Marktbericht Frankfurt 1. Halbjahr Bürovermietung und Investment

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1 Marktbericht Frankfurt 1. Halbjahr 2015 Bürovermietung und Investment

2 Frankfurt am Main in Zahlen Einwohner Arbeitslosenquote 6,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte EZH-Kaufkraftkennziffer 110,5 Gewerbesteuerhebesatz 460 % Verfügbares Einkommen pro Kopf Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Fast Facts Bürovermietung Flächenumsatz m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete Durchschnittsmiete 38,50 /m² 20,00 /m² Leerstandsquote 11,8 % Flächenbestand 11,5 Mio. m² Bürovermietung Frankfurter Bürovermietungsmarkt mit positivem Ergebnis zur Jahreshälfte Flächenumsatz Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt verzeichnet zum Halbjahr einen Flächenumsatz von m², was einem Plus von rund 6 % zum Vorjahreszeitraum entspricht. Neben dem Großabschluss der Deutschen Vermögensberatung über m² aus dem ersten Quartal, trugen zwei Abschlüsse im Flächensegment zwischen m² und m² durch Management Circle in Eschborn und das Kassen- und Steueramt der Stadt Frankfurt in der City zu einer Belebung des Vermietungsmarktes bei. Die deutlichste Zunahme der Büroflächenumsatz (in m²) 2 Marktbericht Frankfurt 1. Halbjahr 2015 Bürovermietung und Investment

3 Marktaktivität ist im Bereich zwischen m² und m² zu beobachten. Wurden hier im 1. Halbjahr 2014 noch acht Mietverträge über rund m² abgeschlossen, waren es in den ersten sechs Monaten des Jahres 2015 bereits zwölf Abschlüsse über mehr als m². Im Flächensegment unter m² bewegt sich der Markt auf Vorjahresniveau. Flächenumsatz nach Mietgröße (in m²) und Anzahl der Mietverträge inkl. Eigennutzer Nachfrage Rund m² des Flächenumsatzes entfallen auf die drei Teilmärkte des CBD (Bankenviertel, Westend, City), der damit eine geringere Nachfrage als im Vorjahr verzeichnet. Nur der Teilmarkt City konnte im ersten Halbjahr 2015 ein Plus im Jahresvergleich verbuchen. Hauptgründe für den geringeren Anteil des CBD am Vermietungsvolumen sind gestiegene Marktaktivitäten und Abschlüsse in anderen Teilmärkten, insbesondere der Großabschluss der Deutschen Vermögensberatung im Teilmarkt Hauptbahnhof/Westhafen. Der Flächenumsatz in Eschborn stieg um über 55 % ( m²) und im Teilmarkt Niederrad (9.700 m²) wurde der Vorjahreswert um mehr als das Fünffache übertroffen. Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) Auffällig im Vergleich zum Vorjahr ist der hohe Anteil (ca. 35 %) an Mietvertragsabschlüssen in Projekten und in Gebäuden im frühen Stadium der Bauphase. Mieter reagieren damit auf das geringe Angebot an hochwertigen und modernen Bestandsobjekten. Neben Anmietungen in im Bau befindlichen Objekten im CBD wie dem ma ro oder am Opernplatz 14, wurden auch in den anderen Teilmärkten größere Mietverträge in Projekten unterzeichnet, so zum Beispiel durch Grifols und den Automobilclub von Deutschland, AvD in Niederrad sowie von Management Circle und Zühlke in Eschborn. Der Blick auf die Branchen zeigt das für Frankfurt gewohnte Bild. Das Marktgeschehen wird angeführt von Banken und Finanzdienstleister, die für rund 30 % des Flächenumsatzes verantwortlich sind, gefolgt von Beratungsunternehmen (ca. 17 %), die auch im ersten Halbjahr 2015 die meisten Mietverträge (63) unterzeichneten. Die Branche der Öffentlichen Verwaltung, Verbände und Sozialen Einrichtungen mietete als dritte Nachfragegruppe mehr als m². Sowohl Unternehmen der IT-Branche als auch aus dem Bereich des Gesundheits- und Sozialwesens mieteten über m² an. Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.de Colliers International 3

4 Leerstand (in Mio. m²) und Leerstandsrate (in %) Mieten Sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmiete konnten im Verlauf des zweiten Quartals einen erneuten Anstieg verzeichnen. Die Spitzenmiete stieg auf 38,50 /m², was einem Plus von 0,50 /m² bzw. 1,3 % zum Vorjahr entspricht. Erzielt werden Spitzenmieten in Projektentwicklungen und in im Bau befindlichen Gebäuden in Top-Lagen der Innenstadt, wie rund um den Opernplatz, auf der Neuen Mainzer Straße oder der Taunusanlage. Die Durchschnittsmiete liegt mit 20,00 /m² mehr als 5 % bzw. 1,00 /m² über dem Vorjahreswert. Große Abschlüsse in Projektentwicklungen in Teilmärkten außerhalb des CBD, deren Mietansatz in der Regel über den Durchschnittsmieten der Teilmärkte liegt, sowie die Abschlüsse in den Top-Objekten des Bankenviertel sind für den Anstieg verantwortlich. Angebot und Leerstand Fertigstellungsvolumen (in m²) und Vorvermietung / Eigennutzung Mit Ende des ersten Halbjahres standen rund 1,36 Mio. m² für eine kurzfristige Anmietung zur Verfügung, was einer Leerstandsquote von 11,8 % entspricht. Die Leerstandsquote unterschreitet damit erstmals seit über zehn Jahren die 12 %- Schwelle. Neben dem anhaltenden Leerstandsabbau durch Umnutzungen und Refurbishments, machen sich die geringen spekulativen Fertigstellungszahlen bemerkbar. So kommen in diesem Jahr voraussichtlich nur rund m² neue Büroflächen auf den Markt, die aktuell bereits zu 60 % vermietet sind. Auch in den nächsten Jahren liegen die Vorvermietungsquoten bereits bei über 50 %. Projektentwickler reagieren auf diesen Umstand, was sich durch den Baubeginn spekulativer Projekte wie dem Neubau von Tishman Speyer auf dem ehemaligen Metzler-Areal, dem VISTA an der Mainzer Landstraße und dem ma ro an der Neuen Mainzer Straße belegen lässt. Die erwähnte zunehmende Bereitschaft in Top-Lage auch spekulativ mit dem Bau von Büroimmobilien zu beginnen, lässt für die kommenden Jahre einen Zuwachs an modernen Büroflächen erwarten, die auch größeren Unternehmen eine attraktive Option bieten können. Fazit und Ausblick Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt zeigt sich zum Halbjahr 2015 mit einer gestiegenen Marktaktivität in einer guten Verfassung. Angetrieben wird der Markt durch Anmietungen im mittleren Flächensegment, die trotz des Ausbleibens von Großabschlüssen für ein Plus im Vergleich zum Vorjahr sorgen. Im weiteren Jahresverlauf ist mit einer anhaltend positiven Entwicklung zu rechnen, da weitere größere Mietverträge kurz vor Abschluss stehen und auch im kleinflächigen Segment zahlreiche Unternehmen auf Flächensuche sind. Ein Flächenumsatz von rund m² für das Gesamtjahr 2015 ist damit nach wie vor realistisch. 4 Marktbericht Frankfurt 1. Halbjahr 2015 Bürovermietung und Investment

5 Der Markt im Überblick Lage Flächenumsatz (in m²) Vermietungsumsatz (in m ²) erzielbare Mietpreise (in /m²) Ø-Miete (in /m²) Leerstandsquote (in %) Leerstand (in m²) (1) Bankenviertel ,00-41,00 31,50 13, (2) Westend ,00-35,50 21,50 9, (3) City ,00-33,00 20,60 7, (4) Hauptbahnhof/ Westhafen ,00-22,50 14,50 5, (5) Bockenheim ,00-17,00 15,50 7, (6) Europaviertel/ Messe ,50-20,00 19,30 9, (7) City West ,50-18,50 15,00 17, (8) Frankfurt Süd ,50-19,00 14,50 9, (9) Airport ,00-26,00 19,00 16, (10) Frankfurt West ,00-13,00 10,40 8, (11) Frankfurt Nord ,50-12,50 10,50 12, (12) Mertonviertel ,50-12,00 11,50 43, (13) Ostend West ,00-16,00 12,80 7, (14) Ostend Ost ,00-12,50 10,00 18, (15) Niederrad ,00-14,50 12,00 17, (16) Eschborn ,00-15,50 12,80 15, (17) Kaiserlei ,00-12,00 10,00 15, Gesamtmarkt ,00-41,00 20,00 11, Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.de Colliers International 5

6 Investment Investmentmarkt weiter unter Volldampf: Vorjahresergebnis um 102 % übertroffen Transaktionsvolumen Dr. Tobias Dichtl Senior Consultant Research Colliers International Frankfurt GmbH Thurn-und-Taxis-Platz 6 D Frankfurt am Main Tel Fast Facts Investment Transaktionsvolumen 2.751,1 Mio. Größte Käufergruppe: Pensionskassen / Pensionsfonds Größte Verkäufergruppe: Asset / Fund Manager Wichtigster Immobilientyp: Büro Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 28 % 22 % 84 % Spitzenrendite Büro 4,60 % In den ersten sechs Monaten des Jahres 2015 flossen rund 2,8 Mrd. in gewerblich genutzte Immobilien und Grundstücke in Frankfurt. Das Transaktionsvolumen aus dem Vorjahr wurde somit mehr als verdoppelt. Nachdem bereits im ersten Quartal eine deutliche Steigerung des Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr zu verbuchen war, trieben großvolumige Transaktionen im Core-Segment den Markt im zweiten Quartal weiter an. Mit dem Verkauf des Trianon an Northstar für rund 540 Millionen Euro sowie des Eurotowers, den die IVG Institutional Funds im Auftrag einer deutschen Pensionskasse für über 450 Millionen Euro erworben hat, fanden die zwei mit Abstand größten Transaktionen des Jahres in den vergangenen drei Monaten statt. Insgesamt wechselten im ersten Halbjahr fünf Immobilien mit einem Volumen von über 150 Mio. den Besitzer. Im Vorjahreszeitraum wurde nur eine Transaktion in diesem Preissegment abgeschlossen. Die durchschnittliche Losgröße liegt, bedingt durch die angesprochenen großvolumigen Transaktionen, mit ca. 54 Mio. mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahr (25,3 Mio. ). Käufer- und Verkäufergruppen Aktivste Käufergruppen waren in den ersten sechs Monaten des Jahres Pensionskassen und Pensionsfonds, die über 760 Mio. in drei Immobilien investierten und damit auch die größte durchschnittliche Losgröße erzielten. Auch Opportunity/Private Equity Fonds steigerten ihre Präsenz deutlich und investierten über 670 Mio. in Frankfurter Gewerbeimmobilien. Mit deutlichem Abstand folgen auf Platz 3 Asset/Fund Manager mit einem Investitionsvolumen von rund 290 Mio.. Auf Verkäuferseite trennten sich Asset/Fund Manager von sechs Immobilien mit einem Volumen von rund 590 Mio., gefolgt von Banken (498 Mio. ) und Opportunity/Private Equity Fonds (416 Mio. ). Das Transaktionsgeschehen in den ersten sechs Monaten wurde, bedingt durch ihre Beteiligung an großvolumigen Transaktionen, sehr stark durch Investoren aus dem Ausland geprägt. Mit einem Marktanteil von 60 % auf Käufer- und 72 % auf Verkäuferseite zeigen internationale Investoren eine starke Präsenz auf dem Frankfurter Markt. 6 Marktbericht Frankfurt 1. Halbjahr 2015 Bürovermietung und Investment

7 Die fünf größten Verkäufe mit einem Gesamtvolumen von 1,6 Mrd. wurden durch ausländische Investoren getätigt. Bei vier der fünf Transaktionen standen internationale Investoren auch auf der Käuferseite. Im Preissegment unter 100 Mio. treten deutsche Investoren stärker in Erscheinung, wobei auch hier eine zunehmende Aktivität internationaler Investoren zu beobachten ist. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio. ) Investitionsobjekte Die großvolumigen Transaktionen im Bürosegment treiben den Marktanteil der in Frankfurt traditionell stärksten Assetklasse weiter nach oben. Mit einem Investitionsvolumen von über 2,3 Mrd. und einem Marktanteil von rund 84 % bestimmen Büroimmobilien im bisherigen Jahresverlauf klar den Markt. Mit deutlichem Abstand folgen Einzelhandelsimmobilien mit einem Marktanteil von rund neun Prozent, der vor allem auf den Verkauf der Kaufhof-Immobilie an der Hauptwache im Rahmen des Kaufhof-Portfolios zurückzuführen ist. Sowohl Hotelimmobilien (92 Mio. ) als auch Gewerbegrundstücke (85 Mio. ) konnten die Schwelle von 100 Mio. in den ersten sechs Monaten nicht knacken. Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. ) Fazit und Prognose Die anhaltend hohe Nachfrage setzt die Renditen in allen Marktsegmenten weiter unter Druck. Nach einem erneuten Rückgang von 15 Basispunkten liegt die Bruttospitzenrendite für Büroimmobilien in Top-Lage aktuell bei 4,60 %. Auch die Bruttospitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien in High-Street-Lage (4,05%) und Logistikimmobilien (6,05 %) gehen weiter zurück. Die Rahmenbedingungen für Investitionen in Gewerbeimmobilien in Frankfurt sind unverändert positiv und mit einer Veränderung ist in den nächsten Monaten nicht zu rechnen. Wir erwarten auch in den nächsten sechs Monaten eine lebhafte Aktivität auf dem gewerblichen Investmentmarkt der Mainmetropole. In allen Preissegmenten stehen weitere Transaktionen bevor und das günstige Marktumfeld lässt Investoren der letzten Jahre zunehmend über einen vorgezogenen Exit nachdenken. Für das Gesamtjahr 2015 ist ein Transaktionsvolumen auf dem Vorjahresniveau von 5 Mrd. realistisch. Anteil der Immobilientypen (in %) Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.de Colliers International 7

8 502 Büros in 67 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 140 Kanada: 31 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 199 EMEA: 108 Kontakt: Dr. Tobias Dichtl Senior Consultant Research tobias.dichtl@colliers.de Colliers International Frankfurt GmbH Thurn-und-Taxis-Platz 6 D Frankfurt am Main Tel ,75 Milliarden Umsatz weltweit 75 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment- und Vermietungs-Deals 160 Millionen Quadratmeter gemanagte Fläche Über Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbeund Hotelgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit sind die Mitglieder der Colliers International Property Consultants Inc. mit mehr als Experten und 502 Büros in 67 Ländern tätig. Bildnachweis: Titelseite Die Welle, Die Welle 1 Frankfurt Immobilien GmbH & Co. KG Copyright 2015 Colliers International Frankfurt GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten.