MARKTBERICHT GEWERBE BÜROVERMIETUNG HAMBURG

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1 MARKTBERICHT GEWERBE BÜROVERMIETUNG HAMBURG 2017/Q1-3 Q3 Grossmann & Berger macht. Marktberichte.

2 KEY FACTS BÜROVERMIETUNG m² + 12 % ggü. Vorjahr 26,00 /m² + 4,0 % ggü. Vorjahr 15,00 /m² + 0,7 % ggü. Vorjahr 4,6 % - 0,4 % -Pkt. ggü. Vorjahr 13,59 Mio. m² + 1,2 % ggü. Vorjahr Büroflächenumsatz Spitzenmiete mtl. nettokalt Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Leerstandsquote Büroflächenbestand Alle Parameter lassen darauf schließen, dass sich das dynamische Umsatzgeschehen weiter fortsetzten wird. Andreas Rehberg Geschäftsführer FLÄCHENUMSATZ Großnutzer erhöhen Umsatz deutlich Der Büroflächenumsatz der ersten drei Quartale betrug rund m² und damit 12 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Dabei erwies sich das 3. Quartal mit rund m² vermieteter und eigengenutzter Fläche als das her umsatzstärkste Jahresviertel. Im Hinblick auf das Gesamtergebnis blieb der Eigennutzeranteil mit knapp 14 % und m² relativ niedrig. In den ersten drei Quartalen wurde das Umsatzgeschehen u. a. durch den hohen Anteil von Geschäften mit mehr als m² Fläche bestimmt. Insgesamt kam dieses Segment auf 29 % ( m²). Dabei hatten die Verträge von Olympus Deutschland und Gruner + Jahr mit m² und m² einen entscheidenden Anteil. Olympus Deutschland hatte bereits im 2. Quartal mit dem Bau eines maßgeschneiderten Komplexes in der City Süd (Wendenstraße 14-18) begonnen, der voraussichtlich im Jahr 2020 bezogen werden kann. Im 3. Quartal wurde bekannt, dass das Verlagshaus Gruner + Jahr einen Mietvertrag für die neue Konzernzentrale im Quartier Am Lohsepark in der HafenCity (Am Hannoverschen Bahnhof) unterzeichnet hat. Bis 2021 soll auf den Baufeldern 73/74 ein Gebäudeensemble mit rund m² Fläche entstehen. Neben Büros sind dort auch Wohnungen und Flächen für Gewerbe und kulturelle Nutzungen geplant. Von den insgesamt zehn getätigten Großabschlüssen entfielen fünf auf das 1. Quartal. Darunter auch der drittgrößte Vertrag des Jahres - die Universität Hamburg mit m² (Überseering 35, City Nord). Im 2. Quartal kam mit Olympus Deutschland nur ein Großvertrag hinzu. Im 3. Quartal wurden neben Gruner + Jahr noch drei weitere Verträge über m² registriert. So sicherte sich die Techniker Krankenkasse im Silberling (Überseering 32-34) in der City Nord m² Fläche. In der City in der Europa Passage /Q1-3 in m² inkl. Eigennutzer 10-Jahres-Mittel ( ): ca m² Q Seite 2

3 AUSGEWÄHLTE TOP ABSCHLÜSSE 2017/Q Olympus Wendenstraße ca m² 2. Gruner + Jahr Am Hannoverschen Bahnhof ca m² 3. Universität Hamburg Überseering 35 ca m² 4. Schulbehörde Amsinckstraße 28 ca m² 5. Techniker Krankenkasse Überseering ca m² 6. WeWork Axel-Springer-Platz 3 ca m² 7. Schulbehörde Amsinckstraße 34 ca m² 8. WeWork Ballindamm/Hermannstraße ca m² 9. Kühne & Nagel Überseeallee 12 ca m² 10. Publicis Pixelpark Heidi-Kabel-Platz 2 ca m² WeWork Europa Passage, Ballindamm/Hermannstr. City ca m² 2017/Q1-3 in m² nach Mietgröße und Anzahl Mietverträge Umsatz Vertragsanzahl (Ballindamm 39-40) mietete der Anbieter von Coworking-Spaces WeWork rund m² Fläche an und in der HafenCity im Neubauprojekt Shipyard (Überseeallee 12) schloss das Logistikunternehmen Kühne & Nagel einen Vertrag über knapp m² ab. Mit 510 Mietverträgen und Eigennutzergeschäften in den ersten drei Quartalen wurden etwas mehr Abschlüsse als im Vorjahreszeitraum erfasst. Nach dem Segment der Großabschlüsse folgten alle weiteren Größensegmente mit annähernd gleichen Umsatzanteilen von 18 %. Lediglich die Größenklasse m² lag mit einem Anteil von 17 % etwas darunter % % /Q1-3 nach Branchen Andere Branchen Öffentliche Verwaltung Bau & Immobilien % 8% % % 16% 17 % % 14% 29 % ab Information und Telekommunikation Verarbeitendes Gewerbe Beratung In den ersten drei Jahresvierteln entfielen knapp 60 % des es auf die zentralen Teilmärkte City, City Süd und HafenCity. Dabei hatte die City im Gegensatz zum Vorquartal wieder die Nase vorn allerdings nur knapp. Mit einem Umsatzanteil von 22 % und m² lag die City nur geringfügig über dem Umsatzanteil der City Süd mit 21 % und einem Volumen von m². Das gute Abschneiden verdankt die City auch den sogenannten Business-Centern. Allein im 3. Quartal wurden vier Neuabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von knapp m² registriert. Seit Jahresbeginn mieteten die Business-Center knapp m² in der City an und waren damit für ein Viertel des Gesamtumsatzes verantwortlich. An dritter Position des Teilmarkt-Rankings folgte die HafenCity mit einem Anteil von 15 % und einem von m². Grund für das gute Ergebnis der HafenCity waren u. a. die erwähnten Großabschlüsse durch Gruner + Jahr (Baufelder 73/74, Am Hannoverschen Bahnhof) und Kühne & Nagel ( Shipyard, Überseeallee 12). Mit einem soliden vierten Platz und einem Umsatzanteil von 9 % behauptete sich die City Nord im Ranking. Der von m² wurde neben dem Vertrag mit der Universität Hamburg (Überseering 35) vor allem durch die drei Abschlüsse (Techniker Krankenkasse, ERGO Lebensversicherung, benefit) im Silberling (Überseering 32-34) mit einem Gesamtvolumen von rund m² getragen. Hauptflächenabnehmer in den ersten drei Quartalen des Jahres waren im Wesentlichen vier Branchen, die insgesamt knapp 60 % Seite 3

4 Spitzen- und Durchschnittsmieten /Q3 in /m² mtl. nettokalt Spitzenmiete 24,00 Durchschnittsmiete 14,00 24,50 Leerstand Leerstandsrate /Q3 in m² 25,00 14,50 14,50 26,00 26,00 15,50 15, /Q3 des Gesamtflächenumsatzes für sich verbuchten. Der größte Anteil mit rund 16 % ( m²) entfiel u. a. bedingt durch die Neuanmietung von Gruner + Jahr in der HafenCity auf den Bereich Information und Telekommunikation. Auf den Plätzen zwei und drei folgten mit Anteilen von jeweils 14 % ( m²) die Beratungsunternehmen sowie Unternehmen aus dem Bereich Verarbeitendes Gewerbe. Während im 3. Quartal im Bereich Verarbeitendes Gewerbe kein Neuabschluss über m² zu verzeichnen war, konnte die Beratungsbranche im dritten Jahresviertel gleich sechs neue Abschlüsse mit mehr als m² verbuchen, wie z. B. Unternehmensberatung Ecker + Ecker GmbH, die rund m² Bürofläche in der Warburgstraße 50 (Alster West) beziehen wird. Auf Platz vier des Branchenrankings kam der Bereich Bau und Immobilien. Mit Ausnahme des Abschlusses des Unternehmens Goldbeck über rund m² (Fuhlsbüttler Straße 29a) sorgten in der Bau- und Immobilienbranche vor allem die Business-Center für Umsatz. So wurden im 3. Quartal vier Neuabschlüsse mit mehr als m² getätigt, zwei davon durch den Anbieter WeWork, der sich Flächen sowohl in der Europa Passage als auch im Richard Böse Haus (Gänsemarkt 43) sicherte. Die anderen Anbieter waren rent24 ( Kaufmannshaus, Bleichenbrücke 10) und Design Offices (Görttwiete 16-20). MIETEN Vom Mieter- zum Vermietermarkt 7,0% 6,0% 5,2% 5,1% 4,6% Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete stiegen zum Ende des 3. Quartals im Vergleich zum Vorjahr leicht an. So kletterte die Spitzenmiete innerhalb von 12 Monaten von 25,00 auf 26,00 /m²/monat (+4%), während die Durchschnittsmiete von 14,90 auf 15,00 /m²/monat (+0,7%) stieg. Aufgrund des niedrigen Leerstands spitzt sich das Rennen der Unternehmen um die besten Flächen weiter zu. Schon jetzt verhandeln häufig mehrere Unternehmen parallel auf eine Fläche. In der Folge werden die Mieten mittelfristig spürbar anziehen. Der Markt dreht sich vom Mieterzum Vermietermarkt /Q3 Fertigstellungen Vorvermietungsquote in m² 69 % 48 % FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Flächenknappheit verändert Marktparameter Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Flächenknappheit am Hamburger Büromarkt weiter verschärft. Lag die Leerstandsrate inklusive Untermietflächen zum Ende des 2. Quartals noch bei 4,9 %, betrug diese Ende des 3. Quartals nur noch 4,6 %. Das innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehende Flächenangebot lag bei nur noch rund m². Die Flächenknappheit verändert die Marktparameter. Während Kunden sich noch vor ein paar Monaten Flächen für einen längeren Zeitraum reservieren konnten, um Zeit für ihre Entscheidungen zu gewinnen, müssen sie derzeit vor allem eins schnell sein. Die Fertigstellung liegt mit rund m² in 37 Projekten auf Rekordniveau. Aufgrund der hohen Vorvermietungsquote von 69 % kommt jedoch mit m² nur ein geringer Anteil spekulativ auf den Markt. Von den m² Bürofläche, die in 2018 voraussichtlich fertiggestellt werden, kommen rund m² auf den Markt. Die Vorvermietungsquote liegt hier bei 48 %. Mit m² und 23 Projekten in 2017/2018 liegt der räumliche Schwerpunkt der Entwicklungstätigkeit im Teilmarkt City. Seite 4

5 BÜRO TEILMÄRKTE HAMBURG IM ÜBERBLICK 2017/Q1-3 Am Flughafen Alster City Nord Hamburg West Eppendorf Hamburg Ost Barmbek Alster Ost Wandsbek Eimsbüttel Alster West Bahrenfeld Außenalster Altona St. Pauli City Binnenalster St. Georg Elbe Hafenrand Norderelbe HafenCity City Süd Harburg Teilmarkt in m² inkl. Eigennutzer Leerstand in m² Leerstand in % Nachhaltig erzielte Mieten in /m² mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m² mtl. nettokalt Fertigstellungen 2017/2018 in m² 1 CITY ,9 12,00 26,50 19, HAFENCITY ,8 12,50 24,50 19, HAFENRAND ,9 12,50 22,00 17, ALSTER WEST ,0 13,50 24,00 19, ALSTER OST ,5 10,50 25,00 18, ST. GEORG ,4 12,00 19,00 17, CITY SÜD ,1 6,00 16,00 10, ST. PAULI ,3 9,00 21,50 16, ALTONA ,6 8,50 16,50 13, BAHRENFELD ,3 7,50 14,00 11, EIMSBÜTTEL ,9 10,50 15,50 11, EPPENDORF ,9 8,50 13,50 12, AM FLUGHAFEN ,8 8,50 14,00 12, CITY NORD ,6 7,00 14,50 9, BARMBEK ,7 7,00 14,50 11, WANDSBEK ,1 6,50 15,00 10, HARBURG ,5 7,00 13,00 10, HAMBURG OST ,7 6,00 14,00 9, HAMBURG WEST ,7 6,00 12,00 9, GESAMT ,6 6,00 26,50 15, Seite 5

6 GEWERBE BÜROVERMIETUNG AUSBLICK über Vorjahresniveau von m² Die Beschäftigungssituation in Hamburg ist weiterhin gut. Im September 2017 sank die Arbeitslosenquote auf 6,7 %. Ein Zeichen dafür, dass die Hamburger Wirtschaft und damit auch der Büromarkt in guter Verfassung ist. Auch im gesamten Bundesgebiet ist die wirtschaftliche Lage günstig. Das WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) sieht die deutsche Wirtschaft trotz einiger Gefahren im Aufwind und hat nach einem über den Erwartungen liegenden ersten Halbjahr seine Prognose nach oben korrigiert. Für das Gesamtjahr 2017 rechnet das Institut nunmehr mit einem Wirtschaftswachstum von 1,8 %, während die Prognose im Vorquartal noch bei 1,3 % lag. Getragen wurde das Wachstum im Wesentlichen vom privaten und öffentlichen Konsum. Jedoch gab es nach Angaben des HWWIs im Jahresverlauf auch deutliche Zuwächse bei den Unternehmens- und Bauinvestitionen. Die Wachstumsprognose für 2018 liegt derweil unverändert bei 1,6 %. Die Unternehmensbefragung des ifo-instituts vom September 2017 zeichnet ein ähnlich positives Bild. Die deutschen Dienstleister blicken optimistisch in die nahe Zukunft und planen die Einstellung von neuem Personal. Somit erhöhte sich der Geschäftsklimaindex im September leicht von 110,6 auf 110,7 Punkte. Hingegen sank der ifo Geschäftsklimaindex für die gesamtdeutsche Wirtschaft geringfügig von 115,9 auf 115,2 Punkte. Dennoch liegt dieser weiterhin deutlich über seinem langfristigen Mittelwert (ab 1991) von 102,1.. Die Perspektiven für den Hamburger Büromarkt sind angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen günstig. Alle Parameter lassen darauf schließen, dass sich das dynamische Umsatzgeschehen auch im vierten Quartal weiter fortsetzten wird. Ein Jahresumsatz im Bereich von m² ist wahrscheinlich. Allein der geringe Leerstand könnte die Marktdynamik bremsen. Mietpreise. Die zunehmende Angebotsverknappung führt kurz- mittelfristig zu einer Anhebung des Mietpreisniveaus. Insbesondere in den zentralen Teilmärkten wird die Durchschnittsmiete spürbar anziehen. Flächenangebot. Mit einer Entschärfung der Angebotssituation ist kurz- und auch mittelfristig nicht zu rechnen. Das avisierte, spekulativ gebaute Flächenangebot in 2017/2018 wird der derzeitigen Nachfrage nach Büroflächen nicht gerecht. Bürosuchende müssen sich auf weitere Angebotsengpässe einstellen. G&B macht. Michel und Hafen im Blick. Michaelis Quartier Ludwig-Erhard-Straße City ca m² ab Seite 6

7 KOMPETENTE BERATUNG Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Tatjana Merger Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. GLOSSAR Definitionen Büromarkt Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: s.ebert@grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: a.martens@grossmann-berger.de Tatjana Merger Master of Science Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / Mail: t.merger@grossmann-berger.de : Der ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Leerstand: Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Bildnachweis: Titel: Ludwig-Erhard-Straße 24 Fotolia, Seite 2: FrachtRaum, Neuer Wall 34 Chantal Weber, Seite 3: Europa Passage, Ballindamm/Hermannstraße Carsten Leuzinger, Seite 6: Michaelis Quartier, Ludwig-Erhard-Straße Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Seite 7