MARKTBERICHT GEWERBE BÜROVERMIETUNG HAMBURG

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1 MARKTBERICHT GEWERBE BÜROVERMIETUNG HAMBURG 2017/Q1-4 Q4 Grossmann & Berger macht. Marktberichte.

2 KEY FACTS BÜROVERMIETUNG m² + 16 % ggü. Vorjahr 26,00 /m² 0 % ggü. Vorjahr 15,20 /m² - 1,9 % ggü. Vorjahr 4,3 % - 0,8 % -Pkt. ggü. Vorjahr 13,63 Mio. m² + 1,2 % ggü. Vorjahr Büroflächenumsatz Spitzenmiete mtl. nettokalt Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Leerstandsquote Büroflächenbestand Co-Working-Anbieter konkurrieren mit klassischen Büronutzern. Andreas Rehberg Geschäftsführer FLÄCHENUMSATZ Neuer Umsatzrekord Der Büroflächenumsatz in Hamburg erreichte einen neuen Rekord. Im Gesamtjahr 2017 wurden rund m² Bürofläche und damit 16 % mehr als im Vorjahr vermietet. Das deutliche Plus spiegelt die aktuell vorherrschende Dynamik des Hamburger Bürovermietungsmarktes wider. Diese könnte in 2018 jedoch durch das geringe Flächenangebot gebremst werden. Mit m² erwies sich das letzte Jahresviertel als das umsatzstärkste. Der Eigennutzeranteil lag bezogen auf das Gesamtergebnis 2017 bei niedrigen 9 %. In 2017 generierten die Großnutzer mit mehr als m² Bürofläche mit 26 % einen ähnlich hohen Umsatzanteil wie im Vorjahr. Allerdings stieg das Flächenvolumen von auf m² deutlich an (+21 %). Insgesamt wurden 13 Großabschlüsse gezählt. Darunter die beiden Neubau-Mietverträge von Olympus Deutschland mit m² (Wendenstraße 14-18, City Süd) und Gruner + Jahr mit m² (Am Hannoverschen Bahnhof, Quartier Am Lohsepark, HafenCity) sowie die Bestandsanmietung der Universität Hamburg mit m² (Überseering 35, City Nord) als die drei größten Abschlüsse des Jahres. Im 4. Quartal wurden drei Neuabschlüsse über m² registriert. Neben dem Baubeginn für die m² große Erweiterungsfläche der Firma Jungheinrich in Wandsbek (Friedrich-Ebert-Damm 129) entschieden sich die Hamburg School of Business Administration (HSBA) und Regus für neue Standorte. Die HSBA, die sich als Business School der Hamburger Wirtschaft versteht, wird voraussichtlich 2020 als alleiniger Nutzer ins knapp m² große revitalisierte Büroobjekt WB75 (Willy-Brandt-Straße 75, City) umziehen. Auch Regus zieht es an die Willy-Brandt-Straße. Das Business-Center mietete für sein Konzept Spaces knapp m² im Revitalisierungsprojekt /Q1-4 in m² inkl. Eigennutzer 10-Jahres-Mittel ( ): ca m² Q /Q1-4 Seite 2

3 AUSGEWÄHLTE TOP ABSCHLÜSSE 2017/Q Olympus Wendenstraße ca m² 2. Gruner + Jahr Am Hannoverschen Bahnhof ca m² 3. Universität Hamburg Überseering 35 ca m² 4. Jungheinrich Friedrich-Ebert-Damm ca m² 5. Schulbehörde Amsinckstraße 28 ca m² 6. Techniker Krankenkasse Überseering ca m² 7. WeWork Axel-Springer-Platz 3 ca m² 8. HSBA Willy-Brandt-Straße 75 ca m² 9. Regus/Spaces Willy-Brandt-Straße 23 ca m² 10. Schulbehörde Amsinckstraße 34 ca m² Regus/Spaces Kallmorgen Tower, Willy-Brandt-Straße 23 City ca m² 2017/Q1-4 in m² nach Mietgröße und Anzahl Mietverträge Umsatz Vertragsanzahl Kallmorgen Tower (Willy-Brandt-Straße 23, City). Das Gebäude, das 1968 von Werner Kallmorgen entworfen wurde, wird seit 2017 aufwendig saniert. Die Fertigstellung ist für Herbst 2018 geplant. Gegenüber dem Vorjahr stieg die Zahl der Abschlüsse in 2017 von 645 auf 720 um 12 %. In Bezug auf die Verteilung des es auf Größenklassen folgten auf das beschriebene Segment der Großabschlüsse die mittleren Klassen mit annähernd gleichen Anteilen im Bereich von %. Lediglich das Flächensegment unter 500 m² erreichte mit m² einen Anteil von 17 % % % /Q1-4 nach Branchen Andere Branchen % % % 19 % % 26 % ab Information und Telekommunikation Verarbeitendes Gewerbe Mit rund 55 % des Umsatzes und 52 % der Abschlüsse konzentrierte sich das Marktgeschehen 2017 in den zentralen Teilmärkten City, City Süd und HafenCity. Spitzenreiter blieb wie im Vorjahr die Hamburger City. Allerdings wurde hier mit m² Bürofläche rund 11 % weniger Umsatz als noch im Vorjahr erzielt. Der Umsatzanteil fiel somit von 31 auf 24 %. Die größte Vermietung in der City war der Abschluss des Co-Working-Anbieters WeWork im Hanseforum (Axel-Springer-Platz 3, City) mit einem Volumen von rund m². Auf den Teilmarkt City folgten erwartungsgemäß die City Süd und die HafenCity. Während der Umsatzanteil der City Süd mit 18 % ( m²) gegenüber dem Vorjahr weitgehend stabil blieb, erhöhte die HafenCity ihren Anteil deutlich von 5 auf 13 %. Am Jahresende wurden in der HafenCity Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von rund m² registriert. Umsatzträger und verantwortlich für über 50 % des es waren dabei unter anderem Gruner + Jahr mit m² (Baufelder 73/74, Am Hannoverschen Bahnhof), Kühne & Nagel mit m² ( Shipyard, Überseeallee 12) sowie der Projektentwickler Garbe mit rund m² ( Campustower, Versmannstraße), der Flächen in seiner eigenen Projektentwicklung anmietete. Bildung Beratung 7% 12% 13% Bau & Immobilien Über die Hälfte des Hamburger Gesamtflächenumsatzes verteilte sich relativ ausgewogen auf vier Branchen. Bedingt durch den Mietvertrag von Gruner + Jahr erreichte der Bereich Information und Telekommunikation mit 16 % ( m²) den größten Umsatzanteil, gefolgt von den Bereichen Verarbeitendes Gewerbe mit Seite 3

4 Spitzen- und Durchschnittsmieten /Q4 in /m² mtl. nettokalt Spitzenmiete 24,00 24,50 25,00 26,00 26,00 14 % ( m²) sowie Bau und Immobilien mit 13 % ( m²). Der von 9 % ( m²) im Vorjahr gestiegene Anteil der Bau- und Immobilienbranche ist im Wesentlichen auf die regen Anmietungsaktivitäten der Business-Center bzw. Co-Working-Anbieter zurückzuführen. Bezogen auf den wurden diese 2017 zu einer relevanten Größe. Lag das Vermietungsvolumen 2016 noch bei m², mieteten die Business-Center/Co-Working-Anbieter in 2017 bereits rund m². Die größten Anmietungen mit über m² Bürofläche waren WeWork im Hanseforum und der Europa Passage sowie Regus/Spaces im Kallmorgen Tower. Die Co-Working-Anbieter sind weiter auf Expansionskurs. Angesichts des niedrigen Leerstands vor allem in zentralen Lagen konkurrieren sie mit klassischen Büronutzern. Durchschnittsmiete 14,00 Leerstand Leerstandsrate /Q4 in m² 7,0% 14,50 14,50 6,0% 15,50 5,2% 5,1% 15, /Q4 4,3% MIETEN Heterogen innerhalb der Teilmärkte Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) lag am Jahresende unverändert bei 26,00 /m²/monat. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete gab leicht nach und sank von 15,50 im Vorjahr auf 15,20 /m²/monat. Die Mietpreisentwicklung auf der Ebene der Teilmärkte stellt sich in der Regel in Abhängigkeit von der Qualität des Flächenangebots sehr heterogen dar. In den zentralen Teilmärkten City und City Süd blieben die Durchschnittsmieten gegenüber dem Vorjahr stabil. Im Teilmarkt Hafen- City kletterte aufgrund zahlreicher Neubauvermietungen die Miete um 16 % nach oben. Daher bleibt eine differenzierte Betrachtung unumgänglich, um einen Standort marktadäquat einzuwerten. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Leerstandsrate auf Rekordtief /Q4 Fertigstellungen Vorvermietungsquote in m² 80 % 61 % 54 % Erwartungsgemäß setzte sich der Leerstandsabbau innerhalb des 4. Quartals weiter fort. Zum Jahresende 2017 sank die Leerstandsrate auf ein neues Rekordtief von 4,3 %. Das innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehende Flächenangebot betrug rund m². Der Markt wird somit spürbar enger, zumindest hinsichtlich der kurzfristigen Anmietung von Flächen. Größere Nutzer müssen sich auf längere Vorlaufzeiten einstellen. Die Pipeline für die Fertigstellung von neuen Büroflächen macht deutlich, dass eine Entspannung der Angebotssituation nicht in Sichtweite ist. Bereits 57 % der für 2018/2019 avisierten m² Bürofläche sind bereits vermietet oder eigengenutzt werden voraussichtlich m² in 32 Projekten und m² in 24 Projekten fertiggestellt. Insgesamt liegt der räumliche Schwerpunkt der Bautätigkeit für 2018/2019 mit rund m² und 20 Projekten im Teilmarkt City. Die Vorvermietungsquote liegt hier bei 38 % Seite 4

5 BÜRO TEILMÄRKTE HAMBURG IM ÜBERBLICK 2017/Q1-4 Am Flughafen Alster City Nord Hamburg West Eppendorf Hamburg Ost Barmbek Alster Ost Wandsbek Eimsbüttel Alster West Bahrenfeld Außenalster Altona St. Pauli City Binnenalster St. Georg Elbe Hafenrand Norderelbe HafenCity City Süd Harburg Teilmarkt in m² inkl. Eigennutzer Leerstand in m² Leerstand in % Nachhaltig erzielte Mieten in /m² mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m² mtl. nettokalt Fertigstellungen 2018/2019 in m² 1 CITY ,7 12,00 26,00 19, HAFENCITY ,8 12,50 26,00 19, HAFENRAND ,6 12,50 22,50 17, ALSTER WEST ,8 13,50 19,60 18, ALSTER OST ,9 10,50 20,00 15, ST. GEORG ,0 10,00 21,00 17, CITY SÜD ,1 7,00 17,00 12, ST. PAULI ,1 9,00 22,00 17, ALTONA ,5 8,50 16,50 13, BAHRENFELD ,3 8,00 19,00 12, EIMSBÜTTEL ,9 8,50 15,50 11, EPPENDORF ,4 8,50 16,50 12, AM FLUGHAFEN ,8 9,00 14,00 10, CITY NORD ,6 7,00 14,50 9, BARMBEK ,6 8,50 14,50 12, WANDSBEK ,8 6,50 15,00 12, HARBURG ,3 7,00 13,00 9, HAMBURG OST ,2 6,00 14,00 9, HAMBURG WEST ,8 6,00 12,00 8, GESAMT ,3 6,00 26,00 15, Seite 5

6 GEWERBE BÜROVERMIETUNG AUSBLICK Sinkendes Flächenangebot dämpft Umsatzerwartung Der Hamburger Arbeitsmarkt entwickelt sich aufgrund der guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiter positiv. Die Arbeitslosenquote lag Ende Dezember bei nur noch 6,5 %. Nach Angaben der Agentur für Arbeit gab es in 2017 im Jahresdurchschnitt erstmals seit 24 Jahren weniger als Arbeitslose. Gleichzeitig stieg innerhalb der letzten fünf Jahre die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten signifikant auf geschätzte an. Das WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) bescheinigt der deutschen Wirtschaft einen anhaltenden Aufschwung und hat seine Wachstumsprognose deutlich angehoben. Für das abgelaufene Jahr 2017 gab das Institut mit 2,2 % einen deutlich höheren Wert an als ursprünglich erwartet. Dabei kamen die Wachstumsimpulse vornehmlich aus dem Inland. Neben den Unternehmensinvestitionen wurde das Wachstum vor allem von den Bauinvestitionen und dem privaten Konsum getragen. Die Stimmung der deutschen Wirtschaft ist angesichts der Prognosewerte hervorragend. Allerdings sank der ifo Geschäftsklimaindex für die Gewerbliche Wirtschaft im Dezember leicht von 117,6 auf 117,2 Punkte. Anders sah es bei den Unternehmen des Dienstleistungssektors aus. Dort stieg der Index im Dezember von 111,2 auf 111,7 Punkte. Die Dienstleister bewerteten ihre Geschäftslage deutlich besser als im Vormonat. Der Erwartungsindex stieg auf den höchsten Wert seit einem Jahr. Die Personalpläne der Unternehmen sind grundsätzlich expansiv ausgerichtet, wobei es branchenspezifische Unterschiede gibt.. Die positiven Prognosen zur Wirtschafts- und Beschäftigungslage lassen eine wachsende Nachfrage nach Büroflächen erwarten. Dennoch ist angesichts der Verknappung an adäquaten Büroflächen nicht mit einem neuen Umsatzrekord zu rechnen. Der 2018 wird demnach aller Voraussicht wieder unter die Marke von m² zurückfallen. Mietpreise. Durch die steigende Nachfrage und ein sich verknappendes Angebot kann von einem mittelfristigen Anstieg der Mieten ausgegangen werden. Zusätzlich schlagen sich die gestiegenen Baukosten auf die Neubaumieten durch und treiben das Mietpreisniveau in diesem Segment in die Höhe. Flächenangebot. Der Leerstandsabbau wird durch die Fertigstellungen kaum gebremst. Die hohe Nachfrage und die Vorvermietungsquote bei Neubauprojekten lassen auf ein weiterhin sinkendes Flächenangebot schließen. G&B macht. Bürowelten hinter historischen Fassaden. Alsterufer 36 Alster West ca. 970 m² Lieferung nach Vereinbarung Seite 6

7 KOMPETENTE BERATUNG Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Tatjana Merger Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. GLOSSAR Definitionen Büromarkt Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: s.ebert@grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: a.martens@grossmann-berger.de Tatjana Merger Master of Science Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: t.merger@grossmann-berger.de : Der ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Leerstand: Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Bildnachweis: Titel: Ludwig-Erhard-Straße 24 Fotolia, Seite 2: FrachtRaum, Neuer Wall 34 Chantal Weber, Seite 3: Kallmorgen Tower, Willy-Brandt-Straße 23 Quest Investment Partners, Seite 6: Alsterufer 36 Hinrich Franck Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Seite 7