MARKTBERICHT Gewerbe Bürovermietung Hamburg

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1 MARKTBERICHT Gewerbe Bürovermietung Hamburg 2017/Q1-2 Q2 Grossmann & Berger macht. Marktberichte.

2 Key Facts Bürovermietung m² + 25 % ggü. Vorjahr 26,50 /m² + 8,2 % ggü. Vorjahr 14,80 /m² - 0,7 % ggü. Vorjahr 4,9 % - 0,5 % -Pkt. ggü. Vorjahr 13,57 Mio. m² + 1,1 % ggü. Vorjahr Büroflächenumsatz Spitzenmiete mtl. nettokalt Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Leerstandsquote Büroflächenbestand Die neue Halbjahresbestmarke spiegelt die Marktbewegung wider. Andreas Rehberg Geschäftsführer Umsatzplus von 25 % Im 1. Halbjahr 2017 wurde 25 % mehr Fläche vermietet und eigengenutzt als im Vorjahreszeitraum. Die hohe Umsatzdynamik des 1. Quartals setzte sich auch im 2. Quartal fort. Mit rund m² wurde auf dem Hamburger Büromarkt ein Rekordergebnis erzielt. Mit einem Anteil von rund 8 % und m² spielten die Eigennutzer im Hinblick auf das gute Gesamtergebnis nur eine untergeordnete Rolle. Die neue Halbjahresbestmarke spiegelt die Marktbewegung wider. Angesichts der aktuellen Gesuche von größeren Unternehmen, die eine kurzfristige räumliche Neupositionierung am Standort Hamburg anstreben, scheint ein Jahresumsatz von m² in Reichweite. Großnutzer mit über m² generierten im 1. Halbjahr knapp 30 % des gesamten es. Im 2. Quartal unterzeichnete Olympus mit m² Bürofläche den her größten Vertrag der ersten Jahreshälfte. Der nach eigenen Angaben führende Hersteller und Vermarkter von opto-digitalen Produkten lässt derzeit in der City Süd (Wendenstraße 14-18) einen maßgeschneiderten Komplex errichten, der voraussichtlich im Jahr 2020 bezogen werden kann. Da für die neue insgesamt rund m² umfassende Unternehmenszentrale alle aktuell genutzten Gebäude abgerissen werden, müssen die Mitarbeiter interimsweise ins nahegelegene Poseidonhaus (Amsinckstraße 63-71d) umziehen. Die weiteren fünf der insgesamt sechs Großabschlüsse mit über m² Bürofläche wurden bereits im 1. Quartal getätigt. Darunter auch die Universität Hamburg mit m², die ab August diesen Jahres in der City Nord (Überseering 35) vorübergehend ihre geisteswissenschaftlichen Institute unterbringt, da der Philosophenturm auf dem Uni-Campus saniert werden muss /Q1-2 in m² inkl. Eigennutzer 10-Jahres-Mittel ( ): ca m² Q Seite 2

3 Ausgewählte Top Abschlüsse 2017/Q Olympus Wendenstraße ca m² 2. Universität Hamburg Überseering 35 ca m² 3. Schulbehörde Amsinckstraße 28 ca m² 4. WeWork Axel-Springer-Platz 3 ca m² 5. Schulbehörde Amsinckstraße 34 ca m² 6. Publicis Pixelpark Heidi-Kabel-Platz 2 ca m² 7. Kirchenkreis Max-Zelck-Straße 1 ca m² 8. Regus/Spaces Gorch-Fock-Wall 1a ca m² 9. benefit Überseering ca m² 10. Securitas Fuhlsbüttler Straße 399 ca m² Olympus Wendenstraße City Süd ca m² 2017/Q1-2 in m² nach Mietgröße und Anzahl Mietverträge Umsatz Vertragsanzahl % % /Q1-2 nach Branchen Andere Branchen Bildung Bau & Immobilien 81 35% 9% % % 19% 11% 18 % % 28 % ab Verarbeitendes Gewerbe Beratung Öffentliche Verwaltung Mit 330 Mietverträgen und Eigennutzergeschäften lag die Zahl der Abschlüsse im 1. Halbjahr exakt auf Vorjahresniveau. Nach dem Segment der Großabschlüsse folgte mit einem Umsatzanteil von 21 % das Segment m². Der mit 19 % dritthöchste Anteil entfiel auf die Größenklasse m². An vierter Stelle folgte das Größensegment zwischen und m² mit einem Anteil von 18 %, in welches auch der Baustart für das neue Kirchenkreiszentrum an der Max-Zelck-Straße 1 in Niendorf (Hamburg West) fiel. Der Verwaltungsneubau des Kirchenkreises Hamburg-West/Südholstein für etwa 200 Mitarbeiter wird insgesamt rund m² umfassen. Schätzungen zufolge werden davon knapp m² als Bürofläche ausgebaut. Die City Süd ging im Ranking der Teilmärkte als Sieger hervor und überholte die City. Mit m² entfiel rund 28 % des es auf die City Süd. Neben dem erwähnten Großmietvertrag von Olympus mit m² trugen diverse größere Abschlüsse aus dem 1. Quartal, wie bspw. die beiden Verträge der Behörde für Schule und Berufsbildung über rund m² und m² (Amsinckstraße 28+34) zum guten Ergebnis bei. Mit einem von m² wurden in der City rund m² weniger vermietet als in der Bürostadt City Süd. Somit belegte der traditionell umsatzstärkste Teilmarkt mit einem Anteil von 22 % lediglich Platz zwei. Als größter City-Abschluss mit rund m² wurde im 1. Halbjahr der Mietvertrag des weltweit tätigen Anbieters von Coworking-Flächen WeWork im Hanseforum (Axel-Springer-Platz 3) aus dem 1. Quartal verbucht. Im 2. Quartal kam mit dem Vertragsabschluss von Regus/Spaces über m² Fläche im Work Life Center (Gorch- Fock-Wall 1a) ein weiteres Business Center als zweitgrößter Abschluss hinzu. Als drittstärkster Teilmarkt der ersten Jahreshälfte positionierte sich die City Nord mit einem Anteil von 11 %. Rund m² Bürofläche wurden in diesem Zeitraum vermietet. Neben den Verträgen der Universität Hamburg (Überseering 35), der ERGO Lebensversicherung und dem Fitnessstudio benefit (beide Silberling, Überseering 32-34) aus dem 1. Quartal trugen im 2. Quartal die beiden Abschlüsse im Ü8 (Überseering 8) - Regus Business Center und Erweiterung der akquinet AG - zum guten Teilmarktergebnis bei. Seite 3

4 Spitzen- und Durchschnittsmieten /Q2 in /m² mtl. nettokalt Spitzenmiete 24,00 Durchschnittsmiete 14,00 Leerstand Leerstandsrate /Q2 in m² 7,0% 24,50 6,0% 25,00 14,50 14,50 5,2% 5,1% 4,9% /Q2 Fertigstellungen Vorvermietungsquote in m² 26,00 15,50 61 % 26,50 14, /Q2 48 % Der Olympus-Großanmietung geschuldet entfiel mit einem Anteil von rund 19 % ( m²) knapp ein Fünftel des es auf Unternehmen aus dem Bereich Verarbeitendes Gewerbe. Platz zwei belegte die seit jeher umsatzstarke Beratungsbranche, die auf einen Anteil von 16 % ( m²) kam. Mit knapp m² war die Anmietung von Publicis Pixelpark im Bieberhaus (Heidi-Kabel-Platz 2, St. Georg) der größte Vertragsabschluss dieser Branche. Drittstärkster Flächenabnehmer war der Bereich Öffentliche Verwaltung, Verbände, Soziale Einrichtungen mit knapp 11 % ( m²). Eigennutzer wie beispielsweise der zuvor genannte Kirchenkreis Hamburg-West/Südholstein und Neuanmietungen wie die erwähnten Abschlüsse der Behörde für Schule und Berufsbildung in der City Süd oder die Verträge der Bundesagentur für Arbeit (2.800 m², Channel Hamburg, Harburg) und des Hauptzollamts (1.800 m², Heidenkampsweg 96-98, City Süd) trugen zur erhöhten Umsatztätigkeit gegenüber dem Vorjahreszeitraum bei. Auf Platz vier folgten Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft mit einem Anteil von knapp 16 % ( m²). Größte Abschlüsse dieser Branche waren die beiden Business Center Konzepte WeWork und Regus mit m² und m². Die große Nachfrage von Business Centern mit verschiedensten Konzepten zeigt, dass auch in Hamburg flexible Officelösungen zunehmend nachgefragt werden und Arbeits- und Organisationsformen vielfältiger werden. Mieten Anstieg der Spitzenmiete um mehr als 8 % Die Spitzenmiete stieg zum Ende des 1. Halbjahres 2017 gegenüber dem Vorjahr um 8,2 % von 24,50 auf aktuell 26,50 /m²/monat. Im gleichen Zeitraum sank die flächengewichtete Durchschnittsmiete leicht von 14,90 auf 14,80 /m²/monat, während sie im Vorquartal noch bei 15,00 /m²/monat lag. Der drastische Abbau des Leerstands hat die Marktlage verändert. Das knappe Angebot wird kurzfristig zu einem Anstieg der Mieten führen. Hinzu kommt, dass die Vermieter die in der Vergangenheit recht üppigen Incentivepakete den aktuellen Marktgegebenheiten anpassen. Flächenangebot und Leerstand Leerstandsrate unter 5 % Zum ersten Mal seit zehn Jahren wurde die 5 %-Schwelle der Leerstandsrate in Hamburg unterschritten. Zum Ende des 1. Halbjahres sank die Leerstandsrate inklusive Untermietflächen in Hamburg von 5,4 % im Vorjahresquartal auf nun 4,9 %. Das kurzfristige Flächenangebot betrug nur noch rund m². Insbesondere ist der Markt für kleine Büros unter 250 m² so gut wie leer gefegt. Auch bei größeren Flächen wird es eng. Teilweise verhandeln derzeit mehr als drei Nutzer auf einen Standort. Mit m² erreicht das Fertigstellungsvolumen in Hamburg 2017 einen Höchststand. Allerdings kommt weniger als 40 % dieser Fläche spekulativ auf den Markt. In 2018 wird voraussichtlich m² Bürofläche fertiggestellt. Hier liegt der noch verfügbare Anteil bei etwa 52 %. Der räumliche Schwerpunkt für dieses und das kommende Jahr liegt im Teilmarkt City. Hier sind m² Bürofläche in der Pipeline. Seite 4

5 Büro Teilmärkte Hamburg im Überblick 2017/Q1-2 Am Flughafen Alster City Nord Hamburg West Eppendorf Hamburg Ost Barmbek Alster Ost Wandsbek Eimsbüttel Alster West Bahrenfeld Außenalster Altona St. Pauli City Binnenalster St. Georg Elbe Hafenrand Norderelbe HafenCity City Süd Harburg Teilmarkt in m² inkl. Eigennutzer Leerstand in m² Leerstand in % Nachhaltig erzielte Mieten in /m² mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m² mtl. nettokalt Fertigstellungen 2017/2018 in m² 1 City ,9% 12,00 26,50 19, HafenCIty ,4% 12,50 24,50 18, Hafenrand ,4% 12,50 22,00 17, Alster West ,9% 13,50 24,00 17, Alster Ost ,2% 10,50 25,00 18, St. Georg ,4% 12,50 18,50 18, City Süd ,8% 6,00 16,00 12, St. Pauli ,6% 12,50 19,00 16, Altona ,7% 10,00 14,50 13, Bahrenfeld ,7% 8,50 14,00 11, Eimsbüttel ,5% 9,50 15,50 11, Eppendorf ,3% 10,00 15,50 13, Am Flughafen ,3% 8,50 14,00 13, City Nord ,5% 7,50 14,50 9, Barmbek ,2% 7,50 14,50 10, Wandsbek ,5% 6,00 14,00 8, Harburg ,5% 6,00 15,50 10, Hamburg Ost ,7% 6,00 14,00 9, Hamburg West ,8% 6,00 12,50 9, Gesamt ,9% 6,00-26,50 14, Seite 5

6 Ausblick Konjunkturelle Lage schafft günstige Rahmenbedingungen für Büromarkt Wie die jüngsten Umsatzzahlen zeigen, schafft die gute konjunkturelle Lage günstige Rahmenbedingungen für den Hamburger Büromarkt. Die Beschäftigungssituation ist weiterhin gut. Ein Ende der Zunahme der Zahl der Erwerbstätigen ist lang nicht abzusehen. Das WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) bescheinigt dem Standort Deutschland im 1. Quartal eine außerordentliche Zunahme der Wirtschaftsleistung, die sich vor allem auf die hohe Bautätigkeit angesichts der milden Witterungsbedingungen und die gute Binnenkonjunktur stützt. Für das Gesamtjahr 2017 prognostiziert das Institut mit 1,3 % ein höheres Wirtschaftswachstum als noch im Vorquartal (1,1 %). Durch die europafreundlichen Wahlausgänge in den Niederlanden und Frankreich hätten sich nach Einschätzung des HWWIs die Risiken für die deutsche Konjunktur reduziert. Auch die voraussichtlich langwierigen Brexit-Verhandlungen gewährten der Wirtschaft zunächst einen Aufschub, so dass keine kurzfristigen Einschränkungen der Handelsbeziehungen zu erwarten seien. Somit rechnet das HWWI für 2018 mit einer Belebung der Konjunktur und einem Wirtschaftswachstum von 1,6 %. Auch der Konjunkturtest des ifo-instituts vom Juni 2017 deutet auf eine weitere Belebung der deutschen Wirtschaft hin. Der ifo-geschäftsklimaindex erhöhte sich gegenüber Januar um 5,2 auf einen neuen Rekordwert von 115,1 Punkten. Dabei beurteilten die Unternehmen sowohl ihre aktuellen Geschäftslage als auch ihre Geschäftserwartungen positiv. Anders sieht die Lage im Dienstleistungssektor aus. Dort hatte sich die Stimmung zuletzt etwas eingetrübt. Gegenüber Januar sank der ifo-geschäftsklimaindex um 1,8 Punkte auf einen immer noch soliden Wert von 107,9 Punkten. Die Personalplanung der Dienstleister ist jedoch weiterhin expansiv ausgerichtet.. Die guten wirtschaftlichen Perspektiven für Deutschland und der Rekordumsatz der ersten Jahreshälfte in Hamburg lassen ein hervorragendes Jahresendergebnis erwarten. Für das Gesamtjahr 2017 wird mit einem mindestens in Höhe des Vorjahres von m² gerechnet. Mietpreise. Der Leerstandsabbau führt in vielen Teilsegmenten zu einer merklichen Angebotsverknappung. Angesichts der gegenwärtig hohen Nachfrage werden sich die Mieten vielerorts erhöhen. Allerdings werden die Auswirkungen auf die Durchschnitts- und Spitzenmiete gering bleiben, da der Anteil der verfügbaren Flächen in Neubauqualität mit entsprechend höheren Mietpreisen relativ gering ist. Flächenangebot. Das geringe Flächenangebot schränkt Bürosuchende mit einem kurzfristigen Flächenbedarf in ihren Auswahlmöglichkeiten spürbar ein. Auch das spekulativ errichtete Flächenvolumen in 2017 und 2018 wird die gegenwärtige Situation nicht entschärfen. Vor diesem Hintergrund ist im Jahresverlauf von einer weiteren Angebotsverknappung auszugehen. G&B macht. Hochwertige Büroangebote. Bieberhaus Heidi-Kabel-Platz 2 St. Georg ca m² ab 2Q/ Seite 6

7 Kompetente Beratung Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Tatjana Merger Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Glossar Definitionen Büromarkt Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: s.ebert@grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: a.martens@grossmann-berger.de Tatjana Merger Master of Science Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: t.merger@grossmann-berger.de : Der ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Leerstand: Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Bildnachweis: Titel: Ludwig-Erhard-Straße 24 Fotolia, Seite 2: FrachtRaum, Neuer Wall 34 Chantal Weber, Seite 3: Visualisierung Wendenstraße Olympus Europa SE & Co. KG / gmp Architekten, Seite 6: Innen-Visualisierung Bieberhaus, Heidi-Kabel-Platz 2 alstria office REIT-AG/bloomimages Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Seite 7