Marktbericht Frankfurt 2014/2015. Bürovermietung und Investment

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1 Marktbericht Frankfurt 2014/2015 Bürovermietung und Investment

2 Frankfurt am Main in Zahlen Einwohner Arbeitslosenquote 7,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Fast Facts Bürovermietung Flächenumsatz m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete Durchschnittsmiete EZH-Kaufkraftkennziffer 110,5 Gewerbesteuerhebesatz 460 % Verfügbares Einkommen pro Kopf ,00 /m² 19,50 /m² Leerstandsquote 12,5 % Flächenbestand 11,6 Mio. m² Bürovermietung Mangel an Großabschlüssen drückt den Flächenumsatz unter Vorjahresniveau Flächenumsatz Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt verzeichnet 2014 einen Flächenumsatz von rund m² und einen Rückgang von ca. 18,5 % zum Vorjahr. Das Ergebnis liegt damit deutlich unter dem 5-Jahres-Durchschnitt von ca m² und dem 10-Jahres-Durchschnitt von rund m². Zurückzuführen ist das Ergebnis auf den Mangel an Großabschlüssen über m² Bürofläche. Mit nur vier Abschlüssen über zusammen ca m² wurden in diesem Bereich rund 55 % weniger Flächen vermietet als noch vor einem Jahr. Büroflächenumsatz (in m²) 2 Marktbericht Frankfurt 2014/2015 Bürovermietung und Investment

3 Im Flächensegment unter m² zeigt sich ein gegenteiliges Bild. Zwar wurden auch hier mit 577 Abschlüssen 64 Mietverträge weniger unterzeichnet als noch 2013, der Flächenumsatz stieg aber um rund 3 %. Getragen wurde dieses Wachstum von einem Anstieg der Mietvertragsabschlüsse zwischen m² und m². Flächenumsatz nach Mietgröße (in m²) und Anzahl der Mietverträge inkl. Eigennutzer Nachfrage Mehr als ein Viertel der im Jahr 2014 angemieteten Bürofläche liegt im Bankenviertel. Mit den Abschlüssen der Deutschen Bank, der Deutschen Bundesbank und von Union Investment entfallen die drei größten Abschlüsse des Jahres auf die Top-Lage des Frankfurter Büromarktes. Der CBD, bestehend aus Bankenviertel, Westend und City, erreicht einen Marktanteil von rund 50 %. Sehr gefragt war auch 2014 wieder der Teilmarkt Hauptbahnhof/Westhafen, der seinen Marktanteil von 6 % auf 9 % steigerte und sich als einer der gefragtesten Teilmärkte nach dem CBD platziert. Besonders aktiv war hier die Deutsche Bahn, die Mietverträge über insgesamt fast m² in verschiedenen Gebäuden unterschrieb. Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) Banken und Finanzinstitute tragen durch ihre Anmietungen auch weiterhin den Flächenumsatz. Alle vier Anmietungen über m² wurden durch diese Branche getätigt, die insgesamt einen Marktanteil von 36 % verbuchen kann. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen Beratungsunternehmen (12 %) und IT-Unternehmen (8 %). Während bei privaten Finanz- und Beratungsunternehmen ein Trend zu effizienteren und damit kleineren Büroflächen zu erkennen ist, stützt die Expansion von staatlichen Banken und Kontrollinstitutionen wie der Deutschen Bundesbank und der KfW den Bürovermietungsmarkt. Mieten Die Mietvertragsabschlüsse am Opernplatz, im Taunusturm und im Projekt Winx im vierten Quartal 2014 bestätigen die Spitzenmiete, die wie im Vorjahr bei 38,00 /m² liegt. Mit einem Anstieg ist in den nächsten Jahren nicht zu rechnen, da sowohl das Angebot an als auch die Nachfrage nach Büroflächen im Preissegment über 40,00 /m² derzeit nicht zu beobachten ist. Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) Auf Grund der großflächigen Anmietungen im Bankenviertel zu überdurchschnittlichen Mietpreisen, steigt die flächengewichtete Durchschnittsmiete erneut auf aktuell 19,50 /m². Dies entspricht einem Anstieg von 1 /m² bzw. 5,5 % zum Vorjahr und 11 % im Vergleich zu Mit einem Anteil von 36 % am Flächenumsatz wurden deutlich mehr Flächen im Preissegment über 20 /m² angemietet als im Vorjahr (25 %). Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.de Colliers International 3

4 Leerstand (in Mio. m²) und Leerstandsrate (in %) Fertigstellungsvolumen (in m²) und Vorvermietung/Eigennutzung Angebot und Leerstand Zum Jahresende 2014 stehen rund 1,45 Mio. m² Bürofläche für eine kurzfristige Anmietung zur Verfügung und damit ca m² weniger als noch vor einem Jahr. Die Leerstandsquote sank innerhalb der letzten 12 Monate um 130 Basispunkte auf aktuell 12,5 %. Seit 2010 wurde der Leerstand im Frankfurter Marktgebiet um über 30 % abgebaut, was insbesondere auf Umnutzungen oder Revitalisierungen veralteter Bürogebäude zurückzuführen ist. Binnen 12 Monaten wurden über m² Bürofläche auf diesem Wege vom Markt genommen. Das Angebot an neuen Büroflächen steigt in den kommenden Jahren nur langsam. Zwar wurden 2014 rund m² neue Büroflächen fertiggestellt, von diesen sind aber nur noch rund 16 % verfügbar. Der Großteil der Fertigstellungen entfiel auf eigengenutzte oder größtenteils vorvermietete Bürogebäude wie den neuen Hauptsitz der EZB, das MainTor Porta oder das HOLM in Gateway Gardens. In den Jahren 2015 und 2016 werden nach derzeitigem Kenntnisstand insgesamt nur rund m² neue Büroflächen auf den Markt kommen, rund 50 % sind aktuell schon vermietet. Fazit und Ausblick Auf den ersten Blick verzeichnet der Bürovermietungsmarkt in Frankfurt ein unterdurchschnittliches Jahr. Der Blick auf den Flächenumsatz reicht jedoch nicht aus, um die Marktaktivität zu beleuchten. Im Flächensegment unter m² wurden im Jahr 2014 mehr Büroflächen vermietet als im Vorjahr, auch wenn die Zahl der Mietverträge rückläufig ist. Das Ausbleiben der Großabschlüsse kann mit Verweis auf zwei Entwicklungen erklärt werden. So entschieden sich auch 2014 wieder Großnutzer nach intensiver Prüfung von alternativen Standorten für eine Verlängerung ihrer Verträge in den Bestandsobjekten. Großflächige Verlängerung von Unternehmen wie Zurich, IBM oder White & Case summierten sich auf fast m². Einen weiteren Erklärungsansatz bietet ein Blick in die jüngere Vergangenheit. In den letzten 10 Jahren wurden nur in den Jahren 2004 und 2009 schwächere Flächenumsätze registriert als im vergangenen Jahr. Verträge aus diesen beiden Jahren laufen aktuell bei Vertragslaufzeiten von fünf Jahren bzw. zehn Jahren bei Großnutzern aus, sodass das Potential auslaufender Mietverträge im vergangenen Jahr ungewöhnlich gering war. Für das Jahr 2015 erwarten wir eine Belebung des Vermietungsmarktes auf Grund einer größeren Zahl auslaufender Mietverträge und einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung. Eine Steigerung des Flächenumsatzes auf über m² ist damit realistisch. 4 Marktbericht Frankfurt 2014/2015 Bürovermietung und Investment

5 Der Markt im Überblick Lage Flächenumsatz (in m²) Vermietungsumsatz (in m ²) erzielbare Mietpreise (in /m²) Ø-Miete (in /m²) Leerstandsquote (in %) Leerstand (in m²) (1) Bankenviertel ,00-41,00 30,00 14, (2) Westend ,00-35,00 21,00 10, (3) City ,00-32,50 20,50 10, (4) Hauptbahnhof/ Westhafen ,00-22,50 15,00 6, (5) Bockenheim ,00-17,00 15,50 9, (6) Europaviertel/ Messe ,50-19,50 18,50 10, (7) City West ,50-18,50 15,00 14, (8) Frankfurt Süd ,50-17,50 13,50 7, (9) Airport ,00-26,00 18,00 14, (10) Frankfurt West ,00-13,00 10,50 8, (11) Frankfurt Nord ,50-12,50 10,00 12, (12) Mertonviertel ,50-12,00 11,00 49, (13) Ostend West ,00-16,00 12,50 8, (14) Ostend Ost ,00-12,50 9,50 17, (15) Niederrad ,00-14,50 11,50 18, (16) Eschborn ,00-14,50 11,00 16, (17) Kaiserlei ,00-11,00 10,00 22, Gesamtmarkt ,00-41,00 19,50 12, Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.de Colliers International 5

6 Investment Höchstes Transaktionsvolumen seit Anzahl an Transaktionen deutlich gestiegen. Transaktionsvolumen Dr. Tobias Dichtl Research Analyst Colliers International Frankfurt GmbH Ulmenstraße D Frankfurt am Main Tel Fast Facts Investment Transaktionsvolumen 5.011,3 Mio. Größte Käufergruppe: Offene Immobilienfonds und Spezialfonds Größte Verkäufergruppe: Offene Immobilienfonds und Spezialfonds Wichtigster Immobilientyp: Büro Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 33,2 % 33,3 % 74,7 % Spitzenrendite Büro 4,75 % Im Jahr 2014 flossen 5,01 Mrd. in Gewerbeimmobilien im Frankfurter Marktgebiet und damit 46 % mehr als im Vorjahr. Damit erzielt der Investmentmarkt in Frankfurt den höchsten Wert nach dem Rekordjahr Neben der, im Jahresverlauf bereits zu beobachtenden, sehr hohen Marktaktivität, die sich in 124 Transaktionen und damit 36 Transaktionen mehr als im Vorjahr ausdrückt, wechselten im vierten Quartal auch die für Frankfurt typischen sogenannten Big Tickets den Besitzer. Mit dem Verkauf des PalaisQuartiers für rund 800 Mio. und dem Silberturm für über 450 Mio. wurden zwei der drei größten Einzeltransaktionen Deutschlands in Frankfurt unterzeichnet. Auch die Verkäufe des Polizeipräsidiums im Rahmen des Leo-I-Portfolios, des Büroprojekts Winx, und des IBC erzielten Erlöse von über 300 Mio.. Von neun Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. wurden fünf im vierten Quartal des Jahres unterzeichnet. Im intensiven Wettbewerb sind Investoren bereit, ihre Investitionsprofile leicht anzupassen, um ihren Renditeanforderungen gerecht zu werden. Zwar wurde auch 2014 mit 51 % der Großteil des Kapitals in Core- Immobilien investiert, im Vorjahr waren es jedoch noch 9 % mehr. Mit 40 Transaktionen war die Risikoklasse der Core-Plus-Immobilien die aktivste Klasse, die mit rund 1,5 Mrd. auch 30,5 % des Transaktionsvolumens auf sich ziehen konnte. Käufer- und Verkäufergruppen Aktivste Käufergruppen waren 2014 Kapitalsammelstellen wie Offene Immobilienfonds und Spezialfonds sowie Asset und Fund Manager. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds kauften Immobilien im Wert von 1,66 Mrd. und belegen damit Platz 1, gefolgt von Asset und Fund Managern, die 897 Mio. investierten. Private Investoren und Family Offices investierten rund 600 Mio. und komplettieren damit die Top 3. Auch auf Verkäuferseite waren Offene Immobilienfonds und Spezialfonds sehr aktiv und trennten sich von Immobilien im Wert von rund 1,67 Mrd.. Auf Platz 2 der Verkäufer liegen Projektentwickler und Bauträger mit rund 1,01 Mrd.. Banken schieben sich mit rund 974 Mio. auf den dritten Rang. 6 Marktbericht Frankfurt 2014/2015 Bürovermietung und Investment

7 Internationale Investoren steigerten ihre Anteile sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite. Investitionen von rund 1,84 Mrd. mit 33 Transaktionen stehen Desinvestitionen von 2,25 Mrd. und 45 Deals gegenüber. Das Interesse ausländischer Investoren am Standort Frankfurt ist ungebrochen hoch. Dies zeigt die rege Beteiligung ausländischer Investoren, insbesondere aus dem asiatischen Raum, an den Bieterverfahren, auch wenn sie am Ende nicht immer zum Zuge gekommen sind. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (Top 5, in Mio. ) Investitionsobjekte Büroimmobilien führen mit einem Transaktionsvolumen von 3,74 Mrd. und einem Marktanteil von rund 75 % auch 2014 wieder das Feld der Investitionsobjekte in Frankfurt an. Auf Platz 2 schieben sich Einzelhandelsimmobilien mit rund 570 Mio., gefolgt von Hotelimmobilien mit ca. 417 Mio.. Sowohl Einzelhandels- als auch Hotelimmobilien konnten ihr Transaktionsvolumen und ihren Marktanteil im Vergleich zum Vorjahr steigern. Rund 58 % des Transaktionsvolumens floss 2014 in den CBD, nachdem im Vorjahr noch fast 75 % auf diese drei Teilmärkte entfiel. Immobilien in B-Lagen erfreuten sich dagegen bei den Investoren größerer Beliebtheit, da hier höhere Renditen erzielt werden können. Neben dem Verkauf des Polizeipräsidiums im Rahmen des Leo-I- Portfolios, zählen das IBC in der City West sowie das Alpha Rotex in Gateway Gardens zu den größten Deals abseits des CBDs. Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (Top 5, in Mio. ) Fazit und Prognose Der Anlagedruck bei Gewerbeimmobilien bleibt unverändert hoch. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist im Laufe des Jahres 2014 um 10 Basispunkte auf aktuell 4,75 % gesunken. Noch deutlicher fällt die Entwicklung bei Logistikimmobilien aus, die einen Rückgang von 45 Basispunkten verzeichnen und in der Spitze mit 6,25 % rentieren. Handelsimmobilien verbleiben auf dem niedrigen Niveau von 4,20 %. Anteil der Immobilientypen (in %) Auch 2015 ist nicht mit einer Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu rechnen. Niedrige Zinsen und die großen Renditeunterschiede zu alternativen Anlageformen befeuern auch weiterhin die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Deutschland und Frankfurt. Die Pipeline für Transaktionen ist bereits jetzt gut gefüllt. Weitere große Abschlüsse werden im ersten Halbjahr 2014 erwartet und sorgen für einen guten Start ins Jahr Im Preissegment über 100 Mio. ist ein Transaktionsvolumen von 3,5 Mrd. möglich. In Verbindung mit einer anhaltend hohen Aktivität im unteren und mittleren Preissegment halten wir ein Transaktionsvolumen von 5 Mrd. in 2015 erneut für erreichbar. Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.de Colliers International 7

8 485 Büros in 63 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 146 Kanada: 44 Lateinamerika: 25 Asien / Pazifik: 186 EMEA: 84 Kontakt: Dr. Tobias Dichtl Research Analyst tobias.dichtl@colliers.de Colliers International Frankfurt GmbH Thurn-und-Taxis-Platz 6 D Frankfurt am Main Tel ,54 Milliarden Umsatz weltweit 57 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment- und Vermietungs-Deals 136 Millionen Quadratmeter gemanagte Fläche Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel- und Industrie- sowie Logistikgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist Colliers International mit mehr als Experten und 485 Büros in 63 Ländern tätig. Bildnachweis: Titelseite PalaisQuartier, PalaisQuartier GmbH & Co. KG, Fotograf: Eibe Sönnecken Copyright 2015 Colliers International Frankfurt GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten.