Bürovermietung und Investment

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1 Marktbericht Berlin 1. Halbjahr 214 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 Bürovermietung Berlin IN ZAHLEN Einwohner Arbeitslosenquote 11,7 % Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte EZH-Kaufkraftkennziffer 12, Gewerbesteuerhebesatz 41 % Verfügbares Einkommen pro Kopf Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Fast Facts BÜROVERMIETUNG (INKLUSIVE EIGENNUTZER) Flächenumsatz m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete 22,5 /m² Durchschnittsmiete 13,5 /m² Leerstandsquote Berliner Bürovermietungsmarkt weit über Vorjahresniveau Auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt wurde im ersten Halbjahr 214 ein Büroflächenumsatz von rund 293. Quadratmeter und damit knapp 15 Prozent mehr gegenüber dem Vorjahr registriert. Erheblich beigetragen haben zu diesem Ergebnis eine Reihe von Großanmietungen über 5. Quadratmeter, unter anderem von Idealo, der Deutschen Post und Amazon. Die Spitzenmiete in der Bundeshauptstadt konnte aufgrund einiger hochpreisiger Vermietungen in den Topinnenstadtlagen um etwa 3 Prozent auf 22,5 EUR pro Quadratmeter zulegen. Die Leerstandsquote liegt zur Jahresmitte bei 5,6 Prozent. 5,6 % Flächenbestand (inkl. Umland) 18,5 Mio. m² Büroflächenumsatz in 1. m Vermietung 2 Eigennutzer Marktbericht Berlin 1. Halbjahr 214 Bürovermietung und Investment

3 Flächenumsatz Insgesamt wurden mehr als 35 Mietverträge im bisherigen Jahresverlauf abgeschlossen, rund 1 Abschlüsse weniger als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Die neu angemieteten Flächen im größten Flächensegment summierten sich mit neun Mietvertragsabschlüssen auf 89.5 Quadratmeter. Mehr als 3 Prozent des gesamten Flächenumsatzes wurden in diesem Größenbereich neu angemietet, was ein Umsatzplus im Vorjahresvergleich von 2 Prozent bedeutet. Im Flächensegment von 2.1 bis 5. Quadratmeter konnte im Vorjahresvergleich ebenfalls ein deutlicher Zuwachs von knapp 12. Quadratmeter (rund 22 Prozent) registriert werden. Die Flächenumsätze in den Klassen von 1.1 bis 2. Quadratmeter sowie von 51 bis 1. Quadratmeter zeigten sich im bisherigen Jahresverlauf mit minus 5 bzw. minus 11 Prozent leicht rückläufig. Der Flächenumsatz im kleinsten Bereich bis 5 Quadratmeter ging dagegen erheblich zurück. Wurden hier bis zur Jahresmitte 213 rund 86. Quadratmeter (34 Prozent Umsatzanteil) neu angemietet, waren es im bisherigen Jahresverlauf nur rund 55.5 Quadratmeter (19 Prozent). Der für neue Mietinteressenten spannendste Bürostandort bleibt weiter die City Ost. Hier wurden Mietverträge über mehr als 1. Quadratmeter neu abgeschlossen. In den Toplagen der City West wurden im ersten Halbjahr 214 ca. 3 Mietverträge über rund 13.3 Quadratmeter Bürofläche neu abgeschlossen. Traditionsgemäß siedelten sich in diesem Teilmarkt entlang des Kurfürstendamms und dessen Seitenstraßen vorzugsweise Beratungsunternehmen wie Rechtsanwaltskanzleien, Steuerund Unternehmensberatungen an. Auch im zunehmend an Attraktivität gewinnenden Citybereich West konnte im Jahresverlauf eine deutlich ansteigende Vermietungsleistung verbucht werden. Fanden im ersten Halbjahr 213 rund 23.2 Quadratmeter Bürofläche neue Mieter, waren es bis zur Jahresmitte 214 rund 32.3 Quadratmeter (plus 28 Prozent). Aufgrund des fehlenden Flächenangebots in den begehrten Innenstadtlagen aber auch des günstigen Mietniveaus und einer attraktiven Infrastruktur konnte im Vorjahresvergleich außerdem eine starke Bewegung an den City Rand und die Randlagen beobachtet werden. In beiden Teilmärkten wurden mehr als 12. Quadratmeter neue Büroflächen angemietet, was einem erheblichen Plus von mehr als 38 Prozent im Vorjahresvergleich entspricht. Angebot und Leerstand Auch zum Ende des ersten Halbjahrs 214 setzte sich der Leerstandsabbau weiter fort und liegt aktuell bei rund 1,4 Millionen Quadratmeter Bürofläche, was einer Leerstandsquote von 5,6 Prozent entspricht. Die stabile Nachfrageentwicklung, insbesondere expansiver Unternehmen aus dem Bereich der Kreativwirtschaft, trug erheblich dazu bei. Die höchsten Leerstände lassen sich nach wie vor in den Teilmärkten City Rand und in den Randlagen verzeichnen. Bis zum Jahresende werden rund 182. Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt, wovon ca. 9 Prozent bereits vorvermietet sind. Im Jahr 215 werden mit 29. Quadratmeter erheblich mehr Flächen auf den Markt kommen, die bereits zu 5 Prozent belegt sind. Die Flächen befinden sich in Projekten hauptsächlich im Bereich Hauptbahnhof und Mediaspree. Der Markt im Überblick Lage Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Vermietungsumsatz in m² Anzahl Mietverträge Erzielte Mietpreisspanne in /m² Durchschnittsmietpreise in /m² mtl. Flächenleerstand ¹) in m² City West ,5-22, 17, City Ost ,2-23,5 17, 91.3 Potsdamer Platz/ Leipziger Platz ,6-18,5 16, 35. Citybereich Ost ,-2,3 13, Citybereich West ,5-21,5 13, City Rand ,5-16, 8, Randlagen ,5-1, 7, Gesamt ,5-23,5 13, ¹) Leerstand: Innerhalb von 3 Monaten beziehbare Neubauten und freiwerdende Bestandsfläche Research: Margit Lippold, margit.lippold@colliers.de Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 2, bis % 18% 14% 18% 31% bis 1. Flächenumsatz 73.4/25% 39.1/13% 36.9/13% 33.9/12% 2.8/7% 41.6 bis bis 5. Anzahl Mietverträge 89.5 ab Information und Telekommunikation Banken und Finanzen Öffentl. Verwaltg., Verb., Soziale Einrichtungen Beratungsunternehmen Bau und Immobilien 22, 22, 22, 22,5 Nachfrage Als Umsatztreiber zeigte sich wenig überraschend mit weitem Abstand und einem Anteil von knapp einem Drittel des Gesamtumsatzes die Branche Information und Telekommunikation. Mehr als 7 neue Mietverträge mit einer Fläche von rund 73.4 Quadratmeter wurden hier neu geschlossen. Auf Banken und Finanzdienstleistungsunternehmen entfielen mehr als 39. Quadratmeter, wobei dahinter nur fünf Mietverträge stehen. So mietete beispielsweise die KFW rund 9.5 Quadratmeter Bürofläche im Palais am Tiergarten am Reichpietschufer 86-9 an. 24 Mietverträge über knapp 37. Quadratmeter neue Büroflächen wurden von der Öffentlichen Verwaltung, Verbänden und sozialen Einrichtungen geschlossen. Beratungsunternehmen präsentierten sich mit einer Gesamtfläche von rund 34. Quadratmeter. Beispielsweise sicherte sich die BMG Rights Management GmbH im The Q in der Friedrichstraße rund 3.1 Quadratmeter Bürofläche. Mieten Während sich die gewichtete Durchschnittsmiete mit 13,5 EUR pro Quadratmeter Bürofläche im Jahresvergleich nahezu unverändert zeigte, konnte die Spitzenmiete durch einige Neuanmietungen im höheren Preissegment um etwa 3 Prozent auf 22,5 EUR pro Quadratmeter anklettern. Die hochpreisigen Abschlüsse auf dem Berliner Markt zeigen die Wahrnehmung und Akzeptanz der Unternehmen, für hochwertige Flächen in den Topinnenstadtlagen Mietpreise zwischen 17, und 22,5 EUR pro Quadratmeter Bürofläche zu zahlen. Diese Spitzenmiete ist jedoch nur in erstklassigen Neubauflächen in den besten Lagen zu erzielen. Sowohl die gewichtete Durchschnittsmiete als auch die Spitzenmiete konnten im Verlauf der letzten 5 Jahre kontinuierlich ansteigen. Eine weitere Steigerung der Spitzenmiete ist für die kommenden Monate allerdings wenig wahrscheinlich. Property Index Immax Der Colliers Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen. Der Index bildet die Relation zwischen dem Flächenangebot zum Erfassungszeitpunkt und dem Flächenumsatz in den vorausgegangenen 12 Monaten. Für die Bundeshauptstadt liegt dieses Verhältnis derzeit bei 2,1. Zum Höchststand zum Jahresende 29 (3,4) hat er somit um 55 Prozent nachgegeben. 12,4 12,5 13, 13, 13, Spitzenmiete Durchschnittsmiete 4 Marktbericht Berlin 1. Halbjahr 214 Bürovermietung und Investment

5 Fazit und Prognose Der Büroflächenumsatz in Berlin lag für das erste Halbjahr 214 deutlich über dem Durchschnittswert der letzten 5 Jahre. Auch dem weiteren Jahresverlauf sieht Colliers International durchaus optimistisch entgegen. Die Anziehungskraft der Bundeshauptstadt in Verbindung mit einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung ist ungebrochen. Vor diesem Hintergrund erwarten wir ein lebhaftes zweites Halbjahr 214 und rechnen mit einem Flächenumsatzergebnis auf ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr von 55. Quadratmeter. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) ,4% 7,9% 7,% 6,% ,6% Property Index IMMAX 7/14 1/14 7/13 1/13 7/12 1/12 7/11 1/11 7/1 1/1 2,1 2,2 2,3 2,2 2,2 2,4 2,5 2,9 3,3 3,4,5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3,5 Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung / Eigennutzung Research: Margit Lippold, margit.lippold@colliers.de Colliers International 5

6 Investment Trotz Umsatzrückgang erneut lebendige Investmentaktivität Büroimmobilien weiter in der Investorengunst Margit Lippold Dipl.-Ing. Geodäsie M. Sc. REM Head of Research Berlin Colliers International Berlin GmbH Budapester Straße 5 D 1787 Berlin Tel margit.lippold@colliers.de Transaktionsvolumen Mehr als 1,2 Milliarden EUR wurden im ersten Halbjahr auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Immobilien und Grundstücke angelegt und damit 2 Prozent weniger als im Vorjahresvergleich. Dennoch kann die Aktivität auf dem Berliner Markt als durchaus lebendig betrachtet werden. Der leichte Rückgang ist auf das Ausbleiben mehrerer großvolumiger Investments zurückzuführen. Konnten im Vorjahresvergleich sechs Abschlüsse jenseits der 1-Millionen-Euro-Marke registriert werden, war es im bisherigen Jahresverlauf nur das Ensemble Hackescher Markt mit einem Volumen von 151 Millionen EUR. Käufer- und Verkäufergruppen Fast Facts Investment Transaktionsvolumen 1,21 Mrd. Größte Käufergruppe: 24, % Offene Immobilienfonds/Spezialfonds Größte Verkäufergruppe: 17, % Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Nachgefragtester Immobilientyp: 61, % Büro Spitzenrendite Büro 4,75 % Auf Käuferseite dominierten den Berliner Markt mit nahezu gleichen Anteilen von rund 24 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds und Projektentwicker / Bauträger und investierten mit ihren Zukäufen jeweils rund 295 Millionen EUR. Mit erheblichem Abstand folgten Corporates / Eigennutzer. Sie kauften für rund 133 Millionen in der Bundeshauptstadt ein, was einem Anteil von rund 11 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen entspricht. Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) sicherten sich für rund 126 Millionen neue Objekte. Private Investoren / Family Offices kauften für 98 Millionen EUR ein. Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) ,1 21 2, , , ,2 214 Auf der Verkäuferseite war den Vermögensverwaltern (Asset / Fund Manager) ein Transaktionsvolumen von rund 28 Millionen EUR und einem Anteil von 24 Prozent aller Abschlüsse zuzuschreiben. Im Weiteren verkauften Projektentwickler / Bauträger Objekte im Berliner Stadtgebiet im Wert von rund 23 Millionen EUR. 22 Prozent aller Abschlüsse entfielen auf diese Verkäufergruppe. Zu beobachten war zudem in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres ein verstärkter Anteil internationaler Käufer, woran sich die weiter zunehmende Attraktivität der Bundeshauptstadt im Ausland messen lässt. Diese Zukäufe summierten sich bei zwölf Transaktionen auf ein Umsatzvolumen von rund 423 Millionen EUR (35 Prozent). Damit ist im Vorjahresvergleich ein Plus an ausländischen Investoren von 13 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen zu verbuchen. Mit einem Anteil von 33 Prozent am Transaktionsvolumen trennten sich internationale Verkäufer von vierzehn ihrer Objekte. 6 Marktbericht Berlin 1. Halbjahr 214 Bürovermietung und Investment

7 Investitionsobjekte Büroimmobilien standen in der Bundeshauptstadt erneut am stärksten in der Gunst der Investoren. Rund 61 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens floss in diese Assetklasse, was einem Volumen von rund 73 Millionen entspricht. Auf dem zweiten Rang folgten Einzelhandelsobjekte mit einem Volumen von rund 25 Millionen EUR und einem Anteil von rund 17 Prozent am Gesamtumsatz im Berliner Stadtgebiet. In dieser Anlageklasse fanden unter anderem das Hansa Center, das T-Damm Center und das Schillerpark Center in den peripheren Lagen der Bundeshauptstadt neue Besitzer. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) 3 24% 23% % 1% 8% Das Niveau der Spitzenrendite blieb im Jahresverlauf stabil und liegt bei 4,75 Prozent, wonach Berlin hinter München und Hamburg auf dem dritten Rang der teuersten Standorte im deutschlandweiten Vergleich folgt. Das erste Halbjahr 214 war in erster Linie durch Transaktionen im mittleren Preissegment geprägt. Mit weit mehr als 8 Millionen EUR Transaktionsvolumen war im bisherigen Jahresverlauf die City Ost für Investoren am attraktivsten. Die größten Deals waren hier neben dem Hackeschen Quartier das Mosse Zentrum, das cassaforte der Generali Deutschland Immobilien GmbH und das Mosse Palais. Mit den beiden letztgenannten Objekten sicherte sich der Investor High Gain House Investments (HGHI) neben der kurz vor der Fertigstellung befindlichen Mall of Berlin auch den restlichen Bereich des nördlichen Leipziger Platzes. Neben dem Fokus auf die zentralen Teilmärkte rücken für Anleger jedoch auch die angrenzenden City Rand und die Randlagen, auch aufgrund der stark angestiegenen Vermietungsleistung, stärker in das Blickfeld. Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Projektentwickler/ Bauträger Corporates/Eigennutzer 17% 17% 14% Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Private Investoren/ Family Offices 12% 1% Fazit und Prognose Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien zeigte sich auch im ersten Halbjahr 214 sehr dynamisch. Zudem ist das aktuelle Marktgeschehen durch ein stabiles Renditegefüge geprägt. Die Attraktivität der Bundeshauptstadt sowohl bei nationalen als auch zunehmend bei internationalen Investoren ist ungebrochen, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind konstant positiv. Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir mit zahlreichen größeren Transaktionen, sodass ein Jahresergebnis um 3 Milliarden EUR erreicht werden sollte, was deutlich über dem durchschnittlichen Transaktionsvolumen der Jahre 29 bis 213 von 2,82 Milliarden EUR liegt. Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) Projektentwickler/Bauträger Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Anteil der Immobilientypen (in %) Hotel Logistik/ Industrie 8 4 Sonstige 2 Opportunity Fonds/ Private Equity Fonds Sonstige/ Unbekannt Grundstücke 8 Einzelhandel Büro Research: Margit Lippold, margit.lippold@colliers.de Colliers International 7

8 485 Büros in 63 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 146 Kanada: 44 Lateinamerika: 25 Asien / Pazifik: 186 EMEA: 84 Colliers International Berlin GmbH Budapester Straße 5 D 1787 Berlin Tel ,54 Milliarden Umsatz weltweit 57 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 8. Investmentund Vermietungs-Deals 136 Millionen m 2 gemanagte Flächen 15.8 Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe- und Hotelgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit sind die Mitglieder der Colliers International Property Consultants Inc. mit 15.8 Experten und 485 Büros in 63 Ländern tätig. colliers.com Bildnachweis Titelseite ZOOFENSTER Berlin, Hardenbergstraße 27-28a, 1623 Berlin Copyright 214 Colliers International München GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 214. Alle Rechte vorbehalten.