Büro- und Investment- märkte im Überblick

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1 CITY SURVEY Deutschland 1. Halbjahr 216 Accelerating success. Büro- und Investment- märkte im Überblick

2 Mieter und Käufer mit ungebremster Nachfrage Achim Degen Sprecher der Geschäftsleitung Der deutsche Bürovermietungs- wie auch der Investmentmarkt präsentieren sich zur Jahresmitte 216 in sehr guter Verfassung und werden von nachhaltig gesunden Fundamentaldaten getragen. Ungeachtet aller die Volkswirtschaft belastenden Krisen politischer und ökonomischer Art bleibt Deutschland der Wachstumsmotor Europas. Treiber ist die Binnennachfrage, die sowohl vom privaten wie auch staatlichen Konsum getragen wird. Die Vermietungsmärkte profitierten insbesondere von der daraus resultierenden Expansion der Beschäftigung. Insgesamt wurden im 1. Halbjahr 216 in den sieben größten Immobilienzentren des Landes 1,7 Mio. m² Büromietfläche umgesetzt. Das ist das stärkste Ergebnis eines 1. Halbjahres in den letzten 1 Jahren. Im Gegenzug ist der Leerstand weiter deutlich gesunken. In Berlin, München und Stuttgart liegt die Leerstandsquote bereits unter vier Prozent, was bei anmietungswilligen Unternehmen den Aufwand bei der Suche nach geeigneten Räumlichkeiten zum Teil wesentlich erhöht. Wie wertvoll kurzfristig verfügbare Flächenreserven sein können, zeigt sich aktuell am Beispiel Frankfurt: Nach dem Brexit-Votum ist die noch zweistellige Leerstandsrate eine wichtige Voraussetzung, um für umzugswillige Finanzdienstleister aus London im Wettbewerb mit anderen europäischen Finanzplätzen in die engere Wahl gezogen zu werden. Der Wohnungsmarkt wird allerdings bei vielen Entscheidungen eine nicht zu unterschätzende Rolle für die Standortentscheidungen der Unternehmen spielen. Auch am Investmentmarkt ist die Nachfrage weiterhin überdurchschnittlich. Nach dem Ausnahmejahr 215 stellt das Transaktionsvolumen mit 17,8 Mrd. in den ersten sechs Monaten das zweitstärkste Ergebnis seit Beginn der Finanzkrise dar. Allerdings tritt der sich seit längerem abzeichnende Mangel an bevorzugten Premiumprodukten mittlerweile deutlich zutage und sorgte für einen Rückgang der Transaktionsleistung. Speziell ausländische Investoren tun sich zunehmend schwer, großvolumige Abschlüsse zu tätigen. Dabei dürften internationale Krisen bei aller Unsicherheit über die konkreten Auswirkungen für die Immobilienmärkte wie im Fall des bevorstehenden Austritts Großbritanniens aus der EU einen weiteren Nachfrageschub für Investments in Deutschland nach sich ziehen. Grenzen werden hier vor allem durch das Produktangebot gesetzt werden. 2

3 Inhalt Marktdaten im Überblick Standortinformationen 4 Bürovermietung 4 Investment 5 Deutschland gesamt Berlin Bürovermietung 6 Investment 8 Bürovermietung 1 Investment 12 Düsseldorf Bürovermietung 14 Investment 16 Frankfurt Bürovermietung 18 Investment 2 Hamburg Köln Bürovermietung 22 Investment 24 Bürovermietung 26 Investment 28 München Bürovermietung 3 Investment 32 Stuttgart Bürovermietung 34 Investment 36 Glossar / Definitionen 38 Standorte / Kontakte 39 3

4 Standortinformationen DEUTSCHLAND BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART EINWOHNERZAHL in FLÄCHE in km² SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIG BESCHÄFTIGTE in 1. ARBEITSLOSENQUOTE in % 5,9 9,5 7,8 6,4 6,9 8,5 4,4 5,3 VERFÜGBARES EINKOMMEN / KOPF in Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, Nexiga GmbH Bürovermietung BÜROFLÄCHENBESTAND in Mio. m² BÜROFLÄCHENUMSATZ 1. HJ 216 in m² PROGNOSE bis Ende 216 BÜROFLÄCHENUMSATZ 1. HJ 215 in m² BÜROFLÄCHENUMSATZ (Gesamtjahr) 1-Jahres-Durchschnitt FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSEN in m² TOP 7 BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART 89,4 18,5 7,67 11,56 13,45 7,74 22,81 7, bis 5 m² m² m² m² ab 5.1 m² Nachhaltig erzielte SPITZENMIETE in /m² 25,3 26,5 38,5 25, 2, 33,6 22,8 PROGNOSE bis Ende 216 DURCHSCHNITTSMIETE in /m² 15,5 15, 19, 14,7 11,49 16,2 12,3 PROGNOSE bis Ende 216 BÜROFLÄCHENLEERSTAND in m² PROGNOSE bis Ende 216 LEERSTANDSQUOTE in % 5,3 3,3 8,1 11,8 5, 5,7 3,4 3,3 UMSATZSTÄRKSTE BRANCHE in % Beratungsunternehmen 18 Öff. Verwaltung, Verbände, Soziale Einrichtungen 26 Verarbeitendes Gewerbe 19 Banken und Finanzen Die Angaben für Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln und Stuttgart beziehen sich auf das jeweilige Stadtgebiet. Die Angaben für München beziehen sich auf den Gesamtmarkt Beratungsunternehmen Versicherungen Beratungsunternehmen Verarbeitendes Gewerbe 33 4

5 Investment TRANSAKTIONSVOLUMEN 1. HJ 216 in Mio. PROGNOSE bis Ende 216 TRANSAKTIONSVOLUMEN 1. HJ 215 in Mio. TRANSAKTIONSVOLUMEN (Gesamtjahr) 1-Jahres-Durchschnitt AUSLÄNDISCHE INVESTOREN in % GRÖSSTE INVESTORENGRUPPE in % GRÖSSTE VERKÄUFERGRUPPE in % WICHTIGSTE IMMOBILIENART in % SPITZENRENDITE BÜRO in % SPITZENRENDITE EINZELHANDEL in % SPITZENRENDITE INDUSTRIE / LOGISTIK in % DEUTSCHLAND TOP 7 BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) 24 Projektentwickler / Büro Offene Immobilienfonds / Projektentwickler / Büro Corporates / Eigennutzer 3 Opportunity Fonds / Private Equity Fonds 28 Büro Offene Immobilienfonds / Banken Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) 35 Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) 33 Projektentwickler / Projektentwickler / Offene Immobilienfonds / Corporates / Eigennutzer 29 2 Offene Immobilienfonds / Projektentwickler / Offene Immobilienfonds / Projektentwickler / Büro Büro Büro Büro Büro Büro ,9 4,35 4,3 3,7 5, 3,5 4,3 4, 4,1 3,5 3,6 4,2 3, 3,9 5,9 5,6 5,5 5,7 5,8 5,4 5,

6 Fast Facts BÜROVERMIETUNG TOP 7 1. HJ HJ 215 VERÄNDERUNG Flächenumsatz in m² ,4 % Flächenleerstand in m² ,6% Leerstandsquote in % 5,3 6,1 -,8 Flächenbestand in m² ,4 % Bürovermietung Flächenumsatz Im 1. Halbjahr 216 wurden knapp 1.7. m² Bürofläche in den sieben größten Märkten des Landes vermietet, 9 % mehr als im Vorjahr. Zugleich ist es das stärkste Umsatzergebnis eines 1. Halbjahres in den letzten 1 Jahren. Die Vermietungsmärkte profitierten von der Beschäftigtenexpansion, die sich in der hohen Nettoabsorption von 1.1. m² niederschlug. Mit rund 39. m² Flächenumsatz, einem Plus von 27 % gegenüber dem 1. Halbjahr 215, platzierte sich München vor dem Vorjahresersten Berlin (35. m²). Mehrere Großanmietungen sorgten in Köln für den stärksten Vermietungszuwachs von 43 %. Flächenumsatz in m² Leerstandsquote in % Bürospitzenmiete in /m² Gewerbliches Transaktionsvolumen in Mio. Bruttospitzenrendite für Büro immobilien in % Düsseldorf 1. HJ HJ 215 VERÄNDERUNG ,9 % 8,1 9,7-1,6* 26,5 26, 1,9 % ,% 4,35 4,9 -,55* Hamburg 1. HJ HJ 215 VERÄNDERUNG ,4% 5, 5,5 -,5* 25, 24, 4,2 % ,1% 3,7 4,3 -,6* HAMBURG Berlin 1. HJ HJ 215 VERÄNDERUNG , % 3,3 4,3-1,* 25,3 23, 1, % ,% 3,9 4,75 -,85* BERLIN Köln 1. HJ HJ 215 VERÄNDERUNG ,3 % 5,7 6,6 -,9* 2, 2,32-1,6% ,3% 5, 5,,* DÜSSELDORF KÖLN FRANKFURT Frankfurt 1. HJ HJ 215 VERÄNDERUNG ,7 % 11,8 11,8,* 38,5 38,5, % ,5 % 4,3 4,6 -,3* Stuttgart München 1. HJ HJ 215 VERÄNDERUNG ,6% 3,3 3,8 -,5* 22,8 21, 8,6 % ,5 % 4,3 4,8 -,5* STUTTGART MÜNCHEN 1. HJ HJ 215 VERÄNDERUNG ,7 % 3,4 4,4-1,* 33,6 33,9 -,9% ,5 % 3,5 3,75 -,25* *) Veränderung in Prozentpunkten 6

7 In den übrigen Immobilienhochburgen verteilte sich die spürbar gestiegene Flächennachfrage stärker über alle Größensegmente, so in Düsseldorf, das insgesamt ein Plus von 21 % erzielte, und Frankfurt mit plus 19 %. Trotz ebenfalls lebhafter Vermietungstätigkeit führte in Stuttgart und Hamburg eine im Vorjahresvergleich geringere Anzahl von Deals über 5. m² zu einem Rückgang der Flächenumsätze um 27 % bzw. 8 %. Mieten Die Bedeutung der Verfügbarkeit marktgerechter, moderner Büroflächen auf die Entwicklung von Mietniveaus ließ sich in der ersten Jahreshälfte 216 gut beobachten. Nach einer angebotsbedingten Stagnation zu Jahresbeginn stiegen die Spitzenmieten im 2. Quartal 216 erneut an. Das war insbesondere in Berlin der Fall. Mit 25,3 /m² zog die Spreemetropole erstmals an Hamburg vorbei, wo derzeit 25, /m² bezahlt werden. In Stuttgart wuchs die Spitzenmiete um circa 9 % auf aktuell 22,8 /m² an. Mit einer höheren Zahl an Anmietungen in den Toplagen befanden sich zuletzt auch die Mieten in München und Köln wieder im Aufwärtstrend. Frankfurts Spitzenmiete stabilisierte sich bei 38,5 /m². Sehr viel uneinheitlicher tendierten die Durchschnittsmieten. Angesichts steigender Nachfrage nach guten Objekten in Nebenlagen durch preissensitive Nutzer wie Start-ups war der Zuwachs in Berlin am höchsten mit einem Plus von 13 %. Aber auch in Düsseldorf, München und marginal in Stuttgart und Hamburg war dieser Trend in den vergangenen 12 Monaten zu beobachten. Rückgänge verzeichneten hingegen Frankfurt und Köln. Angebot und Leerstand Angesichts der dynamischen Flächennachfrage führte die vergleichsweise moderate Angebotsausweitung mit hohen Vorvermietungsquoten sowie Konversionen zu fortschreitendem Leerstandsabbau in fast allen großen Bürozentren. So reduzierte sich die durchschnittliche Leerstandsquote gegenüber der Jahresmitte 215 um 8 Basispunkte auf 5,3 %. Das Potenzial kurzfristig verfügbarer Flächen liegt jetzt bei 4,7 Mio. m². Dieser im Grundsatz positive Trend ist bezüglich der an einigen Standorten erreichten Leerstandsquote von unter 5 % durchaus kritisch zu bewerten. Diese Grenze wurde bereits in Berlin, Stuttgart (jeweils 3,3 %) und München (3,4 %) unterschritten. In Düsseldorf ist die Flächen - reserve mit 8,1 % noch etwas mieterfreundlicher, obwohl sie auch hier rasant zurückgegangen ist. Lediglich in Frankfurt liegt die Rate aufgrund der Fertigstellung einiger spekulativ errichteter Objekte gegenüber dem Vorjahr unverändert bei 11,8 %. Fazit und Prognose Die Vielzahl von Mietgesuchen deutet bei unveränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf die Fortsetzung der hohen Vermietungstätigkeit in der zweiten Jahreshälfte hin, zumal die knappe Angebotssituation eine rasche Entscheidungsfindung erfordert. Dies könnte zu einem neuen Umsatzrekord am Jahresende führen. Allerdings stößt die steigende Nachfrage mancherorts bereits an eine Angebotsgrenze. Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m 2 ) 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, 3, 212 2, Halbjahr Gesamtjahr 3, 214 Durchschnitt der letzten 1 Jahre 3, ,6 1,3 1,2 1,2 1,5 1,7 216 Prognose bis Ende 216 Büroflächenfertigstellung im Städtevergleich Top 6 (in 1. m 2 ) Leerstandsquote in den Top 7 (in %) und Leerstand (in Mio. m 2 ) (Neubau-) Fertigstellungen davon vermietet / eigengenutzt 8, % 7,1 6,8 6, 5, 4, , 7,7 % 6,7 % Mittelwert ,6 % 5,3 % HJ 216 7

8 Fast Facts INVESTMENT Transaktionsvolumen in Mio. TRANSAKTIONSART 1. HJ HJ 215 VERÄNDERUNG ,3 % 1. HJ HJ 215 VERÄNDERUNG Einzeltransaktionen ,9 % Davon Top ,8 % Portfoliotransaktionen ,6 % Davon Top ,3 % Summe Gewerbeimmobilien ,3 % Summe Top ,1 % HERKUNFT 1. HJ HJ 215 VERÄNDERUNG Internationale Käufer ,4 % Davon Top ,4 % Internationale Verkäufer ,9 % Davon Top ,6 % Transaktionsvolumen in Deutschland (in Mrd. ) ,49 15, ,7 18, Transaktionsvolumen Deutschland Prognose bis Ende ,798 22,83 55,418 29, ,83 9, HJ 216 Davon Top 7 6, 25,1 216 Prognose bis Ende 216 Transaktionsvolumen nach Größenklassen in Deutschland (Anteil in %) 1 bis 25 Mio. 5 bis 1 Mio. 25 bis 5 Mio. 22, 24,5 15,6 9,1 17,7 11,1 über 25 Mio. bis zu 1 Mio. 1 bis 25 Mio. Investment Transaktionsvolumen In den ersten sechs Monaten 216 wechselten in Deutschland gelegene Gewerbeimmobilien für 17,8 Mrd. den Besitzer. Damit lag das Transaktionsvolumen 26 % unter dem Ausnahmeergebnis der vergleichbaren Vorjahresperiode. Auch wenn seit Jahresbeginn erneut zahlreiche Deals im dreistelligen Millionenbereich mit ausländischen Käufern stattfanden wie beispielsweise der Paketverkauf von neun hochpreisigen ehemaligen Interhotels an den französischen Investor Foncière des Regions ist vor allem ein Ausbleiben von marktbeherrschenden Transaktionen durch internationale Investoren für den Rückgang verantwortlich zu machen. Langfristig betrachtet handelt es sich jedoch um das zweitstärkste 1. Halbjahr seit Beginn der Finanzkrise. Käufer- und Verkäufergruppen Zwei Drittel bzw. 11,2 Mrd. des seit Jahresbeginn registrierten Transaktionsvolumens stammten aus heimischen Kapitalquellen. Das restliche Drittel bzw. gut 6 Mrd. stammte von ausländischen Anlegern. Insgesamt traten als mit Abstand stärkste Käufergruppe im Auftrag Dritter tätige Vermögensverwalter mit 4,3 Mrd. Anlagesumme bzw. 24 % Marktanteil auf. Es folgten Offene Immobilienund mit 3,5 Mrd. bzw. 19 % Marktanteil. Auf der Verkäuferseite dominierten erneut Projektentwickler mit einem Marktanteil von 22 % (3,9 Mrd. Transaktionsvolumen). Diese Entwicklung ist ein eindeutiger Hinweis auf eine bereits fortgeschrittene Angebotsknappheit von präferierten Premiumprodukten. Investitionsobjekte Gestärkt durch die positiven Signale vom Vermietungsmarkt, blieb der Status von Büroimmobilien als beliebteste Anlageklasse mit 7,7 Mrd. Anlagesumme und einem Anteil von 43 % am gesamten Transaktionsvolumen des 1. Halbjahres unangetastet. Kontinuierliche Strukturverschiebungen waren jedoch zwischen den übrigen Nutzungskategorien vor allem als Folge von Produktknapp heit und erhöhter Risikoneigung festzustellen. Einzelhandelsimmobilien konnten 18 % des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Bevorzugt wurden Portfolien mit Fachmärkten, Discountern, Super- und Baumärkten außerhalb der Investmentzentren erworben. Großvolumige Formate, insbesondere Shopping Center, spielten eine deutlich geringere Rolle. Daraus sowie aus mehreren im vergangenen Jahr getätigten Milliardendeals erklärt sich auch der deutliche Marktanteilsrückgang von 2 Prozentpunkten gegenüber der Vergleichsperiode 215. Basierend auf dem bereits erwähnten Eigentümerwechsel des großvolumigen Hotel-Portfolios, aber auch den vielversprechenden Rahmenbedingungen des deutschen Tourismusmarktes ist der Anteil von Hotelimmobilien im Berichtszeitraum auf 12 % angewachsen und liegt mit dem Vergleichswert von Logistikimmobilien aktuell gleichauf (beide mit je 2,1 Mrd. Transaktionsvolumen). Letztere sind aufgrund vergleichsweise attraktiver Spitzenrenditen und branchenspezifisch ebenfalls sehr günstiger Wachstumsbedingungen in der Gunst der Anleger weiter gestiegen. 8

9 Entwicklung in den Top 7 Mit einem Minus von 25 % fällt die Abnahme des Transaktionsvolumens in den TOP 7-Städten im Vorjahresvergleich nur leicht besser als am gesamtdeutschen Markt aus (minus 26 %). Das liegt zum einen an dem bereits erwähnten Rückgang von Großtransaktionen mangels Angebot in den Investmentzentren. Besonders deutlich bekamen das die Städte Köln (minus 55 %), Frankfurt (minus 38 %) und München (minus 33 %) zu spüren. Zum anderen resultiert daraus der erweiterte Suchradius vor allem heimischer Investoren. Diese diversifizieren ihr Anlageportfolio aufgrund guter Marktkenntnis und über Portfoliokäufe in den Segmenten Einzelhandel, Logistik und Gesundheitsimmobilien zunehmend auch in B- und C-Städte. Lediglich Stuttgart konnte als einziger TOP 7-Standort eine positive Entwicklung (plus 17 %) verbuchen. Insgesamt beträgt das Umsatzvolumen 9,2 Mrd. über alle TOP- Märkte aufsummiert, das sind circa 52 % des gesamtdeutschen Volumens. Berlin schafft als einziger Standort die 2-Mrd.-Grenze, knapp gefolgt von Hamburg (1,9 Mrd. Anlagesumme) und München (1,8 Mrd. ). Köln, das mit einem außergewöhnlich starken Vorjahresergebnis Stuttgart und Düsseldorf übertraf, liegt mit,4 Mrd. Umsatz aktuell an Position sieben. Fazit und Prognose Entsprechend der Vielzahl laufender Verkaufsverhandlungen sowie der am Markt vorhandenen Liquidität könnte dem deutschen Investmentmarkt zum Jahresende ein neuerlicher Transaktionsrekord bevorstehen. Der Brexit und andere schwelende Krisenherde befeuern die Situation zusätzlich und treiben die Kaufpreise weiter in die Höhe. Gleichzeitig tritt die an ihre Grenze kommende Produktverfügbarkeit im Core- und Core-Plus-Bereich immer deutlicher zutage. Dies erschwert vor allem ausländischen Investoren die Suche nach dem geeigneten Anlageobjekt. Dabei bietet Deutschland wie kein anderer Immobilienmarkt Europas auch außerhalb der TOP 7-Investmentzentren und der etablierten Assetklassen Büro und Einzelhandel attraktive Alternativen mit überschaubarem Risiko und gesichertem Ertragspotenzial. Gelingt es Verkäufern und Käufern abseits des Premiumsegmentes, sich in der Preis findung noch mehr aufeinander zuzubewegen, schlummern hier noch weitestgehend ungehobene Umsatzpotenziale. Käufer- und Verkäufergruppen in Deutschland (in Mrd. ) Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Offene Immobilienfonds / Corporates / Eigennutzer Projektentwickler / Private Investoren / Family Offices Versicherungen Immobilien AGs Opportunity Fonds / Private Equity Fonds REITs Öffentliche Hand Banken Pensionskassen / Pensionsfonds Geschlossene Immobilienfonds Sonstige Investoren Offene Immobilienfonds / Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Projektentwickler / Corporates / Eigennutzer Private Investoren / Family Offices Versicherungen Pensionskassen / Pensionsfonds Opportunity Fonds / Private Equity Fonds Immobilien AGs Öffentliche Hand REITs Geschlossene Immobilienfonds Banken Käufer Verkäufer Käufer- und Verkäufergruppen in den Top 7 (in Mrd. ) Sonstige Investoren / Unbekannt Käufer Verkäufer Anteil der Immobilientypen in Deutschland (in Mrd. ) Büro Mischnutzung Einzelhandel Hotel Grundstücke Transaktionsvolumen Deutschland Sonstige Immobilien Logistik / Industrie davon in Top 7 9

10 Fast Facts BÜROVERMIETUNG BERLIN Flächenumsatz 347. m² Vermietungsumsatz 296. m² Spitzenmiete 25,3 / m² Durchschnittsmiete 15,5 / m² Leerstandsquote 3,3 % Flächenbestand 18,5 Mio. m² Erzielte Mietpreisspannen BERLIN / m² 1 City West 11, 23, 2 City Ost 12,5 26, 3 Potsdamer Platz / Leipziger Platz 15, 31,2 4 Citybereich Ost 7,8 24,5 5 Citybereich West 9,15 2, 6 City-Rand 5, 19,95 7 Randlagen 5,6 18, Berlin Bürovermietung Flächenumsatz Die Bundeshauptstadt verzeichnete im 1. Halbjahr 216 erneut einen starken Flächenumsatz. Rund 37 neue Mietverträge wurden geschlossen. Mit insgesamt 347. m² wurde das starke Ergebnis des Vorjahreszeitraums erneut um rund 3 % übertroffen. Angesichts der positiven Beschäftigtenzahlen und des Wachstums - kurses einer Vielzahl von Unternehmen zeigte sich der Büromarkt in Berlin auch in den ersten sechs Monaten weiter robust und nimmt knapp hinter München die Spitzenposition unter den TOP 7 Metropolen ein. 1

11 Der erneute leichte Anstieg des Büroflächenumsatzes in Berlin betont seine stetig wachsende Bedeutung für Büronutzer. Mehrere Großanmietungen über 5. m² befeuerten das Umsatzergebnis. So wird die Einstein-Stiftung mehr als 11. m² in der Dorotheenstraße in Mitte unweit des Pariser Platzes als Eigennutzer beziehen. Die Vermietungsleistung im größten Flächensegment machte mit 12. m² und 29 % am Umsatzvolumen den größten Anteil aus. Im Bereich zwischen 2. und 5. m² wurden 7.6 m² und 2 % am Volumen umgesetzt und damit 14. m² mehr als im 1. Halbjahr 215. Ebenso 2 % am Umsatzvolumen bzw m² wurden im kleinsten Segment bis 5 m² neu angemietet. Mehr als 2 neue Mietverträge wurden hier unterzeichnet. Das nächst größere Flächensegment von 5 bis 1. m² verzeichnete im Vorjahresvergleich mit 55.5 m² einen Zuwachs von mehr als 9. m². Rund 5.8 m² neue Fläche wurde im Segment zwischen 1. und 2. m² angemietet. Der gefragteste Büroteilmarkt bleibt der Citybereich Ost. Hier konnte der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit m² noch einmal um 12.7 m² gesteigert werden. Die Vermietungsleistung in den peripheren Lagen ist im Vergleich zum 1. Halbjahr 215 erheblich angestiegen. Mit 74 Mietverträgen sind in diesem Teilmarkt mehr als 71. m² neu angemietet worden. Mieten Margit Lippold Director Research margit.lippold@colliers.com Büroflächenumsatz in 1. m Die aktuell hohe Vermietungsleistung in guten Objekten in den City- und peripheren Lagen durch preissensible Nutzer wie Startups hat im 2. Quartal 216 dazu geführt, dass die Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um 13 % deutlich angestiegen ist und aktuell bei 15,5 /m² liegt. Aufgrund der deutlich gestiegenen Nachfrage sowohl im höherpreisigen als auch im hochpreisigen Segment konnte bei der Spitzenmiete eine Steigerung um 1 % festgestellt werden, womit sie sich zum Ende des 1. Halbjahres bei 25,3 /m² befindet. Hervorzuheben ist der deutliche Steigerung der Vermietungsleistung im hochpreisigen Segment ab 2, /m². Wurden hier in den ersten sechs Monaten des Vorjahres 18.2 m² neu vermietete Fläche gezählt, wurden im gleichen Zeitraum des laufenden Jahres mit 33 Mietverträgen rund 54.8 m² registriert. Angebot und Leerstand Der Büroflächenleerstand setzte sich aufgrund der lebhaften Flächennachfrage in Verbindung mit einem geringen Neubauvolumen weiter fort. Ende des 1. Halbjahres 216 standen in Berlin nur noch rund 61. m² Bürofläche für die kurzfristige Anmietung zur Verfügung. Mit einer Leerstandsquote von kritischen 3,3 % wird es zunehmend schwieriger, insbesondere in den Innenstadtlagen, geeignete Flächen auch im kleineren Segment zu finden. Entwicklungsschwerpunkte Mit der Fertigstellung des neuen Standorts der Allianz Deutschland AG Mitte 219 entsteht an der Rudower Chaussee ein weiteres Landmark Building am Technologiecluster Berlin-Adlershof, deutschlandweit einem der wichtigsten Standorte für Wirtschaft und Wissenschaft. Auf drei Gebäude verteilt entstehen hier mit einer Gesamtfläche von 6. m² hochmoderne Bürofläche Halbjahr Gesamtjahr Spitzen- und Durchschnittsmieten (in /m²) , 212 Spitzenmiete 7, % , % , % Prognose bis Ende , 23, 24,3 25,3 13, 13, 13,7 15,1 15,5 215 Leerstandsquote (in %) und Leerstand (in 1. m²) 3,7 % Durchschnittsmiete HJ 216 3,3 % HJ

12 Fazit und Prognose Das dynamische 2. Quartal lässt auch für das Gesamtjahr 216 ein starkes Ergebnis erwarten. Die erneut hohen Umsatzzahlen zeigen die weiter wachsende Bedeutung der Bundeshauptstadt als Hotspot für Büronutzer. Infolge des weiter knappen Angebots an hochwertigen Flächen in den Innenstadtlagen verlagern gerade Großnutzer ihre Umzugsoptionen in die angrenzenden City- und Randlagen. Die positiven wirtschaftlichen Signale werden auch im weiteren Jahresverlauf für eine steigende Flächennachfrage sorgen. Wir gehen davon aus, dass sich der Flächenumsatz für das Gesamtjahr 216 auf ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr bei um die 8. m² bewegen könnte. Fast Facts INVESTMENT BERLIN Transaktionsvolumen 2.53 Mio. Größte Käufergruppe Transaktionsvolumen (in Mio. ) Halbjahr Gesamtjahr 4. Corporates / Eigennutzer 3 % Größte Verkäufergruppe Opportunity Fonds / Private Equity Fonds 28 % Wichtigster Immobilientyp 8.1 Büro 55 % Spitzenrendite Büro 3,9 % Prognose bis Ende 216 Investment Transaktionsvolumen Auf dem gewerblichen Investmentmarkt wurden in der Bundeshauptstadt im 1. Halbjahr 216 Gewerbeobjekte und Grundstücke im Wert von 2,1 Mrd. veräußert. Mit diesem Transaktionsvolumen setzt sich der Berliner Investmentmarkt an die Spitze der TOP 7-Märkte Deutschlands. Der hohe Vorjahreswert von 2,7 Mrd. konnte damit zwar nicht erreicht werden, doch kann der Run sowohl nationaler wie internationaler Investoren auf die Bundeshauptstadt als ungebrochen hoch wahrgenommen werden. Befeuert wurde das hohe Ergebnis durch den Berliner Anteil am hochpreisigen Interhotel-Portfolio von Brookfield Properties und Starwood Capital, dessen größte Immobilie mit dem Park Inn Radisson Hotel am Alexanderplatz gelegen ist. Käufer- und Verkäufergruppen Auf Käuferseite zeigten sich Corporates / Eigennutzer mit einem Marktanteil von 3 % am aktivsten. Sie generierten ein Umsatzvolumen von 622 Mio.. Des Weiteren haben Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) mit einem Anteil von 57 Mio. die Käuferlandschaft erheblich mitbestimmt. Opportunity Fonds / Private Equity Fonds trennten sich von Immobilien mit einem Volumen von rund 568 Mio. und führten damit die Reihe der Verkäufer an. Es folgten Vermögensverwalter durch Verkäufe mit einem Volumen von rund 535 Mio.. Zunehmend spannend zeigt sich auch weiter der Berliner Markt für internationale Investoren, die ihre hohen Marktanteile im 2. Quartal 216 weiter ausbauen konnten ihr Anteil am Transaktionsvolumen liegt für das 1. Halbjahr bei 33 %. Bei 15 Käufen standen Investoren aus dem Ausland auf der Käuferseite. Der Anteil von Portfolio-Verkäufen lag bezogen auf das Transaktionsvolumen bei 31 %, bezogen auf die Anzahl der Deals bei 8 %. 12

13 Investitionsobjekte Büroimmobilien belegen auch im 1. Halbjahr 216 Platz 1 in der Investorengunst. Mit einem Investitionsvolumen von mehr als 1,1 Mrd. flossen mehr als 5 % der Investitionen in Büroobjekte. Zu den größten Deals, die hier im 2. Quartal abgeschlossen wurden, zählt der Verkauf der Vattenfall-Zentrale in der Chausseestraße an Westbrook mit über 61 Mio. und die Veräußerung der 2towers Berlin in der Leipziger Straße an La Francaise Forum Real Estate Partners mit über 6 Mio.. Mit weitem Abstand folgen Hotels mit einem Transaktionsvolumen von rund 39 Mio. und einem Marktanteil von 19 %. Käufergruppen (in Mio. / Anteil in %) Corporates / Eigennutzer 3 Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Offene Immobilienfonds / Private Investoren / Family Offices Immobilien AGs Auch gewerbliche Grundstücke spielten im 1. Halbjahr 216 im Berliner Stadtgebiet eine dominierende Rolle, was maßgeblich der Veräußerung der Entwicklungsgrundstücke am Alexanderplatz zuzuschreiben ist. Einzelhandelsobjekte waren im bisherigen Jahresverlauf mit einem Transaktionsvolumen von rund 183 Mio. eher untergeordnet. Sonstige Investoren 26 Die Bruttoanfangsrenditen sind in Berlin bis zur Jahresmitte für alle Nutzungsarten und Risikoklassen gesunken. So gab die Spitzenbruttoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien um 1 Basispunkte auf nun 3,9 % nach. Für das Segment Shopping Center notieren die Spitzenbruttoanfangsrenditen bei 3,7 % ein Rückgang von 3 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahr. Auch Logistikimmobilien verteuerten sich auf 5,9 % mit weiter sinkender Tendenz der Renditen. Verkäufergruppen (in Mio. / Anteil in %) Opportunity Fonds / Private Equity Fonds Investments im Fokus Zu den größten Transaktionen zählen neben dem Interhotel- Portfolio eine Reihe hochpreisiger Büroimmobilien. In dieser Assetklasse ist unter anderem die Übernahme der Fischerinsel in der Gertraudenstraße durch Immeo Wohnen zu nennen. Zwei Büroobjekte wechselten in der City West ihre Besitzer: das City- Light-House in der Kantstraße an die RFR Holding sowie das Bayer-Haus am Kurfürstendamm an private Investoren. Zahlreiche Anleger konzentrieren sich nach wie vor auf Core- Objekte in Top-Innenstadtlagen sowie auf Anlagealternativen in den angrenzenden City- bzw. peripheren Lagen. Fazit und Prognose Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Projektentwickler / Private Investoren / Family Offices Geschlossene Immobilienfonds Sonstige Investoren Es ist davon auszugehen, dass sich das Transaktionsvolumen in der Bundeshauptstadt auch 216 auf einem Rekordniveau bewegen dürfte. Berlin gilt mehr denn je als Top-Standort, von dessen Zukunft die Investoren überzeugt sind. Eine ganze Reihe auch großvolumiger Verkäufe dürften im weiteren Jahresverlauf erwartet werden. Als Jahresendergebnis könnten im Gesamtjahr 216 voraussichtlich wieder mehr als 6 Mrd. erreicht werden. Immobilientypen (Anteil in %) Logistik / Industrie Sonstige Immobilientypen Einzelhandel Grundstücke Büro Hotel 19 13

14 Fast Facts BÜROVERMIETUNG DÜSSELDORF Flächenumsatz 24.3 m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete 26,5 / m² Durchschnittsmiete 15, / m² Leerstandsquote 8,1 % Flächenbestand 7,67 Mio. m² Erzielte Mietpreisspannen DÜSSELDORF / m² 1 CBD 15,-26,5 2 Innenstadt 1,-18, 3 Hafen 14,-23, 4 Kennedydamm 13,5-21, 5 Linke Rheinseite 1,-16,5 6 D-Nord 1,5-17, 7 Airport City 14,5-16,5 8 Grafenberger Allee 1,-12,5 9 Innenstadt-Ost 1,-13, 1 D-Süd 8,-11,5 Düsseldorf Bürovermietung Flächenumsatz Das 1. Halbjahr auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt verlief sehr dynamisch und war das beste 1. Halbjahr seit 21. In Summe wurde ein Büroflächenumsatz von 24.3 m² erzielt und das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes konnte um 21 % deutlich übertroffen werden. Erfreulich ist zudem, dass die Anzahl der Vermietungen (257 Abschlüsse) insgesamt um gut 5 % zulegen konnte. Neben dem Großabschluss von Uniper mit knapp 28. m² zum Jahresbeginn ist der Unternehmenszuzug der Douglas Holding, die ihre Hauptverwaltung von Hagen nach Grafenberg in das DUO verlegen und rund 8.6 m² beziehen wird, besonders hervorzuheben. Darüber hinaus wurden 1 Abschlüsse zwischen 3. und 6. m² gezählt. 14

15 Einen großen Zuwachs ist dem Flächensegment 51 bis 1. m², das mit einem Umsatzvolumen von 34. m² um rund 32 % zulegen konnte, zu bescheinigen. Besonders hervorzuheben ist jedoch für die erste Jahreshälfte die Umsatzleistung im Bereich 2.1 bis 5. m². Hier betrug die Zunahme im Vergleich zum Vorjahreszeitraum etwa 67 % auf nun 53. m². Bei der räumlichen Verteilung des Flächenumsatzes sind im 1. Halbjahr neben dem Hafen die Teilmärkte Linksrheinisch und Nord hervorzuheben. Zudem ist insbesondere der Teilmarkt Grafenberger Allee herauszustellen, in dem weiterhin ein kontinuierlicher Leerstandsabbau zu beobachten ist. Mieten Nachdem die Spitzenmiete zur Jahresmitte 214 getrieben durch zahlreiche großflächige Vermietungen im Kö-Bogen und Dreischeibenhaus auf dem historischen Höchststand von 27,5 /m² lag, kam es in der Folge zu einer Anpassung auf 26, /m². Mit dem ersten Abschluss einer Rechtsanwaltskanzlei im Kö-Quartier des Projektentwicklers Hines konnte die Spitzenmiete nun wieder um 5 Cent (plus 2 % im Vergleich zum Vorjahr) leicht steigen und notiert zur Jahresmitte bei 26,5 /m². Diese Entwicklung im Zusammenspiel mit großflächigen Vermietungen in Projektentwicklungen in den letzten 12 Monaten hatte auch einen merklichen Einfluss auf die gewichtete Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet. Im Vergleich zum Halbjahr 215 ist diese um 8 % gestiegen und liegt aktuell bei 15, /m². Ohne Berücksichtigung von Projektentwicklungen und Immobilien mit Neubauqualität ergibt sich eine gewichtete Durchschnittsmiete von circa 13,8 /m². Im Jahresvergleich ist dabei eine Steigerung um rund 9 % festzustellen. Angebot und Leerstand Bei der Leerstandssituation kann der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt auf eine sehr bemerkenswerte Entwicklung in den vergangenen zwei Jahren zurückblicken. Im Vergleich zum Ende des 2. Quartals 215 konnten die kurzfristig verfügbaren Flächen im Stadtgebiet um etwas mehr als 12. m² auf nun m² deutlich reduziert werden. Dieser kontinuierliche Abbau des Leerstands wurde einerseits durch sehr gute Vermietungsleistungen inklusive Unternehmenszuzüge aus anderen Städten und andererseits durch Umwidmungen von nicht mehr marktfähigen Büros mit C-Qualität in Wohnungen, Hotels und auch Flüchtlingsunterkünfte vorangetrieben. Damit beträgt die Leerstandsquote derzeit nur noch 8,1 %. Untermietflächen spielen nur noch eine untergeordnete Rolle. In den kommenden Monaten kann der Leerstandsabbau weiter voranschreiten jedoch wesentlich weniger rasant als in den vergangenen Quartalen. Entwicklungsschwerpunkte Für das Gesamtjahr 216 werden insgesamt Baufertigstellungen in Höhe von etwa 71.5 m² erwartet. Die Vorvermietungsquote liegt hier aktuell nur bei etwa 5 %. Diese noch verfügbaren Flächen könnten Einfluss auf die Leerstandssituation haben und die Leerstandsquote kurzfristig erhöhen. In den kommenden zwei Jahren sind zum heutigen Stand weitere rund 41. m² in Projektentwicklungen verfügbar. Lars Zenke Director Research lars.zenke@colliers.com Büroflächenumsatz in 1. m Halbjahr Gesamtjahr 11,4 % 212 1,8 % ,4 % Spitzen- und Durchschnittsmieten (in /m²) 26, 212 Spitzenmiete 27, Prognose bis Ende , 26, 26,5 14,9 14,8 14, 14,4 15, 215 Durchschnittsmiete Leerstandsquote (in %) und Leerstand (in 1. m²) 8,5 % HJ 216 8,1 % 1. HJ

16 Fazit und Prognose Die Aussichten für das 2. Halbjahr auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt sind weiterhin gut. Es befinden sich diverse Großgesuche über 1. m² am Markt. In Summe wird ein Büroflächenumsatz von mindestens 35. m² für das Gesamtjahr 216 erwartet. Damit wäre der Durchschnitt der letzten fünf Jahre (319. m²) deutlich übertroffen. Jedoch wird es sehr schwierig werden, das im Vorjahr erzielte Ergebnis von 391. m² zu erreichen. Fast Facts INVESTMENT DÜSSELDORF Transaktionsvolumen 67 Mio. Größte Käufergruppe Offene Immobilienfonds / 34 % Größte Verkäufergruppe Wichtigster Immobilientyp Transaktionsvolumen (in Mio. ) Halbjahr Gesamtjahr Banken 19 % Büro 84 % Spitzenrendite Büro 4,35 % Prognose bis Ende 216 Investment Transaktionsvolumen Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf wurden im 1. Halbjahr 216 insgesamt 67 Mio. investiert. Damit wurde nahezu das gleiche Niveau wie im 1. Halbjahr des Vorjahres (minus 5 %), das durch den Verkauf der Kaufhof-Immobilien an Hudson s Bay Company geprägt war, erreicht. Insgesamt konnte die Anzahl der Transaktionen im Stadtgebiet Düsseldorf (38 Abschlüsse) um rund 5 % zulegen, was die anhaltend hohe Nachfrage auf Investorenseite verdeutlicht. Festzuhalten bleibt, dass die Produktknappheit weiterhin der limitierende Faktor auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt war. Käufer- und Verkäufergruppen Auf der Verkäuferseite generierten im 1. Halbjahr Banken mit etwa 127 Mio. das höchste Transaktionsvolumen, dicht gefolgt von den Projektentwicklern / n, auf die rund 17 Mio. entfielen. Auf den weiteren Rängen sind Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) sowie Private Investoren / Family Offices mit einem jeweiligen Transaktionsvolumen im Bereich von 9 bis 95 Mio. anzuführen. Die Käuferseite wurde stark von den Offenen Immobilienfonds / mit rund 226 Mio. geprägt. Versicherungen, Projektentwickler / und Private Investoren / Family Offices erzielten mit Volumina zwischen 1 und 11 Mio. ebenfalls nennenswerte Anteile am Transaktionsvolumen. Internationale Investoren legten im 1. Halbjahr eine kleine Verschnaufpause ein, nachdem sie im Gesamtjahr 215 einen Anteil von 5 % am Transaktionsvolumen generierten. Wenngleich die größte Transaktion des 1. Halbjahres einem internationalen Käufer zuzuschreiben ist, entfiel mit 76 % der Großteil des Transaktionsvolumens auf Investoren aus Deutschland. Während sich beispielsweise nordamerikanische Investoren in der ersten Jahreshälfte komplett zurückhielten, waren vor allem Akteure aus den Vereinigten Arabischen Emiraten und Großbritannien aktiv. Es ist aber davon auszugehen, dass sich der Anteil der internationalen Investoren im weiteren Jahresverlauf noch deutlich erhöhen wird. 16

17 Investitionsobjekte Käufergruppen (in Mio. / Anteil in %) Die ersten sechs Monate des laufenden Jahres wurden wieder einmal deutlich von Transaktionen im Segment Büroimmobilien geprägt. Insgesamt entfallen 84 % des Transaktionsvolumens auf die Assetklasse Büro. Drei Transaktionen oberhalb der 5 Mio. -Marke wurden dabei gezählt, aber auch eine Vielzahl von kleineren Transaktionen unter 15 Mio. wurde abgeschlossen. Alle anderen Assetklassen erzielten lediglich Anteile unter der 1 %-Marke. Die räumliche Verteilung der Transaktionen konzentrierte sich im 1. Halbjahr 216 auf vier Teilmärkte. Allen voran sind die beiden zentralen Teilmärkte Innenstadt und CBD mit einem Transaktionsvolumen von jeweils circa 137 Mio. zu nennen. Dahinter folgen der Hafen mit rund 126 Mio. und der Düsseldorfer Norden mit etwa 113 Mio.. Offene Immobilienfonds / Versicherungen Projektentwickler / Private Investoren / Family Offices Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Sonstige Investoren Investments im Fokus Als größte Transaktion im bisherigen Jahresverlauf ist der Verkauf des historischen Commerzbank-Gebäudes im CBD zu nennen, das für einen hohen zweistelligen Millionenbetrag veräußert wurde. Grundsätzlich ist jedoch das Angebot insbesondere in den Top-Lagen äußerst begrenzt und Investoren weichen verstärkt in B-Lagen oder Objekte mit höherem Risikoprofil aus. Nachdem bereits im 1. Quartal des laufenden Jahres die Spitzenrendite für Büroimmobilien auf 4,5 % gesunken ist, kam es bis zur Mitte des laufenden Jahres zu einer weiteren Korrektur um 15 Basispunkte. Damit liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien derzeit bei 4,35 %. High Street Retail Immobilien werden weiterhin zu Spitzenrenditen von bis zu 4,1 % gehandelt, in Einzelfällen sogar noch deutlich niedriger. Verkäufergruppen (in Mio. / Anteil in %) Banken 19 Projektentwickler / Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Fazit und Prognose Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf ist die Nachfrage unverändert hoch. Obwohl in der ersten Jahreshälfte nahezu das gleiche Niveau wie im 1. Halbjahr des Vorjahres erreicht worden ist, ist es aber sehr unwahrscheinlich, dass für das Gesamtjahr 216 das Rekordergebnis des Vorjahres (2,6 Mrd. Transaktionsvolumen) nochmals eingestellt wird. Nichtsdestotrotz ist davon auszugehen, dass das Transaktionsvolumen voraussichtlich wieder die 2 Mrd.-Marke erreichen wird, da sich mehrere Großdeals in der Pipeline für die kommenden Monate befinden. Private Investoren / Family Offices Geschlossene Immobilienfonds Sonstige Investoren Immobilientypen (Anteil in %) Mischnutzung Logistik / Industrie Grundstücke Einzelhandel Büro 17

18 Fast Facts BÜROVERMIETUNG FRANKFURT Flächenumsatz 211. m² Vermietungsumsatz 21.7 m² Spitzenmiete 38,5 / m² Durchschnittsmiete 19, / m² Leerstandsquote 11,8 % Flächenbestand 11,56 Mio. m² Erzielte Mietpreisspannen FRANKFURT / m² CBD 1 Bankenviertel 22,-42, 2 Westend 16,-35,5 3 City 12,-36, Stadtlagen 4 Hauptbahnhof / Westhafen 1,-22,5 5 Bockenheim 12,-17, 6 Europaviertel / Messe 17,5-2, 7 City West 11,-18,5 8 Frankfurt Süd 1,-19, 9 Airport 15,-26, 1 Frankfurt West 9,-13, 11 Frankfurt Nord 8,5-12,5 12 Mertonviertel 9,-11, 13 Ostend West 9,5-16,5 14 Ostend Ost 8,-12, 15 Niederrad 9,-14,5 16 Eschborn 9,-15, 17 Kaiserlei 9,5-12, Frankfurt Bürovermietung Flächenumsatz Auf dem Bürovermietungsmarkt der Main-Metropole inklusive Eschborn und Offenbach Kaiserlei wurden im 1. Halbjahr 216 circa 211. m² umgesetzt. Dies entspricht einem Plus von rund 2 % im Vergleich zum Vorjahr. Die positive Entwicklung aus dem 1. Quartal hat sich auch in den vergangenen drei Monaten weiter fortgesetzt. Obwohl im 2. Quartal nur ein Deal im Flächensegment über 5. m² abgeschlossen wurde, konnte der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesteigert werden. Die positive Entwicklung beruht vor allem auf sehr guten Vermietungsumsätzen im Flächensegment zwischen 1. und 5. m², in dem alleine im 2. Quartal 19 Mietverträge über 39. m² abgeschlossen 18

19 wurden. Auch im kleinteiligen Flächensegment unter 1. m² ist weiterhin eine hohe Aktivität zu beobachten. Mit einem Flächenumsatz von fast 55. m² und einem Marktanteil von über 25 % belegen Banken und Finanzdienstleister wie gewohnt Platz 1 der wichtigsten Branchen in Frankfurt. Beratungsunternehmen folgen auf Platz 2, waren aber mit 58 Mietverträgen für die meisten Abschlüsse verantwortlich. Im 2. Quartal bauten Banken und Finanzdienstleiser ihren Anteil am Flächenumsatz unter anderem durch Abschlüsse von Union Investment an der Neuen Mainzer Straße und von Universum Inkasso an der Hanauer Landstraße nochmal deutlich aus. Im Flächensegment zwischen 1. m² und 4. m² konnten aber auch Anmietungen aus weiteren Branchen wie der öffentlichen Verwaltung, dem verarbeitenden Gewerbe oder der IT-Branche registriert werden, welche die breite sektorale Aufstellung in diesem Flächensegment verdeutlichen. Rund 45 % des Flächenumsatzes im 1. Halbjahr wurde im Frankfurter CBD generiert, der insbesondere von größeren Abschlüssen durch die Europäische Zentralbank (EZB) im Japan Center, von Union Investment oder von der DZ Bank im Kastor profitierte. Fünf Teilmärkte außerhalb des CBDs konnten bereits in den ersten sechs Monaten einen Flächenumsatz von mehr als 1. m² verbuchen. Insbesondere die Teilmärkte Niederrad (19.9 m²), Eschborn (18.3 m²) und das Ostend (17.4 m²) verzeichneten eine hohe Nachfrage, die vor allem durch größere Abschlüsse angetrieben wurde. Mieten Die Spitzen- und Durchschnittsmieten bleiben im Vergleich zum 1. Quartal 216 unverändert bei 38,5 /m² bzw. 19, /m². Im Jahresvergleich ging die Durchschnittsmiete aufgrund großflächiger Anmietungen in äußeren Teilmärkten des Frankfurter Büromarktes um 1, /m² zurück. Die Spitzenmiete blieb auch im Jahresvergleich konstant. Angebot und Leerstand Der seit Jahren zu beobachtende Abbau des Leerstands wurde im 1. Halbjahr 216 durch die Fertigstellung spekulativ errichteter Büroflächen gebremst. Im 1. Halbjahr 216 wurden über 7. m² neu errichtete oder umfassend revitalisierte Büroflächen auf den Markt gebracht, von denen rund 5 % nicht vermietet sind. Der Leerstand blieb dadurch im Vergleich zum Vorjahr konstant bei rund 1,4 Mio. m², was einer Leerstandsquote von 11,8 % entspricht. Da sich die spekulative Bautätigkeit auf den CBD beschränkt, ist in den weiteren Teilmärkten ein anhaltender Abbau des Leerstands zu beobachten. Entwicklungsschwerpunkte Dr. Tobias Dichtl Senior Consultant Research tobias.dichtl@colliers.com Büroflächenumsatz in 1. m Spitzen- und Durchschnittsmieten (in /m²) Leerstandsquote (in %) und Leerstand (in 1. m²) 2 1. Halbjahr Gesamtjahr 35, 17,5 18,5 19,5 19, 19, Spitzenmiete 38, 38, 38,5 38, Prognose bis Ende HJ 216 Durchschnittsmiete Bestandsgebäude verzeichneten mit einem Anteil von fast 85 % am Flächenumsatz eine hohe Nachfrage. Nur drei Abschlüsse entfielen auf das Projektstadium und 1 Mietverträge wurde für im Bau befindliche Gebäude unterzeichnet. Da im Rahmen attraktiver Projektentwicklungen erst in den kommenden Jahren größere spekulative Flächen auf den Markt gebracht werden, ist weiterhin eine hohe Nachfrage nach Bestandsflächen zu erwarten ,9 % 13,8 % 12,5 % 11,8 % ,8 % HJ

20 Fazit und Prognose Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt verzeichnet ein positives 1. Halbjahr mit einer hohen Nachfrage in allen Flächensegmenten. Auf Basis der aktuell am Markt registrierten Gesuche erwarten wir eine Fortsetzung der hohen Aktivität und ein Jahresergebnis von über 4. m². Sollte es bereits in den kommenden Monaten aufgrund des Brexit zur Verlagerung von Arbeitsplätzen aus London nach Frankfurt kommen, könnten hiervon deutliche Impulse für den Vermietungsmarkt ausgehen. In diesem Fall wäre bereits kurz- bis mittelfristig mit einem Anstieg des Flächenumsatzes in Verbindung mit einem weiteren Abbau des Leerstands sowie steigenden Mietpreisen zu rechnen. Fast Facts INVESTMENT FRANKFURT Transaktionsvolumen Mio. Größte Käufergruppe Größte Verkäufergruppe Wichtigster Immobilientyp Transaktionsvolumen (in Mio. ) Halbjahr Gesamtjahr 5.11 Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) 35 % Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) 33 % Büro 8 % Spitzenrendite Büro 4,3 % Prognose bis Ende 216 Investment Transaktionsvolumen Im 1. Halbjahr 216 wurden auf dem gewerblichen Immobilienmarkt der Main-Metropole rund 1,7 Mrd. investiert, was einem Rückgang von rund 39 % entspricht. Betrachtet man die vergangenen drei Monate so zeigt sich, dass der Frankfurter Investmentmarkt eine deutliche Belebung erfahren hat. Im 2. Quartal wurde über eine Milliarde Euro in Gewerbeimmobilien investiert, wobei der Verkauf des IBC an der Theodor-Heuss-Allee mit einem Transaktionsvolumen von rund 4 Mio. die einzige Transaktion im Preissegment über 1 Mio. war. Rund 45 % des Transaktionsvolumens wurde im Preissegment zwischen 5 und 1 Mio. investiert, was die hohe Nachfrage in diesem Marktsegment unterstreicht. Käufer- und Verkäufergruppen Sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite zeigten sich Vermögensverwalter, die Gelder für Dritte verwalten und investieren, als aktivste Akteure im 1. Halbjahr 216. Sieben Zukäufe mit einem Volumen von rund 587 Mio. stehen sechs Verkäufen mit einem Volumen von circa 561 Mio. gegenüber. Auf Käuferseite folgen Offene Immobilienfonds / (circa 44 Mio. ) und Projektentwickler (circa 182 Mio. ) auf den Plätzen 2 und 3. Auf Verkäuferseite trennten sich Projektentwickler von 11 Gebäuden mit einem Volumen von rund 446 Mio., wozu vor allem der Verkauf des Meandris an der Europaallee durch die Strabag an Triuva beitrug. Auch Offene Immobilienfonds / spielen auf Verkäuferseite weiterhin eine große Rolle und trennten sich von Immobilien im Wert von rund 283 Mio.. Investoren aus dem Ausland steigerten ihre Aktivität im Verlauf des 2. Quartals, zeigen sich aber mit einem Anteil von rund 22 % am Transaktionsvolumen auf Käuferseite weiterhin zurückhaltend. Bei den vier größten Transaktionen bis zur Jahresmitte standen nationale Investoren auf der Käuferseite. Traditionell sind insbesondere die großvolumigen Investitionsobjekte bei internationalen Investoren beliebt. Für den weiteren Jahresverlauf ist mit einer deutlichen Steigerung der Aktivität zu rechnen, da internationale Investoren bei Transaktionen im Preissegment von über 1 Mio zum Zuge kommen könnten. 2

21 Investitionsobjekte Nachdem im 1. Quartal noch Hotelimmobilien einen für Frankfurt ungewöhnlich hohen Anteil am Transaktionsvolumen erzielten, haben sich Büroimmobilien in der Gunst der Investoren im Laufe des 2. Quartals wieder mit deutlichem Abstand an die Spitze gesetzt. Betrachtet man nun das gesamte 1. Halbjahr, wurden rund 1,4 Mrd. in Büroimmobilien investiert, was einem Anteil von über 75 % am Transaktionsvolumen entspricht. Platz 2 belegen weiterhin Hotelimmobilien mit rund 3 Mio.. Alle weiteren Assetklassen verzeichneten nur eine verhaltene Aktivität, wobei dies vor allem dem stark limitierten Angebot geschuldet ist. Investments im Fokus Unverändert günstige Finanzierungsbedingungen, der Mangel an rentierlichen alternativen Anlageoptionen und die daraus resultierende hohe Nachfrage nach Immobilien setzten die Renditen in Frankfurt weiter unter Druck. Die (Brutto-) Spitzenrendite für Büroimmobilien liegt zum Ende des 1. Halbjahres bei 4,3 % und damit 3 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahres. Noch stärkere Rückgänge verzeichneten Einzelhandelsobjekte im High-Street-Segment (minus 55 Basispunkte auf 3,5 %) und Logistikimmobilien (minus 55 Basispunkte auf 5,5 %). Fazit und Prognose Der Frankfurter Investmentmarkt verzeichnete im 2. Quartal eine Belebung, bleibt aber zum Halbjahr weiter deutlich hinter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums zurück. Zurückzuführen ist dies nicht auf eine Nachfrageschwäche, sondern auf das Ausbleiben großvolumiger Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf, die einen großen Einfluss auf das Gesamtvolumen ausüben. Die bereits zu beobachtende Belebung des Marktes wird sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen. Wie in den vergangenen Jahren erwarten wir, dass ein Großteil des Transaktionsvolumens auf die letzten Monate des Jahres entfällt und wir somit den typischen Jahresendspurt auf dem Investmentmarkt erleben. Ein Trans aktions volumen auf dem Niveau des Vorjahres bleibt damit weiter realistisch. Käufergruppen (in Mio. / Anteil in %) Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Offene Immobilienfonds / Projektentwickler / Corporates / Eigennutzer Private Investoren / Family Offices Sonstige Investoren Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Projektentwickler / Offene Immobilienfonds / Corporates / Eigennutzer Private Investoren / Family Offices Sonstige Investoren Verkäufergruppen (in Mio. / Anteil in %) Immobilientypen (Anteil in %) Grundstücke Einzelhandel 1 Hotel Büro 21

22 Fast Facts BÜROVERMIETUNG HAMBURG Flächenumsatz 23. m² Vermietungsumsatz 29. m² Spitzenmiete 25, / m² Durchschnittsmiete 14,7 / m² Leerstandsquote 5, % Flächenbestand 13,45 Mio. m² Erzielte Mietpreisspannen HAMBURG / m² 1 City 12,5-25, 2 HafenCity 14,-22,5 3 Hafenrand 14,5-22, 4 Alster West 12,-23, 5 Alster Ost 1,5-19,5 6 St. Georg 1,5-15,5 7 City Süd 6,5-15, 8 St. Pauli 7,-24, 9 Altona 8,-19, 1 Bahrenfeld 8,5-16, 11 Eimsbüttel 8,-15,5 12 Eppendorf 8,-17,5 13 Am Flughafen 8,-12,5 14 City Nord 9,-14,5 15 Barmbek 8,-16, 16 Wandsbek 6,-13,5 17 Harburg 7,-14, 18 Umland Ost 6,-12,5 19 Umland West 7,5-1,5 Hamburg Bürovermietung Flächenumsatz Der Hamburger Bürovermietungsmarkt zeigt sich in guter Verfassung und gewinnt an Dynamik. Im 1. Halbjahr 216 wurden insgesamt 23. m² vermietet oder sind von Eigennutzern belegt worden. Das Halbjahresergebnis liegt 8 % hinter dem des vergleichbaren Vorjahreszeitraums zurück. Der fünf- und zehnjährige Durchschnitt wurde um rund 2 % bzw. 1 % übertroffen. Mit Flächen unter 5. m² wurde rund 16 % mehr Flächenumsatz generiert als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Dagegen wurden im bisherigen Jahresverlauf vergleichsweise wenige große Deals über 5. m² registriert. Die bereits bekannten Gesuche im Großflächensegment verschieben sich in die zweite Jah- 22