DTZ Research. Property Times Hamburg Büromarkt Q Ruhiger Marktverlauf. 5. November Inhalt. Autor. Kontakte

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1 Property Times Hamburg Büromarkt Q Ruhiger Marktverlauf 5. November 2013 Inhalt Wirtschaftliches Umfeld 2 Büromarkt 3 Kennzahlen 5 Definitionen 6 Autor Ursula-Beate Neißer Head Department Research Germany + 49 (0) ursula-beate.neisser@dtz.com Der Hamburger Büromarkt präsentierte sich auch im dritten Quartal unaufgeregt. Mit m² erreichte der Take-up ein vergleichbares Niveau wie in den beiden vorangegangenen Quartalen. In Summe ergibt sich für die ersten neun Monate des laufenden Jahres ein Büroflächenumsatz von rund m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies ein Plus von 5%, gegenüber dem Mittelwert aus den letzten acht Vergleichszeiträumen ein Minus von 8%. (Abbildung 1) Der Leerstandsabbau setzte sich auf niedrigem Niveau fort. Aktuell stehen den Mietinteressenten rund m² Büroflächen im Bestand zur Verfügung, die innerhalb der nächsten drei Monate bezogen werden können. Mit 6,2% hat Hamburg die niedrigste Leerstandsquote im Vergleich der deutschen Top-5- Standorte. Die realisierbare Spitzenmiete gab im dritten Quartal um 2% nach und steht nun bei 23,50 pro m² und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete der in den letzten neun Monaten neu angemieteten Flächen ergibt sich mit 13,20 pro m² und Monat. Wir erwarten, dass sich die Anmietungsaktivitäten zum Jahresende hin verstärken werden und es auch zum Abschluss einiger größerer Flächengesuche kommen wird. Der Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2013 dürfte etwa m² erreichen. Kontakte Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Fergus Hicks Global Head of Forecasting +44 (0) fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com Abbildung 1 Take-up Hamburg nach Quartalen, m² Q1 Q2 Q3 Q4 Jahresdurchschnitt DTZ Research

2 Wirtschaftliches Umfeld Deutschland Nach einem schwachen Start ins Jahr 2013 hatte die deutsche Wirtschaft im Frühsommer deutlich an Dynamik gewonnen. Das zweite Quartal überraschte mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts von 0,7% gegenüber dem ersten Quartal, nachdem das Statistische Bundesamt für die ersten drei Monate des Jahres lediglich eine Stagnation vermelden konnte. Eine positive Entwicklung zeigt sich auch im Vorjahresvergleich: das Bruttoinlandsprodukt stieg im zweiten Quartal 2013 gegenüber Q um 0,9% (preisbereinigt). Die Impulse für die Wirtschaft kamen in erster Linie aus dem Inland, denn private und öffentliche Haushalte haben ihren Konsum gegenüber dem Jahresanfang erhöht. Auch wurde wieder etwas mehr investiert. Doch handelte es sich hier vor allem um Nachholeffekte aus dem kalten und langen Winter. Investitionen in Maschinen und Ausrüstungen sind dagegen seit 2012 ins Stocken geraten und die fehlende Investitionsbereitschaft wird von Experten bereits als mögliche Konjunkturbremse gesehen. Zahlen für das dritte Quartal liegen aus der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung noch nicht vor. Wichtige Indikatoren lassen jedoch vermuten, dass sich der positive Trend auf niedrigem Niveau fortgesetzt hat: Die Zahl der von der Bundesagentur für Arbeit gemeldeten Arbeitslosen sank über den Sommer um rund auf 2,85 Millionen. Die Quote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen lag Ende September bei 6,6%. Der Ifo Geschäftsklimaindex stieg seit Mai fünfmal in Folge. Insbesondere verarbeitendes Gewerbe und Einzelhandel sind positiv gestimmt. Im Dienstleistungsgewerbe hat sich die Beurteilung der aktuellen Geschäftslage in den letzten drei Monaten zwar auf positivem Niveau leicht eingetrübt; doch stiegen die Erwartungen an die weitere Geschäftsentwicklung deutlich an und erreichten im September 2013 ihren höchsten Wert seit mehr als zwei Jahren. Gleichzeitig blieben die Personalpläne im Dienstleistungssektor expansiv. Der GfK Konsumklimaindex verharrt auf einem hohen Niveau. Die Anschaffungsneigung der Konsumenten stieg stetig, auch wenn sich die Einkommenserwartungen leicht eingetrübt haben. Vor diesem Hintergrund haben die Wirtschaftsexperten von Oxford Economics ihre Wachstumsprognose für das Gesamtjahr auf 0,6% angehoben. Die Erwartung speist sich vor allem aus der Einschätzung, dass die Beschäftigung hoch bleibt und der Konsum stark. Auch Export und Import werden nach der aktuellen Prognose steigen. Nicht zuletzt die positiven Signale aus der Eurozone im Sommer 2013 dürften hier unterstützend wirken. Zudem haben die Wahlen zur Bundesregierung am 22.September Angela Merkel als Kanzlerin bestätigt. Der Koalitionspartner ändert sich, die Grundausrichtung der Politik dürfte stabil bleiben. Hamburg Für Hamburg haben die Wirtschaftsexperten ihre Prognose für den Zeitraum leicht nach unten korrigiert. Gleichwohl liegt das Wirtschaftswachstum für 2013 mit 0,6% auf dem Niveau des Bundesdurchschnitts und höher als für Frankfurt und Berlin prognostiziert (jeweils 0,4%) und 2015 rutscht es leicht unter den Durchschnitt, um ihn ab 2016 zu übertreffen. Wachstumstreiber sind vor allem die Sektoren Information und Kommunikation, unternehmensbezogene Dienstleistungen und Handel. Der Transport- und Lagersektor wird ab 2015 wieder überdurchschnittlich stark steigen. Die Arbeitslosenquote (ILO) bleibt auf dem 2012er Niveau von 5,4% und sinkt ab 2015 stetig. Siehe dazu Abbildung 2 und Abbildung 3. Abbildung 2 Reale Veränderung des Bruttoinlandsprodukts 6% 3% 0% -3% -6% = Prognose Quelle: Oxford Economics, September 2013 Abbildung 3 Entwicklung der Arbeitslosenquote (ILO) 14% 12% 10% 8% 6% 4% = Prognose Quelle: Oxford Economics, September Eurozone Deutschland Hamburg Eurozone Deutschland Hamburg Property Times 2

3 Büromarkt Seitwärtsbewegung beim Flächenumsatz Der Hamburger Büromarkt präsentierte sich auch im dritten Quartal unaufgeregt. Mit m² erreichte der Take-up ein vergleichbares Niveau wie in den beiden vorangegangenen Quartalen. In Summe ergibt sich für die ersten neun Monate des laufenden Jahres ein Büroflächenumsatz von rund m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies ein Plus von 5%, gegenüber dem Mittelwert aus den letzten acht Vergleichszeiträumen ein Minus von 8%. Wie bereits in den Vorquartalen sorgten auch im dritten Quartal vor allem die vielen Neuanmietungen von Flächen mit einer Größe unter m² für Dynamik am Markt. Sie summierten sich mit rund m² auf ein leicht höheres Volumen als die Neuverträge für Flächen von bis m², wobei in der letztgenannten Größenklasse Anmietungen von bis m² dominierten. Der größte Neuvertrag im dritten Quartal kam nicht über m² hinaus. Dagegen hatten sich in den beiden vorangegangenen Quartalen die Neuverträge für Flächen von mehr als m² zu jeweils mehr als m² summiert. Vor diesem Hintergrund ist das Ergebnis des dritten Quartals durchaus bemerkenswert. Im bisherigen Jahresverlauf nur wenige Neuverträge ab m² Großflächenanmieter hielten sich im bisherigen Jahresverlauf zurück. Bislang gab es nur einen Neuvertrag, der die m² Grenze überschritt. Es handelt sich um die Projektanmietung von Philips im ersten Quartal über rund m² in einem noch zu errichtenden Gebäude in der Nähe des Hamburger Flughafens. Darüber hinaus konnten bislang fünf Neuverträge zwischen und m² registriert werden. Diese sechs Anmietungen sorgten für 15% des gesamten Büroflächenumsatzes der letzten neun Monate. (Abbildung 4) Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum hatten Großflächen rund 13% zum Take-up beigetragen. Zentrale Bürolagen im Focus Im Focus der Flächennachfrage stehen in Hamburg unangefochten die Zentralen Bürolagen. Zu diesen zählen wir die Mikrozonen City, City-Süd, Hafen-City, Hafen-West, die Alsterlagen sowie die erweiterten Citylagen Ost und West. Insgesamt wurden hier in den letzten neun Monaten fast m² neu angemietet. Dieser Wert entspricht 71% des gesamten Büroflächenumsatzes. Insbesondere City und City-Süd konnten die Nachfrage an sich binden. Dabei profitierte die City-Süd davon, dass sie auch Großflächennutzern attraktive Flächen anbieten konnte. Drei der sieben Neuverträge ab m² wurden hier wirksam. Die beiden größten Abschlüsse tätigten die Verwaltungsberufsgenossenschaft mit m² (Q2) und DB Schenker mit m² (Q1). Dagegen dominierten den Take-up in der City Neuanmietungen unter m². Anmietungen von mehr als m² wurden hier nicht registriert. Grund dafür ist nicht zuletzt, dass es in der City kein ausreichendes Angebot an modernen größeren zusammenhängenden Flächen gibt. Der Bereich Hamburg Nord profitierte von der Großanmietung durch Philips und konzentrierte mit knapp m² 11% des Umsatzes auf sich. Hamburg West generierte knapp 12%. (Abbildung 5) Abbildung 4 Take-up Q1-Q3 in Hamburg nach Flächengrößen Abbildung 5 Take-up Q1-Q3 in Hamburg nach Büromarktzonen 41% 15% m² 44% unter m² bis unter m² ab m² 12% 11% 4% 2% Zentrale Bürolagen Bereich Hamburg Nord Bereich Hamburg Süd m² 71% Bereich Hamburg West Bereich Hamburg Ost Property Times 3

4 Realisierbare Spitzenmiete bei 23,50 Über alle Neuverträge der letzten neun Monate hinweg errechnet sich eine gewichtete Durchschnittsmiete von 13,20 pro m² und Monat. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum ist sie um etwa 2% gesunken. Auch die realisierbare Spitzenmiete hat um 2% nachgegeben und liegt nun bei 23,50 pro m² und Monat. Ursache dafür ist die zurückhaltende Nachfrage im Spitzenbereich, aber auch das Fehlen eines ausreichend attraktiven hochwertigen Angebotes, das die Nachfrage aktivieren könnte. Aktuell erwarten wir, dass sich die realisierbare Spitzenmiete in den nächsten Monaten auf dem erreichten Niveau stabilisiert. (Abbildung 6) Leerstand gesunken Im dritten Quartal wurden rund m² neu errichteter Bürofläche bezugsfertig, die sich auf acht Gebäude verteilen. Dem Markt stehen zur Anmietung noch rund m² zur Verfügung. Gleichwohl hat sich der Leerstand gegenüber dem zweiten Quartal 2013 leicht um m² reduziert. Nicht zuletzt haben Flächenabgänge durch Umnutzung und Abriss zu dieser Entwicklung beigetragen. Aktuell werden im Bestand rund m² Bürofläche zur Anmietung angeboten. Bezogen auf den Flächenbestand von rund 14,4 Millionen m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 6,2%. (Abbildung 7) City-Süd und City verfügen über das höchste Flächenangebot mit jeweils über m². Im Unterschied zur City kann die City-Süd jedoch auch Unternehmen bedienen, die größere zusammenhängende Flächen suchen. Stabiles Fertigstellungsvolumen 2013/2014 In den letzten neun Monaten wurden insgesamt knapp m² Bürofläche neu errichtet. Bis zum Jahresende wird sich der Wert auf m² erhöhen und in etwa das Niveau des Vorjahres erreichen. Für 2014 erwarten wir ebenfalls ein Volumen, das an die m²-schwelle heranreicht könnte mit m² ein neuer Höhepunkt der Baufertigstellungen erreicht werden. (Abbildung 8) Der Wert für 2015 basiert auf wenigen Objekten, die sich bereits im Bau befinden und etlichen Objekten, deren Baustart in den nächsten Monaten angekündigt wurde bzw. deren Fertigstellung für 2015 angestrebt wird. Voraussetzung für die tatsächliche Umsetzung dieser Planungen im angestrebten Zeitfenster ist jedoch, dass es in den nächsten Monaten zu Vorvermietungen kommt, denn rein spekulative Baustarts dürften auch weiterhin die Ausnahme bleiben. Abbildung 6 Realisierbare Spitzenmiete Hamburg, EUR/m²/Monat = Prognose Abbildung 7 Leerstandsquote Hamburg 9% 8% 7% 6% 5% Abbildung 8 Fertigstellungsvolumen Hamburg, m² = Prognose Fertig im Bau Property Times 4

5 Kennzahlen Tabelle 1 Büromarktkennziffern Hamburg Gegenstand Q Q Q Q Q Q3/Q2 (%) Q3/Q3 (%) 3-Monats- Prognose Take-up (1.000 m²) 100,0 125,0 110,0 105,0 105,0-5,0 Leerstand (1.000 m²) 945,0 935,0 930,0 905,0 890,0-1,7-5,8 Leerstandsquote (%) 6,6 6,5 6,5 6,3 6,2-1,4-6,8 Neubaufertigstellungen (1.000 m²) Realisierbare Spitzenmiete (EUR/m²/Monat) 53,6 97,5 44,7 52,8 47,0-11,0-12,3 24,00 24,00 24,00 24,00 23,50-2,1-2,1 Tabelle 2 Ausgewählte Anmietungen dritten Quartal 2013 Adresse Mieter Fläche Teilmarkt Überseering Tchibo m² City-Nord Schaartor Grabarz & Partner Werbeagentur GmbH m² City Lübeckertordamm EOS Health Honorarmanagement AG m² Erweiterte Citylage An der Alster PKF Fasselt Schlage Partnerschaft m² Alsterlagen Berliner Tor Center Colgate Palmolive m² Erweiterte Citylage Tabelle 3 Ausgewählte Objekte im Bau Objekt, Adresse Bürofläche Fertigstellung Bürohaus Alsterufer m² Q ZAL Zentrum für Angewandte Luftfahrtforschung Tech Center, Hein-Saß-Weg m² Q LES 1, Ludwig-Erhard-Straße m² Q Burstah Offices, Großer Burstah m² Q Property Times 5

6 Definitionen Take-up: Leerstand: Büroflächenbestand: Miete: Prime rents/erzielbare Spitzenmieten: Erzielte Spitzenmiete: Gewichtete Durchschnittsmiete: Fertigstellungen: Erwartete Fertigstellungen: Flächen im Bau: Marktgebiet: Zum Take-up zählen alle im Betrachtungszeitraum im Marktgebiet neu abgeschlossenen Mietverträge sowie Kaufverträge für Objekte oder Projekte, die zur Eigennutzung erworben wurden. Mietvertragsverlängerungen bzw. die Wahrnehmung von Optionen bleiben unberücksichtigt. Bei Mietvertragsverlängerungen, die mit einer Flächenexpansion verbunden sind, wird die zusätzliche Fläche zum Take-up gerechnet. Der Leerstand ist die Summe aller physisch vorhandenen Büroflächen, die zum Ende des Betrachtungszeitraumes im Marktgebiet ungenutzt sind und zur Vermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Fläche aller fertiggestellten (genutzten und leerstehenden) Büroflächen im Marktgebiet. Alle Mietangaben verstehen sich als Nettomiete je m² vermietbarer Fläche und Monat. Die erzielbare Spitzenmiete ist die nominale Miete, die für die hochwertigsten Flächen in der hochwertigsten Lage zum Ende des Betrachtungszeitraumes/zum Anfang des Folgezeitraumes erwartet werden kann. Sie stellt in erster Linie die Sicht der Entwicklung des Marktes dar, basiert aber auch auf der Auswertung aktueller Transaktionen. Die erzielte Spitzenmiete repräsentiert das oberste nominale Preisniveau, das im Betrachtungszeitraum tatsächlich realisiert wurde. Sie wird als Median aus den teuersten mindestens drei Vertragsabschlüssen ermittelt. Die Verträge müssen zusammen 3% des Vermietungsumsatzes abdecken. Die gewichtete Durchschnittsmiete ergibt sich, in dem die einzelnen Mietpreise aller im Berichtszeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet werden und daraus der Mittelwert berechnet wird. Alle neu errichteten oder vollständig kernsanierten Büroflächen, die im Betrachtungszeitraum bezugsfähig geworden sind. Alle neu zu errichtenden oder vollständig Kern zu sanierenden Büroflächen, die nach aktuellem Informationsstand bis zum Ende des angegebenen Zeitraums aller Wahrscheinlichkeit nach bezugsfähig werden. Alle Neubaumaßnahmen und Kernsanierungsmaßnahmen, die sich in der Phase des Hochbaus befinden. Abrissaktivitäten werden nicht berücksichtigt. Der Büromarkt Hamburg umfasst das Stadtgebiet von Hamburg. * Die hier gegebenen Definitionen basieren weitgehend auf der von der gif-gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erarbeiteten Definitionssammlung. Property Times 6

7 Weitere DTZ Research Reports Weitere Researchberichte stehen unter zum Download bereit: Occupier Perspective Marktanalysen aus Nutzersicht mit Kommentaren, Analysen, Grafiken und Daten. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Poland Banking Sector January 2013 Motorways of the Sea - January 2013 The TMT Sector - October 2012 The European Insurance Sector - June 2012 Property Times Regelmäßige Updates zu den Vermietungsmärkten aus Eigentümersicht; mit Kommentaren, Grafiken, Daten und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Bangkok, Peking, Berlin, Brisbane, Bristol, Brüssel, Budapest, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europa, Frankfurt/Main, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Indien, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur, Luxemburg, Madrid, Manchester, Melbourne, Mailand, Nanjing, Newcastle, Paris, Polen, Prag, Qingdao, Rom, Seoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapur, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warschau, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regelmäßige Updates zu den Investmentmärkten; mit Kommentaren, Transaktionen, Grafiken, Daten und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Australien, Belgien, Tschechische Republik, Europa, Frankreich, Deutschland, Italien, Japan, Festland China, Südostasien, Spanien, Schweden und Vereinigtes Königreich. Money into Property Seit mehr als 35 Jahren untersucht DTZs Flagship Report das in Immobilien investierte Geldvolumen, die weltweiten Kapitalströme in Immobilien und die Struktur und Entwicklung des globalen Investmentmarktes. Verfügbar als globaler Report, für den asiatisch pazifischen Raum, Europa, Nordamerika und das Vereinigte Königreich. Foresight Vierteljährliche Kommentare, Analysen und Einblicke in unsere hauseigenen Marktprognosen einschließlich des DTZ Fair Value Index. Verfügbar auf globaler Basis, Asien/Pazifik, Europa, das Vereinigte Königreich, China. Zudem veröffentlichen wir einen Jahresausblick. Insight Reports zu ausgesuchten Themen mit Immobilienmarktrelevanz, die sich durch hohe Aktualität, neuartige Methoden und weiterführende Thesen auszeichnen. Great Wall of Money October 2013 Quantitative Easing UK Regions September 2013 Singapore Government Land Sales September 2013 UK lending market September 2013 Quantitative Easing August 2013 Property Investment Guide Asia Pacific Singapore Insight Residential July 2013 Net Debt Funding Gap June 2013 China Insight The Healthcare Sector April 2013 City of London occupier demand April 2013 European Sustainability Guide April 2013 DTZ Research Data Services Detailliertes Datenmaterial kann individuell erworben werden. Informationen dazu erteilt: graham.bruty@dtz.com. Property Market Indicators Zeitreihen zum Büro-, Einzelhandels- und Industriemarkt in Asien/Pazifik und Europa. Real Estate Forecasts, inklusive DTZ Fair Value IndexTM Rollierende Fünf-Jahres-Prognosen zu den Büro-, Einzelhandels- und Industriemärkten in Asien/Pazifik, Europa und den USA. Investment Transaction Database Aggregierte Daten zu den Investmentaktivitäten in Asien/Pazifik und Europa. Money into Property Seit 35 Jahren die Flagship Analyse von DTZ, die Daten liefert zu den Kapitalmarktströmen, der Größe des Kapitalmarktes und Struktur, zu den Eigentümern, den Trends und zu den Ergebnissen der jährlichen Investoren- und Bankenbefragungen. Property Times 7

8 DTZ Research DTZ Research Kontakte Global Head of Research Hans Vrensen Telefon: +44 (0) Head of CEMEA Research Magali Marton Telefon: magali.marton@dtz.com Global Head of Forecasting Fergus Hicks Telefon: +44 (0) fergus.hicks@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Telefon: +44 (0) nigel.almond@dtz.com DTZ Business Kontakte Chief Executive, EMEA John Forrester Telefon: +44 (0) john.forrester@dtz.com Head of Office Agency Germany Heiko Himme Telefon: +49 (0) heiko.himme@dtz.com Office Letting Hamburg Jan Seebeck Telefon: +49 (0) jan.seebeck@dtz.com Antonio Bilic Telefon: +49 (0) antonio.bilic@dtz.com Aram Savci Telefon: +49 (0) aram.savci@dtz.com Felix C. Sinn Telefon: +49 (0) felix.sinn@dtz.com DISCLAIMER Immobilientransaktionen sollten nur in Verbindung mit spezifischer, qualifizierter und professioneller Beratung eingesetzt werden und sich nicht alleine auf diesen Report stützen. Der Bericht stützt sich auf Fakten und Informationen, die wir aufs Sorgfältigste geprüft haben. Gleichwohl übernimmt DTZ keinerlei Haftung für jeglichen Schaden oder Verlust, der Folge einer eventuellen Ungenauigkeit oder Unvollständigkeit im Bericht ist. Die Daten und Informationen dieses Berichts dürfen ohne vorherige Erlaubnis von DTZ weder in Teilen, noch als Ganzes, veröffentlicht, reproduziert oder zitiert werden. Bei jeglicher Wiedergabe ist DTZ als Quelle anzugeben. DTZ November Property Times 8