Hamburg Quartal Marktbericht Gewerbe. Bürovermietung

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1 Hamburg Quartal 214 Marktbericht Gewerbe Bürovermietung Grossmann & Berger macht. Märkte transparent.

2 Bürovermietung Kennzahlen Büro Q1 4 Q Büroflächenumsatz in m² % Spitzenmiete in /m²/mtl... 24,...24,5 Durchschnittsmiete in /m²/mtl...14,...14,5 Leerstandsquote in %...7,...6, Büroflächenbestand in Mio. m²...13, ,35 Flächenumsatz Q. 214 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) Q Flächenumsatz nach Mietgröße Q. 214 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) u. Anzahl Mietverträge Q % % Jahres-Mittel (5-214): ca m² 14% % % 184 ab 5. Flächenumsatz Der Hamburger Büroflächenumsatz belief sich im Jahr 214 auf 525. m². Im Vergleich zum Vorjahr (44. m²) stieg der Flächenumsatz um knapp ein Fünftel und kletterte nach drei Jahren wieder über die 5. m²-marke. Bei einer Eigennutzerquote von rund 19 % lag der reine Vermietungsumsatz mit 426. m² nur minimal über dem von 213 (423. m²). Die für Hamburg ungewöhnlich vielen Großabschlüsse summierten sich auf mehr als 18. m² und trugen damit wesentlich zu dem guten Jahresergebnis bei. Allerdings handelte es sich bei der Hälfte dieser Abschlüsse um Geschäfte von Eigennutzern. Mit 16 Großabschlüssen über 5. m² in 214 hat sich ihre Anzahl im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt (sieben Abschlüsse). Mit einem Anteil von 35 % waren die Großabschlüsse das Segment mit dem höchsten Flächenumsatz, wobei fünf Abschlüsse allein im letzten Jahresviertel registriert wurden. Größter Vertrag des 4. Quartals und drittgrößter des Gesamtjahres war die Anmietung von rund 16. m² durch das Beratungsunternehmen Pricewaterhouse- Coopers in der sich im Bau befindlichen Projektentwicklung Alsterufer 1-3 (Alster West). Größter Abschluss des Jahres blieb der Mietvertrag der Telekom Deutschland im Überseering 2 (City Nord) über rund 32. m² aus dem 2. Quartal. Im Flächensegment m² wurden mit 12. m² rund 19 % der Fläche umgesetzt, während sich der restliche Flächenumsatz mit Anteilen zwischen 14 und 16 % relativ gleichmäßig auf die übrigen Größenklassen verteilte. In den zentralen Teilmärkten City und HafenCity wurden 214 zusammen knapp 3 % Bürofläche umgesetzt, wobei die City mit einem Anteil von rund 23 % (119. m²) der insgesamt beliebteste Teilmarkt blieb. Der größte Abschluss des Jahres in diesem Teilmarkt war die Anmietung von 1.3 m² Bürofläche durch die Funke Mediengruppe in den Burstah Offices (Großer Burstah 18-3) im 3. Quartal. Den zweitgrößten Abschluss in der City stellte der im 4. Quartal geschlossene Mietvertrag des Beratungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmens MDS Möhrle im ehemaligen Spiegel-Hochhaus Height 1 (Brandstwiete 19) mit 7.15 m² dar. Mit einem Flächenvolumen von 65.1 m² und einem Anteil von rund 12 % war Seite 2

3 4 Ausgewählte TOP Deals Quartal Telekom...Überseering 2...ca. 32. m² 2. VBG...Krüsistr./Drosselstr... ca. 22. m² die City Süd der zweitbeliebteste Teilmarkt. Durch den bereits genannten Abschluss der Telekom Deutschland sowie den Eigennutzerkauf des Bes tandsbüroobjekts New-York-Ring 13 mit über 14.3 m² durch den Lebensmittelkonzern Edeka im 4. Quartal kam die City Nord in der Mietergunst auf den dritten Platz des Teilmarkt-Rankings. 3. PwC...Alsterufer ca. 16. m² 4. Marquard & Bahls..Koreastr. 7...ca. 15. m² 5. Edeka...New-York-Ring ca m² 6. WPP...Friedensallee/Behringstr...ca m² 7. Funke Medien...Großer Burstah ca. 1.3 m² 8. Jungheinrich...Friedrich-Ebert-Damm ca. 1. m² 9. KVH...Heidenkampsweg ca. 7.9 m² 1. MDS Möhrle...Brandstwiete ca. 7. m² Spitzen- und Durchschnittsmieten Q. 214 (in /m²/mtl. nettokalt) Wie im Vorjahreszeitraum zeigten sich die Unternehmen der Informationsund Telekommunikations-Branche am aktivsten und mieteten mit rund 22 % (113.3 m²) am meisten Bürofläche an. Unternehmen dieser Branche waren u. a. die Telekom sowie die Funke Mediengruppe. Durch den Baubeginn des rund 15. m² Bürofläche umfassenden Gebäudes in der Koreastraße 7 (HafenCity), welches das Handelsunternehmen Marquard & Bahls selbst nutzen wird, und den Eigennutzer-Kauf des Objekts New- York-Ring 13 durch Edeka waren die Unternehmen aus Handel und Gastronomie mit rund 17 % (87. m²) die nächstaktive Branche, dicht gefolgt von den Beratungsunternehmen mit 16 % (84. m²). Zu diesen gehören u. a. die bereits erwähnte Unternehmensberatung PricewaterhouseCoopers sowie der Werbedienstleister WPP Deutschland, der rund 12.6 m² Bürofläche auf dem Gelände der ehemaligen Zeisehallen in der Friedensallee (Altona) im 3. Quartal anmietete. 25, 22,5 2, 17,5 15, 12,5 1, Spitzenmiete 23, 23,5 24, 24, 24,5 13, 14,5 14, 14, 14,5 Durchschnittsmiete Q. 214 Mieten Mehrere hochpreisige Abschlüsse ließen die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) im 4. Quartal gegenüber dem Vorjahr leicht um 5 Cent auf 24,5 /m²/monat steigen. Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete nahm um 5 Cent auf 14,5 /m²/ Monat zu. Obwohl die meisten Mietverträge im Preissegment 1, /m²/monat abgeschlossen wurden, hat sich das Flächenvolumen der hochpreisigen Abschlüsse im Vergleich zum letzten Jahr durch die vielen Großabschlüsse in Neubauqualität verdoppelt. Dieser Trend ließ auch die Durchschnittsmiete steigen. Flächenangebot und Leerstand Leerstand Q. 214 (in 1. m²) und Leerstandsrate (in %) ,8% 8,% 7,4% 7,% 6,% Q % 1% 8% 6% 4% 2% % Durch den hohen Flächenumsatz bei dem gleichzeitig geringen Fertigstellungsvolumen wurde der Leerstand 214 weiter abgebaut. Dieser reduzierte sich gegenüber 213 von 932. auf rund 799. m². Bei einem Büroflächenbestand von 13,35 Mio. m² lag die Leerstandsquote bei 6, % inklusive Untermietflächen und damit 1, % unter dem Wert des Vorjahres. Im Rahmen von 41 Projekten werden 215 und 216 voraussichtlich 48. m² Bürofläche in Hamburg fertiggestellt. Der Großteil dieser Flächen wird allerdings erst 216 vollendet, so beispielsweise die Projekte Überseering 2, Fleet Office, Alsterufer 1-3 oder die Barmbeker VBG- Zentrale. In Summe ist das Fertigstellungsvolumen jedoch erheblich höher als in den vergangenen vier Jahren. Die sich abzeichnende Knappheit an großen zusammenhängenden sowie an Flächen in Neubauqualität hat viele Projektentwickler und Eigennutzer motiviert, neue Projekte mit entsprechenden Volumina in Angriff zu nehmen. Dabei sind bezogen auf das Projektvolumen 215/216 bereits 52 % der Flächen vertraglich gebunden. Die bauliche Tätigkeit wird sich mit einem Volumen von rund 94. m² bei 15 Projekten auf die Hamburger Innenstadt konzentrieren. Seite 3

4 Ausblick Die deutsche Konjunktur wurde in 214 von außenwirtschaftlichen Effekten gebremst. Nach Angaben des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) schwächte sich die Wachstumsdynamik im Jahresverlauf deutlich ab. Als tragende Säulen der deutschen Wirtschaft erwiesen sich erneut der Export und die Binnenwirtschaft. Insbesondere der private Konsum leistete aufgrund der weiterhin günstigen Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt und steigender Einkommen einen nachhaltigen Beitrag zum Wachstum. Flächenumsatz Q. 214 nach Branchen (in %) Angesichts der wirtschaftlichen Entwicklungen revidierte das HWWI seine Konjunkturprognose leicht nach unten. Für 214 wird aktuell mit einem Anstieg des realen Bruttoinlandprodukts von 1,5 % (Vorquartal: 1,6 %) gerechnet. Insgesamt sieht das Institut die deutsche Wirtschaft in solider Verfassung. Im Zuge der erwarteten Belebung der Weltwirtschaft prognostizieren die Forscher für 215 ein Wachstum von 1,3 %. Dabei stellen die sich verzögernde Erholung der europäischen Wirtschaft sowie die möglichen Eskalationen der bestehenden geopolitischen Krisen erhebliche Risiken für das Wachstum dar. Andere Verarbeitendes Gewerbe 28,7% 8,% 9,1% 16,% 21,6% Information & Telekommunikation 16,6% Handel & Gastronomie Trotz der abgeschwächten Dynamik im Jahresverlauf sind die Geschäftserwartungen deutlich optimistischer ausgefallen als in den Vormonaten. Im Dezember verbesserte sich der ifo-geschäftsklimaindex für das Dienstleistungsgewerbe gegenüber dem Vormonat von 19,4 auf 25,6 Saldenpunkte. Zudem beurteilten viele Dienstleister den weiteren Geschäftsverlauf optimistisch. Die positiven Einschätzungen zur aktuellen Geschäftslage sind angesichts der fallenden Ölpreise und dem sinkendem Eurokurs unverändert geblieben. Der ifo-geschäftsklimaindex für die gewerbliche Wirtschaft in Deutschland stieg im Dezember von 14,7 im Vormonat auf 15,5 Saldenpunkte. Versicherungen Beratungsunternehmen Fertigstellungen (in 1. m²) und Vorvermietungsquote (in %) Flächenumsatz: Die Rahmenbedingungen für ein gutes Vermietungsjahr sind angesichts der positiven Konjukturperspektiven und der Hamburger Branchenvielfalt weiterhin günstig. Viele Geschäfte mit langen Vorlaufzeiten, die bereits 214 angestoßen wurden, dürften in den nächsten Monaten zur Unterschrift kommen. Der Flächenumsatz 215 könnte daher das Niveau des Zehn-Jahres-Mittels von 486. m² übertreffen % 85% 59% Mietpreise: Sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete stabilisierten sich im Jahresverlauf auf einem hohen Niveau. Dieser Trend wird sich voraussichtlich im Jahresverlauf fortsetzen. Flächenangebot: Seit Beginn 214 reduzierte sich der kurzfristige Leerstand in Hamburg merklich. Vor dem Hintergrund des geringen spekulativen Flächenzuwachses gekoppelt mit einer relativ hohen Umsatztätigkeit wird das kurzfristig zur Verfügung stehende Flächenangebot aller Voraussicht nach weiter leicht zurückgehen. Eine Absenkung der Leerstandsquote auf unter 6, % ist somit in den kommenden Monaten wahrscheinlich. Seite 4

5 Im Fokus: Revitalisierungen von Büroimmobilien Neubaubüroflächen in Top-Lagen erfreuen sich deutschlandweit einer guten Nachfrage. So zeichnet sich auch in Hamburg aufgrund der hohen Nachfrage derzeit eine Flächenknappheit an großen zusammenhängenden sowie Flächen in Neubauqualität ab. Das Fertigstellungsvolumen von Büroprojekten ist zudem seit 212 stetig gesunken. Jedoch nimmt der Projektentwicklungsmarkt für Büroimmobilien in den kommenden Jahren an Fahrt auf. So werden in 215/216 voraussichtlich rund 4. m² Neubauflächen fertiggestellt, davon etwa 94. m² in der Hamburger Innenstadt. Neben Neubauprojekten tritt zunehmend das Thema Revitalisierung von nicht mehr marktgängigen Büroimmobilien in den Fokus. Gründe hierfür sind zum einen wirtschaftliche - wenn eine Revitalisierung günstiger ist als ein Abriss/Neubau - und zum anderen der Denkmalschutz. Insbesondere in der Innenstadt werden historisch wertvolle Objekte und Fassaden erhalten und durch Revitalisierungen den Bedürfnissen des Marktes angepasst. Mit rund 52. m² sind knapp die Hälfte aller in 215/216 erwarteten Fertigstellungen des Teilmarktes City Revitalisierungen. Das prominenteste Beispiel sind die Hamburg Heights, der ehemalige Sitz vom Spiegel-Verlag und von IBM. Zum Jahresende 214 hat das Height 1 (Brandstwiete 19) mit dem Beratungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen MDS Möhrle bereits einen Gesamtnutzer für 7.15 m² gefunden. Im Height 2 stehen auf weiteren 7.25 m² hochwertige und effiziente Flächen zur Verfügung. Highlight der Heights ist der spektakuläre Ausblick aus den oberen Geschossen der Türme über die Hamburger Innenstadt, die Speicherstadt und die HafenCity. Auch die unteren Geschosse punkten mit einem unverbaubaren Blick zur Speicherstadt. Ein weiteres herausragendes innerstädtisches Revitalisierungsprojekt befindet sich ebenfalls an einer exponierten Wasserlage am Herrengrabenfleet. Das Fleethaus am Herrengraben wird von der Cogiton GmbH Anfang 216 umfangreich revitalisiert, was die komplette Entkernung der rund 5.6 m² Bürofläche sowie den Einbau neuer Fenster umfasst. Als besondere Highlights sind neben der hochwertigen Ausstattung die begehbaren Außenflächen direkt am Fleet, die Balkone/Loggien und eine über m² große Dachterrasse vorgesehen. PROJEKTDATEN Fleethaus am Herrengraben Adresse: Herrengraben 3-31 Fläche: m² Geschosse: Fleetgeschoss 7. OG Fertigstellung: März/April 216 Projekt Fleethaus am Herrengraben Seite 5

6 Teilmärkte Büromarkt Hamburg im Überblick Quartal 214 Teilmarkt Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Leerstand in m² Leerstand in % Nachhaltig erzielte Mieten in /m²/mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m²/mtl. nettokalt Fertigstellungen 215/216 in m² 1 City ,4% 12, 25, 18, HafenCIty ,6% 16, 23, 2, Hafenrand ,1% 13, 24, 15,6 4 Alster West ,9% 1, 22, 2, Alster Ost ,% 1, 18, 15, St. Georg ,6% 12, 15, 13, 7 City Süd ,8% 6,5 13,5 1, St. Pauli ,% 9, 23, 14, Altona ,1% 7, 16,5 14, Bahrenfeld ,% 7,5 16, 1, Eimsbüttel ,9% 7,5 13,5 7, Eppendorf ,5% 9,5 17, 13,2 13 Am Flughafen ,4% 7, 11, 8, City Nord ,3% 6, 15, 15, Barmbek ,2% 7, 18, 14, Wandsbek ,8% 6, 12, 8, Harburg ,% 7,5 13, 1, Hamburg Ost ,4% 5, 12,5 8,3 19 Hamburg West ,2% 6, 12, 9, Gesamt ,% 5, - 25, 14, Teilmärkte Büromarkt Hamburg Am Flughafen Alster City Nord Hamburg West Eppendorf Hamburg Ost Barmbek Alster Ost Wandsbek Eimsbüttel Alster West Bahrenfeld Außenalster Altona St. Pauli City Binnenalster St. Georg Elbe Hafenrand Norderelbe HafenCity City Süd Harburg Seite 6

7 Marktbericht Gewerbe Hamburg Quartal 214 Glossar / Definitionen Glossar / Definitionen Flächenumsatz Kontakt Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Spitzenmiete Tatjana Merger Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen Master of Science Stadtplanung 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Research Durchschnittsmiete Telefon: +49 ()4 / Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abge- grossmann-berger.de schlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Kontakt Leerstand Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Spitzenrenditen Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am jeweiligen Immobilienmarkt. Anna Martens Bildnachweis: Titel/Seite 2: Beim Strohhause Berliner Tor Center Carsten Leuzinger, Seite 5: Visualisierung Herrengraben 3-31 Fleethaus am Herrengraben Cogiton GmbH, Seite 7: Bleichenbrücke 9. Diplom-Ingenieurin Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Markbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D-2354 Hamburg Tel.: +49 ()4 / Fax: +49 ()4 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Stadtplanung, Research Telefon: +49 ()4 / a.martens@ grossmann-berger.de Seite 7