Licht und Schatten auf dem Bürovermietungsmarkt. Keine Spur eines Sommerlochs auf dem Investmentmarkt

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1 Deutschland vermietung und Investment Q MARKTBERICHT Licht und Schatten auf dem vermietungsmarkt Keine Spur eines Sommerlochs auf dem Investmentmarkt ANDREAS TRUMPP MRICS Head of Research Deutschland > Flächenumsatzergebnis auf dem markt von insgesamt knapp 1,9 Mio. m² - Unterschiedliche Trends in den Topstandorten > Geringer werdendes Flächenangebot lässt Mieten (fast) überall steigen > Verhaltene Aussichten für die kommenden Monate > Neuvermietungsgeschäft bleibt mühsam, Rahmenbedingungen lassen weiterhin nur Durchschnitt erwarten > Transaktionsvolumen steigt um 33 % auf 25,5 Mrd. > Internationale Anleger bauen Marktanteil weiter aus > Anhaltend niedriges Zinsniveau ausschlaggebend für hohe Aktivitäten flächenumsatz in den Top 6 (in m²) Gewerbliches Transaktionsvolumen in Deutschland (in Mrd. )

2 In den sechs wichtigsten deutschen Immobilienzentren wurden bis Ende des 3. Quartals knapp 1,9 Mio. m² fläche umgesetzt. Das Ergebnis des Vorjahres wurde damit ebenso um rund 5 % unterboten wie der zehnjährige Mittelwert. Ende des 3. Quartals stand auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von knapp 25,5 Mrd. zu Buche. Damit investierten Anleger hierzulande ein Drittel mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Befeuert durch geopolitische Ereignisse und den damit einhergehenden Unsicherheiten über die konjunkturelle Entwicklung hat sich die Stimmung auf dem deutschen vermietungsmarkt seit Ende des ersten Halbjahrs eingetrübt. Die bereits seit längerem zu beobachtende Zurückhaltung vieler Mietinteressenten hat sich damit weiter verstärkt. Allerdings haben wir unterschiedliche Entwicklungen festgestellt. Während Berlin und Hamburg sehr starke Flächenumsatzergebnisse erzielten, lagen Frankfurt, Düsseldorf und München deutlich im Minus. Bei der Betrachtung des reinen Vermietungsumsatzes, das heißt ohne Berücksichtigung der Eigennutzer, fällt Hamburg dagegen leicht ins Minus und München dreht deutlich ins Plus. Unterschiedliche Trends in den Topstandorten Wie bereits zu Ende des ersten Halbjahrs zu beobachten, entwickelten sich die deutschen Top-märkte sehr unterschiedlich. Lediglich die Hauptstadt Berlin war bislang über jeden Zweifel erhaben und thront mit einem Flächenumsatz von m² an der Spitze. Angetrieben vor allem von der Informations- und Telekommunikationsbranche, die an der Spree einen Marktanteil von 23 % erreichte, wurde das Vorjahresergebnis um gut 6 % übertroffen. Die ansonsten auf den Platz an der Sonne gebuchte bayerische Landeshauptstadt München reihte sich hinter Berlin mit einem Flächenumsatzergebnis von m² ein. Obwohl dies ein Minus von 6 % im Vergleich zum Vorjahr bedeutet, gibt es auch an der Isar etwas Positives zu vermelden: der reine Vermietungsumsatz legte um über 12 % zu, was als erfreuliches Zeichen für Flächenanbieter zu verstehen ist. Großmieter hielten sich allerdings nach wie vor spürbar zurück. Das Flächenumsatzergebnis in Ham- ANSPRECHPARTNER vermietung Peter Bigelmaier Head of Office Letting peter.bigelmaier@colliers.com Investment Ignaz Trombello MRICS Head of Investment ignaz.trombello@colliers.com Research Andreas Trumpp MRICS Head of Research andreas.trumpp@colliers.com 2 Marktbericht Q vermietung und Investment Colliers International

3 Entwicklung der Leerstandsquote (in %) allem im Großflächensegment deutlich weniger als im Vorjahr zur Unterschrift eines neuen Mietvertrags entscheiden. Auch Eigennutzer hielten sich bislang sehr zurück. In Summe bedeutete dies ein Minus von 20 % in Frankfurt bei einem Flächenumsatz von m² und einen Rückgang um sogar 30 % in Düsseldorf auf m². Entwicklung der Durchschnittsmiete (in m²) burg ist zwiespältig. Der Flächenumsatz in der Elbmetropole legte in Summe um 17 % auf m² zu. Das Haar in der Suppe stellt der hohe Anteil der für den Vermietungsmarkt wenig relevanten Eigennutzer dar. Ohne deren zahlreiche Aktivitäten unter anderem durch VBG mit m² oder Marquard & Bahls mit m² liegt der reine Vermietungsumsatz knapp unterhalb des Vorjahresniveaus. Entwicklung der Spitzenmiete (in m²) Anstieg spekulativer Projektentwicklungen wegen des weiter sinkenden Leerstands Im Vergleich zum Vorjahr stand Ende des 3. Quartals fast eine halbe Million m² weniger fläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. In Summe entsprechen knapp 5,7 Mio. m² einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 7,0 %. Obwohl der Flächenumsatz sich seit mehreren Quartalen auf einem durchschnittlichen Niveau bewegt, sank der Leerstand in den Topstandorten ein weiteres Mal. Dies klingt zunächst widersprüchlich, kann aber damit erklärt werden, dass einerseits einige der leergezogenen Immobilien saniert werden und damit nicht für eine kurzfristige Anmietung zur Verfügung stehen und andererseits Leerstandsflächen durch Umnutzungen oder Abriss und Neubau vom Markt genommen wurden. Zudem füllten sich bereits auf dem Markt befindliche Leerstandsflächen kontinuierlich. Ganz ähnlich verhält es sich in Stuttgart. Auch hier sind Eigennutzer wie Daimler dafür verantwortlich, dass mit etwa m² ein dem Vorjahr vergleichbarer Flächenumsatz erreicht wurde und dass ohne sie ein Minus verzeichnet worden wäre. In den märkten Düsseldorf und Frankfurt sind zwar einige auch größere Mietinteressenten auf Flächensuche, bis Ende des 3. Quartals konnten sich von diesen aber vor Das Fertigstellungsvolumen in den Topstandorten bewegt sich nach wie vor auf einem niedrigen Niveau und liegt bis Ende 2016 bei knapp 2,6 Mio. m². Allerdings nimmt die Zahl der Projektentwickler langsam zu, die sich aufgrund des Unterangebots qualitativ hochwertiger flächen in einigen Teilmärkten spekulative Projektentwicklungen ohne Vorvermietung zutrauen. 3 Marktbericht Q vermietung und Investment Colliers International

4 Miettrend fast überall nach oben gerichtet Die Spitzen- und Durchschnittsmieten in den deutschen Immobilienzentren lagen, von einer Ausnahme abgesehen, zum Teil deutlich über dem Vorjahresniveau. Ausschlaggebend waren dafür hochpreisige Anmietungen in zentralen Lagen sowie die gleichzeitige Knappheit dieser Flächen ebendort. In Düsseldorf sorgte die Zurückhaltung von Mietinteressenten im Hochpreissegment für einen Rückgang der Spitzenmiete um 4 % auf 26,50 m². Allerdings beschränkt sich das Angebot an entsprechenden flächen im Düsseldorfer CBD auf sehr wenige Objekte, die bereits einen guten Vermietungsstand aufweisen. In den anderen untersuchten Städten legte die Spitzenmiete mal mehr (Hamburg plus 4 % auf 24,50 m², Stuttgart plus 6 % auf 20,70 m² und München plus 8 % auf 34,80 m²) und mal weniger stark zu (Berlin plus 2 % auf 22,50 m² und Frankfurt plus 3 % auf 38,00 m²). Ein ähnliches Bild zeigte sich bei der Durchschnittsmiete. Auch hier lag Düsseldorf Ende des 3. Quartals mit 14,10 m² rund 7 % unter dem Vorjahresniveau. Berlin hielt das Vorjahresniveau von 13,50 m², während Hamburg (14,50 m²) und München (15,60 m²) jeweils gut 5 % zulegten. Mit einem Plus von 6 % respektive 7 % ging es in Frankfurt (19,00 m²) und Stuttgart (12,60 m²) noch ein bisschen deutlicher bergauf. Ausblick: Neuvermietungsgeschäft bleibt mühsam Die Wachstumslokomotive der IT-Unternehmen, die bis dato am meisten flächen anmietete und weiter eine der marktprägenden Branchen im Jahr 2014 bleiben wird, konnte die Zurückhaltung anderer Branchen nicht auffangen. Die geopolitischen Unsicherheiten und deren Auswirkungen auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen lassen zudem erwarten, dass sich viele Unternehmen bis auf weiteres mit Umzugs- und längerfristigen Anmietungsentscheidungen eher zurückhalten. Zudem laufen Mietverträge in den sechs Immobilienhochburgen im Durchschnitt etwas länger als fünf Jahre. Aus diesem Grund macht sich 2014 und wahrscheinlich auch noch 2015 die umsatzschwache Phase der Wirtschafts- und Finanzkrise nach 2008 bemerkbar. 4 Marktbericht Q vermietung und Investment Colliers International

5 Gewerblicher Investmentmarkt ein Drittel im Plus Von einer Sommerpause kann in diesem Jahr keine Rede sein. Als treibende Faktoren für den gewerblichen Investmentmarkt sind einerseits das anhaltend günstige Zinsumfeld und andererseits ein stetig anwachsender Kapitalstrom auf der Suche nach lohnenden Anlagemöglichkeiten verantwortlich. Internationale Investoren waren bislang sehr aktiv und sicherten sich Immobilien im Wert von knapp 11 Mrd., womit sie ihren Marktanteil im Vergleich zum Vorjahr von 30 auf 43 % ausbauten. Mit gut sechs Mrd. stammte der größte Teil des ausländischen Kapitals aus der Region EMEA, das heißt Europa, Mittlerer Osten und Afrika. 3,7 Mrd. flossen aus Nord-, Mittel- und Südamerika und weitere 1,1 Mrd. aus der Region AsienPazifik nach Deutschland. entspricht. Dahinter folgten Einzelhandelsimmobilien mit knapp 5,9 Mrd. und 23 % Marktanteil. Hervorzuheben ist der anhaltende Hunger der Investoren auf Logistik- und Hotelimmobilien. In beide Immobilientypen wurden bis Ende des 3. Quartals deutlich mehr investiert als noch vor einem Jahr. Auf Logistikimmobilien entfielen rund 2,4 Mrd. und somit gut 9 % des Transaktionsvolumens, auf Hotelimmobilien knapp 2,1 Milliarden, was über 8 % Marktanteil entspricht. Eine steigende Zahl von Anlegern scheint ihr Anlageprofil auf höher rentierliche Immobilientypen zur Beimischung in ihre Portfolios auszuweiten. Anlagevolumen nach Käufergruppe (in Mio. ) Zu den größten Einzeltransaktionen des 3. Quartals zählte der Kauf der Theresie in München für 257 Mio. durch Deka Immobilien. Der insgesamt rund m² große, direkt an der Theresienwiese gelegene Gebäudekomplex wurde 2003 fertig gestellt und bietet unter anderem m² fläche. Ein ähnliches Volumen wurde mit dem Verkauf des - und Hotelobjekts Upper West in Berlin an ein Family Office erzielt. Hinzu kommt ein Portfolioverkauf in Höhe von rund 221 Mio.. Der südkoreanische Pensionsfonds POBA (Public Officials Benefit Association) sicherte sich im Rahmen eines Share Deals 50 % an insgesamt sieben in den deutschen Topstandorten gelegenen Immobilien. Gewerbliches Transaktionsvolumen in den Topstandorten (in Mrd. ) Immobilien- groß im Geschäft An immobilien ist kein Vorbeikommen Im 3. Quartal wurden deutlich mehr immobilien verkauft als in den vorangegangenen Monaten. Aus diesem Grund stieg ihr Anteil am Transaktionsvolumen bis Ende September auf knapp 47 %, was einem Anlagevolumen von gut 11,8 Mrd. Insbesondere getrieben von einer Vielzahl an nationalen und internationalen Immobilien- lagen bei den Anlegertypen Ende des 3. Quartals offene und Immobilien- mit einem Investmentvolumen von knapp 5,8 Mrd. deutlich an der Spitze. Auf dem zweiten Platz folgten Vermögensverwalter (AssetFund Manager) mit 3,1 Mrd. vor einer Vierergruppe aus Projektentwicklern (2,2 Mrd. ), Privaten Investoren und Family Offices (2,1 Mrd. ), Corporates und Eigennutzern (2,1 Mrd. ) sowie Opportunity und Private Equity Fonds (2,0 Mrd. ). 5 Marktbericht Q vermietung und Investment Colliers International

6 Über 50 % des Anlagevolumens fließt in sechs Topstandorte In die detailliert untersuchten deutschen Immobilienhochburgen flossen fast 13 Mrd. des bislang in Deutschland investierten Kapitals. Dies sind fast 2,4 Mrd. beziehungsweise 23 % mehr als noch vor einem Jahr. Somit bauten die sechs Topstandorte ihren Marktanteil wieder auf das gewohnte Niveau von über 50 % aus. Umsatzprimus unter den Immobilienhochburgen bleibt München. In gewerblich genutzte Immobilien der bayerischen Landeshauptstadt flossen bislang fast 3,7 Mrd. und damit rund 47 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Einen großen Anteil daran hatten einige größere Einzeltransaktionen wie die der Theresie innerhalb des Stadtgebiets oder die der Allianz Firmenzentrale in Unterföhring im Umland. Der Versicherungskonzern kaufte die erst 2007 an Whitehall veräußerte, rund m² große Immobilie im 3. Quartal für über 200 Mio. zurück. Bruttoanfangsrendite (in %) Pensionsfonds Cityhold sicherte sich mit dem Atlantic Haus für etwa 130 Mio. eine 88 m hohe immobilie im Stadtteil St. Pauli. Frankfurt am Main mit knapp 2,2 Mrd. Transaktionsvolumen ist derzeit der einzige Standort, an dem im Vergleich zum Vorjahr ein leichtes Minus von 3 % registriert werden musste. Dass dies nur eine Momentaufnahme ist und sich bis Jahresende noch ändern wird, liegt an mehreren großvolumigen Verkäufen, die in den nächsten Wochen in die Statistik einfließen werden. Größter Verkauf des 3. Quartals in Deutschlands Finanzzentrum war jener des Westend Carrees an zwei der IVG. In Düsseldorf legte das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 27 % auf knapp 1,5 Mrd. zu, obwohl das 3. Quartal ruhiger ausfiel als die beiden vorangegangenen, in denen mit der Kö-Galerie und der Herzogterrassen die bislang größten Verkäufe stattfanden. Stuttgart rundet das Bild der Topstandorte mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von 757 Mio. und einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 16 % ab. Die größten Ankäufe in einem lebhaften 3. Quartal tätigten Cordea Savills, die das Friedrichs-Carré für über 60 Mio. von der Bayerischen Versorgungskammer erwarben, und Dream Global REIT. Der kanadische REIT sicherte sich das m² große objekt Officium im Stadtteil Vaihingen für etwas weniger als 47 Mio.. Die anhaltend hohe Nachfrage hinterlässt Spuren bei den Spitzenrenditen. Im Vergleich zum Halbjahr sank die durchschnittliche gewichtete Bruttoanfangsrendite für erstklassige immobilien deutschlandweit um 9 Basispunkte und im Vergleich zum Vorjahr um 26 Basispunkte auf aktuell 4,57 %. Maßgeblichen Anteil daran hatte München, wo wir den größten Sprung seit Ende des ersten Halbjahrs registriert haben. Die Spitzenrendite fiel um 25 Basispunkte auf 4,00 %. Alle anderen Standorte blieben stabil und bewegten sich in einer Spanne zwischen 4,50 % in Hamburg und 5,10 % in Düsseldorf und Stuttgart. Auch im 4. Quartal ist ein Feuerwerk zu erwarten Durch einige großvolumige Verkäufe in den Sommermonaten erreichte Berlin ein Transaktionsvolumen von 2,5 Mrd. und damit rund 12 % mehr als im Vorjahr. Neben dem Verkauf des Upper West trugen Verkäufe wie jener des Quartiers am Tacheles für etwa 145 Mio. an Perella Weinberg zu dem sehr lebhaften 3. Quartal bei. Den dritten Platz belegte Hamburg, wo bislang ein Transaktionsvolumen von 2,4 Mrd. und ein Plus im Vergleich zum Vorjahr von 33 % zu Buche stehen. Auch in der Elbmetropole wurden in den vergangenen Monaten prominente Immobilien veräußert. Die Tanzenden Türme, zwei Hochhäuser mit insgesamt rund m² Nutzfläche, gingen im Rahmen eines Share-Deals für etwa 165 Mio. an einen der Hansainvest. Der schwedische Die laufenden Verhandlungen und die regen Aktivitäten auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland lassen auch für das vierte Quartal ein Feuerwerk erwarten. Alleine am Standort Frankfurt summiert sich das Volumen von kurzfristig zu erwartenden Verkäufen auf deutlich über eine Milliarde Euro. Aber auch an anderen Standorten erwarten wir bis Jahresende noch das eine oder andere Highlight. Solange das Zinsniveau auf dem aktuellen Niveau verharrt und keine außergewöhnlichen negativen Ereignisse den Standort Deutschland treffen, stellt das Angebot weiter den limitierenden Faktor für noch höhere Transaktionsumsätze dar. Dennoch erwarten wir nochmals eine Steigerung des Vorjahresergebnisses und ein Transaktionsvolumen von jenseits der 35 Mrd.. 6 Marktbericht Q vermietung und Investment Colliers International

7 Der Markt im Überblick vermietungs- und Investmentmarkt Deutschland (jeweils Quartal) DEUTSCHLAND BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG MÜNCHEN STUTTGART BÜROVERMIETUNGSMARKT Flächenbestand in Mio. m² 81,12 18,50 7,60 11,42 13,35 22,74 7,51 Flächenumsatz 2014 in m² Flächenumsatz 2013 in m² Veränderung in % -4,6% 6,1% -29,8% -19,5% 16,9% -6,0% -0,8% Spitzenmiete 2014 in m² 35,00 22,50 26,50 38,00 24,50 34,80 20,70 Spitzenmiete 2013 in m² 35,00 22,00 27,50 37,00 23,50 32,20 19,50 Veränderung in % 0,0% 2,3% -3,6% 2,7% 4,3% 8,1% 6,2% Durchschnittsmiete 2014 in m² 15,03 13,50 14,10 19,00 14,50 15,60 12,60 Durchschnittsmiete 2013 in m² 14,78 13,50 15,20 18,00 13,80 14,83 11,70 Veränderung in % 1,6% 0,0% -7,2% 5,6% 5,1% 5,2% 7,7% Flächenleerstand 2014 in m² Flächenleerstand 2013 in m² Leerstandsrate 7,0 % 5,3% 10,5% 13,0% 6,3% 5,5% 4,2% GEWERBLICHER INVESTMENTMARKT Transaktionsvolumen 2014 in Mio , , , , ,0 757,3 Transaktionsvolumen 2013 in Mio , , , , , ,3 652,9 Veränderung in % 33% 12% 27% -3% 33% 47% 16% Größte Investorengruppe 22% Vermögensverwalter (Asset Fund Manager) 34% Opportunity Fonds Private Equity Fonds 30% 35% 34% 23% 46% Größte Verkäufergruppe Projektentwickler Bauträger 20% Projektentwickler Bauträger 25% Opportunity Fonds Private Equity Fonds 36% 26% Projektentwickler Bauträger 33% Projektentwickler Bauträger 17% 31% Wichtigste Immobilienart 47% 61% 62% 75% 68% 59% 67% Spitzenrendite 4,57% 4,75% 5,10% 4,85% 4,50% 4,00% 5,10% Spitzenrendite Einzelhandel 4,21% 4,50% 4,25% 4,20% 4,60% 3,50% 4,20% Spitzenrendite Logistik 6,83% 7,30% 6,70% 6,40% 6,90% 6,75% 7,00% Quellen: Colliers International Deutschland, Grossmann & Berger GmbH (Hamburg) 7 Marktbericht Q vermietung und Investment Colliers International

8 485 s in 63 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 146 Kanada: 44 Lateinamerika: 25 Asien Pazifik: 186 EMEA: 84 Autor: Andreas Trumpp MRICS Head of Research Deutschland andreas.trumpp@colliers.com Colliers International Deutschland Holding GmbH Dachauer Str München ,54 Milliarden Umsatz weltweit 57 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment- und Vermietungs-Deals 136 Millionen m² gemanagte Fläche Mitarbeiter Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von -, Gewerbe- und Hotelgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit sind die Mitglieder der Colliers International Property Consultants Inc. mit mehr als Experten und 485 s in 63 Ländern tätig. colliers.com Bildnachweis: BIKINI BERLIN, Berlin, Bayerische Hausbau Copyright 2014 Colliers International Deutschland Holding GmbH. Alle in dieser Broschürediesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüredieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüredieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International undoder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten.