Bürovermietung und Investment

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1 Marktbericht Berlin 1. Halbjahr 215 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 Berlin IN ZAHLEN Einwohner Arbeitslosenquote (6/215) 1,5 % Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte EZH-Kaufkraftkennziffer (6/214) 12, Gewerbesteuerhebesatz 41 % Verfügbares Einkommen pro Kopf (214) Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Fast Facts BÜROVERMIETUNG (INKLUSIVE EIGENNUTZER) Flächenumsatz 337. m² Vermietungsumsatz 31.8 m² Spitzenmiete 23, /m² Durchschnittsmiete 13,75 /m² Leerstandsquote 4,3 % Flächenbestand (inkl. Umland) 18,5 Mio. m² Bürovermietung Berliner Bürovermietungsmarkt erneut über Vorjahresniveau Der Büroflächenumsatz auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt überstieg erneut das Vorjahresergebnis. In Summe wurden in der Hauptstadt 337. Quadratmeter Büroflächen neu vermietet, was einem deutlichen Plus von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Grund dafür sind sowohl der Wachstumskurs zahlrei - cher Berliner Unternehmen als auch die weiter steigenden Neuan - siedlungen einer Vielzahl von Start-ups. Die zwei größten Abschlüsse aller Top-Standorte, die nicht von Eigennutzern getätigt wurden, fanden in der Bundeshauptstadt statt. Rocket Internet mietete bereits im ersten Quartal rund 22. Quadratmeter im Büroflächenumsatz in 1. m Q 215 Vermietung Eigennutzer 2 Marktbericht Berlin 1. Halbjahr 215 Bürovermietung und Investment

3 ehemaligen GSW-Hochhaus in Kreuzberg, Daimler circa 18. Quadratmeter am Ostbahnhof in Friedrichshain. Zalando zeichnete für den größten Forward-Deal über knapp 13. Quadratmeter in der Mühlenstraße verantwortlich. Der größte Vermietungszuwachs kann im Vergleich zum Vorjahr dem Flächensegment zwi - schen 1.1 und 2. Quadratmeter zugeordnet werden. Mehr als 43 Mietverträge wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres in diesem Größensegment registriert. Aufgrund der dynamischen Ver mietungsumsätze konnte der Berliner Bürovermietungsmarkt in den vergangenen 12 Monaten erneut einen deutlichen Leerstands abbau verzeichnen. Die Leerstandsquote konnte sich im Jahres ver gleich um 1,3 Prozentpunkte reduzieren und liegt aktuell bei 4,3 Prozent. Im weiteren Jahresverlauf wird sich die Verringerung des Leerstands weiter fortsetzen. Flächenumsatz Insgesamt wurden im bisherigen Jahresverlauf in der Bundeshauptstadt rund 43 neue Mietverträge abgeschlossen, rund 8 Abschlüsse mehr als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Die erneute Steigerung des Flächenumsatzes wurde maßgeblich angetrieben durch eine Reihe von Anmietungen im Flächensegment über 5. Quadratmeter. 7 Mietverträge mit circa 98. Quadratmeter Bürofläche wurden hier neu abgeschlossen. Neben den Großanmietungen von Rocket Internet, Daimler und Zalando sind hier als weitere die der KPMG, des Medizinischen Dienstes der Krankenkassen (MdK) sowie der Multimedia-Agentur Magix zu nennen. Das kleinste Flächensegment bis 5 Quadratmeter bleibt weiter ein konstantes Fundament des Berliner Büromarktes. Mit 76. Quadratmeter entfiel knapp ein Viertel des Büroflächenumsatzes auf diesen Größenbereich. Rund 27 neue Mietverträge konnten hier registriert werden. Das zweitgrößte Flächensegment von 51 bis 1. Quadratmeter musste im Vorjahresvergleich einen kleinen Umsatzeinbruch hinnehmen. Mit rund 46.4 Quadratmeter wurden in diesem Segment circa 7.6 Quadratmeter weniger neu angemietet als in den ersten 6 Monaten des Vorjahres. Nach wie vor gefragtester Büroteilmarkt ist der Citybereich Ost. Hier konnte im Vergleich zum Vorjahr mit einem Flächenumsatz von 17. Quadratmeter erneut ein Zuwachs von mehr als 32. Quadratmeter verbucht werden. Ein erhebliches Umsatzplus konnte außerdem, aufgrund des mangelnden Flächenangebots in den Toplagen, in den angrenzenden Innenstadtlagen registriert werden. Hier fanden 79.5 Quadratmeter Bürofläche neue Mieter und damit 12.7 Quadratmeter mehr als zur Jahresmitte des Vorjahres. In den Toplagen um den Kurfürstendamm wurden mit 43 Mietverträgen über 22. Quadratmeter 13 Verträge mehr abgeschlossen als im Vorjahrzeitraum. Angebot und Leerstand Ende des zweiten Quartals 215 standen in Berlin nur noch weniger als 8. Quadratmeter Bürofläche für die kurzfristige Anmietung zur Verfügung. Innerhalb der letzten 12 Monate wurden damit knapp 25. Quadratmeter Leerstandsfläche abgebaut. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 4,3 Prozent. Insbesondere in den Innenstadtlagen ist ein enormer Flächenengpass festzustellen. Der erneute deutliche Rückgang des Leerstandes ist der dynamischen Vermietungsleistung und den relativ geringen Fertigstellungen zuzuschreiben. Bis zum Jahresende werden rund 275. Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, wovon circa 85 Prozent bereits vorvermietet sind. Im Jahr 216 werden mit 195. Quadratmeter erheblich weniger Flächen auf den Markt kommen, wovon rund 65 Prozent belegt sind. Der Markt im Überblick LAGE Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Vermietungsumsatz in m² Anzahl Mietverträge Erzielte Mietpreisspanne in /m² Durchschnittsmietpreise in /m² mtl. Flächenleerstand ¹) in m² City West ,3-23,5 17, City Ost ,-23, 16, Potsdamer Platz/ Leipziger Platz ,-25, 19, Citybereich Ost ,-23, 16, Citybereich West ,-19, 13, City Rand ,-17,1 12, Randlagen ,5-16,6 1, Gesamt ,5-25, 13, ¹) Leerstand: Innerhalb von 3 Monaten beziehbare Neubauten und freiwerdende Bestandsfläche Research: Margit Lippold, margit.lippold@colliers.com Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge 1 Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) bis % 14% 18% 17% 29% bis 1. Flächenumsatz 6. bis 2. Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 22, 22, 22, 56.6 bis 5. Anzahl Mietverträge % % % % % Information und Telekommunikation Handel und Gastronomie Beratungsunternehmen 98. ab Bau und Immobilien Verarbeitendes Gewerbe 23, 23, 12,5 13, 13, 13,7 13,75 Mit der Fertigstellung des Upper West Anfang 217 kommt neben dem benachbarten Waldorf Astoria ein weiteres Landmark Building in der City West hinzu. Auf 33 Etagen entstehen hier mit einer Gesamtfläche von 53. Quadratmeter hochmoderne Büro- und Retailflächen sowie ein Hotel der Motel One Gruppe im neuen Design. Nur wenige Meter entfernt entsteht zwischen Olivaer und Adenauer Platz mit dem Palais Holler der erste komplette Neubau am Kurfürstendamm seit vielen Jahren. Das Objekt verfügt ins gesamt über rund 6.4 Quadratmeter Büro- und Retailflächen und soll im dritten Quartal 216 fertiggestellt werden. Nachfrage Auch im ersten Halbjahr 215 zeigte sich die Branche Information und Telekommunikation am umsatzfreudigsten, was noch einmal den attraktiven Standort Berlin zur Unternehmensansiedlung gerade innovativer Start-ups betont. Bei 157 Ab schlüs sen wurden 12.2 Quadratmeter hier neu vermietet, was rund 36 Prozent des Gesamtumsatzes entspricht. Dahinter folgen mit weitem Abstand Unternehmen aus dem Bereich Handel und Gastronomie mit 47.5 Qua dratmeter bei 31 Abschlüssen und Beratungsunternehmen mit 37.5 Quadratmeter und 79 Abschlüssen. Mieten In den vergangenen fünf Jahren konnte ein kontinuierlicher Anstieg sowohl der Spitzen- insbesondere jedoch der Durchschnittsmiete beobachtet werden. Lag die gewichtete Durchschnittsmiete über das gesamte Stadtgebiet 21 noch bei 12,1 Euro pro Quadratmeter, werden inzwischen 13,75 Euro pro Quadratmeter verlangt. Allein im Vorjahresvergleich stieg die Durchschnittsmiete um mehr als 2 Prozent. Der Mietpreisanstieg kann grundsätzlich innerhalb des gesamten Stadtgebiets beobachtet werden, wobei sich die Mietpreise in den Toplagen der Innenstadt stärker nach oben entwickelten als in den übrigen Lagen. Mit 49 Prozent der vermieteten Fläche erzielte knapp die Hälfte der Anmietungen einen Mietpreis von bis zu 15, Euro pro Quadratmeter. Im höherpreisigen Segment zwischen 17,51 und 2, Euro pro Quadratmeter wurden mit 51.3 Quadratmeter knapp 9. Quadratmeter Bürofläche mehr neu vermietet als im Vorjahr. Im hochpreisigen Segment wurden bei 19 neuen Mietverträgen rund 18.2 Quadratmeter angemietet, was mehr als einer Verdoppelung im Vergleich zu den ersten 6 Monaten des Vorjahres entspricht. Der Aufwärtstrend bei der Entwicklung sowohl der Durchschnittsals auch der Spitzenmiete ist dem geringen Angebot an Flächen und der großen Nachfrage zuzuschreiben und dürfte auch im Jahresverlauf 215 anhalten Q 215 Spitzenmiete Durchschnittsmiete 4 Marktbericht Berlin 1. Halbjahr 215 Bürovermietung und Investment

5 Property Index Immax Der Colliers Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büro flächen. Der Index bildet die Relation zwischen dem Flä chenangebot zum Erfassungszeitpunkt und dem Flächenumsatz in den vorausgegangenen 12 Monaten. Für die Bundeshauptstadt liegt dieses Verhältnis derzeit bei 2,. Zum Höchststand am Jahresende 29 (3,4) hat er somit um 59 Prozent nachgegeben. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) ,9% 7,% 6,% 5,% 4,3% Infolge des Anstiegs der Vermietungsleistung bei gleichzeitigem Rückgang des Büroflächenangebots ist der IMMAX im Vergleich zum Vorjahr weiter gesunken. Der Wert sagt aus, dass momentan auf jeden Quadratmeter vermietete Bürofläche 2, Quadratmeter Angebotsfläche entfallen Q2 215 Aufgrund des geringen Neubaufertigstellungsvolumens ist bis Jahresende 215 mit einem weiteren geringen Rückgang des IMMAX zu rechnen. Property Index IMMAX Fazit und Prognose Der erneute Flächenzuwachs in der Bundeshauptstadt zeigt die weiter wachsende Bedeutung für eine Vielzahl an Unternehmen, gerade von innovativen Start-ups aus dem IT-Bereich. Die aktuelle wirtschaftliche Situation ist durchaus positiv, weshalb eine weiter steigende Flächennachfrage in den kommenden Quartalen zu erwarten ist. Wir gehen davon aus, dass sich der Flächenumsatz für das Gesamtjahr 215 auf ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr bei rund 7. Quadratmeter oder möglicherweise noch darüber bewegen dürfte. 7/15 1/15 7/14 1/14 7/13 1/13 7/12 1/12 7/11 1/11 2, 2,1 2,1 2,2 2,3 2,2 2,2 2,4 2,5 2,9,,5 1, 1,5 2, 2,5 3, Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung / Eigennutzung Research: Margit Lippold, margit.lippold@colliers.com Colliers International 5

6 Investment Berliner Investmentmarkt auf Allzeithoch Transaktionsvolumen bei 2,7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen Margit Lippold Dipl.-Ing. Geodäsie M. Sc. REM Director Research Head of Research Berlin Tel margit.lippold@colliers.com Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Berlin wurde im ersten Halbjahr 215 ein Transaktionsvolumen von 2,7 Milliarden Euro erreicht, was einem Umsatzplus von satten 123 % im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt entspricht. Angeführt wurde die Liste der größten Transaktionen in der Bundeshauptstadt vom Verkauf des Shoppingcenters Boulevard Berlin in der Steglitzer Schloßstraße im Wert von circa 37 Millionen Euro sowie dem Büroensemble Stettiner Carrée in Berlin-Mitte für rund 21 Millionen Euro. Etwa 9 Millionen Euro und damit 32 Prozent des investierten Kapitals flossen in Immobilienportfolios. Darunter entfiel allein mit 2 Millionen Euro die Übernahme des Galeria Kaufhof am Alexanderplatz aus dem Kaufhof-Portfolio durch das Joint Venture von Hudson s Bay und Simon Property. Käufer- und Verkäufergruppen Fast Facts Investment Transaktionsvolumen 2,7 Mrd. Größte Käufergruppe: 26, % Immobilien AGs Größte Verkäufergruppe: 25, % Offene Immobilienfonds / Spezialfonds Nachgefragtester Immobilientyp: 45, % Büro Spitzenrendite Büro 4,75 % Auf Käuferseite waren Immobilien AGs sowie offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds für rund 74 Millionen Euro respektive 542 Millionen Euro des Transaktionsvolumens verantwortlich. Auf den weiteren Plätzen folgten Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager), die rund 32 Millionen Euro anlegten, sowie Versicherungen, die etwa 211 Millionen Euro investierten. Auf Verkäuferseite lagen offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds mit einem Marktanteil von 25 Prozent und einem Volumen von circa 67 Millionen vorn, gefolgt von Projektentwicklern und Bauträgern mit einem Anteil von 22 Prozent und 592 Millionen Euro. Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) trennten sich von 15 ihrer Objekte mit einem Wert von 375 Millionen Euro. Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) , , , , ,7 Q2 215 Über alle Assetklassen hinweg ist auf dem Berliner Gewerbeimmobilienmarkt sowohl von nationalen als auch internationalen Anlegern weiterhin eine hohe Nachfragedynamik zu verzeichnen. Internationale Anleger machten rund 35 Prozent des Transaktionsvolumens aus und sicherten sich im ersten Halbjahr etwa 95 Millionen Euro an Gewerbeimmobilien in der Bundeshauptstadt. Investitionsobjekte Die Entwicklung in den vergangenen Jahren hat gezeigt, dass Büro immobilien in Berlin das meiste Kapital auf sich ziehen. Dies bestätigt sich auch im ersten Halbjahr 215. Mit einem Anteil von 44 Prozent beziehungsweise knapp 1,2 Milliarden Euro bleiben sie die beliebteste Assetklasse. Allerdings hat sich der Abstand zu den Einzelhandelsimmobilien mit 35 Prozent beziehungsweise 95 Mil- 6 Marktbericht Berlin 1. Halbjahr 215 Bürovermietung und Investment

7 lionen Euro stark verringert. Hotelimmobilien erfreuten sich eben falls großer Beliebtheit und wechselten im Wert von rund 25 Millionen Euro den Besitzer. Mit einigem Abstand und einem Volumen von knapp 12 Millionen Euro folgten gemischt genutzte Objekte sowie Grundstücke im Wert von 11 Millionen Euro. Die Renditen für Core-Objekte sind im Jahresverlauf stabil ge blie - ben beziehungsweise haben leicht nachgegeben. Die Brutto anfangs rendite für erstklassige Büroimmobilien bewegte sich in einer Spanne von 4,5 % bis knapp unter 5, %. Der Druck der Renditen geht einher mit einer höheren Risikobereitschaft der Investoren, was zu einem starken Nachfrageanstieg nach Value-add und Core plus-investments auch in B- und C-Lagen führt. Fazit und Prognose Investoren aus dem In- und Ausland legen den Fokus weiterhin auf die Bundeshauptstadt und suchen nach Anlagemöglichkeiten für ihr Kapital. Die anhaltend günstigen Rahmenbedingungen machen Investitionen in den Berliner Gewerbeinvestmentmarkt weiterhin attraktiv. Berlin gilt als Top-Standort, von dessen Zukunft die Inves toren überzeugt sind. Aufgrund der enorm hohen Dynamik auf dem Berliner Investmentmarkt ist mit einem leichten Absinken der Renditen bis zum Jahresende zu rechnen. Im Hinblick auf bereits in Verhandlung befindliche großvolumige Transaktionen, wie der früheren Daimler-City am Potsdamer Platz an das kanadische Unternehmen Brookfield über mehr als 1,4 Milliarden Euro oder der gemischt genutzte Gebäudekomplex The Q in der Friedrichstraße für über 325 Millionen Euro, ist ein Gesamttransaktionsvolumen von 5 Milliarden Euro durchaus erreichbar. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) % 2% 11% Immobilien AGs Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) 25% 22% 14% 8% 8% Versicherungen Projektentwickler/ Bauträger 1% 8% Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Projektentwickler/Bauträger Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) Corporates/ Eigennutzer Opportunity Fonds/ Private-Equity-Fonds Anteil der Immobilientypen (in %) Grundstücke Logistik/Industrie Mischnutzung Hotel 1 Einzelhandel Büro Research: Margit Lippold, margit.lippold@colliers.com Colliers International 7

8 52 Büros in 67 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 14 Kanada: 31 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 199 EMEA: 18 Autorin: Margit Lippold Director Research Tel margit.lippold@colliers.com Colliers International Berlin GmbH Budapester Straße 5 D 1787 Berlin Tel ,75 Milliarden Umsatz weltweit 75 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 84. Investment- und Vermietungsdeals 16 Millionen m 2 gemanagte Fläche 16.3 Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungs - angebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16.3 Experten und 52 Büros in 67 Ländern tätig. colliers.de Bildnachweis Titelseite Martin Rodeck HumboldtHafenEins, Projekt der OVG Real Estate GmbH Copyright 215 Colliers International Berlin GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 215. Alle Rechte vorbehalten.