Marktbericht. 2018/Q1-4 Hamburg. Gewerbe Investment. Hamburg Sylt Berlin

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1 Marktbericht Gewerbe Investment 2018/Q1-4 Hamburg Hamburg Sylt Berlin

2 Key Facts Investment 5,95 Mrd. 26 % Büro: 55 % Büro: 2,8 % Geschäftshaus: 2,7 % Logistik: 4,5 % +65 % -19 % -13 % -0,1 % -0,2 % -0,1 % ggü. Vorjahr Anteil ausländischer Investoren Stärkste Assetklasse Nettospitzenrenditen Das Jahr 2018 ist einmalig in der Geschichte des Hamburger Immobilien-Investmentmarktes. Der Run auf Gewerbeimmobilien führte zu einem Rekordergebnis mit einem von 5,95 Mrd. und verdeutlicht die starke Stellung Hamburgs als Investitionsstandort. Axel Steinbrinker Geschäftsführer Hamburg ist um einen Rekord reicher Das auf dem gewerblichen Immobilien-Investmentmarkt in Hamburg erreichte zum Ende des Jahres 2018 ein Rekordergebnis von 5,95 Mrd. bei rund 170 Transaktionen, eine Steigerung zum Vorjahr um 65 %. Die herigen Rekordjahre 2016 und 2007 mit einem von jeweils rund 4,5 Mrd. wurden damit deutlich übertroffen. Allein im 4. Quartal wechselten Gewerbeimmobilien im Wert von 1,95 Mrd. den Besitzer. Grund für dieses Ausnahmejahr in Hamburg ist eine Vielzahl an Transaktionen über 100 Mio., wie Hamburg es her nicht erlebt hat. Insgesamt 16 Verkäufe mit einem Gesamtvolumen von rund 2,7 Mrd. entfielen auf diese Größenklasse. Der Markt wurde vornehmlich durch Einzelverkäufe bestimmt, welche einen Anteil am von 73 % ausmachten. von über 150 Mio.. Ebenfalls zu den volumenstärksten Verkäufen im letzten Quartal des Jahres zählt das Quartier am Zeughaus (Christoph-Probst-Weg 26-31, 3-4, 1-2, Eppendorf), das von Blackstone/Officefirst an Godewind Immobilien für ca. 150 Mio. verkauft wurde. Im 4. Quartal wurde ebenfalls der Verkauf des Büroportfolios von Warburg-HIH an den französischen Assetmanager Amundi vollzogen. Zu den Hamburger Objekten zählen der Valentinshof (Caffamacherreihe 8-10, City) und Brooktorkai 20 (HafenCity) für einen Kaufpreis von jeweils über 100 Mio.. Bei den 16 großvolumigen verkauften Objekten in Hamburg handelt es sich nahezu ausschließlich um Büroimmobilien. Ausnahme ist das Hotel Maritim Reichshof CURIO COLLECTION BY HILTON (Kirchenallee 34-36, St. Georg), das für rund 100 Mio. von der Kölner Event-Hotelgruppe an den indischen Investor InterGlobe Enterprises verkauft wurde in Mrd. 10-Jahres-Mittel ( ): ca. 3,2 Mrd. Q4 1,95 Die größte Transaktion für 2018 ist der Verkauf des Springer Quartiers (Kaiser-Wilhelm-Straße, City) für rund 400 Mio. aus dem 1. Quartal. Eine großvolumige Transaktion aus dem 4. Quartal ist der Verkauf des Büroensembles Intelligent Quarter, bestehend aus den Bürogebäuden Ship yard und Watermark (Überseeallee 10+12, HafenCity) von ECE und Strabag an Real I.S. für ein Volumen 3,7 4,0 4,5 3,6 4, Seite 2

3 Ausgewählte Transaktionen 2018/Q1-4 Springer Quartier Kaiser-Wilhelm-Straße City Büro Investor: Versorgungswerke Kaufpreis: ca. 400 Mio. Hanseviertel Große Bleichen 36 City Mischnutzung Investor: CBRE Global Investors (für Europafonds) Kaufpreis: > 300 Mio. Olympus Campus Wendenstraße HafenCity Büro Investor: ÄVWL/Hines Kaufpreis: > 250 Mio. Sumatrakontor Überseeallee 1-3 HafenCity Büro Investor: REAL I.S. Kaufpreis: ca. 190 Mio. Watermark & Shipyard Überseeallee HafenCity Büro Investor: REAL I.S. Kaufpreis: > 150 Mio. Quelle: Strabag Real Estate GmbH Watermark & Shipyard Überseeallee HafenCity 2018/Q1-4 in Mio. nach Größenklassen Vertragsanzahl % % % % % Forward-Deals nahmen mit einem Volumen von 1,1 Mrd. einen Anteil von 19 % am ein. Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies eine Verdoppelung des Ergebnisses dar. Diese Entwicklung zeigt, dass in der aktuellen Marktlage auf dem Hamburger Büromarkt eine Vielzahl an Projekten deutlich vor Fertigstellung vermietet sind und an Endinvestoren verkauft werden. Auf die zentralen Teilmärkte City und Hafencity entfiel ein in der Höhe von rund 2,3 Mrd. und damit ein Anteil von 39 %. Der Fokus der Investoren liegt demnach weiterhin auf den zentralen Lagen. In der City Süd wurden 17 Objekte mit einem Volumen von rund 738 Mio. verkauft. Der Verkauf des Olympus Campus (Wendenstraße 14-18) für rund 250 Mio. war in 2018 die größte Transaktion im Teilmarkt /Q1-4 nach Assetklassen Industrie/Logistik Grundstücke Hotel Einzelhandel Mischnutzung 25 5% 9% 13% % ab 100 Büro Büroimmobilien waren mit einem Anteil von 55 % und einem Volumen von 3,3 Mrd. unverändert die stärkste Assetklasse. Die jüngste Transaktion aus dem 4. Quartal in dieser Objektkategorie ist der Verkauf des ehemaligen Hotel Prem, das 2008 zu dem Bürogebäude Prem Contor (An der Alster 9, Alster Ost) umgebaut wurde. Die LHI Gruppe erwarb das Objekt von einem privaten Investor für rund 17,6 Mio. für einen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Auf Platz zwei folgten die Mixed-Use-Objekte mit einem Anteil von 13 % (797 Mio. ). Das Hanseviertel (Große Bleichen 36, City) und des LaHoMa (Langenhorn Markt 1-18) waren die bedeutendsten Transakionen in dieser Kategorie. Im Industrie/Logistik-Segement haben zwei Portfolio-Deals zu einer Vervierfachung des Volumens gegenüber dem Vorjahr auf 274 Mio. geführt. Dabei handelt es sich einerseits um das Optimus Prime -Portfolio aus dem Beos Corporate Real Estate Funds Germany I, das von Helaba Invest für deutsche institutionelle Investoren erworben wurde. Von den 21 Objekten des Portfolios befinden sich acht in Hamburg. Das Verkaufsvolumen für die Hamburger Objekte lag schätzungsweise zusammen bei rund 100 Mio.. Das Laetitia -Portfolio der Aurelis Real Estate, bestehend aus 32 Objekten, wurde zum Ende des Jahres an den ersten Unternehmensimmobilienfonds der Beos verkauft. Auf das Hamburger Stadtgebiet fielen zwei Logistik-Objekte mit einem Volumen von zusammen rund Seite 3

4 Spitzenrenditen /Q4 Nettoanfangsrendite in % 6,30 4,10 4,10 5,40 3,70 3, /Q1-4 nach Käufergruppen 37% 4,90 3,30 3,30 15% 4,60 4,50 2,90 2,80 2,90 14% 2, /Q4 Industrie/Logistik Büro Geschäftshaus Börsennotierte Immobilien- investment- AG/REIT Pensionskassen und Versorgungswerke/Pensionsfonds 15 Mio.. In allen Assetklassen mit Ausnahme von Hotel lag das deutlich über dem Ergebnis des Vorjahres. Das in der Assetklasse Hotel sank um 36 % auf rund 370 Mio.. Bei der Betrachtung der Größenklassen verzeichnete besonders das Segment über 100 Mio. den stärksten Zuwachs gegenüber dem Vorjahr um 153 % auf 2,7 Mrd.. Ebenfalls deutliche Steigerungen mit einem Plus gegenüber dem Vorjahr von 68 % wies das Segment Mio. auf. Renditen Tiefpunkt für 2018 erreicht Der Run auf Hamburger Gewerbeimmobilien hat im Laufe des Jahres zu einem weiteren Sinken der Spitzenrenditen geführt. Bei Geschäftshäusern sank der Wert um 20 Basispunkte auf 2,70 % zum Ende des Jahres. Für Bürohäuser fiel die Rendite um 0,1 %-Punkte auf 2,8 %. Die Spitzenwerte für Logistikobjekte lagen Ende 2018 bei 4,5 %. Käufer- und Verkäufer Verkäuferseite: Projektentwickler stark Nationale Investoren bestimmten in 2018 den gewerblichen Investmentmarkt in Hamburg. Lediglich 26 % (1,6 Mrd. ) des Investitionsvolumens kamen aus dem Ausland, hauptsächlich aus den USA und Großbritannien. Die stärkste Käufergruppe in 2018 waren die Börsennotierten Immobilien Investment AGs/ REITs mit einem Anteil am von 15 % (881 Mio. ), gefolgt von den Pensionskassen und Versorgungswerke/Pensionsfonds mit 14 % und den Spezialfonds mit 13 %. Versicherungen Projektentwickler 2018/Q1-4 nach Verkäufergruppen 25% 10% 11% 13% 27% Spezialfonds Private Equity/ Opportunity- Fonds Auf Verkäuferseite bestimmten vor allem zwei Investorentypen den Markt. Auf die Gruppe der Private-Equity Fonds/ Opportunity Fonds entfiel ein Anteil am von 27 % (1,62 Mrd. ). Hierfür verantwortlich ist vor allem der Abverkauf des Officefirst-Portfolios durch Blackstone wie z. B. des Sumatrakontors (Überseealle 1-3), des Quartiers am Zeughaus (Christoph-Probst-Weg 26-31, 3-4, 1-2) oder des Portfolios The Channel in Harburg. Die zweitstärkste Verkäufergruppe in 2018 waren die Projektentwickler mit einem Anteil von 27 % (1,58 Mrd. ). Sie profitieren von der aktuell hohen Nachfrage nach Neubau-Büromietflächen und den daraus resultierenden frühen Vorvermietungen der Projekte, die zu einem Verkauf noch vor Fertigstellung führten. Ausblick Abgeschwächte Dynamik für 2019 Offene Publikumsfonds Spezialfonds Versicherung 9% 27% Projektentwickler Die Nachfrage nach geeigneten Investments in der Hansestadt wird auch 2019 anhalten. Das günstige Marktumfeld, wie die weiterhin niedrigen Zinsen und die stabile deutsche Wirtschaft, dürfte auch im laufenden Jahr für eine rege Marktdynamik sorgen. Allerdings wird das Jahr 2019 nicht an das Ausnahmejahr 2018 anschließen können, so dass mit einem in Höhe von voraussichtlich 4,0 4,5 Mrd. zu rechnen ist. Der Tiefpunkt bei den Spitzenrenditen wurde Ende 2018 voraussichtlich erreicht. Es ist eine Konsolidierung der Renditen zu erwarten. Seite 4

5 Kompetente Beratung Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: s.ebert@grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: a.martens@grossmann-berger.de Glossar Definitionen Investmentmarkt : Das ist die Summe der Kaufpreise aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ( Signing ). Wohninvestment-Transaktionen werden im nicht berücksichtigt. Assetklasse: Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominierenden Flächenanteil (mind. 75 %) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet. Einzelobjekt- und Portfoliotransaktionen: Die Einzelobjekttransaktion umfasst den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungsgrundstücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei räumlich getrennten Immobilien. Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Nettokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage). Bildnachweis: Titel: Springer Quartier, Kaiser-Wilhelm-Straße MOMENI Gruppe, Seite 2: Mohlenhof, Burchardstraße 17 Jenner Egberts Fotografie, Seite 3: Watermark und Shipyard, Überseealle Strabag Real Estate GmbH. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Stadthöfe) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Seite 5