Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf

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1 Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf Jahresbericht 2015 Standortkennziffern Einwohnerzahl Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Kaufkraftindex 118,7 Büroflächenbestand 7,57 Mio. m 2 Arbeitslosenquote 8,1 % Gewerbesteuerhebesatz 440

2 2 Entwicklung der wichtigsten Büromarktkennziffern m 2 /m 2 /mtl. Spitzenmiete seit 4 Jahren bei 26,00 /m² mtl. Durchschnittsmiete auf Allzeithoch (+10,5 % ggü. Vorjahr) Flächenumsatz nur leicht unter Rekordjahr ,50 23,50 23, ,45 13,40 13,30 23, ,40 26,00 27,50 26, ,95 14,10 13,80 26, ,25 27,00 24,00 21,00 18,00 15,00 12,00 Büroflächenumsatz Leerstand ,00 6,00 3,00 Spitzenmiete Durchschnittsmiete Büromarkt Düsseldorf Gesamtjahr 2015 Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt glänzt zum Jahresende mit einem phänomenalen Ergebnis wurden rund m² Bürofläche vermietet, das sind annähernd 77 Prozent mehr als im Vorjahr (2014: m²). Nach zunächst circa m² im ersten, etwa m² im zweiten und rund m² im dritten Quartal, wurden zwischen Oktober und Dezember weitere m² Bürofläche im Stadtgebiet Düsseldorf (ohne die umliegenden Gemeinden Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath) vermietet. Lediglich im Rekordjahr 2007 gab es mit insgesamt etwa m² vermieteter Bürofläche ein leicht höheres Ergebnis. Insgesamt wurden 2015 etwa 400 Mietverträge registriert, rund 5 Prozent mehr als noch KENNZAHLEN BÜROVERMIETUNG m 2 15,25 Euro/m 2 26,00 Euro/m m m 2 Umsatzplus von 77 % ggü Durchschnittsmiete auf Allzeithoch Spitzenmiete etabliert sich Teilmarkt Linksrheinisch/Seestern auf Platz 1 Leerstand sinkt weiter (-11,7 % ggü. Vorjahr) Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf Gesamtjahr 2015

3 3 UMSATZ NACH LAGEN Süd Linksrheinisch/ Seestern Spitzenreiter Linksrheinisch/Seestern Grafenberg Nord/Airport City knapp gefolgt von Medienhafen und City Kennedydamm/ Derendorf Medienhafen City Ost City Königsallee/ Bankenviertel Büroflächenumsatz m m m m m 2 Büroflächenumsatz 2015 Toulouser Allee I La Tête TEILMARKT City Mieter: Verlagsgruppe Handelsblatt Flächengröße: ca m 2 Berater: ANTEON Entscheidend beeinflusst wurde der Umsatz von mehreren Großabschlüssen. Auf das Flächensegment über m² entfielen allein knapp m² des Gesamtflächenumsatzes. Aber auch die Größenintervalle oberhalb von 300 m² leisteten mit jeweils über m² einen entsprechenden Beitrag zum Gesamtergebnis. Umsatzstärkste Branche war die auch in den vergangenen Jahren stets sehr präsente Informationstechnologie und Telekommunikation (IT/TK) mit etwa m² und einem Anteil von 26,9 Prozent. Die größte Anmietung im Stadtgebiet fand zum Ende des 4. Quartals an der Franziusstraße im Medienhafen durch Uniper, ein aus dem E.ON Konzern hervorgegangenes Energieunternehmen, mit rund m² statt.

4 4 umsatz nach Branchen IT/TK nach Platz 3 im Vorjahr unangefochtene Nr. 1 in 2015 Bau/Immobilien Textil/Mode u. a. durch die Abschlüsse von Telekom und Trivago IT/TK Unternehmens-/ Personalberatung andere Dienstleister Banken/ Finanzdienstleister Rechtsanwälte/ Steuerberater Industrie-/ Handelsunternehmen Öffentliche Hand Büroflächenumsatz 2014 Büroflächenumsatz 2015 sonstige Branchen insgesamt m m m m m 2 Auf den weiteren Plätzen folgen die Telekom mit circa m² am linksrheinischen Seestern und Trivago mit rund m² an der Speditionstraße/Kesselstraße im Medienhafen. Mieten Die Spitzenmiete ist im vierten Quartal 2015 mit 26,00 /m² mtl. stabil geblieben. Teuerstes Pflaster war wieder einmal der Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Im Durchschnitt mussten Unternehmen in Düsseldorf 15,25 /m² mtl. zahlen, das waren 1,45 /m² mehr als zum gleichen Zeitpunkt Allein die sechs größten Anmietungen des Jahres mit einem Volumen von rund m² erzielten eine Durchschnittsmiete von knapp 17,00 /m² mtl. und zogen so den Gesamtmarkt nach oben. Hintergrund: Vier dieser sechs Anmietungen fanden in Neubauten statt. Leerstand Der Leerstand von Büroflächen hat sich in der Landeshauptstadt abermals verringert. Waren Ende 2014 noch etwa m² Bürofläche ohne Nutzer (10,9 %), standen Ende 2015 nur noch rund m² leer, ein Minus von 11,6 Prozent. Bei einem, aufgrund von Wohnraum- und Flüchtlingsheimumnutzungen, rückläufigen Büroflächenbestand von rund 7,57 Millionen m², entspricht dies einer aktuellen Leerstandsquote von 9,6 Prozent. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf Gesamtjahr 2015

5 5 umsatz nach grössenklassen m alle Größenklassen deutlich im Plus Intervall > m² vereinnahmt 36,6 % des Gesamtflächenumsatzes Büroflächenumsatz 2014 bis 300 m m m m 2 ab m 2 Büroflächenumsatz 2015 Teilmärkte Bei der Verteilung des Flächenumsatzes in der Landeshauptstadt konnte der Teilmarkt Linksrheinisch/Seestern mit einer Vermietungsleistung von rund m² sein Vorjahresergebnis von circa m² um über 150 % steigern und an die Spitze im Ranking klettern. Damit verdrängt er den Vorjahressieger Kennedydamm/Derendorf (2014: ca m²) auf den fünften Platz mit einem Umsatz von rund m². Zu begründen ist das gute Abschneiden des linksrheinischen Teilmarktes durch die drei Großanmietungen der Telekom, T-Systems sowie dem Chinesischen Generalkonsulat. Der Teilmarkt Medienhafen landete mit etwa m² (2014: ca m²) auf dem zweiten Platz durch die Großanmietung von Trivago (ca m²) und Uniper (ca m²), gefolgt von der City, welche einen Flächenumsatz von rund m² (2014: ca m²) registrierte. Franziusstraße I FLOAt TEILMARKT medienhafen Mieter: Uniper AG Flächengröße: ca m 2

6 6 Projektfertigstellungen m 2 Projektfertigstellungen steigen um rd. 21,5 % ggü. Vorjahr Teilmarktabhängig jedoch noch erheblicher Nachholbedarf an Neubauten Projektfertigstellungen 2015 belief sich das Fertigstellungsvolumen noch auf rund m² und lag damit deutlich unter der Marke von 2014 (ca m²). Für 2016 sind im Stadtgebiet zehn Projekte mit einem Volumen von etwa m² geplant. Erst ab 2017/2018 ist ein zufriedenstellendes und insbesondere für die Teilmarktzone Innenstadt wieder attraktives Neubauangebot absehbar. Auch im Medienhafen ist in den kommenden Jahren mit einem erheblichen Flächenzuwachs zu rechnen, zum einen durch den Neubau der Trivago-Zentrale in unmittelbarer Wasserlage, zum anderen durch das im Bau befindliche Projekt Float der Immofinanz, welches zum Jahreswechsel durch den Uniper- Abschluss annähernd vollvermietet wurde. Der vorwiegende Wechsel von Großnutzern in Neubauten bietet perspektivisch nicht nur Fläche in begehrten Teilmärkten, sondern auch Chancen für Entwickler und Architekten, Bestandsimmobilien marktadäquat zu sanieren. Ausblick Der Vermietungsumsatz erreichte zum Ende des Jahres 2015 ein Volumen von etwa m² und lag damit etwa 77 Prozent über dem Vorjahreszeitraum (1. bis 4. Quartal 2014). Angesichts des hervorragenden Jahresendspurts könnte der Rückenwind für 2016 kaum besser sein. Die Aussichten sind eindeutig positiv. Allerdings wird das Gesamtergebnis nur mit Mühe an das Ausnahmejahr 2015 heranreichen können, denn 2015 sind bereits viele Anmietungsentscheidungen großer Nutzer im Stadtgebiet zum Abschluss gekommen. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf Gesamtjahr 2015

7 7 Düsseldorfer Teilmärkte Kaiserswerth RATINGEN 44 Lohausen Stockum 52 Rath MEERBUSCH Lörick Derendorf Grafenberg Hubbelrath 52 Heerdt Oberkassel DÜSSELDORF Stadtmitte Flingern Gerresheim ERKRATH Oberbilk NEUSS Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth Wersten Benrath Himmelgeist Garath Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz AirportCity 15,50 16, Nord 10,60 17, Kennedydamm/Derendorf 15,80 19, City 12,90 22, Königsallee/Bankenviertel 19,90 26, Linksrheinisch 11,30 17, Seestern 11,30 14, Medienhafen 19,80 24, Grafenberg 11,20 12, City Ost 11,80 13, Süd 10,50 13,

8 8 Investmentmarkt Düsseldorf Gesamtjahr 2015 Transaktionsvolumen steigt auf neuen Rekordwert Die Nachfrage nach Immobilienanlagen in Düsseldorf ist unverändert groß. Am Investmentmarkt legte das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 42,6 Prozent zu und erreichte einen neuen Höchstwert: Von Januar bis Dezember 2015 wurden 2,73 Milliarden umgesetzt, 2014 waren es 1,91 Milliarden. Dieses Ergebnis liegt noch über den Rekordwerten von 2006 mit 2,09 Milliarden und 2007 mit 2,3 Milliarden. KENNZAHLEN INVESTMENT Mio. 4,5 % 54,9 % Transaktionsvolumen auf Rekordniveau Spitzenrendite Büro weiter unter Druck Favorisierte Assetklasse: Büro Investitionsobjekte Büroimmobilien waren nach wie vor die favorisierte Assetklasse der Investoren. Sie steuerten 1,5 Milliarden (54,9 Prozent) zum Investmentvolumen bei, gefolgt vom Einzelhandel mit 30 Prozent. Transaktionsvolumen in Mio. Transaktionsvolumen auf Rekordniveau Steigerung um knapp 50 % ggü. Vorjahr Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf Gesamtjahr 2015

9 9 Anteil Verkäufer am transaktionsvolumen in % Eigennutzer / Non-Properties überwiegen mit einem Anteil von knapp 22 % 10 5 Eigennutzer / Non-Properties Offene Fonds / Spezialfonds Immobilien AG Pensionsfonds / Pensionskasse Uerdinger Straße 96 TEILMARKT Kennedydamm/Derendorf Flächengröße: ca m² Verkäufer: AXA Immoselect Die größten Deals waren der Verkauf des Kaufhof-Einzelhandels-Portfolios (Carschhaus, Kaufhof Königsallee, Kaufhof Am Wehrhahn inklusive Sportarena) mit einem Volumen von etwa 225 Millionen, der Shoppingmall Sevens an der Königsallee mit rund 220 Millionen und des Einkaufszentrums Düsseldorf Arcaden mit circa 190 Millionen. Käufer-/Verkäufergruppe Als stärkster Käufer konnte die Gruppe der Offenen Publikums- und Spezialfonds mit 37,9 Prozent identifiziert werden. Der Anteil ausländischer Investoren lag bei 48,4 Prozent. Auf der Verkäuferseite überwog die Gruppe der Corporates / Eigennutzer mit 22,3 Prozent. Die Portfolio-Käufe beliefen sich auf rund 939 Millionen, ein Anteil von 34,5 Prozent.

10 10 Spitzenrenditen 7,50 % 6,00 % 4,50 % 5,75 5,25 5,25 4,50 4,50 5,20 5,00 4,75 4,50 4,20 4,20 4,00 4,00 3,00 % 5,50 Spitzenrendite Büro 1,50 % Spitzenrendite Einzelhandel Anteil käufer am transaktionsvolumen in % Die Käufergruppe Offene 50 Fonds / Spezialfonds prägte fast 40 % vom Transaktionvolumen Offene Fonds / Spezialfonds REITs Bauträger / Projektentwickler Asset-Manager Ausblick Der Investmentmarkt könnte indes auf Rekord-Niveau weiter stabil bleiben. Mit Blick auf eine Reihe von Neubauten, die 2016 auf den Markt kommen, dürfte sich die Produktknappheit bei Trophy- und Core-Investments zumindest etwas entspannen. Für 2016 kann mit einem in etwa gleichbleibenden Transaktionsvolumen gerechnet werden. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien bleiben unter Druck, allerdings wird dieser etwas nachlassen. Nicht zuletzt aufgrund der Leitzinserhöhung der US-Notenbank Fed wird eine Seitwärtsbewegung erwartet. Zum Jahresende 2015 lag die Spitzenrendite in der Asset-Klasse Büroimmobilien bei 4,5 Prozent, ein Minus von 0,25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf Gesamtjahr 2015

11 11 Berliner Allee 38 TEILMARKT City Flächengröße: ca m² Verkäufer: Offener Fonds Glossar Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen zwölf Monaten und stellt hieraus den Median dar. Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen zwölf Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise aller erfassten, am Markt bekannten Transaktionen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums getätigt werden. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am Immobilienmarkt. FLÄCHENUMSATZ LEERSTAND SPITZENMIETE DURCHSCHNITTSMIETE TRANSAKTIONSVOLUMEN RENDITE

12 Herausgeber: Hauptverantwortlich für den Inhalt: Heiko Piekarski Marius Varro Geschäftsführende Gesellschafter Copyright: ANTEON ist eine eingetragene Marke, Firmenname und Firmenlogo sind urheberrechtlich geschützt Titelbild: aurelis Real Estate ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG Ernst-schneider-platz Düsseldorf Tel +49 (0) Fax +49 (0) research@anteon.de