immobilienmarktbericht des deutschen anlage-immobilien verbunds mit Charme und Chic stabil

Transkript

1 immobilienmarktbericht des deutschen anlage-immobilien verbunds dave Düsseldorf ausgabe N /2016 mit Charme und Chic stabil Die Metropole Düsseldorf baut Ihre Attraktivität weiter aus berlin kiel dresden hannover münchen stuttgart bonn bremen frankfurt hamburg leipzig nürnberg chemnitz essen köln Duisburg pforzheim baden-baden karlsruhe bruchsal heidelberg Düsseldorf Münster

2 Jörg Schnorrenberger, geschäftsführender Gesellschafter der Schnorrenberger Immobilien Gruppe, Düsseldorf anlagemarkt Düsseldorf mit Charme und Chic stabil Die Metropole Düsseldorf baut Ihre Attraktivität weiter aus Die Bevölkerung in Düsseldorf steigt, ebenso in vielen Bereichen die Nachfrage. Mit nahezu Einwohnern ist die Landeshauptstadt von NRW neben Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg und München eines der fünf wichtigsten, international verflochtenen Wirtschaftszentren Deutschlands. Darüber hinaus gilt Düsseldorf als umsatzstärkster Standort in Deutschland für die Bereiche Wirtschaftsprüfung, Rechts- und Unternehmensberatung, Werbung und Mode. Die zentrale Lage in der Metropolregion Rhein-Ruhr mit einer hervorragenden Autobahn-, Schienen- und internationalen Fluganbindung bietet einen weiteren Standortvorteil Unternehmen arbeiten heute im Stadtgebiet Düsseldorf, mehr als in der Wirtschaftsregion. Die Lebensqualität in Düsseldorf zählt Studien zufolge zu den höchsten in Deutschland und ist weltweit kontinuierlich unter den ersten zehn Städten zu finden. Die internationalen Schulen werden von über 950 Schülern aus 44 Ländern besucht. Darüber hinaus verfügt Düsseldorf über mehrere internationale Kindergärten. Die Attraktivität der Stadt für alle Einwohner zu halten und zukünftig weiter auszubauen, ist auch politisches Ziel und wird beispielsweise mit dem Handlungskonzept Wohnen versucht. Dennoch waren und sind hohe Grundstückskaufpreise maßgeblich verantwortlich dafür, dass vor allem hochpreisige Immobilien gebaut werden. Seit dem 1. Juli 2015 versucht man, wie in verschiedenen anderen Städten, in Düsseldorf mit der populistisch eingeführten Mietpreisbremse die Entwicklung der Mietpreise künstlich zu reglementieren. Aktuell beobachten wir selbstregulierend durch das vielfältige Angebot in den guten und sehr guten Lagen einen leichten Rückgang der Mieten, in einfachen Lagen hingegen einen Anstieg der Mieten. Vergleichbare Kaufpreisentwicklungen erleben wir bei Neubaueigentumswohnungen. Eine gestiegene Nachfrage und damit auch steigende Kaufpreise verzeichnen wir hingegen bei Eigentumswohnungen im Bestand, unabhängig vom jeweiligen Sanierungsbedarf, in etablierten und gewachsenen Lagen. Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser Im Jahr sind insgesamt 365 Mehrfamilien-, Wohnund Geschäftshäuser verkauft worden. Dies entspricht einem Rückgang von 25 Immobilien im Vergleich zum Vorjahr. Das Transaktionsvolumen ist im Verhältnis zu 2013 mit ca. 675,09 Millionen Euro auf 540,33 Millionen Euro deutlich gesunken. Das erzielte Jahresergebnis in dieser Assetklasse entsprach somit unseren Erwartungen und Vorhersagen. Im ersten Halbjahr 2015 ist die Zahl der Transaktionen mit 167 Objekten noch einmal rückläufig. Die Nachfrage nach diesen Immobilien übersteigt allerdings nach wie vor deutlich das Angebot. Dennoch beobachten wir, dass die Kaufpreise für Immobilien in guten und sehr guten Lagen nicht ungebremst steigen, sondern in vielen Bereichen nahezu stagnieren. Steigerungen der Kaufpreise erleben wir aktuell bei Objekten in einfachen Lagen. Viele Investoren modifizieren aktuell ihr Ankaufsprofil und entdecken Stadtteillagen, die bislang weniger gefragt waren, um so ihren persönlichen Rendite- und Risikoanforderungen auch zukünftig gerecht werden zu können. Andere erweitern ihren Investitionsradius in umliegende Nachbarstädte, in denen Kaufpreisanstiege nicht oder nur wenig dynamisch verlaufen. Fast facts So ist beispielsweise die Anzahl der verkauften Immobilien in einem traditionell begehrten Stadtgebiet wie Pempelfort rückläufig. Stadtteile wie Oberbilk und Bilk konnten im Vergleich dazu Zuwächse bei den Transaktionszahlen aufweisen. Für das laufende Jahr gehen wir davon aus, dass sich dieser Trend, sofern schwerwiegende äußere Globalthemen ausbleiben, langsam fortsetzen wird. Stadtgebiete in der Peripherie werden weiter in den Fokus der Anleger rücken, da dort perspektivische Kaufpreissteigerungen in Verbindung mit der Steigerung der vorhandenen Durchschnittsmieten erwartet werden. Die dort realisierten Kaufpreise werden die durchschnittlich erzielten Quadratmeterkaufpreise im gesamten Stadtgebiet gegebenenfalls ein wenig nach unten korrigieren beziehungsweise auf einem stabilen Niveau halten. Hohe Nachfrage der Investoren und verfügbare Liquidität werden auch über das Jahr 2015 hinweg den Nachfragedruck höher sein lassen als das verfügbare Angebot. Kurzfristige Gewinnmitnahmen bei Kauf und zeitnahem Wiederverkauf lassen sich in der Regel so nur schwer erzielen. Daher sehen wir langjährig orientierte Privatinvestoren und professionelle Immobilienbestandshalter als die dominierende Käufergruppe an. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer von Anlageimmobilien in einer Kaufpreisspanne zwischen ca. 1 und 2,5 Millionen Euro und marktgerechten Kaufpreis- Flächenumsatz Vermietungsumsatz Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstandsquote Flächenbestand vorstellungen beläuft sich auf ca. drei bis vier Monate. Immobilienangebote mit überhöhten Kaufpreiswünschen werden gemäß unserer Marktanalyse häufig über mehr als zwölf Monate angeboten und im Verlauf dieser Zeitspanne mehrfach im Kaufpreis reduziert. Verkäufer dieser Liegenschaften sind vorwiegend professionelle Immobilieninvestoren, Fondsgesellschaften und aus unserer Erfahrung eine größer werdende Anzahl privater Immobilienbesitzer. Viele private Immobilieneigentümer gehen derzeit davon aus, dass die Kaufpreise im m² m² 26,00 Euro pro m² 13,75 Euro pro m² 10,66 % 7,65 Mio. m² Durchschnitt einen Spitzenwert erreicht haben und der Zeitpunkt über einen Verkauf nachzudenken derzeit günstig ist. Die Auflagen für Immobilieneigentümer der aktuellen Gesetzgebung fördern diesen Gedanken zusätzlich. Büro- und Geschäftshäuser Das Transaktionsvolumen von ca. 621,31 Millionen Euro im Jahr liegt laut Zahlen des Gutachterausschusses deutlich unter dem Vorjahresergebnis von ca. 965,65 Millionen Euro. Die Anzahl der Kauffälle ist dagegen mit 54 Objekten im zu 56 Objekten 2013 nahezu gleich geblieben. Im ersten Halbjahr 2015 sehen wir einen leichten Rückgang des Transaktionsvolumens. Dieses ist allerdings weder auf die Nachfrage nach Objekten noch auf zu geringe Liquidität im Markt zurückzuführen. Wesentlich scheint hier das geringe Objektangebot zu sein. Dennoch erwarten wir auch für das Gesamtjahr 2015 einen Wert, der deutlich über den Durchschnittswerten der letzten zehn Jahre liegt. Büroimmobilien machen vom Investmentmarkt insgesamt ca. 74 % aus. Der vorhandene Investitionsdruck, das geringe Objektangebot und die Nachfrage der Käufer nach Core-Immobilien in besten Lagen mit langen dave Düsseldorf anlagemarkt Düsseldorf

3 SPITZENMIETEN BÜRO 29,0 28,0 27,0 27,50 26,0 25,0 26,00 26,00 24,0 23,0 23,00 23,50 23,00 nachhaltigen Mietverträgen, gingen zulasten der Spitzenrendite. Diese lag Ende bei etwa 4,5 %. Dominant auf der Investorenseite waren die Fondsgesellschaften. Neben den Equity- und Opportunity-Fonds auch offene Fonds und Spezialfonds. Diese machten ca. 40 % der Käufer aus. Banken stellten mit etwas weniger als 30 % den größten Kreis der Verkäufer. Im Jahr waren mit ca. 27 % der Käufer ausländische Investoren von der Qualität des Standortes Düsseldorf überzeugt und investierten in Düsseldorfer Objekte. Ein Jahr zuvor lag der Anteil noch bei ca. 40 %. Der Büroflächenvermietungsumsatz lag im Jahr bei ca m². Dies entspricht einem Rückgang von über 35 %. Eigennutzer haben noch einmal zusätzlich ca m² Fläche bezogen. Die erzielte Spitzenmiete im Jahr mit 27,50 Euro pro m² ist im ersten Halbjahr 2015 auf 26 Euro pro m² gesunken. Die erzielte Durchschnittsmiete von 14 Euro pro m² im Jahr ist im ersten Halbjahr 2015 auf 13,75 Euro pro m² ebenfalls leicht gesunken. Dagegen zeigt sich der Büromarkt mit einem Flächenumsatz von etwas über m² im ersten Halbjahr 2015 deutlich belebt und lässt auf eine im Vergleich zum Vorjahresergebnis deutlich erhöhte Vermietungsleistung für das Gesamtjahr schließen. Die vereinheitlichten Daten der Düsseldorfer Wirtschaftsförderung zeigen einen ebenfalls geringen Rückgang der Leerstandsquote auf 10,66 %, bei einem Gesamtbestand von ca m² und ca m² neu erstellter Bürofläche. Großer Nachfrage erfreuen sich innerstädtische Büroimmobilien, deren Ausstattungs- und architektonische Standards nicht zeitgemäß sind und sich als Projektentwicklung mit zukünftig wohnwirtschaftlicher Nutzung eignen. Lokale Projektentwickler suchen hier Objekte ab ca m² Nutzfläche. Überregionale Nachfrage besteht bei Liegenschaften mit einem Flächenangebot zwischen und m². Einzelhandelsimmobilien Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien im Core- Segment und im Bereich möglicher Projektentwicklungen ist ungebrochen hoch und übersteigt deutlich das Angebot, welches weiterhin rückläufig erscheint. Dies führt zu einer stagnierenden bis leicht sinkenden Spitzenrendite, die knapp über der Spitzenrendite von Core- Büroimmobilien liegt. Die Spitzenmiete in den 1-A-Lagen hat sich von ca. 250 Euro pro m² auf ca. 285 Euro pro m² erhöht. Als Einzelhandelsstandort wird sich Düsseldorf auch zukünftig größter Attraktivität bei Investoren erfreuen und eine der Spitzenpositionen in Deutschland einnehmen. Resümee und Trends Die Metropole Düsseldorf wird auch 2015 und deutlich darüber hinaus zu den Top-5-Standorten in Deutsch- Angaben in 3/m² Volumen in Tsd. m² 22,0 21,0 20,0 Flächenumsatz büro ,50 22,50 22, dave Düsseldorf anlagemarkt Düsseldorf

4 Angaben in 3/m² DURCHSCHNITTSMIETEN BÜRO 17,0 16,0 15,0 14,0 13,0 12,0 14,50 14,00 14,00 13,50 13,50 13,00 12,50 12,50 10,0 13,75 land zählen. Alle Arten von Investoren werden nach wie vor versuchen, ihre wenigen Investitionschancen zu nutzen. Somit wird das kaufpreisstabilisierende beziehungsweise kaufpreissteigernde Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage bestehen bleiben und für ein stabiles Preisgefüge verantwortlich sein. Gerade aber im Segment der Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser erleben wir bei der Nachfrage unserer Kunden ein komplexeres Wahrnehmen der Stadt Düsseldorf, bei dem nicht mehr nur etablierte Trendlagen gesucht werden, sondern die gesamte Stadt zunehmend durch ihre Unterschiedlichkeit weiter an Attraktivität gewinnt. Zu wenig geeignete Immobilienangebote im Verhältnis zum Wunsch der Kapitalanleger, in Düsseldorfer Immobilien zu investieren, stellt gleichzeitig die Chance für Immobilieneigentümer dar, konkret über den Verkauf von Objekten nachzudenken und von dieser Situation zu profitieren. Jörg Schnorrenberger, geschäftsführer schnorrenberger immobilien gruppe Leerstand büro (absolut und in %) , , , , , , ,6 19,0 18,0 17,0 16,0 15,0 14,0 13,0 12,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 Volumen in Tsd. m² ,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 dave Düsseldorf anlagemarkt Düsseldorf

5 dave Düsseldorf wird vertreten durch: Schnorrenberger Immobilien gruppe Jörg Schnorrenberger Kaiserstrasse Düsseldorf Tel.: 0211 /