MARKTBERICHT Gewerbe Investment Hamburg

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1 MARKTBERICHT Gewerbe Investment Hamburg 2017/Q1 Q1 Grossmann & Berger macht. Marktberichte.

2 GEWERBE Investment Key Facts 470 Mio. 51 % Hotel: 50 % Büro: 3,3 % EZH: 3,3 % Logistik: 4,9 % Der Trend zu B-Lagen nimmt aufgrund der geringen Auswahl in Core-Lagen zu. Axel Steinbrinker Geschäftsführer Leer gefegte Core-Lagen Mit nur 470 Mio. büßte das im 1. Quartal 2017 auf dem Hamburger Investmentmarkt für Gewerbe-Immobilien fast 50 % des Vorjahreswerts ein. In den vergangenen drei Monaten wurden lediglich 14 Gewerbe-Objekte verkauft, im 1. Quartal 2016 waren es 36. Der Einbruch lässt sich mit einem Mangel an Produkten erklären, vor allem im Core-Segment, und mit dem sehr guten Vorjahresergebnis. Viele Gewerbe-Immobilien in Hamburg wechselten in den letzten drei Jahren mindestens ein mal den Besitzer. Ein gutes Beispiel hierfür ist das Radisson Blu Hotel am Dammtor, das innerhalb dieses Zeitraums bereits zum zweiten Mal verkauft wurde. Die Nachfrage der Investoren ist aber weiterhin enorm hoch. Aufgrund der beiden Top-Transaktionen erreichte der Teilmarkt Alster West einen Anteil von 57 % am (268 Mio. ) und damit Platz 1 im Teilmarkt-Ranking. An zweiter Stelle folgte der Teilmarkt City mit einem Anteil von 23 % bei 110 Mio. Anteil ausländischer Investoren Investment -48 % ggü. Vorjahr +20 %-Punkte ggü. Vorjahr +74 %-Punkte ggü. Vorjahr -0,4 %-Punkte ggü. Vorjahr -0,3 %-Punkte ggü. Vorjahr -0,5 %-Punkte ggü. Vorjahr Stärkste Assetklasse Nettospitzenrenditen und vier Transaktionen. Im Teilmarkt Harburg wurden im ersten Quartal genau so viele Gewerbe-Immobilien gehandelt wie in der City, allerdings mit einem geringeren. Schon 2016 war Harburg aufgrund der Übernahme von Officefirst durch Blackstone der drittstärkste Teilmarkt. Das zeigt, dass der Trend zu B-Lagen auch in Hamburg zunimmt, weil es in den Core-Lagen zu wenig Auswahl gibt. Stadtteillagen werden bei Investoren daher künftig eine noch größere Rolle spielen. Insbesondere Projektentwickler suchen nach Objekten und Grundstücken mit größerem Entwicklungspotenzial, die vorranging in B-Lagen zu finden sind. Im Teilmarkt Harburg wurden unter anderem zwei Projektentwicklungen an der Neuländer Straße veräußert: Zum /Q1 in Mrd. 10-Jahres-Mittel ( ): ca. 2,9 Mrd. 2,8 3,7 4, ,5 Q1 0, Seite 2

3 Ausgewählte Transaktionen 2017/Q1 Radisson Blu Dammtor Marseiller Straße 2 Alster West Hotel Investor: Wenaasgruppen Kaufpreis: ca. 200 Mio. Grindelhochhaus Oberstraße 14a-c Alster West Mischnutzung Investor: BVK Kaufpreis: ca. 64 Mio. Generator Hostel Steintorplatz 3 St. Georg Hotel Investor: Queensgate Investment Kaufpreis: vertraulich Bauhaus Moorfleet Unterer Landweg 77 Hamburg Ost Einzelhandel Investor: Pradera Ltd. Kaufpreis: vertraulich Rödingsmarkt Rödingsmarkt City Mischnutzung Investor: Cresco Capital Group Kaufpreis: vertraulich Radisson Blu Dammtor Hotel Alster West Marseiller Straße /Q1 in Mio. nach Größenklassen Volumen Vertragsanzahl einen übernahm die CG Gruppe das Neuländer Quarree (Neuländer Straße/Hannoversche Straße) von der insolventen P & S Grundstücks- und Vermögensverwaltung, zum anderen erwarb die HafenQuartier Harburg Grundstücksgesellschaft das Gelände der ehemaligen New-York Hamburger Gummi-Waaren Compagnie (Neuländer Straße 4-10) unter anderem mit Plänen für ein Spa- und Wellness-Center von einem Privatinvestor. Investitionsobjekte Ein Verkauf über 100 Millionen Euro 7% % /Q1 nach Assetklassen Mischnutzung Büro 6 Einzelhandel 3 18% 25% 7% 3 25% % % 1 42% 200 ab 100 Hotel Das Radisson Blu Hotel Dammtor (Marseiller Straße 2, Alster West) war mit einem Kaufpreisvolumen von knapp 200 Mio. die Top-Transaktion auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Hamburg. Azure Property aus Luxemburg veräußerte das Hotel an die norwegische Wenaasgruppen. Dies blieb die einzige Transaktion über 100 Mio.. Im Rahmen des zweitgrößten Verkaufs übernahm die Bayerische Versorgungskammer für rund 64 Mio. ein Grindelhochhaus (Oberstraße 14a-c, Alster West) von Jargonnant Partners. In den Größenklassen Mio. und Mio. wurden jeweils drei Objekte veräußert. Neben dem Radisson Blu Hotel Dammtor wurde im Rahmen des Verkaufs der gesamten Kette auch das Generator Hostel (Steintorplatz 3, St. Georg) von Patron Capital (UK) und Invesco Real Estate (USA) an das britische Private-Equity-Unternehmen Queensgate Investment veräußert. Die Assetklasse Hotel kam somit auf die Hälfte des gesamten s. Ein Viertel des Volumens (115 Mio. ) erreichte die Assetklasse Büro, gemischt genutzte Objekte folgten mit einem Anteil von 18 % (86 Mio. ). Bereits 2016 gab es ein größeres Angebot an Mixed-Used-Produkten. Die Kombination von Wohnen und Gewerbe wird aufgrund der städtischen Auflagen bei vielen Projektentwicklungen notgedrungen umgesetzt und findet zunehmend Akzeptanz. Seite 3

4 Renditen Anhaltender Rendite-Sinkflug Spitzenrenditen /Q1 Nettoanfangsrendite* in % Angesichts des Ungleichgewichts von Nachfrage und Angebot gingen die Netto-Spitzenrenditen* gegenüber dem Vorjahr in allen Assetklassen nochmals zurück. Bei Büro- und Geschäftshäusern sank die Spitzenrendite von 3,7 bzw. 3,6 auf 3,3 % und für Industrie-, Lager- und Logistik-Objekte von 5,4 auf 4,9 %. Logistik 6,5 6,3 5,4 Käufer- und Verkäufergruppen Europäer auf Einkaufstour 4,1 4,1 Büro/Einzelhandel 2017/Q1 nach Käufergruppen Andere Projektentwickler/Bauträger Pensionsfonds/ Pensionskassen 12% 9% 14% 3,7 8% 2% 4,9 4,9 3,3 3, /Q1 Versicherungen Opportunity/ Equity Fonds 3,6 (EH) 55% Private Investoren/ Family Offices Rund die Hälfte des s (241 Mio. ) im 1. Quartal 2017 entfiel auf aus dem europäischen Ausland stammende Investoren. Diese kamen ausnahmslos aus Norwegen, Großbritannien und den Niederlanden. Der Anteil der ausländischen Verkäufer lag bei 64 % (302 Mio. ). Aufgrund des Erwerbs des Radisson Blu Hotels durch Wenaasgruppen dominierten Private Investoren/Family Offices mit einem Anteil von 55 % (259 Mio. ) das Umfeld der Käufer. Die nächstniedrigeren Anteile entfielen mit 14 % (66 Mio. ) auf Pensionskassen/Pensionsfonds und mit 12 % (57 Mio. ) auf die Grupper der Opportunity/Equity Fonds. Die stärkste Verkäufergruppe war Asset-Manager/Bestandshalter mit einem Anteil von 43 % (202 Mio. ). Ausblick Kein erneuter Rekord erwartet Der relativ schwache Jahresstart kann höchstwahrscheinlich aufgeholt werden. Bei einen großen Nachfragedruck und Vervielfältigern, die in Spitzenlagen das 30-Fache erreichen können, sind die auf den Markt kommenden Produkte heiß begehrt. Angesichts des Produktmangels und unter der Voraussetzung, dass keine großen Paket-Transaktionen stattfinden, wird das jedoch nicht den Rekord des Vorjahres in Höhe von 4,5 Mrd. anknüpfen können. 2017/Q1 nach Verkäufergruppen Andere Private Investoren/Family Offices Corporates/Eigennutzer 5% 4%1% Opportunity/ Equity Fonds 21% 43% Asset-Manager/ Bestandshalter Projektentwickler/ Bauträger 26% * Für eine bessere Vergleichbarkeit wurde in der Marktberichtserstattung von Grossmann & Berger zum 4. Quartal 2016 die Anfangsrendite von der Brutto- auf die Nettospitzenrendite umgestellt. Seite 4

5 Kompetente Beratung Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Tatjana Merger Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Glossar Definitionen Investmentmarkt Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: s.ebert@grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: a.martens@grossmann-berger.de Tatjana Merger Master of Science Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: t.merger@grossmann-berger.de : Das ist die Summe der Kaufpreise aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ( Signing ). Wohninvestment-Transaktionen werden im nicht berücksichtigt. Assetklasse: Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominierenden Flächenanteil (mind. 75 %) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet. Einzelobjekt- und Portfoliotransaktionen: Die Einzelobjekttransaktion umfasst den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungsgrundstücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei räumlich getrennten Immobilien. Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Nettokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage). Bildnachweis: Titel: HafenCity Panorama Shutterstock; Seite 2: Alsterpanorama; Seite 3: Radisson Blu Dammtor, Marseiller Straße 2 MF Matthias Friedel - Luftbildfotografie Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Seite 5