , - 17, 14, Stadt Süd-West ,5-17,5 13, Stadtgebiet ,5-4,5 18, Umland Süd-West ,5-16,5 12, Umland Nord-West ,5-13,5 11, Umland Nord-Ost , - 15, 1, Umland Süd-Ost , - 13,5 1, Umland , - 15,3 11, Gesamt , - 4,5 16, Marktbericht Bürovermietung und Investment 1. Halbjahr 217 München Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Flächensegment (in 1. m² und %) und Anzahl Abschlüsse % bis 5 18 % bis 1. Flächenumsatz 17 % bis % bis 5. Anzahl Abschlüsse 3 % ab 5. Mieten Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts legte im vergangenen Jahr um rund 2 % auf 16,5 /m² zu. Dieser angesichts der Marktsituation relativ verhaltene Anstieg täuscht jedoch, da die Verschiebung des Umsatzes in Folge der Flächenverknappung ins kostengünstigere Umland einen großen Einfluss ausübt. Bei getrennter Betrachtung des Durchschnitts im Stadtgebiet und im Umland ergeben sich wesentlich höhere Mietpreissteigerungen von jeweils 8 %. Innerhalb der Stadtgrenzen mussten im Schnitt 18,8 /m² entrichtet werden, im Umland 11,1 /m². Im Stadtgebiet wiesen ein Drittel aller abgeschlossenen Mietverträge Nominalmieten von über 2, /m² auf. Zusätzlich zu den teureren Mieten ist darüber hinaus zu beobachten, dass Incentives eine immer geringere Rolle spielen, insbesondere in hochwertigen Objekten oder in guten Lagen. Die Spitzenmiete notierte bei 35,5 /m² und damit um 6 % höher als vor Jahresfrist. Preise von mehr als 3, /m² für hochwertige Flächen werden überwiegend innerhalb des Altstadtrings aufgerufen, aber auch einzelne Objekte in der Maxvorstadt, im Lehel oder in Bogenhausen stoßen in diese Preiskategorie vor. Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in 1. m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) % 19% 12% 12% 1% Information und Telekommunikation Verarbeitendes Gewerbe Beratungsunternehmen Öffentliche Verwaltung, Verbände, Soziale Einrichtungen Bau und Immobilien Property Index IMMAX Der Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot zum jeweiligen Zeitpunkt und dem Absatz von Büroflächen in den vergangenen zwölf Monaten ab. Das Angebot berücksichtigt sowohl aktuelle Leerstandsflächen (verfügbar innerhalb von drei Monaten) als auch das Flächenpotential, das innerhalb von zwölf Monaten durch Neubauten und frei werdende Bestandsflächen zur Verfügung stehen wird. Auf der Absatzseite geht der Vermietungsumsatz der vergangenen zwölf Monate in die Rechnung ein. Die Belegung von Büroflächen durch Eigennutzer ist somit nicht berücksichtigt. IMMAX 7/217 = m² = 1, m² Der IMMAX als Maß der Konkurrenz des Flächenangebots befindet sich auf einem sehr niedrigen Stand. Derzeit entfallen auf einen Quadratmeter vermietete Bürofläche 1,1 m² Angebotsfläche. Angesichts des weiterhin rückläufigen Angebots sowie der hohen Nachfrage ist ein weiterer Rückgang in den kommenden Quartalen nicht ausgeschlossen. Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 32,7 34,5 33,3 35, 35,5 15,3 14,9 16,3 16, 16, Spitzenmiete Durchschnittsmiete Marktbericht Bürovermietung und Investment 1. Halbjahr 217 München Colliers International

5 Fazit und Prognose Bereits seit mehreren Jahren wird weniger Bürofläche fertiggestellt als vom Markt absorbiert wird, weswegen der Leerstand deutlich zurückgegangen ist. Was zu Beginn des Jahrzehnts, als der Leerstand bei mehr als 1,5 Mio. m² lag, zu einer gesunden Marktentwicklung beitrug, ist in der heutigen von Flächenknappheit geprägten Situation jedoch problematisch. Für kurzfristige große Gesuche gibt es nur noch sehr wenige Auswahlmöglichkeiten, aber auch im mittleren Flächensegment sind zunehmend Engpässe zu spüren. Mieter, deren Planungshorizont eine Anmietung in einer Projektentwicklung oder während der frühen Bauphase nicht zulässt, stehen dadurch häufig vor Schwierigkeiten. In den nächsten Quartalen wird sich die Situation voraussichtlich weiter verschärfen, da weiterhin wenig neue Fläche auf den Markt kommen wird. Leerstandsraten von unter 1 % sind bis zum Jahr 22 durchaus denkbar, wenn sich die Absorption in etwa auf dem Niveau der letzten Jahre bewegen wird. Da neben der Expansion von Unternehmen vor Ort auch regelmäßig nationale und internationale Unternehmen neue Standorte in München eröffnen, ist eine weiterhin hohe Nachfrage sehr wahrscheinlich. Als Konsequenz sind weitere Mietpreissteigerungen vorprogrammiert. Weiterhin dürften auch Standorte, die bislang noch größere Leerstände aufweisen, höhere Nachfrage auf sich ziehen, als dies in den vergangenen Jahren der Fall war. Für das aktuelle Jahr erwarten wir, dass der Vermietungsumsatz die Marke von 75. m² erreichen kann und damit das bereits hohe Vorjahresergebnis nochmals übertroffen wird. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) ,1 % 213 5,1 % , % 2,5 % Property Index IMMAX 7/217 1/217 7/216 1/216 7/215 1,1 1,3 1,4 1,5 2, 3,8 % /215 7/214 1/214 7/213 1/213 2,3 2,7 3,3 2,7 2,5,,5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3,5 Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung/Eigennutzung Fertigstellungsvolumen davon vermietet/eigengenutzt Marktbericht Bürovermietung und Investment 1. Halbjahr 217 München Colliers International 5

6 Investment Münchner Transaktionsmarkt für Gewerbeimmobilien ist weiterhin auf deutlichem Wachstumskurs. Tobias Seiler Associate Director Research Tel Alexander de Oliveira Kaeding Associate Director Research Tel Fast Facts Investment Gewerbliches Transaktionsvolumen Mio. Größte Käufergruppe: 22, % Offene Immobilienfonds/Spezialfonds Größte Verkäufergruppe: 39, % Projektentwickler/Bauträger Nachgefragtester Immobilientyp: 47, % Büro Spitzenrendite Büro 3,25 % Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 4,8 5,2 5,9 6,8 2, Hj. 217 Transaktionsvolumen Die guten Rahmenbedingungen in München in Form von erfolgreichen Unternehmen, einer sehr niedrigen Arbeitslosigkeit und hohen Wachstumsprognosen sorgten auch im ersten Halbjahr 217 dafür, dass es auf dem Markt für gewerbliche Immobilieninvestments hoch her ging. Hier wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres etwa 2,24 Mrd. umgesetzt. Damit wurde das bereits überdurchschnittliche Vorjahresergebnis um 21 % übertroffen. Insgesamt fünf Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich sorgten für etwa ein Drittel des Umsatzes, wobei nur zwei davon auf das abgelaufene Quartal entfielen. In den vergangenen drei Monaten dominierten in erster Linie mittelgroße Transaktionen im Bereich von 3 bis 1 Mio., die sich zur Jahreshälfte ebenfalls auf etwa ein Drittel des Gesamtvolumens summierten. Beflügelt wird der Markt zusätzlich durch die guten Zahlen auf dem Vermietungsmarkt, der die Nachfrage antreibt und den Druck auf die Renditen erhöht. Dies führt dazu, dass Investoren gezielt nach großvolumigen Bürogebäuden mit Aufwertungspotential und Leerstand suchen oder projektierte Bürogebäude bereits vor der Erstvermietung ankaufen. In der Projektphase erwarb beispielsweise die Allianz das Bürogebäude Kap West im Hirschgarten mit rund 41. m² Mietfläche. Ein Joint Venture aus Bayern Projekt und Europa Capital hat den Firmensitz von Telefónica am Georg- Brauchle-Ring gekauft und wird die Immobilie nach deren Neupositionierung vermieten. Käufer- und Verkäufergruppen Mit einem Volumen von 484 Mio. waren offene Immobilienfonds und Spezialfonds auch im ersten Halbjahr die stärkste Investorengruppe, dicht gefolgt von Projektentwicklern, aus deren Schatullen Mio. angelegt wurden. Mit etwa 347 Mio. Investitionsvolumen folgen Vermögensverwalter und Asset Manager, die häufig im Auftrag internationaler Anleger auf dem Münchner Markt investierten. Versicherungen, Private Investoren und REITs sicherten sich auch jeweils Immobilien im dreistelligen Millio nenbereich. Auf der Verkäuferseite machten in erster Linie Projektentwickler Kasse. Sie konnten Projekte im Wert von 879 Mio. veräußern und waren häufig in der Lage bereits vor Baubeginn an den geeigneten Anleger zu verkaufen. Es folgen opportunistische Investoren, die von dem Aufwärtstrend des Marktes profitieren und Gewinne mitnehmen. Insgesamt veräußerten sie Immobilien im Wert von 228 Mio. und damit beinahe genauso viel wie Versicherungen, die ihre Portfolios bereinigen. 6 Marktbericht Bürovermietung und Investment 1. Halbjahr 217 München Colliers International

7 Genau ein Drittel des Kapitals stammte aus dem Ausland, das vorwiegend über Vermögensverwalter seinen Weg nach München fand. Neben dem EU-Ausland dominierte Geld aus dem asiatischen Raum mit einem Volumen von 185 Mio. den Markt der ausländischen Anleger. Auf der Verkäuferseite stammte nur 17 % des Kapitals aus dem Ausland, sodass der Münchner Markt wie auch bereits im vergangenen Jahr Nettokapitalzuflüsse aus dem Ausland verzeichnet. Investitionsobjekte Wenngleich Investoren den Schwerpunkt weiterhin auf Bürotransaktionen mit einem Anteil von 47% legten, ist vor allen Dingen der lebendige Hoteltransaktionsmarkt mit einem Marktanteil von 23 % hervorzuheben. Logistikimmobilien kamen auf einen Umsatzanteil von 7 %, Einzelhandelsimmobilien auf 6 %. Hier spielte der Verkauf des Einkaufszentrum MIRA im Münchner Norden eine wichtige Rolle. Klarer Gewinner des ersten Halbjahres waren jedoch Hotelimmobilien. Mit einem Volumen von über einer halben Milliarde Euro übertraf das Kapital, das in diese Assetklasse floss, bereits zur Jahresmitte 38 % des Wertes aus dem gesamten Jahr 216. Neben dem Verkauf von bestehenden Hotels in allen Lagen und Kategorien waren projektierte Boarding Houses stark im Fokus. Der Nachholbedarf des Münchner Hotelmarkts im Low-Budget- und Business- Hotel-Segment beflügelt den Investmentmarkt genauso wie der angespannte Wohnungsmarkt die Nachfrage nach Anbietern für Wohnen auf Zeit. Die Renditen für Core-Immobilien sind abermals leicht gesunken und rangieren für Top-Objekte im Bereich von 3,25 %. Vor allen Dingen in den Umlandgemeinden hat sich in den letzten 12 Monaten eine spürbare Renditekompression gezeigt. Es werden vermehrt Transaktionen unterhalb der 5-Prozent-Marke registriert. Trotz vereinzeltem Annahmestopp verfügen viele Kapitalsammelstellen über weitere Mittelzuflüsse und stehen unter hohem Anlagedruck, jedoch bieten Alternativanlagen wie die 1-jährigen Staatsanleihe trotz leicht ansteigender Verzinsung weiterhin nur eine Rendite von deutlich unter,5 %. Investoren suchen daher vermehrt Gelegenheiten in B- und C-Standorten, wobei auch hier das Angebot großvolumiger Transaktionen allein schon aufgrund der geringen Marktgröße limitiert ist. Daher ist davon auszugehen, dass der Druck auf die Renditen in allen Lagen weiter anhält, zumal eine Zinserhöhung in der Eurozone derzeit noch in weiter Ferne scheint. Transaktionsvolumen nach Top-Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Projektentwickler/Bauträger Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Projektentwickler/Bauträger Opportunity Fonds/ Private-Equity-Fonds Versicherungen Versicherungen Private Investoren/ Family Offices Transaktionsvolumen nach Top-Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Immobilientypen (Anteil in %) 9 8 Private Investoren/ Family Offices Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Fazit und Prognose Der Münchner Markt bietet über alle Assetklassen hinweg weiterhin Potential und Anlagemöglichkeiten. Steigende Mietpreise und Wertzuwächse halten den Markt aktiv. Das ungebrochen günstige Investitionsumfeld wird in der zweiten Jahreshälfte weiterhin für hohe Nachfrage nach gewerblichen Immobilien in der Isarmetropole sorgen. Zahlreiche Großtransaktionen befinden sich bereits in einem fortgeschrittenen Stadium des Verkaufsprozesses und werden dem Markt wohl keine Verschnaufpause in den Sommermonaten gönnen, sodass bis zum Jahresende das Transaktionsvolumen wieder in Richtung 7 Mrd. ausschlagen dürfte. Industrie/ Gewerbe Mischnutzung Einzelhandel Hotel 12 7 Sonstige Büro Marktbericht Bürovermietung und Investment 1. Halbjahr 217 München Colliers International 7

8 43 Büros in 68 Ländern auf 6 Kontinenten Vereinigten Staaten: 153 Kanada: 29 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 86 EMEA: 111 2,3 Milliarden Umsatz weltweit Autoren: Tobias Seiler Associate Director Research tobias.seiler@colliers.com Alexander de Oliveira Kaeding Associate Director Research alexander.kaeding@colliers.com Colliers International Deutschland GmbH Dachauer Str München Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 72. Investment- und Vermietungs-Deals 17 Millionen m² unter Verwaltung 15. Mitarbeiter Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit rund 15. Experten in 68 Ländern tätig. Für aktuelle Informationen von Colliers International besuchen Sie oder folgen uns bei Linkedin und Xing.colliers.de Bildnachweis Titelseite NOVE, München, Horus Development GmbH, Fotograf: Michael Neumann, form 3d Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 217. Alle Rechte vorbehalten